エクセレント ザ タワー

[匿名さん]

公式URL：https://www.ex-ms.com/ext/index.html

千葉駅から徒歩9分、千葉市の中心部・旧パルコ跡地で再開発工事が始まっています。
住居・商業施設など4棟の建物が誕生します。
中心になるのは31階建て・397戸のタワーマンション。

地元のデベロッパー・新日本建設の単独事業で、同社最大プロジェクトとなります。
期待の複合再開発について、情報交換をよろしくお願いいたします。

所 在 地　　千葉県千葉市中央区中央2丁目3番3他（地番）
　　　　　　千葉県千葉市中央区中央2丁目3（住居表示）
用　　途　　共同住宅、店舗
総 戸 数　　397戸
階　　数　　地上31階
高　　さ　　107.34m
構　　造　　鉄筋コンクリート造一部鉄骨造

敷地面積　　3,877.67㎡
建築面積　　2,886.18㎡
延床面積　　46,951.29㎡

建 築 主　新日本建設
設 計 者　長谷工コーポレーション
施 工 者　未定

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[3724: 通りがかりさん]

>>3723 匿名さん
アナウンスしたあと、予期せぬ理由でテナント変更があったりすると、契約違反にはならないけど説明がめんどくさいですからね。

決まってたとしても、直前までは公にされないイメージです。

[3725: 匿名さん]

＞３７０６

住友とは会社の財務力が違うからね。

[3726: マンション検討中さん]

公式ホームページの間取りを見ると、プレミア厶はMタイプしか掲載されてないので、他のプレミアム間取りは全部売れたんですかね。

[3727: マンション掲示板さん]

今日現地見たんですが今22階あたりを建設中ですね。もうすでにかなり迫力あり、初見27.8階位まで建ってるかと勘違いした程です。
いや完成がたのしみですね。

[3728: 検討板ユーザーさん]

>>3727 マンション掲示板さん
1階と2階のゲタ、3階のエントランスも、住宅フロアより天井高が高いからですかね？
4階の時点で、普通の板状マンションの7階くらいの高さはありそう。

[3729: 建築ウォッチャー]

15日に南側のクレーンも脚を伸ばしました。現在22階の柱を施工中です。19日には屋根まで行きそうです。
11月末までに23階、年末までに27階の屋根まで行くかどうかという感じです。
手摺も19階まで出来ていますので完成時のイメージがしやすくなって来ましたよ。

[3730: 買い替え検討中さん]

賃貸棟（エクセレントセンタービル）は今年竣工の予定でしたが、こちらはもう囲いとれてるんでしょうか。

[3731: マンコミュファンさん]

>>3730 買い替え検討中さん
まだ賃貸募集もされてないみたいなので、後ろ倒ししたのかもしれませんね。

賃貸等に住む立場で考えても、隣で大規模な工事してるところに住みたいとは思わないような。
タワーの内装工事終わるまで音もしそうですし。

[3732: マンション掲示板さん]

この物件、下駄部分との管理費負担比率ってどんなもんなんでしょうか？

[3733: マンコミュファンさん]

>>3732 マンション掲示板さん
管理費も修繕積立金も面積割りで決まっており負担割合は下駄部分が13.3%。残り86.7%が住戸です。

[3734: 建築ウォッチャー]

今日（19日）で22階の屋根まで行きましたよ。
手摺も20階まで来ています。隣の棟のシートはそのままです。

[3735: マンション掲示板さん]

>>3733 マンコミュファンさん

下駄にテナント入らなかったらどうなるんですか？

[3736: マンコミュファンさん]

>>3735 マンション掲示板さん
下駄部分の所有権は新日本建設が持ち続けるので、テナントの入居有無に関わらず新日本建設が支払います。
たぶん最初の質問もTwitterとかで話題に出てるのを見て不安になったんでしょうけど、彼らが最悪の状況で想定するような「元々の地権者が権利を持っているせいで起きるあれこれ」はここにはないので安心していいと思いますよ。

[3737: eマンションさん]

>>3736 マンコミュファンさん
なるほど、3732さんではないですが。
地権者が下駄の権利を持ってるがゆえに、管理費の割合がマンション住民で極端に高くなったり、借り主が決まらない場合の管理費滞納っていうのは、商業一体の再開発あるあるですもんね。

[3738: 匿名さん]

下駄部分の権利を地権者が持っていた場合に、その部分の管理費を権利保有者の地権者ではなく住民が負うというようなマンションが存在するということでしょうか。下駄部分の収益は権利保有者が取り、その管理費は住民が負担するなどというのは道理に合わないと思いますが、世の中にはそのようなマンションも存在するということでしょうか。

[3739: マンション検討中さん]

下駄に所有者の事務所・商業が入ったマンションで、管理費がマンション全体管理費と住居部分管理費に分かれていた経験がありました。
マンション住人は全体管理費と住居部分管理費のみ支払い、事務所・商業はエレベーター使わないのでマンション全体管理費のみ。もちろん住居部分管理費の方が3倍くらい高かったですが。
その経験からはエクセレントザタワーの管理費はそういうふうに分けていないので良心的なのかという印象をもったのですが・・・

[3740: 評判気になるさん]

>>3738 匿名さん
具体的にどこ？と言われるとぱっとはでてきませんが、ありますよ。
一例ではありますが、管理組合での議決権の割合が異なるケースがあります。
https://gentosha-go.com/articles/-/35431

地権者にとっては、自分の土地をデベロッパーに売り渡すわけですから、土地価格相当のマンションを要求するだけならマシなほうです。
場合によっては、修繕積立金を永久的に無しにする、というようなケースもあります。

そういった意味で、ここの土地が綺麗な四角ではないのも、地権者ともろもろの条件が合わなかったのでしょうね。

[3741: マンコミュファンさん]

>>3738 匿名さん
残念ながら存在するようです。企画段階から入り込んで管理費負担割合を自分の都合のいいようにゴネたりだとか、議決権は多めに取って修繕に反対したりとか面倒くさい話も中にはあるようで、それが嫌で権利関係が複雑なマンションは最初から避ける方もいます。

[3742: マンション検討中さん]

スーパーいなげやなの？

[3743: マンション検討中さん]

目の前の公園のイルミネーションがとても綺麗でした。マンションの飾りになってます。