プラウドタワー金町ってどうよ？

[マンション検討中さん]

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/b114110/

売主：野村不動産株式会社
施工会社：戸田建設株式会社
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社

所在地：東京都葛飾区金町六丁目７０００番(地番)
交通：ＪＲ常磐線 「金町」駅 徒歩1分
　　　京成電鉄京成金町線 「京成金町」駅 徒歩1分
※JR常磐線「金町」駅南口から現地敷地端まで約70m、エントランスまで約160m（約2分）※京成金町線「京成金町」駅出口から現地敷地端まで約20ｍ、エントランスまで約110ｍ（約2分）
間取：1LDK ～4LDK
面積：55.88m2 ～ 87.10m2

プラウドタワー金町について語りましょう。

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[1701: 匿名さん]

>>1700 匿名さん

戸数が少ないと負担が大きくなるのが一般的です。
タワーで200戸以下は重いよ。

[1702: 買い替え検討中さん]

このマンションの高さなら足場が組めないので大規模修繕時にゴンドラがマスト（＝仮設足場より高い）な上に、駐車場はタワーパーキング（＝機械パレット式より維持費は高い）、戸数に対して多めのEV（常用2基だけではなく、非常用1基に、駐輪場置場用に1基）、免震構造…上の方にある平均値206円/m2はあくまで標準的な構造の板状マンションを前提にしているので、このレンジに収まるのは不可能です。

比較対象で上がっている既存の湾岸タワマン群とは、メンテナンス費用が少ない自走式駐車場だからその収入を積み立てることができる上に、戸数が多い（＝戸当たりの費用負担が少ない）から、その逆を行っているこちらはどう考えても湾岸タワマン群よりは高くなります。

比較対象でないので有明ミッドクロスの長計は存じませんが、戸数を考えればこちらの方が修繕積立金が高くなる可能性は極めて高いと思います。

私は地縁があるので湾岸でも都心でもなく金町駅南側No.1マンションのこちらを検討していまし、前述のような維持費が高くなる想定の下で検討していますが、そうでない方も多いようで少し意外に思いました。
売主も一定の根拠を基に数字を出しているでしょうから、「売主の想定ほど高くならない」と主張する方が少々楽観的に過ぎるように感じます。

[1703: 匿名さん]

>>1701 匿名さん
高さや施工面積が広がるとその分金額が高くなります。
あちらの方が高くて、ビルの真ん中に駐車場入れてますから全体面積で2倍近くあります。戸数が100戸近く少なくてもこちらが上回る要素は低いです。
プラウドタワー金町はいま建ててる実物見ると納得頂けると思いますが、正直それほど大きくはないです。この規模感であの修繕費計画はかなり高く見積すぎだと感じました。（少なく見積りすぎるよりは良いですが）
そもそもどこのマンションも、購入時と運営中で修繕計画に変更が入るのは充分あり得ますから、今から20年後を気にしてもあまり仕方がない話です。
自分はあの修繕計画は見積りが固すぎるから絶対あの通りにはならない（下がる）と思って、購入を検討しています。
皆さん同じように、それぞれ試算して高いか低いかそれぞれ判断されれば良いのでは？

[1704: 匿名さん]

>>1702 買い替え検討中さん
有明ミッドクロスは自走式ではなくタワー内機械式です。

修繕費は外壁補修が一番高いですが、このマンションと有明の物件では施工面積が違いすぎます。
修繕計画で一番あり得ないのが屋上防水です。
あの面積で1回で2294万はあり得ない。野村がどれだけ中抜きするつもりなんだってレベルです。一般的なモルタル防水ならどんなに高くてもあの面積なら半分以下でしょう。本当にこの金額ならぼったくりも良いところです。
屋上緑化撤去、再施工で6071万てのも笑えるレベルで高い。屋上緑化はやらないといけないとしてもこれも相見積もりとってやれば最大で半額近くに下げられると思います

[1705: 買い替え検討中さん]

私、自走式の下りはこちらのように記載しております。
> 既存の湾岸タワマン群
有明ミッドクロスは既存じゃないですよね。

なお、それぞれ試算して高いか安いか判断する点は同意です。
私は一緒に住む方がカツカツで日常修繕すらケチるような判断をなされなければ良いと考えてます。

[1706: 匿名さん]

>>1704 匿名さん
あとおかしいのが共用照明器具、1541万も掛かる訳がない。24時間点灯照明は10年は使えるのに5年で交換する必要性がない。単価一個一万かそこらなのに、高すぎます。
外壁系は全体的に2-3割は高いですね。中間マージン乗せることを想定してるかと思います。
逆に給排水とか消化設備はこのくらいは掛かるかなって感じですね。エレベーター系や電気設備は基本メーカー直なので、これが適正だと思います。

皆さん、渡されてる修繕計画はあくまで野村に頼んだ場合の計画ですからね。実際は管理は野村で、修繕は別会社にしても全然構わないんですよ。あんまり鵜呑みにしない方がいいです。
配られた計画はかなり乗っけられてるってだけ、わかって下さい

[1707: 匿名さん]

中間マージンなんて、払う側からしたらお金をドブに捨てるような物です。いま話題の給付金委託問題と同じで、野村は右から左に書類と金流すだけで工事な内容が変わらないなら、わざわざ野村に頼む必要性が無い

[1708: マンション検討中さん]

あんまり頭に入ってこないのですが、売る側がもし維持費を高めに見せてるとしたらすごい親切ですね。

[1709: 匿名さん]

>>1708 マンション検討中さん

親切なわけあるかよ笑
あなたが理事長になって全員が納得いく修繕計画を作ってくれるならそれでいいけど、これまでのコメントが頭に入ってこないなら無理だろうな。

[1710: マンション検討中さん]

ちょいちょい、「ケチ」とか「カツカツ」とかいうワードを出す人がいますが、
適正金額より高ければ、異論が出るのは当たり前では？？
デベ側の人間のネガに見えてしまいますね。

「このキャベツは1玉1,000円です。」と言われて何も確認せず馬鹿正直に出す人はいないでしょう？

[1711: 匿名さん]

屋上緑化って防水の上に花壇みたいの作って草植えるだけなのに撤去と再設置で6000万って、どう見てもおかしいでしょ
散水用のスプリンクラー付けたってそんな大した工事じゃないし、どう考えても普通にやったらこんなにいく訳ない

そもそも屋上防水より外壁の方が価格高い時点で、この計画はおかしい。面積が圧倒的に違うし、屋上は足場とか建てないから外壁より価格低くなるのが普通

[1712: 匿名さん]

今回は何戸売れたのかご存知の方いらっしゃいますか？

[1713: マンション検討中さん]

最近は修繕費って高く見積もられることが多いって聞きますね。当初の想定より実際が高くなったら不満を持たれますけど、当初の想定より安くなったら良かったって皆逆に喜びますからね

[1714: 通りがかりさん]

専門的なことはよくわからないですが、皆様のご意見を拝見して、このマンションの構造上、修繕費が既存の他のマンションより高くなる可能性がある、または保守的に高めに見積もっている可能性があるということはよくわかりました。
それを理解して検討をする、それで全てかと思いますが、野村を悪く言ったり、書き込んでる方を悪く言ったりするのは、この掲示板の主旨とはややずれてるように感じます。

[1715: 購入経験者さん]

>>1714 通りがかりさん

その通りですね。
客観的にみて高いというのはまだわかりますが、ナンバーワン云々というのは
さすがに引きます・・・・

また野村の悪口を言っている人はいないのでは？

[1716: 匿名さん]

屋上緑化やってる建設会社の人に聞いたら、屋上緑化の撤去はタワマンだと人手でEV使って土運ばないといけないから撤去と搬入費で結構人工代で値段掛かるらしいけど、流石に250坪程度の建物で6000万はいくら何でもありえないって言ってました。
屋上緑化面積50坪も無いって話したら、普通はありえないって驚いてて、単純に600と6000で桁を一つ間違えたのではと言ってました。

[1717: 匿名さん]

契約者なのか、売りに出したい地権者なのか、変な説得している人がいるけど、実際より高いにしても、提示されているランニングコストが高いと思うか思わないかで、判断すべきだと思うけどなぁ。それくらいの余裕がないのなら買わないほうが無難だと思う。
ある程度の試算は重要だけど、修繕費は管理状態にもよるし、市況にもよるし、理事会や住民の頑張り次第なとこもあるし、当然絶対なんてものはないんだし。

[1718: マンション検討中さん]

真面目な話、この修繕価格設定した意図を知りたい・・・
一時金を25年でならして計算すると最終的に月8万円弱。
今まで聞いたことありません。

来週また営業に会うので、その際に色々確認します。

[1719: 匿名さん]

後の祭り

[1720: マンション検討中さん]

８万あったら金町でもう一部屋借りれるな。

[1721: 名無しさん]

月８万なら、もう一件どこか買えるんじゃ？中古とか安い物件とか。

[1722: 匿名さん]

>>1720 マンション検討中さん

月3万円はどこのマンションもランニングコストとしてかかるから、差額の5万円をどうとらえるかですね

[1723: 匿名さん]

プラウドタワー亀戸は修繕費や管理費はここより高いですよね。ここの5倍近い総戸数なのに。
この戸数でこの金額は仕方ないかと思います。むしろ頑張っている方かと。
ここは葛飾区で頂点のマンション、城東エリアでもトップクラスのマンションです。
月々のランニングコストを気にする人は他の大規模マンションを選んだ方が良いと思います。

[1724: 匿名さん]

>>1723 匿名さん

なので亀戸は理事会発足後にここよりも管理費、修繕費を抑えることは可能ですね。
グロスで高い、戸数も多いで一級建築士から弁護士、税理士のハイスペックが運営してきますから

[1725: 匿名さん]

何年か後に三井のマンションが建って一番手になるのが確定してるので
その時中古になった管理費修繕積立金がかさむプラウドタワーが太刀打ちできるとは思えません
管理組合で修繕積立金を変更したところで、適切な修繕ができず資産価値がさらに下がって終わると思います。
残債割れはしないと思いますが、ひどい間取りと眺望に萎えてしまいました

[1726: マンション検討中さん]

>>1723 匿名さん

管理費はほぼ一緒だったという認識です。(というかここも管理費は常識の範囲内)
修繕費計画はどの様な感じなのでしょうか？

[1727: 匿名さん]

>>1723 匿名さん

そういうのいらないのでやめてもらいたいですね。
ここはあくまで23区外れの駅近マンション(ややタワー)なだけであって、トップクラスでもなんでもありません。(金町で頂点だから何？というレベル）

[1728: 匿名さん]

>>1723 匿名さん
城東エリアでってのがミソな（笑）

[1729: 匿名さん]

>>1723 匿名さん

え？どの辺がトップクラス？？
城東エリアって江東区、台東区、墨田区も含まれるよね？？？？

[1730: eマンションさん]

ここは内廊下かつスペックは都心マンションと遜色ない。さすがプラウドタワー。
湾岸エリアのタワマンも半数は外廊下、城東エリア全体で見ても過半数は外廊下でスペックもしょぼい。ここは相対的にまともなタワマンに見える。

[1731: 匿名さん]

>>1730 eマンションさん

立地が金町なのでトータルは中の下

[1732: マンション検討中さん]

金町は住みたい街ランキングにランクインするようになったし、三井、三菱、スミフ、野村が大規模再開発を進めているから将来性もある。
日経調査で葛飾区は全国ナンバーワンの子育てしやすい自治体に選ばれている。
環境の良さや将来性は城東エリアでも屈指ですけどね。

[1733: マンション検討中さん]

いつも思うのですが、人口がこれから減っていく中で、資産価値を保てる地域はどんどん限られていくと思いますよ。

東京23区の中で金町が生き残れるかは・・・どうだろう。

[1734: 名無しさん]

>>1733 マンション検討中さん

資産価値を最優先に求めるなら他を買ったらいいと思いますよ

[1735: 名無しさん]

>>1731 匿名さん

中の中はどこですか？

[1736: 匿名さん]

>>1723 匿名さん

亀戸はゆかいふるが付いてるしねぇ。
トップクラスと言いつつ、その亀戸未満だと思うし、城東なら湾岸のマンションのグレードに大きく劣ると思うけど。

やたらこことトップだ頂点だって言い張る人いるけど、ここの売りってそうじゃないでしょ？
一応23区内の駅目の前で、そこそこのグレードで、お値段もそこそこなとこでしょ？

[1737: 匿名さん]

>>1734 名無しさん

トップクラスなのに資産性無いの！？

[1738: 匿名さん]

>>1737 匿名さん
資産性はありますよ、優れているという訳ではないですが、悪い訳でもない。タワマンの中じゃ普通

[1739: 検討板ユーザーさん]

どこのタワマンと比較して普通と語ってるんでしょうか。

[1740: 名無しさん]

>>1736 匿名さん
そう思います。
あなたはこちらのマンションを検討されていますか？

[1741: 名無しさん]

どこと比べてもいいですが劣るなどと検討板で言う必要ないですよね。
劣ると思うのなら優っているマンションをご検討くださいませ。

[1742: マンコミュファンさん]

キーテナントはそばっこと金町餃子やろ笑笑

[1743: マンション検討中さん]

検討板なのだから、いろいろな意見があっていいと思いますが。荒らしのようなものでなければ。
設備やグレードで劣っていても、価格や場所で選ぶ人もいるし、何をそんなに気にされているのですか？購入者で、批判されるのが嫌なのであれば、それこそ検討板には来ないほうが良いと思いますよ？？

[1744: 匿名さん]

湾岸エリアとの比較でいえば、ここは上位クラスに入りますね。湾岸エリアには36棟のタワマンがありますが、ご存知の通り玉石混合です。
半数のタワマンが外廊下で、湾岸エリア唯一のプラウドタワー東雲でさえも外廊下のコストカット仕様です。
駅徒歩1分の湾岸エリアのタワマンはほとんどないですし、立地の面でもここは優れています。
街力としては豊洲や勝どきよりは劣るが、晴海や有明、東雲よりは優れています。

[1745: 名無しさん]

>>1743 マンション検討中さん

1736がここを検討してるとは到底思えませんが。

[1746: 匿名さん]

優れているって言ったら荒らしが顔真っ赤にして否定してくるし
劣っているって言ったら購入者が顔真っ赤にして否定してきますよね？
だから普通って答えるのが無難だと思うんですが、ていうか優劣は人それぞれで基準違うんですから、それぞれで判断すればいい話では？

[1747: 名無しさん]

そうですね！
普通です！

[1748: 匿名さん]

一つだけ確かに言えるのは、掲示板が盛ん ＝ 本物件の動向を気にする人が多い ってことですね。

[1749: マンション検討中さん]

千葉県まで一駅ってのは魅力の一つですね。

[1750: eマンションさん]

>>1749 マンション検討中さん

一駅で松戸駅、大手町まで25分最高ですね。
千葉県民にも東京都民にも優しい物件です。