エクセレント ザ タワー

[匿名さん]

公式URL：https://www.ex-ms.com/ext/index.html

千葉駅から徒歩9分、千葉市の中心部・旧パルコ跡地で再開発工事が始まっています。
住居・商業施設など4棟の建物が誕生します。
中心になるのは31階建て・397戸のタワーマンション。

地元のデベロッパー・新日本建設の単独事業で、同社最大プロジェクトとなります。
期待の複合再開発について、情報交換をよろしくお願いいたします。

所 在 地　　千葉県千葉市中央区中央2丁目3番3他（地番）
　　　　　　千葉県千葉市中央区中央2丁目3（住居表示）
用　　途　　共同住宅、店舗
総 戸 数　　397戸
階　　数　　地上31階
高　　さ　　107.34m
構　　造　　鉄筋コンクリート造一部鉄骨造

敷地面積　　3,877.67㎡
建築面積　　2,886.18㎡
延床面積　　46,951.29㎡

建 築 主　新日本建設
設 計 者　長谷工コーポレーション
施 工 者　未定

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[4386: 名無しさん]

>>4385 口コミ知りたいさん
床は新日本建設が持っており、テナントが決まらなくても管理費・修繕積立金は向こうが払い続けるので会計的にも問題はないですからね。

[4387: 匿名さん]

>>4384 マンション検討中さん
そうなんですね。
私はこのマンションを好意的に評価してますが、判断を誤らないよう客観的な冷静な評価をするために、ネガティブな情報や意見も聞きたいと思ってこの掲示板を活用してます。
このマンションが良くないとか嫌いとか思うのなら、その理由を伺えるだけでもそれはそれでありがたいのですがね。

[4388: 口コミ知りたいさん]

１、２階ともスーパーと聞いたような気がしたけど、かなり広そうですよね。だったら実用性ではセリアとか入ると便利だけどなー。

[4389: 名無しさん]

>>4388 口コミ知りたいさん
100均は近隣に沢山有るんですよね。
中央公園の活性化を狙って渋谷とか恵比寿みたいに横丁出来ると面白いんですけど。

[4390: マンコミュファンさん]

>>4387 匿名さん
デメリットは下部にある暮らしやすさアンケートを見ればだいたい網羅されてるかと思います。
個人的に気になる点と感想は↓ですね。
メリットはモデルルームでたくさんきけると思うので省略します。

・千葉駅徒歩9分と駅チカではない
→朝や夕方は最寄りのバス停へ1分おきにバスが来るため辛ければ乗れる。千葉駅東口発のバスは多くが最寄りを経由するため便利。
・省エネ系のマンション(zeh，lowe等)ではない
→住宅ローン控除が10年0.7%。借入限度額も2千万で最大控除額は140万円。どうしようもないので嫌なら別マンションしかない。
・部屋によっては壁ドン
→土地がキレイではなく北西(賃貸棟)、北東(ビル)、南西(ビル)に前建てあり。とはいえ被る部屋はお買い得価格であるため、気にしない人にはうれしい。気にする人は予算を上げるか他にするしかない。
→南東側の駐車場にマンション建つ可能性あるが、今回の再開発に加わらなかったので腰は重いのかも(願望)。とはいえ、将来的に被る可能性のある住戸は北ほどではないがお買い得。
・閑静な住宅街ではない
→このマンションに限らず千葉駅の東口は全般そうです。近隣にファミリー向けマンションはたくさんあるし、小学校/中学校も飽和してるので地域の子育て世帯は多そうなので色々な世帯がいると予想。千葉駅利用で閑静な感じがよければ、北口か西口がいいかも。
・目の前の公園で楽器を弾くイベント時はうるさいかも
→5月くらいから10月くらいまで月に1回くらい？音楽イベントあり(土日限定で昼くらいから夕方まで)。特に北向き。年に一回の千葉神社への奉納太鼓イベントはうるさい。イベントに気軽に参加できる点やお祭り会場が激近な点、冬はスケートリンク＋イルミネーションのメリットとの天秤。

[4391: 匿名さん]

>>4389 名無しさん
常設ではないですが屋台横丁なるものはあるんですけどね（笑）

[4392: マンコミュファンさん]

>>4391 匿名さん
常設じゃないと集客効果薄いですよね。。
周辺の飲食店と相乗効果を生みそうな集客施設が出来ると嬉しいのですが。。

[4393: 口コミ知りたいさん]

>>4392 マンコミュファンさん
出張所てきな市役所や分館の図書館が入ると良いと思うんですけどね。床面積が足りるかは別ですが。
ここの下駄は重飲食が不可＋アパレルはむかなそうなので、公的施設を作って駅からの回遊性を強制的に作れば平日でも周囲の飲食店のランチやカフェタイムと相乗効果があるような気が。
100均や美容室、小売系は一通り近場でそろうので難しいですよね。

[4394: 評判気になるさん]

>>4390 マンコミュファンさん
大音量イベント夕方までどころか前回は19時までとなってたが過ぎてもやってました。。

それとここのデメリットは言わずもがな日々のエレベーター乗り換え、駐車場から雨に濡れる動線、遠い小中学校等々…

[4395: 匿名さん]

>>4394 評判気になるさん
決められた時間以上にやるのはルール違反なので主催者に言うしかないですね（笑）

>大音量イベント夕方までどころか前回は19時までとなってたが過ぎてもやってました。。

[4396: マンコミュファンさん]

>>4394 評判気になるさん
小学校は低学年で20分くらいかなー。近いに越したことはないけど無理な距離ではないかな。ほとんど道路も歩車分離されてるし、大きい道路だしね。

中学校は遠いけど、モノレールの千葉公園駅から徒歩5分くらいだから定期(月1万くらい)買ってあげるかな。
少なくとも夏とか雨の日はモノレールで行きな！っていうな。
やる気があれば近場に塾もあるから中学受験してもいいしね。

[4397: マンション検討中さん]

あんまり話題に出てこないですが地味に期待しているのが千葉中央公園と通町公園の連結です。
通町公園の再整備で中央公園まで延長させて連結させるため、千葉神社までの参道としての役割を期待する施策ですね。
2026年に供用開始なのでそれまでに駐車場だったり麺屋ことぶきが入っている建物が取り壊されて公園になる予定です。
https://www.city.chiba.jp/toshi/toshi/toshinseibi/documents/kihonkeika...

千葉中央公園で将棋をさしているおっちゃんの他に、千葉神社目的の参拝客も来てくれる風通しの良い公園として生まれ変わってくれることを期待してます。

観光客が来てくれるようになればテナントも、スーパーだけじゃなくて小休憩できるようなカフェやパン屋なども可能性でして出てくるかもですね。

[4398: eマンションさん]

>>4397 マンション検討中さん
いいですね、お祭りや初詣で屋台とかも並ぶみたいだしいいですね。
計画通り進んで2026年に使えるようになれば最高ですね！

[4399: 口コミ知りたいさん]

>>4394
エレベーター乗り換えは高層階だし下駄にお店あるし、仕方ないというか、こういうの多いですよね。防犯的にも悪くはないと思ってます。

[4400: 口コミ知りたいさん]

>>4397
あ、パン屋いいですね！おいしいパン屋さん、最近小麦高いけど^^;

[4401: 匿名さん]

>>4390 マンコミュファンさん
4387です。
ご感想をありがとうございます。多くは把握してましたが参考になりました。

・徒歩9分はやはり駅チカではないって感じですよね。
suumoの駅徒歩分数は1,3,5,7,10,15,20,の区切りですと条件付き検索ではじかれることも想定されます。

・省エネ系のマンション(zeh，lowe等)ではない
こちらは感心薄く認識してませんでした。リセールにも影響は大きいものでしょうか？

・タラレバの話をしても仕方ありませんが、もしメジャーセブンなどが手がけていれば、周辺のビルも買い取って整形の敷地でもう一回り大きいスケールで建てられたかもなんて想像してますが、デベロッパーの力の差なんてそこまで変わらないですかね？
ただ現状でも、不整形ですが賃貸棟との２棟構成で、エントランスとかもよくデザインされていて気に入ってますが。

・ファミリー層は幕張に流れてるでしょうから、シングル・DINKsまたはリタイヤ世帯に気に入られると予想してます。病院数、病床数が千葉市内で中央区が圧倒的No1なのも高齢世帯にはいいです。

・この立地を選ぶ人にとってはイベントはうるさいよりメリットと捉えるのが大半と想像してますが、実際のことろどうなんでしょう・・・
販売員がアンケートでもとってくれてればいいのですが。

[4402: マンション掲示板さん]

>>4401 匿名さん
中古購入者は地元の人or広域検討で千葉駅を気に入ったけど新築買えないのどちらかになると思います。
ここは千葉駅(地元)では目立つのでとりあえず価格を見てみようみたいな感じで駅徒歩分数によらず指名買いが起きやすいのかな？と思ってます。
>・徒歩9分はやはり駅チカではないって感じですよね。

リセール影響は0ではないでしょうが、現時点では大きな影響はないかと。新築時に気にしなかったということは大半の人が気にしないはず。
ただし、将来的にzeh以外は中古の税金をかなり高くする！みたいな政策になると話しはかわるかも。zeh以外が大半なのでないと思いますけど。
>・省エネ系のマンション(zeh，lowe等)ではない

デベによって変わるということはないかと。ご自身が地権者だとして、同じ条件でも三井になら売る！とはならないですよね？交渉力の差はあるかもしれませんが(笑)
現実的には整形しようとしたけど用地買収費用が跳ね上がって戸数の増加メリットよりも販売価格の上ブレデメリットの方が大きかったんでしょうね。もしくは地権者が借地じゃないと嫌といったか。あの立地ですからね。
>・タラレバの話をしても仕方ありませんが、もしメジャーセブンなどが手がけていれば、周辺のビルも買い取って整形の敷地でもう一回り大きいスケールで建てられたかもなんて想像してますが、デベロッパーの力の差なんてそこまで変わらないですかね？

頻度の問題でしょうね。音が出るイベントのうちどれくらいが窓を閉めてても室内まで聴こえてくるイベントが多いか？かと。ならして月1くらいだったら線路沿いよりマシってことで割り切れる人が多いと思いますよ。あまりにも酷いときは、室内でデシベル測って千葉市に音量を制限してほしい旨をマンションとして申し入れるのもアリだと思いますが。
>・この立地を選ぶ人にとってはイベントはうるさいよりメリットと捉えるのが大半と想像してますが、実際のことろどうなんでしょう・・・

[4403: 口コミ知りたいさん]

>>4401 匿名さん
ファミリー向けではないというよりも、幅広い世帯に気に入られやすいという意味でYESかと(願望)。
私はファミリー世帯ですがこちらの方が気に入ってます(もちろん幕張も良いとこだと思いますよ、mrに行ってませんが)。
色々な世帯に気に入られやすいというのはリセール含めてメリットでしょうね。
>・ファミリー層は幕張に流れてるでしょうから、シングル・DINKsまたはリタイヤ世帯に気に入られると予想してます。病院数、病床数が千葉市内で中央区が圧倒的No1なのも高齢世帯にはいいです。

[4404: マンコミュファンさん]

>>4403 口コミ知りたいさん
うちもファミリー世帯ですが幕張よりこちらに魅力を感じています。
フル出社の共働きなので、退勤後でも買い物や病院等へ行きやすい立地なのは助かります。
千葉駅が好きかつ静かな環境で暮らしたい方には、駅北口側で新築マンションの選択肢がありそうですね。
私も千葉公園は広域検討中に訪れ、雰囲気の良さで大ファンになりました。
もしリモートワーク中心かリタイア後だったら、そちらも真剣に検討してみたかったです。

[4405: マンション検討中さん]

>>4404 マンコミュファンさん
北口側は千葉駅利用にも関わらず閑静なので人気みたいですね。販売中の弁天も売れ行きは良いみたいですし。

広域検討で千葉駅は気に入ったけど東口の雰囲気はちょっと、、、みたいな方は千葉公園内のマンションとかありかもですね。今年の9月から販売開始らしいです。
https://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kanto/chiba/chibakouen/