プレミストタワー白金高輪ってどうですか？

[マンション検討中さん]

プレミストタワー白金高輪についての情報を希望しています。
白金高輪駅から徒歩１分の物件のようです。
駅から近いので気になっています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kanto/tokyo/takanawa01/

所在地：東京都港区高輪一丁目107番1他（地番）
交通：東京メトロ南北線・都営地下鉄三田線「白金高輪」駅から徒歩1分
間取： 1LDK～3LDK
面積：33.06m2～117.15m2
売主：大和ハウス工業株式会社
施工会社：西松建設株式会社
管理会社：大和ライフネクスト株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[7601: 匿名さん]

>>7549
>リセール時は駐車場優先権は無い。その場合、多くは駐車場待ちの列の最後に並ぶことに。新築分譲時とは状況が異なる。

まず駅徒歩1分のマンションを選ぶ層が自宅マンションの駐車場にそこまで拘るか、というの点が疑問なのだが、これは置いておこう。
リセールで駐車場待ちの列の最後に並ぶのは特にこのマンションに限った話ではないはずだが、このマンションに限り問題視するのは何故だ？
戸数に対する駐車場比率が問題なら、それはそもそも新築分譲時に問題になるはずだ、というのが私の主張。

>スカイは、プレミスト販売時にはほとんど値上げしてない。当然その間スカイは300戸以上売れている。プレミストの販売が加速したのは、中古市況が一段高になって相対的に割合になっただけ。

事実を確認しよう。
①プレミストは後半にかけて売上げが伸びて売り切った。
②スカイはプレミスト最終期の時点で、少なくとも1000万程度初期から価格を乗せていた。これはスカイの販売員から聞いたから確実。ちなみにこれは同じグレードで同程度の広さならという意味。これはタワーの話だが、その時点で残っていた部屋は、眺望間取りなどその他の条件が悪かった。
③プレミストは周辺市況が良くなっても、それに伴って値上げすることは許されなかったという事情がある。

貴方の主張は、要するに中古市場を含む周辺市況の影響で、プレミストが相対的割安になったということだね？そしてスカイからプレミストには流れておらず、全て中古市場から流れたと？
②と、個人的にスカイから流れた顧客をリアルに知っていることからそれは間違っていると思うが、仮にそうだったとしても、私の言ってることの大意は変わらない。私が”スカイ”と言っているところ、”周辺市況”に置き換えたら同じこと。

>あの物件が高く売れたから、こちらの物件も高く売れるというのはただの皮算用の妄想でしかない。事実は、地権者住戸1戸が@600で申し込み入ったということだけ。

他人の主張を妄想扱いするなら、まず言ってることを正確に理解してからにするべきだね。
要するに、今プレミストが突然1階分増えて、数件程度同じような標準の部屋が分譲時の値段で出たらどうなると思う？すぐ売れるよね。市場の設定が同じ…むしろスカイに関しては、今となっては明らかに値を上げているんだから。
つまり周辺市況が今の状態をそのまま保持するなら、分譲時に起きていることに近いことが中古市場で再現されると予想するのは当然で、ポジでもネガでもない。しかも供給<需要なら、売値は間違っていてより高い値段で売れる。これは不動産に関わらず商売の普遍的な事実。しかし③のために、デベは同じ値段で売らざるを得なかった。
勿論条件が変化する可能性は存在するが、それを支持する根拠は何か、と言ってる。
「あの物件が高く売れたから、こちらの物件も高く売れる」ではない。

>事実は、地権者住戸1戸が@600で申し込み入ったということだけ。

正確な事実は、現在では仕様を確認することもできない、かなり条件の悪い低層階住戸が入居の遥か前に@600で数件申し込みが入り、現金が優先された、ということだね。
値段は地権者が決めたものだから、その部屋に関して@600以上という価値が確定になっただけ。こんな情報より直近の分譲状況の方がよほど参考になるが、何故それを無視するのか。

>分譲価格が10％以上安いというのはフェイク。せいぜい5％程度。むしろ似た条件の部屋でスカイの方が安い事もあった。

スカイはプレミスト販売中に値上がりしていないというのが前提なら、貴方は何が言いたいのか。実は値段は近いかむしろスカイが安いのに、それでもプレミストは売れていったということか？それとも>>7549とは別人か?
ちなみにフェイクという話なら、超大規模物件、最近だと勝どきの物件が顕著だったが、先に売った条件の良い（人気を集めた）部屋と同じ値段で、条件の悪い物件を後で出すのは実質値上げ、というのもフェイクだな。
これはわざと供給を絞って、「高倍率・○○期完売！」で煽るやり方と併せて効果を発揮する。
ちなみにプレミストは当初のデベ側の販売計画に沿って出していっただけのようで、何故そうしたかは知らないが、これは正直下手だと思う。そもそも広告の仕方やアピールも洗練されていなかった。「プレミスト？パークハウス高輪タワーとは違うのか？」という感じ。さすがにその辺りはスカイの方がずっと上手ではあった。
行政の援助を得るために③になったようだが、それも本当に必要だったのか。

ただしスカイや人気や注目というのは、販促で作られた幻ではなくて、超大規模という分譲後もずっと残る特性に本質的に由来する。
ネガがどんな主張を仮想敵国として戦っているか分からないが、誰もスカイや東急と同じ相場になるとは思っていない。しかし、スカイが高くなることがプレミストにとってもポジティブな要素になることはあっても、ネガティブな要素になる事は「絶対に」ありえない。だから、プレミスト契約者側なら、心中はこれに尽きる。

「がんばれスカイ、お前が№1だ」

[7602: 匿名さん]

港区、渋谷区、千代田区の３区で広く見てる人もいるしね。視界広くし、白金高輪以外も見てる人も。白金高輪駅１分でこのスペックはやはりすごいですよ

[7603: 匿名さん]

>>7602 匿名さん
広く見てる人は当然いるけど、北参道検討している層の競合はプレミストではなくスカイだったからね。番町の場合は、場所柄広く見てる人よりエリア縛りの方が多いよ。
そもそも番町案件はタワマンにならんし

[7604: 匿名さん]

>>7601 匿名さん
ゴメン。流石に読む気にならない

[7605: 匿名さん]

>>7604
>リセール時は駐車場優先権は無い。その場合、多くは駐車場待ちの列の最後に並ぶことに。新築分譲時とは状況が異なる。

まず駅徒歩1分のマンションを選ぶ層が自宅マンションの駐車場にそこまで拘るか、というの点が疑問なのだが、これは置いておこう。
リセールで駐車場待ちの列の最後に並ぶのは特にこのマンションに限った話ではないはずだが、このマンションに限り問題視するのは何故だ？
戸数に対する駐車場比率が問題なら、それはそもそも新築分譲時に問題になるはずだ、というのが私の主張。

>あの物件が高く売れたから、こちらの物件も高く売れるというのはただの皮算用の妄想でしかない。事実は、地権者住戸1戸が@600で申し込み入ったということだけ。

他人の主張を妄想扱いするなら、まず言ってることを正確に理解してからにするべきだね。
周辺市況が今の状態をそのまま保持する仮定なら、分譲時と中古市場で大きく異なる販売状況になる理由がない。大雑把に言えば、@600万台中盤であれば、倍率がつく、ということ。
勿論条件が変化する可能性は存在するが、それを支持する根拠は何か、と言ってる。
「あの物件が高く売れたから、こちらの物件も高く売れる」ではない。「既に確定した分譲時の販売実績が根拠」ということ。

これなら読めるな。

[7606: 匿名さん]

ところで、上層部に向かって、色が変わり、グラデーションになっているように見えますね!
照明デザインといい、今回のデザインは相当なこだわりですね。

[7607: 匿名さん]

>>7605 匿名さん　
アップサイドの話をしてるので、そもそも話が違うので
分譲価格維持できるといいですね。
それ以上でもそれ以下でもないです。

[7608: 匿名さん]

デザインから仕様から今回の白金高輪のタワーは相当に気合い入ってるよね。

[7609: 匿名さん]

>>7608 匿名さん
スカイに始まり、プレミストも高輪タワーもガーデンもデザインや仕様が秀逸というのには違和感がある。
せめて二丁目タワーレベルになってからそれを言ってほしいね

[7610: 匿名さん]

>7607

つまり、値上がりの可能性さえ主張しなければよし、ということね。
しかし倍率がついている以上、再販価格は（スカイほどでなくとも）上がる可能性が高いと言ってる。スカイが更に値上がったなら尚更。スカイが大幅に上がって「高いな」となったなら、少しプレミストが値上がってもそっちを買おうという客はいない、という理由は？

ちなみに、仕様が資産性に影響しない根拠は、償却が早く、物件価格に比べたら相対的安い費用でリフォームできるから。しかし、リビングインや主寝室の壁掛けを天カセに変更することは出来ない。
アップサイドというなら、白金ザスカイの変更不能な仕様が富裕層の購買欲の足枷になる可能性は考えないの？

[7611: 匿名さん]

[他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言のため、削除しました。管理担当]

[7612: 匿名さん]

>>7610 匿名さん
スカイは既に大幅値上がりした価格で成約している。
プレミストにおける上記記載内容はただの予想でしかない。しかも他物件の成約状況に基づく非常に脆弱な根拠です。

リビングインの間取りが嫌ならフルリフォームすれば？天カセもやろうと思えばできなくない。ただそれこそ分譲時その条件で成約してるので、駐車場優先権の話とは異なりますね

[7613: 匿名さん]

>>7610 匿名さん
値上がりの可能性さえ主張しなければよし
↑
別にそんなつもりはない。ただ、他の物件もこれだけ上がっているから自物件も、というのはただの妄想でしかないというだけ。地権者や転売実績を積み重ねてこそそこ物件の価値が見えてくる。もちろんスカイを上回る実績残すかもしれないけとね。まあ、可能性低いが

[7614: 匿名さん]

あの、値上がり後のスカイを買ったけど不安で、プレミストを一所懸命下げる人が戻ってきたんですね。しばらく静かにしてたみたいなのに。

[7615: 匿名さん]

>>7612
>スカイは既に大幅値上がりした価格で成約している。
プレミストにおける上記記載内容はただの予想でしかない。しかも他物件の成約状況に基づく非常に脆弱な根拠です。

脆弱な、と言えば根拠が脆弱になるわけではない。需給バランスからくる非常に確度の高い予想だが。しかも「他物件の成約」ではない。ある状況下での「本物件の成約」だが。まず正確に理解してくれ。
しかもこんなところで根拠が脆弱と言い出したら、現在のスカイの成約が同一建物内の高値掴みになっていないという根拠は？（ちなみに、これは例であって私は高値掴みだとは思っていない）。

>リビングインの間取りが嫌ならフルリフォームすれば？天カセもやろうと思えばできなくない。ただそれこそ分譲時その条件で成約してるので、駐車場優先権の話とは異なりますね

つまり貴方の方こそ分譲後の値上がりの話はしておらず、分譲価格維持のスタンスなのね？

いつ、駐車場優先権の話と同じだと言った？
フルリフォームなら何でもできると思っているのか？
しかもリビングインにするのは部屋全体の形等から理由があってしているのであって、壁を作ることの単価が高いからではない。
天カセに関しては天井自体を改修することが必要で、これは普通マンションのリフォームではできないぞ。適当なことを言わないでほしい。

後、以下に回答してほしいね。

>リセール時は駐車場優先権は無い。その場合、多くは駐車場待ちの列の最後に並ぶことに。新築分譲時とは状況が異なる。

リセールで駐車場待ちの列の最後に並ぶのは特にこのマンションに限った話ではないはずだが、このマンションに限り問題視するのは何故だ？

>分譲価格が10％以上安いというのはフェイク。せいぜい5％程度。むしろ似た条件の部屋でスカイの方が安い事もあった。

スカイはプレミスト販売中に値上がりしていないというのが前提なら、貴方は何が言いたいのか。実は値段は近いかむしろスカイが安いのに、それでもプレミストは売れていったということか？

[7616: 匿名さん]

>>7615 匿名さん
スカイもここほどではないけど、慢性的な駐車場不足になるだろね。ただ白金1エリアは意外と近隣駐車場多い。
駐車場不足は別にここに限らず富裕層にとって問題でしょ

スカイもプレミストも販売加速したのは、市況および周辺中古相場が高騰したことが主な要因。ちなみにプレミストが昨年末から今年まで100戸位売っている間に、スカイは300戸以上売ってる。スカイの方が圧倒的に人気ではあったが、そうじゃない選択をした人だってそりゃいるだろ

[7617: 匿名さん]

プレミストが現価格で人気だったのは間違いない。ただここは竣工まで転売出来ないしデベも値上げ出来ないから、竣工時にどうなってるかは未知数。
数年後には東急で900戸、もう少し先まで見れば三菱、住友のタワマンも出てくるので、ここがどこまで高値追求出来るか、他物件との競争に勝てるかは更に不透明ということでは。
それを踏まえた上で現相場では、上記の通りスカイほどではないが上がってるというのは違和感なく、今スカイが800近くまで上がってるので、ここも700位まではいっているんじゃないかと思う

[7618: 匿名さん]

>>7617 匿名さん
流石に@700は強気すぎ
市況考えれば＋10％前後。@650～680位でしょ

[7619: 匿名さん]

>>7618 匿名さん
高輪松ヶ丘、グランメゾンの崖ビューじゃないところ、アトラスの上層階は700近くいってるのに、ここが650だったらここはリセール激弱だな。
まぁしばらくは地権者住戸の売り出しがないとなんとも言えんが。そんな悪い物件と思わないが、若葉はよっぽどこの物件に恨みでもあるのかね

[7620: 匿名さん]

>>7619 匿名さん
条件良い部屋を基準にしたってね。意味ないよ

[7621: 口コミ知りたいさん]

>>7612 匿名さん
開口部の狭さはフルリフォームしても治らないんですよね

[7622: 匿名さん]

スカイの仲介物件の売れ行きが遅いことが一番気になる。

[7623: 匿名さん]

>>7621 口コミ知りたいさん
>>7622 匿名さん

スカイのスレに寄稿すればよろしいかと

[7624: 匿名さん]

>>7622 匿名さん
竣工もまだ先ですからね。坪単価も強気に見えるし、少し時間かかりそうですね。

[7625: 匿名さん]

道路から部屋丸見えじゃないのか？
坪単価に見合ってないよね

[7626: 匿名さん]

>>7625 匿名さん
道路から？何階の話？

[7627: 匿名さん]

>>7625 匿名さん
DWなので、カーテン等がないと丸見えでしょうね。坪単価には関係ないですけど

[7628: 匿名さん]

今住んでるタワーマンションもそうですけど、カーテンがなければ、低層階の角部屋DWは道路から中が見えますし、高層階はベランダがあっても向かいのマンションから見えるでしょうね。でもそれってタワーマンションに限らずどの家でも一緒な気がするんですけど。。。

[7629: 匿名さん]

>>7622 匿名さん

スカイに分譲まだ終わっていないので、自然に新築から売れていく

[7630: 匿名さん]

HPに「完売御礼ありがとうございました。」とあるが、本当に国語教育受けたのだろうか。

[7631: 匿名さん]

>>7630 匿名さん
確かに。これはアカンやつ

[7632: 匿名さん]

ここのマンションは仕様が今のマンションよりいいので入居がとても楽しみです。入居者の皆様　よろしくお願いします。

[7633: 匿名さん]

ここのマンションは仕様が今のマンションよりいいので入居がとても楽しみです。入居者の皆様　よろしくお願いします。

[7634: 検討板ユーザーさん]

>>7624 匿名さん
スカイの坪単価が800近くまで上がっているのであったらリーズナブルな物件ばかりだと思うのですが。

[7635: 匿名さん]

>>7634 検討板ユーザーさん
リーズナブルな物件か～。兄さん破天荒だな

8階@750
5階@670
12階@700
30階@850

手数料云々入れたらとてもじゃないがリーズナブルとは言えんよ。まあ、別物件に目くじら立てて追い立てる理由もわからんが

[7636: 検討板ユーザーさん]

>>7635 匿名さん
リーズナブルじゃないんですね。勉強になります。

[7637: 匿名さん]

更に建物高くなりましたねぇ。
ドンドン高くなりますね!

[7638: 匿名さん]

新規の売り物出ましたね。
わりと効率いい間取りですね。

[7639: 匿名さん]

>>7638 匿名さん
8530万　45.63平米　@618
しかし、ここの設計は玄関開けたら風呂へ直行が好きなのか

[7640: 匿名さん]

地権者住戸は、もとの広さに応じて同一の間取りがないようだし、フロア図を見ると、調整が大変だったろうなとつくづく思う変形ぶりだけど、こちらはまぁ綺麗な形ですね。

[7641: 匿名さん]

13階南西って抜けるんですか？

[7642: マンション検討中さん]

西側は抜けていた気がしますが、シュミレーションとかはもうモデルルームなくてわからないですかね

[7643: 匿名さん]

西側は完全に抜けてましたよ。南側はパークハウスがあるので30階を超えてこないと抜けないです。

[7644: 匿名さん]

テナント、どうなるんでしょうね。
コロナも回復方向ですし
これから楽しみですね

[7645: 匿名さん]

>>7644 匿名さん
まだ応募無し

[7646: 匿名さん]

まだ竣工まで一年以上ありますね。アフターコロナ、そして竣工が楽しみですね

[7647: 匿名さん]

>>7646 匿名さん
ドラッグストアは確定だから

[7648: 匿名さん]

白金高輪発展楽しみですね

[7649: 匿名さん]

テナントは全部で何店舗入る予定でしょうか？

[7650: 匿名さん]

>>7649 匿名さん
4店舗
うち、ドラッグストアと不動産屋は決まってる