杜の街グレース 岡山THE TOWER

[匿名さん]

遂に岡山に最高峰37階建高級タワマンきました

公式URL：http://www.rrr.gr.jp/morinomachi/

杜の街グレース 岡山 ザ・タワー
所在地　岡山市北区下石井二丁目10番107
交通　JR岡山駅（地下改札口）徒歩12分
構造・規模　鉄筋コンクリート造　一部、鉄骨造地上37階地下1階建
総戸数　363戸
地域・地区 商業地域、防火・準防火地域
間取り 2LDK～5LDK
竣工（予定） 2021年8月
お引渡し（予定） 2021年12月
土地売主、建物売主、販売代理　両備ホールディングス株式会社　まちづくりカンパニー
建物売主　三井不動産レジデンシャル株式会社
設計・監理 株式会社アーキスコープ
施工会社 株式会社 竹中工務店　広島支店
販売開始予定時期　2019年10月下旬
入居時期　2021年12月予定

【公式URLと物件概要を追記しました。2019.10.21　管理担当】

[1: マンション検討中さん]

決まった人いる？

[2: マンション検討中さん]

1番上は速攻埋まったらしいね

[3: マンション検討中さん]

先日伺ってきましたが、予想以上に埋まってました??

[4: マンション検討中さん]

ほぼ空いてないんですよね？

[5: マンション検討中さん]

投資用で検討しています。管理費が高いですね。

[6: マンション検討中さん]

>>5 マンション検討中さん

投資用で実質利回りいくら位計算されてますか？

[7: 匿名さん]

>>6 マンション検討中さん
利回りとか知らんのに「投資用」とか言ったらカッコいいと思って嘘ついてんじゃない？

[8: マンション検討中さん]

>>7 匿名さん
嘘でもいいんですけど、私も投資用で少し考えてるので参考にしたいので。

[9: 通りがかりさん]

おそらく投資用に買ったと思われるグレースタワー3が、今中古で販売されてるのをみるとリスクがでかすぎて個人的には手をだす気がしない

[10: 匿名さん]

利回り想定答えられないんじゃダメでしょう

[11: マンション検討中さん]

無知で申し訳ない。
貸すこと前提で購入を検討しているんですが、賃貸用フロアがあるのが気になっています。
賃貸用フロアがあると貸す価格もそこに引っ張られる、あるいわそちらに入居者を取られるリスクはどうなんでしょう。

[12: マンション検討中さん]

>>11 マンション検討中さん

あそこは賃貸用フロアが低層のみなので中層、高層を投資用で買われるなら需要はたくさんあるので負けはないでしょう。
タワマンで低層階を賃貸で住みたがる方は法人でない限りあまりいないので。
ただ確か空きってもうそんなにないでしょう？

[13: マンション検討中さん]

この物件、結構、人気があるようですね。しかし、投資用で利回り狙いで買いに入っても、絶対に元本ロスしますよ。
土地代が強含む中、建築材料費も高く、職人の人件費高騰のさ中に作られるマンションです。一方で、消費税増税に天災が追い打ちをかけ、景気は低迷するリスク大。一年後に景気後退はほぼ避けられないし、地方景気は相当落ち込むでしょう。
岡山で言えば、天満屋など、ほんと大丈夫ですか？
これから立ち上がるマンション、特にタワーなどは、個人の人気が高く、またデベロッパーの儲けも大きいので、今後もどんどんでてきますよ。
投資家としては、要注意で、中古のこなれた価格の物件を探す方が、メリットはあるでしょう。
居住目的で買うのであれば、話は別ですが。冷めた目で見ないと、大きく損を抱え込み、身動きとれなくなりますよ。

[14: マンション検討中さん]

>>13 マンション検討中さん
超富裕層がきっちり上を埋めてくれてるので、むしろ普通フロアの価格設定は割安感ありましたよ。
結構面白い売り方だと思います。
ただ岡山の賃貸相場から考えると、資産価値を考えて買って住むのはいいですが、賃貸での利回りは厳しいと思いますね。
高い賃料払うなら買った方がって考える人多いので。

[15: マンション検討中さん]

>>14 マンション検討中さん
そこなんですよね。タワーは魅力的なマンションだと思いますが、金額が高めなのでペイできるだけの価格設定で借りてくれるのか…岡山は比較的若い人が賃料払うくらいならって2500から3500位のマンションを購入されるイメージがあります。

[16: マンション検討中さん]

あの共用設備を賃貸の人も使えるのはすごいですけどね

[17: マンション検討中さん]

別のスレでも話題になってますが第2期、第３期は何ができるか情報ってありますか？

[18: 迷い中]

第2期、第３期は何も決まっていないということは、はっきりしています。

[19: マンション検討中さん]

まだ空いてる部屋ありますか？

[20: マンション検討中さん]

抽選の様子どんな感じでしたか？

[21: 周辺住民さん]

第２期か第３期か分かりませんが、ジョイポリス跡地での温泉の掘削許可の申請が岡山市に提出されています。

[22: 匿名さん]

>>21 周辺住民さん

それスポーツジムの温泉です。
温泉施設ができるわけではないです。（関係者）

[23: 匿名さん]

岡山の新築マンションスレで無節操に延々とこちらの物件の話題をしているセレブ達を引き取っていただけませんでしょうか？

[24: マンション掲示板さん]

>>23 匿名さん

なんで貧乏人が私たちに指図するの？笑

[25: 匿名さん]

指図するつもりはありません。お願いに上がったまでです。

[26: 通りがかりさん]

>>25 匿名さん
誰？笑

[27: マンション検討中さん]

杜の街というのであれば、柔らかく耕した土地に腐葉土や赤玉土を混ぜ込み、季節感のあるケヤキやトチなどの高木を植栽し、当該植栽部分に限っては舗装せず低木や草本で緑化し、人が踏み固めないように区分した緑地帯や花壇や修景スペースも配置するべきです。

いま明らかになっている第１期の範囲は、建物の高さが低い岡山市にあっては最高となるようですが全国的には中途半端、杜の街といいながら人工地盤の緑化が主であり大きく育ち人を癒す森や木立など自然度の高さを感じられる空間が皆無であることは残念な限りです。

アドバイザーの役割を果たすはずの森ビルは、東京には豊かな緑地を備えた300メートル高さのタワービルに多様な商業飲食サービス機能を集積するくせに、両備ホールディングスの計画はすべてにおいて劣化版の中途半端な田舎仕様にさせているのでしょうか。

第二期の範囲には、例えばですが両備ホールディングスが錦町に計画した外資系ホテルを建設するとともに、岡山市郊外に展開するおかやまガーデンの茅葺き古民家を移築して永年保存しつつ活用すれば如何でしょうか。

両備ホールディングスの小嶋会長様がおっしゃる文化性の高い飲食店を集積することも必要不可欠でしょうし、岡山市に足りないものを補ったり、海外から日本を訪れる観光客に日本を紹介したり、あるいは首都圏から新幹線や飛行機で岡山を訪れる人々も利用したりできる魅力を組み合わせていただきたいものです。

異なる魅力や価値観の組み合わせ、選択肢と多様性、都会らしい利便性と洗練されたタワービルが自然度の高い落葉樹の森や古の茅葺き古民家と共存する「杜の街」。それこそが豊かさと快適さの具現化ではありませんか。

[28: 評判気になるさん]

第2期事前案内会のテレビCMが流れてました。グレースタワー3のように第1期即日完売とはなっていないようですね。

[29: 周辺住民さん]

低層階／中層階は、価格にお得感がありましたが、さすがに高層階の価格は億を超えますから、売るのは大変でしょう。

[30: 匿名さん]

買えない人は悔しいだろうね？

[31: 匿名さん]

そういうお前買えないもんな。どう？悔しい？

[32: 購入経験者さん]

第1期はほぼ完売との事ですが、販売の販売戸数が何戸だったかご存知な方いらっしゃいますか？

[33: マンション検討中さん]

低下位層3LDK75米平前後くらいでいくらくらいかご存知の方いらっしゃいますか？
ご存知なら教えてほしいのですが。

[34: 評判気になるさん]

第1期で総戸数の約2/3が販売され完売、残り1/3を第2期以降で販売予定で、南向きは第1期でほぼ完売らしいです。価格は、階層が同じで面積がほぼ同等でも、向きと間取りによって大きく異なリます。一概に層階が低いからといって上階より低価格ともいえません。

[35: タワー]

>>34 評判気になるさん
がおしゃる通りで
北の22階69平米よりは南9階71平米の方が高いですね。

[36: 匿名さん]

欲しいけど買えないんだ？

[37: タワー]

私は20階以上南側購入してますよ。

[38: マンション検討中さん]

一番安い75平米くらいの部屋ならいくらくらいかご存知ですか？

[39: 評判気になるさん]

予約してギャラリーを訪ねると、担当者が予算に相当するところをざっくりと提示してくれます。予算は人それぞれなので、まずはギャラリーへコンタクトをとられることをお勧めします。

[40: 評判気になるさん]

価格は、階層、向きを度外視して面積だけで見るなら、岡山市市街地で販売されている他のマンションとそれほど大差ない部屋タイプもあると思われます。

[41: 匿名さん]

誘導にしては露骨すぎる。

[42: 評判気になるさん]

未来のよき隣人となるかもしれない方向けに知りうる範囲の情報提供をしただけです。誤解を受けたようですね。失礼しました。ここからアウトします。

[43: 匿名さん]

それが、いい。
皆さんホットしてますよ！

[44: 通りがかりさん]

>>42 評判気になるさん
買う気もない人間の書き込みなんて気にしなくていいですよ。私もそう思って書いたこともありますが、非難だけしたいバカ多いのでここ見る意味ないです。
久しぶりに覗いても変わってなかった。

[45: タワー]

>>44 通りがかりさん
本当にそう思う。この規模のマンションでなんでこんなに書き込みが少ないかなあって思ったんですけど。もっと有意義な情報交換のところにしたいですよね。

[46: タワー]

>>38 マンション検討中さん
私が聞いた範囲で有ればよければ。方角階数は色々ですが71平米で4000万前後ぐらいでした。ご参考までに。

[47: 匿名さん]

皆さんはオプションはどうされますか。考えるだけで楽しみですね。外商まで紹介して貰えるなんてやっぱり契約してよかった。いきなり上流へ入れて貰えた気分です。他のマンションでそんなの聞いたことないですから。（岡山で他にもあったらすいません）

[48: タワー]

先月オプション冊子が届きました。色々あってすぐ100万越えそうで怖いですね。あとモデルルームであった据付テレビ台とか載ってなかったんですが打ち合わせ時に色とか選べるんでしょか？既にオプション打ち合わせ終わった人がいたら教えてください。

[49: 評判気になるさん2nd.]

内装工事オプションは凝るとキリ無しです。床下地補強、壁下地補強、コンセント追加、LAN配線追加、それに加えて水回りグレードアップ・・・
造作家具は、引き渡し近くになってのインテリアオプション会の時ではないかと。

[50: マンション検討中さん]

>>46 タワーさん

ありがとうございます。とても参考になります！

[51: 購入経験者さん]

両備グループ小嶋代表が山陽新聞の経営者年頭挨拶で以下のようなインタビュー記事がありました。“２期工事はゲームセンターの岡山ジョイポリスがあった場所になる。国際的な高級ホテルを含め、岡山が世界に通用する都市となるため、なくてはならないものを検討している。今夏までに概要を発表したい。”
国際的な高級ホテルどこなんでしょうか？
もし同じ敷地内に誘致できたらマンションの資産価値あがりますね。

[52: 通りがかりさん]

早く売り切って欲しいですね。
別スレでテンション上がりまくった成金1名がかなり荒らしてたので、心配はしてたんですが。。。
あと全体の価格も把握せず、高い物件、金持ちしか住めないと吹聴されてた方々、もう止めてくださいね。
もちろんある程度は要りますが、郊外と比べて価値を考えると安いぐらいです。
上層階の超富裕層が異常に高い坪単価で買ってくれてるので、それ以外は買い得なんですけどね。
高層階が売り切ってるのはいい傾向ですが、全部売れてなんぼですから。
岡山で350戸超えは、時間かかるものなんでしょうか。
書き込みに惑わされずに、マンション検討中の方は一見の価値ありです。
ちなみに売り手ではないですよ。あしからず。

[53: 購入経験者さん]

担当者さんが言っていましたがマンションとして考えるのではなく街として考えて欲しいと。それもあって社名も両備不動産からまちづくりカンパニーにかえられたらしいので。
あと北側も杜の街全体が観れてお勧めだそうです。温暖化もありますし。。。。
タワーマンションによくある上層階と南から売れるパターンでしょうかね。地震でエレベーター止まったり火災時の消防車を考えると低層階のほうがいいし、景色も1年も経てば気にならないと思いますけど。

[54: マンション検討中さん]

350戸は完売かなり難しいでしょうね。

[55: マンション掲示板さん]

>>54 マンション検討中さん
東京でも350戸は完売は難しいでしょう。

[56: 岡山ザ・タワー気になる]

今回のグランドオープンの49戸を含めてどのくらい売れているんでしょうかね？

[57: タワー]

2期グランドオープンって1期では販売してないやつですか？上層階で大人の事情で買えない黒塗りのタイプはありましたが、他全て選べる雰囲気でしたが。49戸の代表的なタイプと階数教えていただきです。

[58: 評判気になるさん]

近くにまたデカイタワーできますね。
どうなるんだろ？

[59: タワー]

2期グランドオープンの内容ありましたね。
http://www.rrr.gr.jp/morinomachi/outline/
概要分かりました。
残りこれも含めてどれくらい残ってるんでしょうか？

[60: 通りがかりさん]

>>59 タワーさん
キャンセルがあったらわかりませんが、300弱はいってたかと。最後３期でだいたい終わるのではないでしょうか。

[61: タワー]

>>60 通りがかりさん
ありがとうございます。早く完売して欲しいです。販売横断幕の生活は嫌なので。

[62: 通りがかりさん]

>>61 タワーさん

>>61 タワーさん
ほぼ告知をせずにこのペースはかなりいいと思いますよ。私もそうですが、先に決めた方々は、もっと早く完売すると思ってしまいますよね。
懸念はこの岡山で車なし生活をイメージできる世帯がどれくらいいるかですね。
将来のことを考えると駐車場はこれ以上多いとリスクだとわかればいいのですが。
まあこれが売れ残ったら、駅前含めてどこも売り切れないと思います。
あまり心配しないでおきましょう。

[63: 岡山ザ・タワー気になる]

ところで現在のザ・タワーの建設状況はどうですか？　
通りかかった方がいたら教えて下さい。

[64: 匿名さん]

足が悪いの？
自分で見たらいいのに。

[65: タワー]

先週見た時には、鉄骨3か4階という感じですかね。足場があったので予測ですが。隣のオフィス商業棟は7階ぐらい鉄骨あがってました。だいぶ壮大感が出てきましたよ。

[66: 評判気になるさん2nd.]

>>65 タワーさん

情報ありがとうございました！

[67: 岡山ザ・タワー気になる]

杜の街の建設状況を2月9日（土）に見てきました。
ザ・タワーは7階あたりのコンクリート柱が建っていました。
オフィス・商業棟は8階の鉄骨が8割方組みあがっているようです。
また店舗棟の基礎造りが始まっている様にも見えました。
工事現場 迫力がありましたよ。

[68: 評判気になるさん2nd.]

>>67 岡山ザ・タワー気になるさん

お忙しい中、ありがとうございます。

[69: タワー]

杜の街について噂でもいいので情報交換しませんか？温泉（1期工事）　外資ホテル（2期工事）は公式発表。聞いたところだとヘルスケア施設へスポーツクラブあと街内にバス停（もちろん両備バス）です。他にご存知の方がおられたらよろしくお願いします。

[70: マンション検討中さん]

低層階を購入検討していますが、システムキッチンのガスコンロをＩHヒーターにオプション変更出来ないとのことです。まだ設備など手付かずの建築状況なのに断られたと言うことは変更できない理由があるのでしょうか？また、変更可能な方法などあればご教示お願いします。

[71: 評判気になるさん2nd.]

>>70 マンション検討中さん

購入希望階のオプション受付期間が終了していたのでは？入居後リフォームでの変更は可能なはず。

[72: マンション検討中さん]

良くわかりませんが電気のアンペアが足りなくてIHが付けられないとか？
低いアンペアしか引いてないとIHが付けられないと聞いた事があります。

[73: 評判気になるさん2nd.]

>>72 マンション検討中さん

オプション期間内でしたら変更は可能でした。

[75: マンション検討中さん]

皆さんはオプションいくらくらい組まれる予定ですか?

[76: 匿名さん]

２００万ぐらいで収めたいですね

[77: マンション検討中さん]

500万位です

[78: マンション検討中さん]

>>76 匿名さん
キッチンや配線や電気系統もろもろ含めて200万では到底収まらないのですが、、、
ほぼノーマルの予定ですか？

[79: マンション検討中さん]

>>72 マンション検討中さん

ありがとうございました。オプション受け付け期間が終了していたようです。電気配線はあるようなので、リフォームせよとのことでした。

[80: マンション検討中]

>>77 マンション検討中さん
500万ってExcutive Suiteですか？でなければ
何にかけたんですか？

[81: 口コミ知りたいさん]

>>80 マンション検討中さん
どこかは伏せますが内装は4000万近くかかると思います

[82: マンション検討中]

>>81 口コミ知りたいさん
PresidentialとかExcutiveで、こだわればすぐ数千万いくでしょうが500万という金額なのでLuxuryなのかと。どこにかけたか教えて欲しくて投稿しました。私は5月オプション期限なので参考にさせて頂きたいです。

[83: マンション検討中さん]

参考にさせて頂いています。
皆さん購入はキャッシュですか？

[84: 匿名さん]

>>83 マンション検討中さん

自慢ではないですが9000キャッシュです

[85: 通りがかりさん]

上層階はやっぱりすごいですね。
知り合いの上層階の方も、軽く2-3000いくそうですw。
私は普通のとこですが、ベースがかなりシンプルなので、どこまで投資するか思案中です。キッチン収納、床暖、廊下タイルあたりだけでも150-200ぐらいかなと思ってるので、300ぐらいまでで抑えようかと。
まだ打ち合わせ入ってないので、あくまで見込みですが。
家具家電にそれなりにかかるので、過剰投資しないよう考えてます。ある程度住めるならもう少しかけたいとこですが、仕事の都合で住めて10年、そのあと売る貸す考えるともったいなくて。
参考になれば。

[86: マンション検討中さん]

>>84 匿名さん
83です。
ありがとうございます。
凄いですね…！
低層階をローンで購入する方はいないのでしょうか…

[87: 名無しさん]

キャッシュかローンか、人それぞれじゃないですかね。富裕層の方でも庶民の方でも考え方は色々。現金かなり多く持ってるならわざわざ無駄な金利ははらわないのは当然でしょうし。
私は今の超低金利だとローン金利よりも投資の金利の方が取れるので、あえてキャッシュは減らさないです。超富裕層なら払ってしまうと思いますが。。。
上層階の方はちょっと次元が違うと思います。
ただローン組んで投資もしないなら、できるだけ払っておくことをお勧めします。
キャッシュがあまりなくてローンを組むのは一般的には普通のことなので、この物件の資産価値を信じて買うこと自体が投資と考えられるとも思いますよ。
人は人であまり気にされず、自分なりの正解を持たれるのがいいかと、個人的に思います。

[88: マンション検討中]

ありがとうございます。

[89: 検討板ユーザーさん]

中層階ですがオプション400万位になり、壁補強、配線なども含めると計500万近くになります。
知り合いの低層階の友達も同じ位らしいです。
上層階以外の方は数千万行くでしょうが、皆さんどうですか？

[90: 匿名]

買ったのに気になるの？何故？

[91: 購入経験者さん]

みなさんリビングのエアコンはどうされますか？

[92: 名無しさん]

>>91 購入経験者さん
高かったですけどオプションにつけましたよ

[93: マンション検討中]

まさかエアコンまで両備しか。。。。ないですよね。エアコンは外部業者でもいいんですよね？

[94: 名無しさん]

洗面室が標準で開き戸ですよね。普通は引き戸だと思うのですが。。。

[95: 匿名さん]

買った人(？)は文句言わないの、
買えない人はディすらないの。
目障りです。
自分で調べなさい。

[96: 名無しさん]

開き戸は4万円ほどで引き戸にできるのでいいのですが、お金がかかる事にちょっとモヤっとしました。まだオプション未定の方は要検討部分です。

[97: マンション検討中さん]

引き戸に出来ない場合もあります。

[98: 名無しさん]

>>95 匿名さん
言い方はきついかもですが、その通りですね。少なくとも購入者、検討されてる方は、あくまで有益な情報交換の場であって欲しいですね。
立地、グレード考えても割安だと思うので、標準を最低限にされてるのでは。こだわられるのであれば、割り切ってオプションどんどんつけましょう。
そもそも標準仕様は最初から決まってることであり、契約後に文句言うのは、ルール違反かと。
ご自身の物件をディスるのは、なりすましの外部の方だけであって欲しいです。

[99: 匿名さん]

確かに洗面室開き戸ですね。気がついてませんでした。いくら払ったとかでは無く、掲示板ではこういう情報の共有をしたいですね。

[100: 評判気になるさん2nd.]

書架を配置する箇所には床下地補強が必要とのことです。