プラウドタワー金町ってどうよ？

[マンション検討中さん]

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/b114110/

売主：野村不動産株式会社
施工会社：戸田建設株式会社
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社

所在地：東京都葛飾区金町六丁目７０００番(地番)
交通：ＪＲ常磐線 「金町」駅 徒歩1分
　　　京成電鉄京成金町線 「京成金町」駅 徒歩1分
※JR常磐線「金町」駅南口から現地敷地端まで約70m、エントランスまで約160m（約2分）※京成金町線「京成金町」駅出口から現地敷地端まで約20ｍ、エントランスまで約110ｍ（約2分）
間取：1LDK ～4LDK
面積：55.88m2 ～ 87.10m2

プラウドタワー金町について語りましょう。

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[1621: 匿名さん]

>>1615 名無しさん
31は東急から撤退したくらいだから無理じゃないの？

[1622: 匿名さん]

>>1620 名無しさん
ドトールは北口にあるから。
本屋は駅周辺に3店あるからどうでしょうね。

[1623: 匿名さん]

金町にあるカフェ系はスタバ、タリーズ、ドトール、ルノワール、プロント、ヴィ・ド・フランス、モスバーガー、マックがあり、水元方面には星野珈琲、コメダ珈琲もある。
ないのはベローチェくらい。個人的にはベローチェに入って欲しい。

[1624: 匿名さん]

> 本屋は駅周辺に3店あるからどうでしょうね。
残念ながら、ウラワ書店は去年閉店したので2店舗ですね。

[1625: 名無しさん]

カフェは移転してくる以外厳しい

[1626: マンション検討中さん]

お店はどれも代わり映えしないね。
緑が欲しいな。
そうなると花屋か園芸店がいいな。
でも不景気になるから花を買う余裕もないかな。

[1627: 匿名さん]

>>1619 入居済みさん
成城石井、マルエツとは品揃えが被らないので期待しています。
カルディも反対側にありますし、スーパーは結構難しいですかね。

[1628: マンション検討]

成城石井と無印良いですね！
使い勝手のいいテナント希望です！！

[1629: 名無しさん]

>>1627 匿名さん
区画見た限りまず出店スペースが無いですね
一階の一番大きいとこもコンビニすら入るか微妙

[1630: 匿名さん]

カルディみたいな小型店舗なら入りそうですねー。
成城石井の小型版ってありましたっけ？

[1631: 匿名さん]

金町はスーパー激戦区だからスーパーの新規誘致は難しいかもしれません。
既に東急ストア、マルエツ、イトーヨーカドー、コモディイイダ、いなげや、西友、まいばすけっと、激安業務用スーパーがある。
成城石井やサミットあたりがきたら、金町は大手スーパーをコンプリートした街になる。
三菱のショッピングモールが北口にできるし、隣にアリオ亀有もあるし、金町の買い物利便性の高さはヤバいですね。

[1632: 名無しさん]

コンビニは40坪無いと基本的にはレイアウト出来ないです。ドリンク用の冷蔵庫が巨大で倉庫含めて8-10坪は使います。勿論小型店というのはありますが、本物件は周りに充分な大きさのコンビニがすでに3店あるので小さい店舗で出店しても勝ち目がありません。
なのでまずコンビニは難しいかと
スーパーも周りが充分な広さのお店ばかりなので、単価の高い成城石井でもかなり厳しいと思います。

[1633: 名無しさん]

>>1631 匿名さん
物件の大きさ的にサミットは絶対無理です。来たとしてアコレかまいばすか成城石井の小型店ですね

[1634: 匿名さん]

隣にマルエツあるから、ドラッグストアとかどうかな？あと無印と北野エースとクアアイナで。

[1635: 通りがかりさん]

5年ほど金町の賃貸物件に住んでおります。シティテラスの掲示板もたまにみてましたが、モールに何が入るか決まってない時はけっこう盛り上がってました。結果は、、、でしたが。
ここには何が入るか楽しみですね。
前あった店は記憶の限りは以下あたりでしょうか。
四国大名（うどん屋、地権者？だとしたら戻るかも）
そばっこ（うどん、そば、地権者？移動先が狭いからどうなるか。）
美容室（名前忘れました。たしか移動したと思うので戻らないか？）
牛繁（北口に移動したので戻らないでしょう）
月星（ラーメン屋。ここも移動したので戻らないと思います。売上は今の立地の方が理科大生見込める分だけ良さそうだし、家賃も安そうなので）
銀だこ（ここはどうなるでしょうね。不明）
不動産屋
花屋（地権者？南口でてすぐのところに移動したので戻らないか？）
パチンコ屋
マクドナルド
明光義塾（これ普通に戻りそうと思ってます。）
北欧（パン屋。多分戻らない。売上良くなかったと思われる）
タイ式マッサージ屋（不明）
メガネ屋（地権者）

元あった店舗が入るのかどうかといったことは全く存じ上げませんが、もとがもとなので
、個人的には全く期待してないです。

[1636: 通りがかりさん]

図書館とこのマンションに連結させるという計画はヴィナシス建てた時点ではあったのかもしれませんがもう可能性ないんでしょうね。残念です。
あの開かずの自動扉は引き続き開かずのままなんでしょうね。

[1637: 名無しさん]

ここのお店の区画思ったより狭いから、無印とかあんまり大きな店は入らないと思います

[1638: 評判気になるさん]

有名なラーメン屋とか、そのテナントだけで客が来るようなお店が一つでも入っていたらいいんですけどね！たいてい学生街（大学がある駅付近）には、有名なお店があるもの。

[1639: 名無しさん]

>>1638 評判気になるさん
ラーメン入ると排気のそばの部屋は臭くてヤバいですよ
この物件は両サイドに店舗の排気あるから、角部屋の低層は窓開けると匂い入ってきます

[1640: マンション検討中さん]

これ見ると全然期待できないな・・。入って嬉しいテナントが１つもない。

[1641: 住民板ユーザーさん1]

飲食店入るとゴキブリとかネズミとか心配だから入らないで欲しい

[1642: 匿名さん]

>>1641 住民板ユーザーさん1さん

これを見る限り飲食店は入るのでは？

[1643: 名無しさん]

>>1640 マンション検討中さん
いや期待も何も、これ皆でどんなお店入るか話してるだけですから。実際はわかりませんよw

[1644: 匿名さん]

当時不動産屋の下にケーキ屋さんとかもありましたけど、閉店しちゃいましたね。
あとカバン屋さんとか、瀬戸物屋さんとか地権者っぽかったけど復活はない…かな？

バス停側の面に、ラーメン店とか牛乳屋さんとかもあったけど移転したんでしたっけ？

ビルに入ってたガールズバーは今もどこかで元気営業してますね。
客引きの女の子が夜になると駅前に立ってる。

あとはクリーニング店、ハンコ店、パソコン教室とかも以前はありました。

[1645: 匿名さん]

同じ常磐線沿線のパークホームズ柏タワーレジデンスもありますが、ここと比較検討している人はいないかな。柏だとここより3割弱くらい安く、戸数は同レベル。
柏だと快速が使えるから東京近辺が勤務地だと金町より便利かもしれませんが、マンション仕様はこっちが良いから悩ましいです。
金町は1万世帯2万人が住む街で、松戸や柏の20分の1程度の規模ですが、近年の発展ぶりは目を見張るものがあります。

[1646: 匿名さん]

パークホームズ柏タワーレジデンスは坪単価＠240万程度ですよね。快速使えますけど、いかんせん東京に出るのに、結構億劫になりそうで。
マンション仕様も、向こうは普通の板状マンション（外廊下・各階ゴミ置き場なし）ですし、駅4分でシンボリック性、駅周りの発展性も鑑みると、1645さんおっしゃる通り、こちらの物件の方が総合的に優れている印象ありますね。

[1647: 評判気になるさん]

Hタイプって完売御礼ですか？又キャンセル住戸はないんですかね？

[1648: 名無しさん]

>>1647 評判気になるさん
完売はIタイプでは？
キャンセルは今のとこ無いはず

[1649: 評判気になるさん]

モデルルーム、予約でほぼ満員だそうですね。予約が限られてます。1期2次も結構売れそうですね。人気タイプはなくなると思いますので、早めに行った方がいいかと。

[1650: マンション検討中さん]

駅至近は即完だから、欲しい人は迷わず買うべき。

[1651: 匿名さん]

23区内で駅徒歩1分は希少性がありますからね。
しかも仕様は都心マンションクオリティ。
戸数が少ないから、リセール時も苦労しない。
湾岸タワマンも検討しましたが、やはりあのエリアは街が成熟していないから不便だし、アクセスも悪い。

[1652: 匿名さん]

湾岸タワマンは、新橋に職場があればいいですが、少しアクセス悪いですよね。
あと、開発してるため（埋め立て地かつ元々工場メインだったため、土地が余っている）、一つ一つが大きい印象があり、新興感は否めないかなー。
地震で津波きたら、埋め立て地は、一発でアウトですからね。。

[1653: マンション検討中さん]

>>1652 匿名さん

東京湾は囲まれてるので大きな津波は来ないですよ。
首都直下地震はそもそも津波は起きない。
液状化が怖いところですがそれは金町もリスクは同じ。
火災リスクは戸建てが多いエリアが高くなります。

[1654: 匿名さん]

残り66戸、一期二次で完売しそうな勢いです。
検討中の皆さんはお早めに

[1655: 匿名さん]

駅近は強いな。この規模でも一期で完売しちゃうね。

[1656: マンション検討]

>>1654 匿名さん
もう本当に一期二次で完売するぐらいのペースなんでしょうか？様子見で考えてましたが、少し焦ってます。

[1657: 匿名さん]

かなりペースは早いっぽいですね。
ヴィナシスよりももっと駅に近い場所にマンションができる、なんて
本当にびっくりなことなので。

流石にまだ完売するペースっていうのは早すぎるんじゃないかと思いましたが、
そんなことないんですかね、、

[1658: 匿名さん]

>>1657 匿名さん
今の感じだと二期があるとしても、最後2、3個残ったの売る感じじゃないですかね？
すぐ売り切れるというのは希少性高いということなので、リセールも期待できそうです

[1659: 匿名さん]

築20年近い板マンのラヴィクレールの中古が5500万円、隣の松戸も駅徒歩4分の築18年のタワマンが5500万円で売買されていることを考えると、ここが6000万円台から7000万円台で買えるのは安すぎる。だから大人気なんでしょうね。
助成金が無ければ8000万円はしていた。
金町は将来性もありますからね。スミフ、野村、三井、三菱が揃って再開発を進める街はそうそう無い。

[1660: 匿名さん]

うーん。
やっぱり高いと思う私は買えない。
このご時世、購入できる人がうらやましいな。
でもいつでも売れば良いと思って、背伸びして購入するならやめておいた方がいいかも。

トントンになれば御の字よ。

[1661: 匿名さん]

>>1660 匿名さん
売る時は購入額と同額か、若干プラスになるくらいだと自分も思います。
でもこの物件ですら購入額と同額くらいでしか売れないなら、シティテラス金町とかの板マンはもっと売る時苦戦するのは間違いないですから、いま買える中で少しでも良い物をと考えたらここしかないと思っています

[1662: マンション検討]

売却時にはとんとんで売れると思いますよ。
とんとんで売れるなら、その間の家賃が浮くと考えれば、何が高いのかは分かりませんが。
こういう駅近は、人気なのでそこまで値段は変わらずと思いますね。前から議論されてた通り、投資用で買う物件ではありませんので。

[1663: 通りがかりさん]

トントンでは売れないと思いますよ。根拠はないですが、やはり今はマンションが全般的に高すぎます。今後マンション市況が悪化した場合は新築価格も当然下がるので中古マンションの価格も下がります。
ヴィナシスが築10年で当時と同じくらいの価格で売買されてるから、このマンションもそうなると言う考えは間違えです。今と10年前はマンション価格が異なりますので。

それと、仮に今後売却する際に購入時と同額で売れた場合にはその間の家賃がタダになったという方がいますが、実際には管理費修繕積立金や、固定資産税が定常的にかかることに加え、マンション売却時には手数料がそれなりにかかりますので、
それらも含めてトントンにするには、購入時よりも数百万円高く売れないと、厳密にその間の家賃が浮いたということにはなりません。
あとは、大抵のサラリーマンは購入すると家賃補助がなくなると思いますので、それも大きいと思われます。

釈迦に説法ですかね。失礼しました。

[1664: eマンションさん]

>>1663 通りがかりさん

トントンで売れればかなりメリットはあると思いますけどね。
仮に6000万の部屋で修繕費や固定資産税等を計算すると、
10年間は住宅ローンは控除されるが（これは世帯による）
固定資産税を仮に30万予想で
30万×10年＝300万
管理費と修繕で月4万だとしても
4万×12ヶ月＝46万×10年＝460万
購入額より1割安くなったと仮定して
-600万
固定資産税300万＋管理費と修繕460万＝760万
600万＋760万＝1360万
参考に今賃貸にある金町駅徒歩3分、3LDK、築9年で家賃18万
18万×12ヶ月＝216万×10年＝2160万
敷金18万＋礼金18万＋（更新料18万×5回）＝126万
2160万＋126万＝2286万

マンション購入　1360万
賃貸マンション　2286万
1360万-2286万＝-926万
926万が仮に1割安くなり固定資産税減税抜きで計算すると差額が10年でこれ程出ます。
926万÷10年＝92.6万が1年間で貯蓄出来ているのと一緒だと思います。
住宅ローン控除もあるので上振れが考えられます。
しかも賃貸と分譲マンションでは設備の仕様が違い、
免震やディスポーザーなどこの物件と同等の設備・仕様になれば恐らくこの賃料では無理ではないでしょうか。

[1665: eマンションさん]

>>1664 eマンションさん

仲介手数料をプラスするのを忘れました。
仲介手数料3%＋6万（＋消費税）※相場
6000万×3%＋6万6000円＝186万6000円
926万-186万6000円＝733万4000円
仲介手数料を入れても計算上は1割安くなってもトータルでプラスになっています。

[1666: マンション検討中さん]

購入時の基金、手数料関係も抜けてる。後細かい話だが、火災地震保険も抜けてる

[1667: 通りがかりさん]

ローン金利（金利上昇リスク含む）、ローン手数料、ローン保証料、ローン繰上げ返済手数料、登記関係費用、引越し代が抜けている。

[1668: eマンションさん]

>>1667 通りがかりさん
もうめんどくさいので足してください笑

[1669: 匿名さん]

なんやかんやいっても、損にはならないってことですよ。

eマンションさんの金額を拝借するならば、733万から基金や手数料等抜いたとしても
400万は残る。
仮に住宅ローンで5000万を借りていれば、最大で10年で500万近く帰ってくる。
よって購入の方が900万安い計算になる。

これは、購入価格が7割程度までおちたらトントンのため、6,000万なら、4200万で売れたら、賃貸と一緒ですよ？
ざっくりですけど参考に。

[1670: 匿名さん]

さらに反対口の再開発物件で価格は上に引っ張られるんではないでしょうか？