プラウドタワー金町ってどうよ？

[マンション検討中さん]

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/b114110/

売主：野村不動産株式会社
施工会社：戸田建設株式会社
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社

所在地：東京都葛飾区金町六丁目７０００番(地番)
交通：ＪＲ常磐線 「金町」駅 徒歩1分
　　　京成電鉄京成金町線 「京成金町」駅 徒歩1分
※JR常磐線「金町」駅南口から現地敷地端まで約70m、エントランスまで約160m（約2分）※京成金町線「京成金町」駅出口から現地敷地端まで約20ｍ、エントランスまで約110ｍ（約2分）
間取：1LDK ～4LDK
面積：55.88m2 ～ 87.10m2

プラウドタワー金町について語りましょう。

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[1661: 匿名さん]

>>1660 匿名さん
売る時は購入額と同額か、若干プラスになるくらいだと自分も思います。
でもこの物件ですら購入額と同額くらいでしか売れないなら、シティテラス金町とかの板マンはもっと売る時苦戦するのは間違いないですから、いま買える中で少しでも良い物をと考えたらここしかないと思っています

[1662: マンション検討]

売却時にはとんとんで売れると思いますよ。
とんとんで売れるなら、その間の家賃が浮くと考えれば、何が高いのかは分かりませんが。
こういう駅近は、人気なのでそこまで値段は変わらずと思いますね。前から議論されてた通り、投資用で買う物件ではありませんので。

[1663: 通りがかりさん]

トントンでは売れないと思いますよ。根拠はないですが、やはり今はマンションが全般的に高すぎます。今後マンション市況が悪化した場合は新築価格も当然下がるので中古マンションの価格も下がります。
ヴィナシスが築10年で当時と同じくらいの価格で売買されてるから、このマンションもそうなると言う考えは間違えです。今と10年前はマンション価格が異なりますので。

それと、仮に今後売却する際に購入時と同額で売れた場合にはその間の家賃がタダになったという方がいますが、実際には管理費修繕積立金や、固定資産税が定常的にかかることに加え、マンション売却時には手数料がそれなりにかかりますので、
それらも含めてトントンにするには、購入時よりも数百万円高く売れないと、厳密にその間の家賃が浮いたということにはなりません。
あとは、大抵のサラリーマンは購入すると家賃補助がなくなると思いますので、それも大きいと思われます。

釈迦に説法ですかね。失礼しました。

[1664: eマンションさん]

>>1663 通りがかりさん

トントンで売れればかなりメリットはあると思いますけどね。
仮に6000万の部屋で修繕費や固定資産税等を計算すると、
10年間は住宅ローンは控除されるが（これは世帯による）
固定資産税を仮に30万予想で
30万×10年＝300万
管理費と修繕で月4万だとしても
4万×12ヶ月＝46万×10年＝460万
購入額より1割安くなったと仮定して
-600万
固定資産税300万＋管理費と修繕460万＝760万
600万＋760万＝1360万
参考に今賃貸にある金町駅徒歩3分、3LDK、築9年で家賃18万
18万×12ヶ月＝216万×10年＝2160万
敷金18万＋礼金18万＋（更新料18万×5回）＝126万
2160万＋126万＝2286万

マンション購入　1360万
賃貸マンション　2286万
1360万-2286万＝-926万
926万が仮に1割安くなり固定資産税減税抜きで計算すると差額が10年でこれ程出ます。
926万÷10年＝92.6万が1年間で貯蓄出来ているのと一緒だと思います。
住宅ローン控除もあるので上振れが考えられます。
しかも賃貸と分譲マンションでは設備の仕様が違い、
免震やディスポーザーなどこの物件と同等の設備・仕様になれば恐らくこの賃料では無理ではないでしょうか。

[1665: eマンションさん]

>>1664 eマンションさん

仲介手数料をプラスするのを忘れました。
仲介手数料3%＋6万（＋消費税）※相場
6000万×3%＋6万6000円＝186万6000円
926万-186万6000円＝733万4000円
仲介手数料を入れても計算上は1割安くなってもトータルでプラスになっています。

[1666: マンション検討中さん]

購入時の基金、手数料関係も抜けてる。後細かい話だが、火災地震保険も抜けてる

[1667: 通りがかりさん]

ローン金利（金利上昇リスク含む）、ローン手数料、ローン保証料、ローン繰上げ返済手数料、登記関係費用、引越し代が抜けている。

[1668: eマンションさん]

>>1667 通りがかりさん
もうめんどくさいので足してください笑

[1669: 匿名さん]

なんやかんやいっても、損にはならないってことですよ。

eマンションさんの金額を拝借するならば、733万から基金や手数料等抜いたとしても
400万は残る。
仮に住宅ローンで5000万を借りていれば、最大で10年で500万近く帰ってくる。
よって購入の方が900万安い計算になる。

これは、購入価格が7割程度までおちたらトントンのため、6,000万なら、4200万で売れたら、賃貸と一緒ですよ？
ざっくりですけど参考に。

[1670: 匿名さん]

さらに反対口の再開発物件で価格は上に引っ張られるんではないでしょうか？

[1671: 匿名さん]

北口の三井と三菱の再開発により、ここはトントンどころか上振れしますよ。
ここは70平米が6000万円から7000万円台ですが、三井がつくるパークタワーは駅直結とショッピングモール直結を謳ってくるはず。
そうなると70平米は7000万円から8000万円台はするはず。ここが割安に見えてきますよ。

[1672: 匿名さん]

構造上の問題だと思うが、柱をもう少し外に出せなかったのだろうか。
どの間取りも柱がめり込んでて、非常に残念。
今残っている間取りだと、どれが人気なのだろう？

[1673: 匿名さん]

>>1672 匿名さん
北東角のAタイプと比較的形の良いJタイプじゃないですか？

[1674: 匿名さん]

ヴィナシスが竣工した2009年の日経平均7千円～8千円台。今の1/3です。
10年後にトントンで売れる前提って結構な強気相場だと思いますよ。
煽り方がちょっと極端です。
今の新築なんて実質利回り2％程度でしょう。経済的な優位性はほとんどなくて、毎年賃料分くらいの減価償却はありますよ。

[1675: 通りがかりさん]

マンション価格が今後どうなるかは誰にも分からないのでこのあたりで。

[1676: 匿名さん]

結局1期2次も1次と価格帯変わらないみたいですね。

[1677: 匿名さん]

>>1672 匿名さん
柱は敷地面積と容積率で見ると仕方ない気がします。
この物件、敷地が狭いですからね。間取りはCとJが比較的良いと言われています

[1678: 匿名さん]

ようやく4階のマンション部分まで来ましたね。
なんか実際見てみると建物が意外と小さいなと思いました（小並感）

[1679: 評判気になるさん]

神立地だよ。

[1680: マンション検討中さん]

修繕積立金が21年目以降、584円/㎡ってやばくないですか？
管理費込みで、70㎡ 7万円弱ってとても正気の沙汰とは思えない・・・

10年以内に売却が前提ですね。