プラウドタワー金町ってどうよ？

[マンション検討中さん]

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/b114110/

売主：野村不動産株式会社
施工会社：戸田建設株式会社
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社

所在地：東京都葛飾区金町六丁目７０００番(地番)
交通：ＪＲ常磐線 「金町」駅 徒歩1分
　　　京成電鉄京成金町線 「京成金町」駅 徒歩1分
※JR常磐線「金町」駅南口から現地敷地端まで約70m、エントランスまで約160m（約2分）※京成金町線「京成金町」駅出口から現地敷地端まで約20ｍ、エントランスまで約110ｍ（約2分）
間取：1LDK ～4LDK
面積：55.88m2 ～ 87.10m2

プラウドタワー金町について語りましょう。

[スムログ 関連記事]
パワーカップルでなくても買える！東京イーストエリアのオススメ新築マンション4選
https://www.sumu-log.com/archives/20049/

[1680: マンション検討中さん]

修繕積立金が21年目以降、584円/㎡ってやばくないですか？
管理費込みで、70㎡ 7万円弱ってとても正気の沙汰とは思えない・・・

10年以内に売却が前提ですね。

[1681: 匿名さん]

>>1680 マンション検討中さん
将来の管理費はだいぶ高めに計算してるように見えましたね。10年毎に一時金とるし、見直していけば実際はあそこまではかからないと思います

[1682: 匿名さん]

>>1680 マンション検討中さん

実需としては辛いところ。
中古検討者もバカじゃないので修繕費の増額と一時金の回収は購入時に知る情報なので売れにくい要素ではありますね。
早期に均等化しても良いけど、値上がり幅が大きすぎて反対多数で終わるかな。

[1683: 匿名さん]

修繕積立金は以下を予定とのこと。
-05y　134円/㎡
-10y　260円/㎡
-15y　407円/㎡
-20y　468円/㎡
26y-　584円/㎡

加えて、一時金を20年目に約100ヶ月分、24年目に約50ヶ月分。
絶対に不足しない金額を積み立てる計画とのことですが、
70㎡だと30年目までの累計額が1,300万になり、
ガイドラインの206円/㎡+機械式駐車場20円/㎡（※）として、
単純に30年かけた場合の570万程度とは乖離がかなり大きめの印象。
※素人計算ですが、ガイドラインの7,085円×72台÷延床面積25,323㎡で算出。
　また、駐車場使用料の修繕積立金繰入は考慮しない計算です。

当方にあまり知見がないので一般的なのかわからないのですが、
タワーマンションで設備もそれなりによいとこんなところなのでしょうか。
1682さんの仰るとおり、管理組合の反対多数で否決されそうではありますが。

[1684: 匿名さん]

>>1683 匿名さん

1682です。
私がモデルルームに行った時に細かいところまで教えてもらえなかったのでありがたいです。
468円/㎡×70㎡×100ヶ月=約327万を20年目に回収ということですか？

20期の理事には絶対になりたくない 笑

[1685: 匿名さん]

わかりづらくてすみません。
20年目は最初の積立金と同じ金額、24年目はその半額とのことでした。
当初の修繕積立金の100ヶ月分という意味合いでした。
（134円×70㎡×100ヶ月＝95万円程度）

[1686: 匿名さん]

>>1683 匿名さん
野村で配られたのはあくまで今の建築価格などで出している金額なので、将来は当然上下する可能性があると思います。
修繕費が一番掛かるのは外壁ですが、自分が見たところこのマンションはさほど高さがある訳でもなく、形も歪ではないので、想定で出ているほど高くはかからないと思いました。
しかも野村の試案はかなり余裕のある資金計画ですから、実際にはこれほどの要求をする必要さ無いと思います

[1687: 匿名さん]

>>1686 匿名さん
1683です。返信頂きありがとうございます。
やはりかなり硬めの数字なのですね。

引き続き検討したいと思います。

[1688: 匿名さん]

>>1686 匿名さん

理事経験者としては固い数字を出してもらえるのは助かるけど、一時金徴収を計画に入れるなら均等化しとけよと思いますね。
とりあえず高めに設定しておいて、あとは住民で考えろってことだろうな。20年目に100万の回収って新築で買った人も中古で買った人も「聞いてない！」「そんな金額、急に用意できるか！」って理事が悲しい気持ちになるですよ。

[1689: マンション検討中さん]

>>1683 匿名さん

私が営業に聞いた数字と若干ですが違いますね。

[修繕積立金(月額)]
1-5年目　　：135円/㎡
6-10年目 　：260円/㎡
11-15年目 ：407円/㎡
16-20年目 ：468円/㎡
21-30年目 ：584円/㎡

[修繕積立一時金(一括)]
20年目：14,400円/㎡
24年目：6768円/㎡

この金額取ってさらに一時金はさすがに高すぎ・・・
上の方の話だと、一時金は無しまたは月額2/3くらいの可能性もあるんですかね？
長く住む予定なので、結局取りますだときついです。

[1690: 匿名さん]

隣の築11年のヴィナシスも修繕積立金は平米あたり300円台前半です。ヴィナシスは耐震でかつ外廊下、仕様も低グレード。プラウドタワーの修繕積立金は2割強高いですが、免震、内廊下、高グレードであることを考えると違和感は無いです。
城東地区では最高グレードのマンションですから、誇りを持って住みましょう。

[1691: マンション検討中さん]

通常のマンションとは違い、
・免震
・内廊下
・駐車場がタワーパーキングで維持費が高い
・EVが戸数の割に多い
・墓石型（下に商業施設あり…商業施設からも拠出しますが、面積割なら商業施設の方が有利）
ですから、積立金が高いのは当たり前ですよね。

堅い計画かかもしれませんが、この先の人件費、建設資材、足場台の推移によりますから、「直近10年の間に単価が2割上がりました」と言う今みたいな状況になれば不足する可能性もあります。

とはいえ、この話は全てお金で解決可能な話です。
ましてや、地域No.1の本マンションは、修繕費用をケチるような人が住むようなグレードではないはずなので、心配は杞憂だと思います。
逆に、そこが心配なら検討をやめるか、10年住んでから売りに出すか検討された方が良いと思います。

[1692: マンション検討中さん]

>>1690 匿名さん
>>1691 マンション検討中さん

湾岸エリアですら、584円/㎡なんて聞いたことありません。
最近悪名高い新築、ブリリアタワー有明ミッドクロス で、21年目以降541円/㎡
という設定を行い大炎上しています。

相場からかけ離れていれば、No1云々関係なく疑問視されるのは当然では？
また、この界隈を買う方で「お金なんて関係ないぜ！」なんて方はいないと思いますよ。
※1690/1691さんはきっと600円/㎡でも700円/㎡でも気にしないほどの方なんでしょうね。すごい・・・

せっかく助成金をかけていい物件を作ったんだから、しっかり考えてもらいたいものです。

[1693: 匿名さん]

お金をケチらないなら金町には住まないな。
この仕様、駅チカでかつこの価格だから選んだ人も多いと思うし、無駄に高い維持費は悩ましいと思うよ。

[1694: 匿名さん]

>>1692 マンション検討中さん

最近の新築は20年後の人件費、資材費はわからんから高く見積もっとけ理論なんですかね。
ブリリアタワーは一時金回収は計画にいれてないと思うのでここはブリリア越えになりますか？

金町万歳！みたいな人は思考が停止してるので、コメントは控えてもらいたい。

[1695: 通りがかりさん]

このマンションは何も考えないで買ってしまったローン審査通るから買える！っていう自称パワーカップル(笑)がたくさんいそうですからお金に余裕のない人も一定数いると思いますよ。

[1696: 通りがかりさん]

大丈夫！１０年後には西口三井のタワマンにNo.1替わってるから！

[1697: マンション検討中さん]

そうそう。10年後の金町は駅直結でショッピングモール直結のパークタワーが1位、プラウドタワーが2位、ラヴィクレールが3位、ヴィナシスが4位、シティテラスが5位。6位はシティタワー、7位はプラウドシティ、8位はオーベル、9位はミディオン。

[1698: 名無しさん]

>>1697 マンション検討中さん
パークタワーが駅直結になるのって確定ですか？？

[1699: 通りがかりさん]

順位づけは無意味だと思うが、ルミナスが3位はいくらなんでもありえないでしょ。