プラウドタワー金町ってどうよ？

[マンション検討中さん]

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/b114110/

売主：野村不動産株式会社
施工会社：戸田建設株式会社
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社

所在地：東京都葛飾区金町六丁目７０００番(地番)
交通：ＪＲ常磐線 「金町」駅 徒歩1分
　　　京成電鉄京成金町線 「京成金町」駅 徒歩1分
※JR常磐線「金町」駅南口から現地敷地端まで約70m、エントランスまで約160m（約2分）※京成金町線「京成金町」駅出口から現地敷地端まで約20ｍ、エントランスまで約110ｍ（約2分）
間取：1LDK ～4LDK
面積：55.88m2 ～ 87.10m2

プラウドタワー金町について語りましょう。

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[1181: 匿名さん]

>>1176
関連業務のコンサル委託費としての１３４１万円っていったい何に使われるのやらｗ

[1182: 匿名さん]

>>1180
千葉県民じゃ東京都のシルバーパスはもらえないからな。
ほかにもこまごまとした福祉に差がある

[1183: 匿名さん]

「新金線旅客化」は十分可能性ありますよ。最短で10年後に開通。
ただし、関係機関との調整がかなり面倒らしい。
葛飾区・JR東日本・JR貨物・国土交通省・警視庁・京成バス・京成電鉄、etc.（＋江戸川区など） と、担当者を集めて会議を開くのも一苦労とどこかで見たことがあります。

[1184: 名無しさん]

>>1179 通りがかりさん

伊勢丹が全店舗閉鎖したわけでもないし、松戸に魅力がないから撤退店舗として選んだんでないの？
伊勢丹の後に入ったテナントを見ても松戸は衰退傾向だど思う。

[1185: 匿名さん]

比較的かんたんな原宿駅の工事ですら4年近くかかることを考えると、20年後っていうのもあながちっていうか。（工事するとすらまだ決まってませんが）

[1186: マンコミュファンさん]

今日手付金振り込みました。購入者の皆さん、よろしく

[1187: マンコミュファンさん]

金町駅は10年内に改修は充分可能性あるかと
駅が古すぎてガタが来てる、導線狭い、改札足りない、問題が多いのとイトーヨーカドーの再開発が契機になって改修になる可能性は高いかと

[1188: 匿名さん]

たしかに、ホームドアの設置対象になってないから逆にありえるかも？？

[1189: 匿名さん]

いや、2025五年頃までに設置予定でした。

[1190: マンション掲示板さん]

>>1186 マンコミュファンさん

うちも振り込みいたしました！契約までは返金されるのでまだキャンセルする方いるのでしょうかね？

[1191: マンション検討]

ここ凄く気になってます。
管理費や修繕積立金が少し高いように思いますが、こんなもんなのでしょうか。
また、駅の北側と南側だと、どっちの立地がいいとかあれば教えて頂きたく。
立地は抜群にいいと思いますが。

[1192: 抽選落ち]

>>1191 マンション検討さん
管理費・修繕積立金が高い共通の理由は設備に対して戸数が少ないためです。

管理費が高いのは昨今の管理・清掃スタッフの人件費高騰、各階ゴミ置場回収、ディスポーザー や高速エレベーター等のメンテ費用と積み重ね要因はありますが、最大の要因は24時間常駐の防災センターがあることが影響しています。
こちらは商業施設もあることから、防災センター設置が義務付けられてますので、仕方がない部分です。

修繕積立金は購入時の一時金もしっかり取ってますが、5年毎に段階で上がること、たた20年目と25年目に一時金が発生するので、検討時はそこもしっかり計算する必要があります。
とはいえ、タワーマンションは構造的な理由で
高くなるのは仕方がなく、また積立金は所有者全員の貯蓄なので決して無駄金ではありません。
こういうことを書くと「20年後は廃墟?」とか煽られがちですが、現実的にはこの手のマンションを変える方はお金をしっかりかけられる方が多いので、その批判は当てはまらないとは思います。

立地は好みの問題ですね…。

[1193: マンコミュファンさん]

>>1191 マンション検討さん
確か防災センターの人員削減すれば金額抑えられるという話だったかと
高く見えますが、共用施設に金がかかるものがないため、逆に管理費はこれより上がる要素がないという点では安心かと
部屋は北のほうが眺望良いです。南は東側がヴィナシス被ります。

[1194: マンション検討]

>>1192,1193さん
ご連絡ありがとうございます。
助かりました。
24時間管理人在住の為、少し高くなってしまうが、その分安心を買っていると考えるようにします。
金町エリアが詳しくないので、良い点、気を付ける点あれば、助かります！
通勤面で比較的近くかつ公園にも歩いていけるのが最大の魅力かと。

[1195: マンコミュファンさん]

入居後の管理組合で、管理費の配分を商業施設側に重くすれば管理費安くできるかと、基本的に管理費はテナントが払うので、商業施設オーナーにデメリットは無いですし、毎月1000円か2000円だけ再配分する感じで調整すればテナントの客付けにも影響しないでしょう
商業施設が入ってるマンションの強みとして、共有者以外の資本があるので、そこを上手く使うようにすればいいのでは？

[1196: 抽選落ち]

>>1194 マンション検討さん
主観ですが…。

良い点
・一通りの生活施設があり、大きな買い物も北千住・亀有に出れば大抵対応できる
・大きな公園や運動施設が自転車でアクセスしやすい

気をつける点
・常磐線各駅停車は遅れやすく、運転区の問題で綾瀬打ち切りになる場合がある（テレワーク等の融通が効かない会社にお勤めの場合は注意）
・本当に近場に公園があまりない（小さいお子さんがいる場合は大きな公園が遠く感じるかも…）
・北口の一部エリアに風紀的によろしくないお店がある（地縁がなければ一度ご自身の目で確かめた方が良いです）

まずは一度昼と夜の街を歩かれた上で検討された方が良いと思います。
気に入れば住みやすいですよ、金町。

[1197: 抽選落ち]

ネガティブなこととして捉えては頂きたくないのですが、管理費について少し補足しますね。

防災センター要員は法令で決められてますので、規定以上には勝手に減員はできない可能性があります。よって確認が必要です。
なお、商業施設側も管理費の他に積立金（こちらも5年毎の段階増額方式）が同様に設定されているため負担が重くなることから、商業側のオーナーが配分変更を簡単に飲んでもらえるかは…主観ではハードルが高い印象です。

また、管理費値上げのリスクについては駐車場解約が続いた場合が考えられます。
多くのマンションでは管理費口の収入に駐車場収入の相当が繰入されている財務構造で販売されている事実があります。
普通に考えれば、日常に必要となるコストは全て管理費だけで賄うのが望ましいのですが、そうすると管理費が高額になるため、駐車場収入を補填せざるを得ません。
とはいえ、10年くらい経過すると生活サイクルの変化等の理由で車を手放す動きが見られるようになります。
特にこちらは駅前一等地ですから、車がなくても生活できる可能性が高いと考えられます。
そのため、駐車場の解約が続くことで管理費収入が足りなくなり、補填として管理費値上げに繋がるリスクはあります。

余談ですが、値上げ分を管理委託費等の経費を削減することで帳尻を合わせるという手段も昔は取れましたが、今は容易ではありません。
これは、管理会社の人手不足（採算が合わなければ管理会社側からの撤退する事例が相次いでいる）という全体的な理由に加え、リプレイス先の管理会社も限定されること（管理会社は数多くあれど、タワー型、商業施設がある墓石型の管理ノウハウを持つ管理会社は少ない）、さらに総会承認のハードル（管理会社変更は商業側の賛同も取り付ける必要がある）というこのマンション特有の事情も理由として挙げられます。
つまり、コストダウンの余地は限られると考えて良いかな、と思います。

管理費の値上げは、このマンションに限らず多くの新築マンションで10年先くらいに発生すると想定した方が良いとは思います。
とはいえ、値上げっても戸あたり数千円レベルでしょうから、このマンションを買える人には問題ない水準かなとは思いますが…。

色々と書きましたが、それでもこのマンションは金町地区の唯一無二のマンションなので、必要経費と割り切れるならお勧めできるマンションです。
本当に抽選に落ちなければなぁ…。

[1198: マンコミュファンさん]

>>1197 抽選落ちさん
不動産仲介してますがプラウドタワー武蔵小金井だと商業施設側の竣工時には何も無かった外壁に入居テナント用の看板を掲載できるようにして、看板代を設定してそれを管理費にそのまま充ててますね。
このマンションも同様のことはできると思います。駅一軒目の商業施設一体型マンションはそういう部分で収益改善が狙えるので、その面でも他に比べて強みだと思ってます。

[1199: 抽選落ち]

>>1198 マンコミュファンさん
看板も収益になるんですねぇ…。
参考になります。

仰る通り、駅前一等地をうまく活かせれば面白いことが出来るかもしれませんね…！

[1200: マンコミュファンさん]

>>1198 マンコミュファンさん
プラウドタワー武蔵小金井はあくまで同じプラウドの一例ですがここに限らず、商業施設一体型マンションで看板代を管理費にあててるところは結構あります。
ただ、商業施設側のオーナーが自分達の収益にしようとしたり、商業施設のみの管理費に充てようとするケースが多いので、住民側が結託して一部は商業施設側に認めたとして建物全体にもある程度収益が回るように可決する必要があります。
このマンションは20テナントほどなので大した額にはなりませんが、長期的に見れば結構大きいです