杜の街グレース 岡山THE TOWER

[匿名さん]

遂に岡山に最高峰37階建高級タワマンきました

公式URL：http://www.rrr.gr.jp/morinomachi/

杜の街グレース 岡山 ザ・タワー
所在地　岡山市北区下石井二丁目10番107
交通　JR岡山駅（地下改札口）徒歩12分
構造・規模　鉄筋コンクリート造　一部、鉄骨造地上37階地下1階建
総戸数　363戸
地域・地区 商業地域、防火・準防火地域
間取り 2LDK～5LDK
竣工（予定） 2021年8月
お引渡し（予定） 2021年12月
土地売主、建物売主、販売代理　両備ホールディングス株式会社　まちづくりカンパニー
建物売主　三井不動産レジデンシャル株式会社
設計・監理 株式会社アーキスコープ
施工会社 株式会社 竹中工務店　広島支店
販売開始予定時期　2019年10月下旬
入居時期　2021年12月予定

【公式URLと物件概要を追記しました。2019.10.21　管理担当】

[763: eマンションさん]

奪還とは

[764: 匿名さん]

>>756 マンション検討中さん
両備とは、規模が違いすぎるよ。資本金見てみな。
200倍だよ。
森ビル(株)総資産いくらだと思ってるんだよ。
森ビル倒産するなら、両備なんて会社自体消しとんでるよ。
何が新しいシンボルだよ。
程度が低すぎる。だから、馬鹿にされるんだよ。シンボル何て言うのは、人が言うものだよ。購入者か知らないけど自分でいうなんて。
井の中の蛙だな

[765: マンション検討中さん]

>>764 匿名さん
羨ましいのですね
定期的に現れる同一アンチ

[766: マンション検討中さん]

>>764 匿名さん
あなたの住んでいるマンションは両備より大きい会社のマンションなんですね笑
少なくとも杜の街グレースよりクオリティの高いマンションは岡山にはありませんからいくら否定されたところであなたのマンションよりハイクオリティです笑

[767: マンション検討中さん]

そもそもなんで両備が倒産するとか訳わからない話が出てるの？
マンションのデベロッパーが倒産したらそのマンションって終わっちゃうと言う頭悪い発想
そんなのだったらサーパスもアルファも両備に買収されたロイヤルガーデンもおわりだね笑

[768: 低層階角部屋契約者]

資産価値維持について
金銭的な価値ですが、小規模なマンション程値下がりというか価格崩壊が目立ちますね。大規模マンション程価格が維持されてます。

2000年代(金融機関再編＝グレースタワーは住友銀行跡地と記憶)は、マンション供給枯渇期間ながらも、フォーラムシテイ岡山、グレースタワーⅠ&Ⅱ、ライオンズタワー岡山表町、アーバンビュー岡山城下、リベールタワールミノ平和町等の大規模マンションの供給はあったが需要が圧倒的に多かった。

2010年代は、中規模マンションがポツポツでしたが、大規模マンションはグレースタワーⅢのみ？

2020年代は、大規模マンションが続々と出来る予定ですが、マンションデベロッパーも販売時期をズラしながら、販売計画を立ててますが、大都会岡山の億ション需要は如何ほどか？

話題がズレましたが、書ける程度の大規模マンション数なので、売りが出ても供給が少ないので、大規模マンションの価格が高止まりしている感が否めません。

現在、グレースタワーⅠの23階南西角部屋(88.01平米)が4,950万円で売りに出てますが、販売価格(建築費用が安い時期)と大差ないと思います。
管理費が異常に安い(7,800円)のですが、両備不動産が管理しているのでしょうか？
修繕積立金は19,630円で88平米で割ると、平米@ 220円で、国土交通省のガイドラインの@206円(170円?245円幅)よりも少し高めです。
それだけしか情報が無いのに、ブラックボックスの中古マンションをよく購入出来るなぁ。と感心してしまいます。

グレース岡山ザ・タワーが完成したら、グレースタワーⅠ&Ⅱに入居者している富裕層が流れて来そうと妄想的推察をしてますが、その時グレースタワーⅠ&Ⅱの価格が維持出来るかは、かなり重要な指標となりそうな気がします。

資産的金銭価値を維持する為の方策
欧米みたいに販売価格、売買価格を透明化することで、価格が解り易くなり、高値掴みも安値売りも発生させない状況にする。
マンション管理状況(一部)及び修繕計画(積立金)を公開する。第三者(管理士等)からの提案を受けられる状況にすることで、修繕請負業者に緊張感を与える。※ド素人考えです。

シンボルタワーについて
グレースタワーⅠ&Ⅱは、北は旭川沿いの玉粕、南は築港、東は東山、西は妹尾から見えるので、シンボルタワー感が溢れてますが、これから大規模マンションがどんどん立つと、タワーの郡れでしかないような気がします。
シンボルシテイとして、魅力ある杜の街造りをして頂きたいですね。個人的には、既存のパン職人のいるパン屋(高級食パン専門店はいらない)、後藤珈琲や下山珈琲のような焙煎士のおられる珈琲専門店。アート&クラフト(家具)等のギャラリースペース、料理教室等の事業規模は小さくても少し光る腕をお持ちの方々に、低価格にてテナントを入居させ、育てるように出来たら良いのではないか？と思う次第です。また、デリバリー配達が主役になりそうな昨今なので、収益性のあるゴーストキッチンのテナントを稼ぎ頭として誘致願いたい処です。


オプションについて
ミラクルガードプロ、玄関鏡(姿見)、ピュアコートプラス(換気扇フィルターがおまけ)は、非常に良かったですね！他のオプションは、好みが分かれる処だと思いました。
洗面台(両)横のパネルは、普通の壁紙(ビニールクロス)だと手拭きタオルにより、カビが生えるので、やや割高ですがやった方が無難ですね。あとから設置出来ませんし…。

オプションではありませんが、ハイグレードなマンションを購入契約をしているのに、サンゲツのSPというアパートに使うレベルの壁紙は非常に残念です。天井にSPの壁紙を使うのであればまだ解りますが、壁にはサンゲツのFAITHでしょうよ！SPとの価格差は、カタログ価格で1平米200円ですよ！
正直あり得ないなぁ。と思いました。あれだけのマンション規模なので、大量発注で1平米100円までサンゲツと価格交渉出来る気がします。
マンションの値引の交渉を一切受け付けないのならば、最低限これだけはやって頂きたいと思いました。

営業の方に質問するのを忘れてましたが、窓はLowE複層ガラスでしたが、アルゴンガス注入されてますかね？また、メーカーはリクシル(TOSTEM)？YKKAP？メーカーの違いにより、熱貫流率が微妙に異なるので知りたいのですが、販売会の時に質問された方はおられますか？

[769: 匿名さん]

うっかり全部読んでしまった^_^;

ところで！
マンションのコンシェルジュって、一般的にはどんな人がされるんですかね？
男性？女性？多国語話せたり？？

今までコンシェルジュさんと縁がない生活してきてるので、どんな風なのか知りたいなと。

[770: マンション検討中さん]

>>769 匿名さん
女性のケースがほとんどですね
コンシェルジュは管理人と違ってデパートの受付みたいなイメージです

[771: マンション検討中さん]

最近両備はグレース3、グレース徳吉、杜の街グレースタワーとハイグレードなマンションしか建設してないイメージだが和田建設を買収してから庶民派マンションは和田でしてハイグレードマンションは両備でするいうスタンスになった
低層階マンションの徳吉が売れ残ってる中グレース3、杜の街グレースは大規模ながらハイスペック＆高価格帯のマンションが早期完売とタワマンの強さが伺える
そして岡山県民にはまだまだ余力のある富裕層が多いと感じる
次に両備はどこにハイグレードマンションをつくるだろうか

[772: マンション検討中さん]

穴吹や和田は自転車操業で常に作らなければ経営が回らなくなる企業経営だが余力のある両備は開発費から
多額の資金を注ぎ込める
まだまだ岡山ではハイグレードマンションが売れるとわかったのでこれからも作るでしょうね
ただタワーマンションを作るにはある程度の面積が必要だが土地の空きが、、、
今回杜の街はイトーヨーカドー跡地というあれだけの都心にあれだけの土地が空くというというのは奇跡的ですから今後は杜の街を超えるほどの大規模タワマン建設は難しいでしょうね
土地金持ちの岡山県民はなかなか売りに出さないですからね
地権者といつまでも揉めて中々開発が進まないのが実情です

[773: 匿名さん]

ありがとうございます。

スキル容姿年齢など、いろんな意味で優秀な方なら時給3000円くらいですかねー
自分にそのスキルあったらやってみたいな。１ヶ月くらい。

[774: 通りがかりさん]

>>772 マンション検討中さん

両備が余裕があるって、どの口が言うとるねん。

[775: マンション検討中さん]

>>774 通りがかりさん
ちゃんと決算みられましたか？

[777: マンション検討中さん]

小型犬は飼えるのいいね

[778: 匿名さん]

ヘルスケア棟のデザインいつの間にか変わってるんだけど、マジでダサくないか？手抜き感やばいんだが。マジであれで行くのか？頼むから前のに戻してくれんかな。コロナで厳しいのはわかるけど、もうこの規模の再開発は無いかもしれないんだからさ

[780: マンション検討中さん]

マンションは立地
ここは最高の立地
商業棟の上で公園って最高
子供を連れて行く

[781: 名無しさん]

地下道で駅まで行けるようにならないかなぁ?

[782: マンション検討中さん]

>>781 名無しさん

ならロイヤル幸町を買ったら良かったのに

[783: マンション掲示板さん]

商業施設の誘致は難航してるみたいですね。
駅から歩くと遠いもんなぁ。
岡山駅周辺の商圏が広がるので、是非頑張ってもらいたいですね。

[784: eマンションさん]

とりあえず37階。また足場取れたらあげます！