プラウドタワー金町ってどうよ？

[マンション検討中さん]

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/b114110/

売主：野村不動産株式会社
施工会社：戸田建設株式会社
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社

所在地：東京都葛飾区金町六丁目７０００番(地番)
交通：ＪＲ常磐線 「金町」駅 徒歩1分
　　　京成電鉄京成金町線 「京成金町」駅 徒歩1分
※JR常磐線「金町」駅南口から現地敷地端まで約70m、エントランスまで約160m（約2分）※京成金町線「京成金町」駅出口から現地敷地端まで約20ｍ、エントランスまで約110ｍ（約2分）
間取：1LDK ～4LDK
面積：55.88m2 ～ 87.10m2

プラウドタワー金町について語りましょう。

[スムログ 関連記事]
パワーカップルでなくても買える！東京イーストエリアのオススメ新築マンション4選
https://www.sumu-log.com/archives/20049/

[1620: 名無しさん]

スーパーはほぼないでしょうね。東急ストアとマルエツに挟まれますし、ここそんな大きくないからスペースがない
本屋は大きいの無かったからどうかな？
カフェはプロントも京成に入ってますね、あとはドトールが無いですけど超激戦区なので厳しそう

[1621: 匿名さん]

>>1615 名無しさん
31は東急から撤退したくらいだから無理じゃないの？

[1622: 匿名さん]

>>1620 名無しさん
ドトールは北口にあるから。
本屋は駅周辺に3店あるからどうでしょうね。

[1623: 匿名さん]

金町にあるカフェ系はスタバ、タリーズ、ドトール、ルノワール、プロント、ヴィ・ド・フランス、モスバーガー、マックがあり、水元方面には星野珈琲、コメダ珈琲もある。
ないのはベローチェくらい。個人的にはベローチェに入って欲しい。

[1624: 匿名さん]

> 本屋は駅周辺に3店あるからどうでしょうね。
残念ながら、ウラワ書店は去年閉店したので2店舗ですね。

[1625: 名無しさん]

カフェは移転してくる以外厳しい

[1626: マンション検討中さん]

お店はどれも代わり映えしないね。
緑が欲しいな。
そうなると花屋か園芸店がいいな。
でも不景気になるから花を買う余裕もないかな。

[1627: 匿名さん]

>>1619 入居済みさん
成城石井、マルエツとは品揃えが被らないので期待しています。
カルディも反対側にありますし、スーパーは結構難しいですかね。

[1628: マンション検討]

成城石井と無印良いですね！
使い勝手のいいテナント希望です！！

[1629: 名無しさん]

>>1627 匿名さん
区画見た限りまず出店スペースが無いですね
一階の一番大きいとこもコンビニすら入るか微妙

[1630: 匿名さん]

カルディみたいな小型店舗なら入りそうですねー。
成城石井の小型版ってありましたっけ？

[1631: 匿名さん]

金町はスーパー激戦区だからスーパーの新規誘致は難しいかもしれません。
既に東急ストア、マルエツ、イトーヨーカドー、コモディイイダ、いなげや、西友、まいばすけっと、激安業務用スーパーがある。
成城石井やサミットあたりがきたら、金町は大手スーパーをコンプリートした街になる。
三菱のショッピングモールが北口にできるし、隣にアリオ亀有もあるし、金町の買い物利便性の高さはヤバいですね。

[1632: 名無しさん]

コンビニは40坪無いと基本的にはレイアウト出来ないです。ドリンク用の冷蔵庫が巨大で倉庫含めて8-10坪は使います。勿論小型店というのはありますが、本物件は周りに充分な大きさのコンビニがすでに3店あるので小さい店舗で出店しても勝ち目がありません。
なのでまずコンビニは難しいかと
スーパーも周りが充分な広さのお店ばかりなので、単価の高い成城石井でもかなり厳しいと思います。

[1633: 名無しさん]

>>1631 匿名さん
物件の大きさ的にサミットは絶対無理です。来たとしてアコレかまいばすか成城石井の小型店ですね

[1634: 匿名さん]

隣にマルエツあるから、ドラッグストアとかどうかな？あと無印と北野エースとクアアイナで。

[1635: 通りがかりさん]

5年ほど金町の賃貸物件に住んでおります。シティテラスの掲示板もたまにみてましたが、モールに何が入るか決まってない時はけっこう盛り上がってました。結果は、、、でしたが。
ここには何が入るか楽しみですね。
前あった店は記憶の限りは以下あたりでしょうか。
四国大名（うどん屋、地権者？だとしたら戻るかも）
そばっこ（うどん、そば、地権者？移動先が狭いからどうなるか。）
美容室（名前忘れました。たしか移動したと思うので戻らないか？）
牛繁（北口に移動したので戻らないでしょう）
月星（ラーメン屋。ここも移動したので戻らないと思います。売上は今の立地の方が理科大生見込める分だけ良さそうだし、家賃も安そうなので）
銀だこ（ここはどうなるでしょうね。不明）
不動産屋
花屋（地権者？南口でてすぐのところに移動したので戻らないか？）
パチンコ屋
マクドナルド
明光義塾（これ普通に戻りそうと思ってます。）
北欧（パン屋。多分戻らない。売上良くなかったと思われる）
タイ式マッサージ屋（不明）
メガネ屋（地権者）

元あった店舗が入るのかどうかといったことは全く存じ上げませんが、もとがもとなので
、個人的には全く期待してないです。

[1636: 通りがかりさん]

図書館とこのマンションに連結させるという計画はヴィナシス建てた時点ではあったのかもしれませんがもう可能性ないんでしょうね。残念です。
あの開かずの自動扉は引き続き開かずのままなんでしょうね。

[1637: 名無しさん]

ここのお店の区画思ったより狭いから、無印とかあんまり大きな店は入らないと思います

[1638: 評判気になるさん]

有名なラーメン屋とか、そのテナントだけで客が来るようなお店が一つでも入っていたらいいんですけどね！たいてい学生街（大学がある駅付近）には、有名なお店があるもの。

[1639: 名無しさん]

>>1638 評判気になるさん
ラーメン入ると排気のそばの部屋は臭くてヤバいですよ
この物件は両サイドに店舗の排気あるから、角部屋の低層は窓開けると匂い入ってきます

[1640: マンション検討中さん]

これ見ると全然期待できないな・・。入って嬉しいテナントが１つもない。

[1641: 住民板ユーザーさん1]

飲食店入るとゴキブリとかネズミとか心配だから入らないで欲しい

[1642: 匿名さん]

>>1641 住民板ユーザーさん1さん

これを見る限り飲食店は入るのでは？

[1643: 名無しさん]

>>1640 マンション検討中さん
いや期待も何も、これ皆でどんなお店入るか話してるだけですから。実際はわかりませんよw

[1644: 匿名さん]

当時不動産屋の下にケーキ屋さんとかもありましたけど、閉店しちゃいましたね。
あとカバン屋さんとか、瀬戸物屋さんとか地権者っぽかったけど復活はない…かな？

バス停側の面に、ラーメン店とか牛乳屋さんとかもあったけど移転したんでしたっけ？

ビルに入ってたガールズバーは今もどこかで元気営業してますね。
客引きの女の子が夜になると駅前に立ってる。

あとはクリーニング店、ハンコ店、パソコン教室とかも以前はありました。

[1645: 匿名さん]

同じ常磐線沿線のパークホームズ柏タワーレジデンスもありますが、ここと比較検討している人はいないかな。柏だとここより3割弱くらい安く、戸数は同レベル。
柏だと快速が使えるから東京近辺が勤務地だと金町より便利かもしれませんが、マンション仕様はこっちが良いから悩ましいです。
金町は1万世帯2万人が住む街で、松戸や柏の20分の1程度の規模ですが、近年の発展ぶりは目を見張るものがあります。

[1646: 匿名さん]

パークホームズ柏タワーレジデンスは坪単価＠240万程度ですよね。快速使えますけど、いかんせん東京に出るのに、結構億劫になりそうで。
マンション仕様も、向こうは普通の板状マンション（外廊下・各階ゴミ置き場なし）ですし、駅4分でシンボリック性、駅周りの発展性も鑑みると、1645さんおっしゃる通り、こちらの物件の方が総合的に優れている印象ありますね。

[1647: 評判気になるさん]

Hタイプって完売御礼ですか？又キャンセル住戸はないんですかね？

[1648: 名無しさん]

>>1647 評判気になるさん
完売はIタイプでは？
キャンセルは今のとこ無いはず

[1649: 評判気になるさん]

モデルルーム、予約でほぼ満員だそうですね。予約が限られてます。1期2次も結構売れそうですね。人気タイプはなくなると思いますので、早めに行った方がいいかと。

[1650: マンション検討中さん]

駅至近は即完だから、欲しい人は迷わず買うべき。

[1651: 匿名さん]

23区内で駅徒歩1分は希少性がありますからね。
しかも仕様は都心マンションクオリティ。
戸数が少ないから、リセール時も苦労しない。
湾岸タワマンも検討しましたが、やはりあのエリアは街が成熟していないから不便だし、アクセスも悪い。

[1652: 匿名さん]

湾岸タワマンは、新橋に職場があればいいですが、少しアクセス悪いですよね。
あと、開発してるため（埋め立て地かつ元々工場メインだったため、土地が余っている）、一つ一つが大きい印象があり、新興感は否めないかなー。
地震で津波きたら、埋め立て地は、一発でアウトですからね。。

[1653: マンション検討中さん]

>>1652 匿名さん

東京湾は囲まれてるので大きな津波は来ないですよ。
首都直下地震はそもそも津波は起きない。
液状化が怖いところですがそれは金町もリスクは同じ。
火災リスクは戸建てが多いエリアが高くなります。

[1654: 匿名さん]

残り66戸、一期二次で完売しそうな勢いです。
検討中の皆さんはお早めに

[1655: 匿名さん]

駅近は強いな。この規模でも一期で完売しちゃうね。

[1656: マンション検討]

>>1654 匿名さん
もう本当に一期二次で完売するぐらいのペースなんでしょうか？様子見で考えてましたが、少し焦ってます。

[1657: 匿名さん]

かなりペースは早いっぽいですね。
ヴィナシスよりももっと駅に近い場所にマンションができる、なんて
本当にびっくりなことなので。

流石にまだ完売するペースっていうのは早すぎるんじゃないかと思いましたが、
そんなことないんですかね、、

[1658: 匿名さん]

>>1657 匿名さん
今の感じだと二期があるとしても、最後2、3個残ったの売る感じじゃないですかね？
すぐ売り切れるというのは希少性高いということなので、リセールも期待できそうです

[1659: 匿名さん]

築20年近い板マンのラヴィクレールの中古が5500万円、隣の松戸も駅徒歩4分の築18年のタワマンが5500万円で売買されていることを考えると、ここが6000万円台から7000万円台で買えるのは安すぎる。だから大人気なんでしょうね。
助成金が無ければ8000万円はしていた。
金町は将来性もありますからね。スミフ、野村、三井、三菱が揃って再開発を進める街はそうそう無い。

[1660: 匿名さん]

うーん。
やっぱり高いと思う私は買えない。
このご時世、購入できる人がうらやましいな。
でもいつでも売れば良いと思って、背伸びして購入するならやめておいた方がいいかも。

トントンになれば御の字よ。

[1661: 匿名さん]

>>1660 匿名さん
売る時は購入額と同額か、若干プラスになるくらいだと自分も思います。
でもこの物件ですら購入額と同額くらいでしか売れないなら、シティテラス金町とかの板マンはもっと売る時苦戦するのは間違いないですから、いま買える中で少しでも良い物をと考えたらここしかないと思っています

[1662: マンション検討]

売却時にはとんとんで売れると思いますよ。
とんとんで売れるなら、その間の家賃が浮くと考えれば、何が高いのかは分かりませんが。
こういう駅近は、人気なのでそこまで値段は変わらずと思いますね。前から議論されてた通り、投資用で買う物件ではありませんので。

[1663: 通りがかりさん]

トントンでは売れないと思いますよ。根拠はないですが、やはり今はマンションが全般的に高すぎます。今後マンション市況が悪化した場合は新築価格も当然下がるので中古マンションの価格も下がります。
ヴィナシスが築10年で当時と同じくらいの価格で売買されてるから、このマンションもそうなると言う考えは間違えです。今と10年前はマンション価格が異なりますので。

それと、仮に今後売却する際に購入時と同額で売れた場合にはその間の家賃がタダになったという方がいますが、実際には管理費修繕積立金や、固定資産税が定常的にかかることに加え、マンション売却時には手数料がそれなりにかかりますので、
それらも含めてトントンにするには、購入時よりも数百万円高く売れないと、厳密にその間の家賃が浮いたということにはなりません。
あとは、大抵のサラリーマンは購入すると家賃補助がなくなると思いますので、それも大きいと思われます。

釈迦に説法ですかね。失礼しました。

[1664: eマンションさん]

>>1663 通りがかりさん

トントンで売れればかなりメリットはあると思いますけどね。
仮に6000万の部屋で修繕費や固定資産税等を計算すると、
10年間は住宅ローンは控除されるが（これは世帯による）
固定資産税を仮に30万予想で
30万×10年＝300万
管理費と修繕で月4万だとしても
4万×12ヶ月＝46万×10年＝460万
購入額より1割安くなったと仮定して
-600万
固定資産税300万＋管理費と修繕460万＝760万
600万＋760万＝1360万
参考に今賃貸にある金町駅徒歩3分、3LDK、築9年で家賃18万
18万×12ヶ月＝216万×10年＝2160万
敷金18万＋礼金18万＋（更新料18万×5回）＝126万
2160万＋126万＝2286万

マンション購入　1360万
賃貸マンション　2286万
1360万-2286万＝-926万
926万が仮に1割安くなり固定資産税減税抜きで計算すると差額が10年でこれ程出ます。
926万÷10年＝92.6万が1年間で貯蓄出来ているのと一緒だと思います。
住宅ローン控除もあるので上振れが考えられます。
しかも賃貸と分譲マンションでは設備の仕様が違い、
免震やディスポーザーなどこの物件と同等の設備・仕様になれば恐らくこの賃料では無理ではないでしょうか。

[1665: eマンションさん]

>>1664 eマンションさん

仲介手数料をプラスするのを忘れました。
仲介手数料3%＋6万（＋消費税）※相場
6000万×3%＋6万6000円＝186万6000円
926万-186万6000円＝733万4000円
仲介手数料を入れても計算上は1割安くなってもトータルでプラスになっています。

[1666: マンション検討中さん]

購入時の基金、手数料関係も抜けてる。後細かい話だが、火災地震保険も抜けてる

[1667: 通りがかりさん]

ローン金利（金利上昇リスク含む）、ローン手数料、ローン保証料、ローン繰上げ返済手数料、登記関係費用、引越し代が抜けている。

[1668: eマンションさん]

>>1667 通りがかりさん
もうめんどくさいので足してください笑

[1669: 匿名さん]

なんやかんやいっても、損にはならないってことですよ。

eマンションさんの金額を拝借するならば、733万から基金や手数料等抜いたとしても
400万は残る。
仮に住宅ローンで5000万を借りていれば、最大で10年で500万近く帰ってくる。
よって購入の方が900万安い計算になる。

これは、購入価格が7割程度までおちたらトントンのため、6,000万なら、4200万で売れたら、賃貸と一緒ですよ？
ざっくりですけど参考に。

[1670: 匿名さん]

さらに反対口の再開発物件で価格は上に引っ張られるんではないでしょうか？

[1671: 匿名さん]

北口の三井と三菱の再開発により、ここはトントンどころか上振れしますよ。
ここは70平米が6000万円から7000万円台ですが、三井がつくるパークタワーは駅直結とショッピングモール直結を謳ってくるはず。
そうなると70平米は7000万円から8000万円台はするはず。ここが割安に見えてきますよ。

[1672: 匿名さん]

構造上の問題だと思うが、柱をもう少し外に出せなかったのだろうか。
どの間取りも柱がめり込んでて、非常に残念。
今残っている間取りだと、どれが人気なのだろう？

[1673: 匿名さん]

>>1672 匿名さん
北東角のAタイプと比較的形の良いJタイプじゃないですか？

[1674: 匿名さん]

ヴィナシスが竣工した2009年の日経平均7千円～8千円台。今の1/3です。
10年後にトントンで売れる前提って結構な強気相場だと思いますよ。
煽り方がちょっと極端です。
今の新築なんて実質利回り2％程度でしょう。経済的な優位性はほとんどなくて、毎年賃料分くらいの減価償却はありますよ。

[1675: 通りがかりさん]

マンション価格が今後どうなるかは誰にも分からないのでこのあたりで。

[1676: 匿名さん]

結局1期2次も1次と価格帯変わらないみたいですね。

[1677: 匿名さん]

>>1672 匿名さん
柱は敷地面積と容積率で見ると仕方ない気がします。
この物件、敷地が狭いですからね。間取りはCとJが比較的良いと言われています

[1678: 匿名さん]

ようやく4階のマンション部分まで来ましたね。
なんか実際見てみると建物が意外と小さいなと思いました（小並感）

[1679: 評判気になるさん]

神立地だよ。

[1680: マンション検討中さん]

修繕積立金が21年目以降、584円/㎡ってやばくないですか？
管理費込みで、70㎡ 7万円弱ってとても正気の沙汰とは思えない・・・

10年以内に売却が前提ですね。

[1681: 匿名さん]

>>1680 マンション検討中さん
将来の管理費はだいぶ高めに計算してるように見えましたね。10年毎に一時金とるし、見直していけば実際はあそこまではかからないと思います

[1682: 匿名さん]

>>1680 マンション検討中さん

実需としては辛いところ。
中古検討者もバカじゃないので修繕費の増額と一時金の回収は購入時に知る情報なので売れにくい要素ではありますね。
早期に均等化しても良いけど、値上がり幅が大きすぎて反対多数で終わるかな。

[1683: 匿名さん]

修繕積立金は以下を予定とのこと。
-05y　134円/㎡
-10y　260円/㎡
-15y　407円/㎡
-20y　468円/㎡
26y-　584円/㎡

加えて、一時金を20年目に約100ヶ月分、24年目に約50ヶ月分。
絶対に不足しない金額を積み立てる計画とのことですが、
70㎡だと30年目までの累計額が1,300万になり、
ガイドラインの206円/㎡+機械式駐車場20円/㎡（※）として、
単純に30年かけた場合の570万程度とは乖離がかなり大きめの印象。
※素人計算ですが、ガイドラインの7,085円×72台÷延床面積25,323㎡で算出。
　また、駐車場使用料の修繕積立金繰入は考慮しない計算です。

当方にあまり知見がないので一般的なのかわからないのですが、
タワーマンションで設備もそれなりによいとこんなところなのでしょうか。
1682さんの仰るとおり、管理組合の反対多数で否決されそうではありますが。

[1684: 匿名さん]

>>1683 匿名さん

1682です。
私がモデルルームに行った時に細かいところまで教えてもらえなかったのでありがたいです。
468円/㎡×70㎡×100ヶ月=約327万を20年目に回収ということですか？

20期の理事には絶対になりたくない 笑

[1685: 匿名さん]

わかりづらくてすみません。
20年目は最初の積立金と同じ金額、24年目はその半額とのことでした。
当初の修繕積立金の100ヶ月分という意味合いでした。
（134円×70㎡×100ヶ月＝95万円程度）

[1686: 匿名さん]

>>1683 匿名さん
野村で配られたのはあくまで今の建築価格などで出している金額なので、将来は当然上下する可能性があると思います。
修繕費が一番掛かるのは外壁ですが、自分が見たところこのマンションはさほど高さがある訳でもなく、形も歪ではないので、想定で出ているほど高くはかからないと思いました。
しかも野村の試案はかなり余裕のある資金計画ですから、実際にはこれほどの要求をする必要さ無いと思います

[1687: 匿名さん]

>>1686 匿名さん
1683です。返信頂きありがとうございます。
やはりかなり硬めの数字なのですね。

引き続き検討したいと思います。

[1688: 匿名さん]

>>1686 匿名さん

理事経験者としては固い数字を出してもらえるのは助かるけど、一時金徴収を計画に入れるなら均等化しとけよと思いますね。
とりあえず高めに設定しておいて、あとは住民で考えろってことだろうな。20年目に100万の回収って新築で買った人も中古で買った人も「聞いてない！」「そんな金額、急に用意できるか！」って理事が悲しい気持ちになるですよ。

[1689: マンション検討中さん]

>>1683 匿名さん

私が営業に聞いた数字と若干ですが違いますね。

[修繕積立金(月額)]
1-5年目　　：135円/㎡
6-10年目 　：260円/㎡
11-15年目 ：407円/㎡
16-20年目 ：468円/㎡
21-30年目 ：584円/㎡

[修繕積立一時金(一括)]
20年目：14,400円/㎡
24年目：6768円/㎡

この金額取ってさらに一時金はさすがに高すぎ・・・
上の方の話だと、一時金は無しまたは月額2/3くらいの可能性もあるんですかね？
長く住む予定なので、結局取りますだときついです。

[1690: 匿名さん]

隣の築11年のヴィナシスも修繕積立金は平米あたり300円台前半です。ヴィナシスは耐震でかつ外廊下、仕様も低グレード。プラウドタワーの修繕積立金は2割強高いですが、免震、内廊下、高グレードであることを考えると違和感は無いです。
城東地区では最高グレードのマンションですから、誇りを持って住みましょう。

[1691: マンション検討中さん]

通常のマンションとは違い、
・免震
・内廊下
・駐車場がタワーパーキングで維持費が高い
・EVが戸数の割に多い
・墓石型（下に商業施設あり…商業施設からも拠出しますが、面積割なら商業施設の方が有利）
ですから、積立金が高いのは当たり前ですよね。

堅い計画かかもしれませんが、この先の人件費、建設資材、足場台の推移によりますから、「直近10年の間に単価が2割上がりました」と言う今みたいな状況になれば不足する可能性もあります。

とはいえ、この話は全てお金で解決可能な話です。
ましてや、地域No.1の本マンションは、修繕費用をケチるような人が住むようなグレードではないはずなので、心配は杞憂だと思います。
逆に、そこが心配なら検討をやめるか、10年住んでから売りに出すか検討された方が良いと思います。

[1692: マンション検討中さん]

>>1690 匿名さん
>>1691 マンション検討中さん

湾岸エリアですら、584円/㎡なんて聞いたことありません。
最近悪名高い新築、ブリリアタワー有明ミッドクロス で、21年目以降541円/㎡
という設定を行い大炎上しています。

相場からかけ離れていれば、No1云々関係なく疑問視されるのは当然では？
また、この界隈を買う方で「お金なんて関係ないぜ！」なんて方はいないと思いますよ。
※1690/1691さんはきっと600円/㎡でも700円/㎡でも気にしないほどの方なんでしょうね。すごい・・・

せっかく助成金をかけていい物件を作ったんだから、しっかり考えてもらいたいものです。

[1693: 匿名さん]

お金をケチらないなら金町には住まないな。
この仕様、駅チカでかつこの価格だから選んだ人も多いと思うし、無駄に高い維持費は悩ましいと思うよ。

[1694: 匿名さん]

>>1692 マンション検討中さん

最近の新築は20年後の人件費、資材費はわからんから高く見積もっとけ理論なんですかね。
ブリリアタワーは一時金回収は計画にいれてないと思うのでここはブリリア越えになりますか？

金町万歳！みたいな人は思考が停止してるので、コメントは控えてもらいたい。

[1695: 通りがかりさん]

このマンションは何も考えないで買ってしまったローン審査通るから買える！っていう自称パワーカップル(笑)がたくさんいそうですからお金に余裕のない人も一定数いると思いますよ。

[1696: 通りがかりさん]

大丈夫！１０年後には西口三井のタワマンにNo.1替わってるから！

[1697: マンション検討中さん]

そうそう。10年後の金町は駅直結でショッピングモール直結のパークタワーが1位、プラウドタワーが2位、ラヴィクレールが3位、ヴィナシスが4位、シティテラスが5位。6位はシティタワー、7位はプラウドシティ、8位はオーベル、9位はミディオン。

[1698: 名無しさん]

>>1697 マンション検討中さん
パークタワーが駅直結になるのって確定ですか？？

[1699: 通りがかりさん]

順位づけは無意味だと思うが、ルミナスが3位はいくらなんでもありえないでしょ。

[1700: 匿名さん]

修繕費は現時点であくまで予定で、どう見てもかなり高めに見積ってますから、あんまり鵜呑みにされるのもどうかと思います。ブリリア有明ミッドクロスより修繕費がかかるなんて、あちらとは24時間管理、内廊下、免震と仕様がほぼ同じですが、そもそもの規模的にどう見たって上回るなんてありえないんですから。

[1701: 匿名さん]

>>1700 匿名さん

戸数が少ないと負担が大きくなるのが一般的です。
タワーで200戸以下は重いよ。

[1702: 買い替え検討中さん]

このマンションの高さなら足場が組めないので大規模修繕時にゴンドラがマスト（＝仮設足場より高い）な上に、駐車場はタワーパーキング（＝機械パレット式より維持費は高い）、戸数に対して多めのEV（常用2基だけではなく、非常用1基に、駐輪場置場用に1基）、免震構造…上の方にある平均値206円/m2はあくまで標準的な構造の板状マンションを前提にしているので、このレンジに収まるのは不可能です。

比較対象で上がっている既存の湾岸タワマン群とは、メンテナンス費用が少ない自走式駐車場だからその収入を積み立てることができる上に、戸数が多い（＝戸当たりの費用負担が少ない）から、その逆を行っているこちらはどう考えても湾岸タワマン群よりは高くなります。

比較対象でないので有明ミッドクロスの長計は存じませんが、戸数を考えればこちらの方が修繕積立金が高くなる可能性は極めて高いと思います。

私は地縁があるので湾岸でも都心でもなく金町駅南側No.1マンションのこちらを検討していまし、前述のような維持費が高くなる想定の下で検討していますが、そうでない方も多いようで少し意外に思いました。
売主も一定の根拠を基に数字を出しているでしょうから、「売主の想定ほど高くならない」と主張する方が少々楽観的に過ぎるように感じます。

[1703: 匿名さん]

>>1701 匿名さん
高さや施工面積が広がるとその分金額が高くなります。
あちらの方が高くて、ビルの真ん中に駐車場入れてますから全体面積で2倍近くあります。戸数が100戸近く少なくてもこちらが上回る要素は低いです。
プラウドタワー金町はいま建ててる実物見ると納得頂けると思いますが、正直それほど大きくはないです。この規模感であの修繕費計画はかなり高く見積すぎだと感じました。（少なく見積りすぎるよりは良いですが）
そもそもどこのマンションも、購入時と運営中で修繕計画に変更が入るのは充分あり得ますから、今から20年後を気にしてもあまり仕方がない話です。
自分はあの修繕計画は見積りが固すぎるから絶対あの通りにはならない（下がる）と思って、購入を検討しています。
皆さん同じように、それぞれ試算して高いか低いかそれぞれ判断されれば良いのでは？

[1704: 匿名さん]

>>1702 買い替え検討中さん
有明ミッドクロスは自走式ではなくタワー内機械式です。

修繕費は外壁補修が一番高いですが、このマンションと有明の物件では施工面積が違いすぎます。
修繕計画で一番あり得ないのが屋上防水です。
あの面積で1回で2294万はあり得ない。野村がどれだけ中抜きするつもりなんだってレベルです。一般的なモルタル防水ならどんなに高くてもあの面積なら半分以下でしょう。本当にこの金額ならぼったくりも良いところです。
屋上緑化撤去、再施工で6071万てのも笑えるレベルで高い。屋上緑化はやらないといけないとしてもこれも相見積もりとってやれば最大で半額近くに下げられると思います

[1705: 買い替え検討中さん]

私、自走式の下りはこちらのように記載しております。
> 既存の湾岸タワマン群
有明ミッドクロスは既存じゃないですよね。

なお、それぞれ試算して高いか安いか判断する点は同意です。
私は一緒に住む方がカツカツで日常修繕すらケチるような判断をなされなければ良いと考えてます。

[1706: 匿名さん]

>>1704 匿名さん
あとおかしいのが共用照明器具、1541万も掛かる訳がない。24時間点灯照明は10年は使えるのに5年で交換する必要性がない。単価一個一万かそこらなのに、高すぎます。
外壁系は全体的に2-3割は高いですね。中間マージン乗せることを想定してるかと思います。
逆に給排水とか消化設備はこのくらいは掛かるかなって感じですね。エレベーター系や電気設備は基本メーカー直なので、これが適正だと思います。

皆さん、渡されてる修繕計画はあくまで野村に頼んだ場合の計画ですからね。実際は管理は野村で、修繕は別会社にしても全然構わないんですよ。あんまり鵜呑みにしない方がいいです。
配られた計画はかなり乗っけられてるってだけ、わかって下さい

[1707: 匿名さん]

中間マージンなんて、払う側からしたらお金をドブに捨てるような物です。いま話題の給付金委託問題と同じで、野村は右から左に書類と金流すだけで工事な内容が変わらないなら、わざわざ野村に頼む必要性が無い

[1708: マンション検討中さん]

あんまり頭に入ってこないのですが、売る側がもし維持費を高めに見せてるとしたらすごい親切ですね。

[1709: 匿名さん]

>>1708 マンション検討中さん

親切なわけあるかよ笑
あなたが理事長になって全員が納得いく修繕計画を作ってくれるならそれでいいけど、これまでのコメントが頭に入ってこないなら無理だろうな。

[1710: マンション検討中さん]

ちょいちょい、「ケチ」とか「カツカツ」とかいうワードを出す人がいますが、
適正金額より高ければ、異論が出るのは当たり前では？？
デベ側の人間のネガに見えてしまいますね。

「このキャベツは1玉1,000円です。」と言われて何も確認せず馬鹿正直に出す人はいないでしょう？

[1711: 匿名さん]

屋上緑化って防水の上に花壇みたいの作って草植えるだけなのに撤去と再設置で6000万って、どう見てもおかしいでしょ
散水用のスプリンクラー付けたってそんな大した工事じゃないし、どう考えても普通にやったらこんなにいく訳ない

そもそも屋上防水より外壁の方が価格高い時点で、この計画はおかしい。面積が圧倒的に違うし、屋上は足場とか建てないから外壁より価格低くなるのが普通

[1712: 匿名さん]

今回は何戸売れたのかご存知の方いらっしゃいますか？

[1713: マンション検討中さん]

最近は修繕費って高く見積もられることが多いって聞きますね。当初の想定より実際が高くなったら不満を持たれますけど、当初の想定より安くなったら良かったって皆逆に喜びますからね

[1714: 通りがかりさん]

専門的なことはよくわからないですが、皆様のご意見を拝見して、このマンションの構造上、修繕費が既存の他のマンションより高くなる可能性がある、または保守的に高めに見積もっている可能性があるということはよくわかりました。
それを理解して検討をする、それで全てかと思いますが、野村を悪く言ったり、書き込んでる方を悪く言ったりするのは、この掲示板の主旨とはややずれてるように感じます。

[1715: 購入経験者さん]

>>1714 通りがかりさん

その通りですね。
客観的にみて高いというのはまだわかりますが、ナンバーワン云々というのは
さすがに引きます・・・・

また野村の悪口を言っている人はいないのでは？

[1716: 匿名さん]

屋上緑化やってる建設会社の人に聞いたら、屋上緑化の撤去はタワマンだと人手でEV使って土運ばないといけないから撤去と搬入費で結構人工代で値段掛かるらしいけど、流石に250坪程度の建物で6000万はいくら何でもありえないって言ってました。
屋上緑化面積50坪も無いって話したら、普通はありえないって驚いてて、単純に600と6000で桁を一つ間違えたのではと言ってました。

[1717: 匿名さん]

契約者なのか、売りに出したい地権者なのか、変な説得している人がいるけど、実際より高いにしても、提示されているランニングコストが高いと思うか思わないかで、判断すべきだと思うけどなぁ。それくらいの余裕がないのなら買わないほうが無難だと思う。
ある程度の試算は重要だけど、修繕費は管理状態にもよるし、市況にもよるし、理事会や住民の頑張り次第なとこもあるし、当然絶対なんてものはないんだし。

[1718: マンション検討中さん]

真面目な話、この修繕価格設定した意図を知りたい・・・
一時金を25年でならして計算すると最終的に月8万円弱。
今まで聞いたことありません。

来週また営業に会うので、その際に色々確認します。

[1719: 匿名さん]

後の祭り