クレヴィア甲子園四番町ってどうですか？

[マンション検討中さん]

クレヴィア甲子園四番町についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://cv30.jp/

所在地：兵庫県西宮市甲子園四番町41番
交通：阪神本線「甲子園」駅徒歩8分
間取： 1LDK+F～3LDK
面積：60.88m2～83.19m2
売主：伊藤忠都市開発株式会社
施工会社：未定
管理会社：伊藤忠アーバンコミュニティ株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[6: マンション検討中さん]

高めの販売価格を予想している人が多いようだけど、それほど強気の価格は設定してこないものと見る。
最近の阪神地区の販売動向を見ると、駅前又は駅徒歩３分まではバブル価格の設定でも売れているが、５分を超えると、なかなか売れずに大苦戦している所が目立つ。
ここは駅徒歩８分なので、良心的な価格に落ち着くのではないかと思う。

[7: 匿名さん]

エントランスホールの壁面のデザインが隠し扉みたいな感じになっていてかっこいいと思いました。
ダークトーンで、壁面も石が使ってあったりして男性が好きそうなデザインです。
石部分はエコカラットではなく、デザインですよね……？

物件概要では、

販売戸数 未定 ※本広告時に掲載
予定販売価格 未定 ※本広告時に掲載

だったのでいくらになるんだろうと思っています。6さんが言うようにお手頃価格ですか？

[8: 匿名さん]

6
駅からの距離だけが価格決定要因ではないね。

[9: 検討板ユーザーさん]

>>6 マンション検討中さん

甲子園四番町で、入札物件なのでお手頃にはならないかと。
学文校区だと甲子園駅徒歩5分からなので、そこにこだわる人には駅から近い方になりますし。

[10: マンション検討中さん]

70平米、5,200万円前後と予想。
これでも苦戦と思われる。

[11: 検討板ユーザーさん]

>>10 マンション検討中さん
坪245だと階層にもよりますが、北側のプラウドより高いですね。

[12: マンション検討中さん]

欅通りのMR行ってきたけどここは欅通よりもさらに高くなるみたいなこと言ってた

[13: 匿名さん]

12
地元人間から見てあちらと当地ではランクが大分違うと思う。
こちらの難点は全面道路がマンションと
してはやや狭いくらいでしょうか。

[14: 匿名さん]

>>10
>>11
ちょっと価格が高いです。
物件概要で、部屋の広さが60.88m2～83.19m2と書いてあったので83.19平米だと6000万円くらいになってしまいますか？
管理費、修繕積立金、引き渡しの時の修繕積立基金もいくらになるのか不安です。

入札物件、知らなくて調べたのですが、債務が払えない人の不動産を差し押さえた競売物件なんですね。
一般物件よりも高くなりがちなのですか？無知ですみません。

[15: マンコミュファンさん]

>>14 匿名さん
何も入札は差押物件だけでは無いですよ。
ここは個人宅でしたが、面積が広いので、相対ではなく入札と言う手段が取られた（取ることが出来た）んだと思います。入札となると、当然1番高値で指名した業者が買うので、相対より高くなりがちです。
土地を高く買ったなら、諸経費や利益を乗せると、物件価格も上がります。
少しでも安くしようとするなら、仕様を下げるか、細かく分割してツメツメで売るか…になりますが…
立地的に仕様はそんなに下げられない（周囲と比べてかなり見劣りがしそう）だろうと思うので、８３㎡だと、60百万は有り得ない（もっと高い）と思います。この物件で1番広い部屋なので、実際は70百万以上じゃないですかね？坪280くらいで
安かったら仕様がペラペラの可能性有りですね。

[16: マンコミュファンさん]

ちなみに甲子園八番町の、兵庫県実施の一般競争入札の土地の場合、路線価が１㎡あたり22?26万の土地に対して、
狭い方（600㎡）が366千円/㎡
広い方（1290㎡）が492千円/㎡
で、広い方はマンションなのですが、
75㎡の部屋が６５百万円ですからね。
平米285超えてます。
クレヴィアの敷地面積は1,084.89㎡
八番町の広い方と面積では同等評価。
当然四番町と八番町では人気が全く違いますし、路線価も275千円と言うことを考えると、やはり安くても平米280辺りだと思います。

[17: マンション検討中さん]

すぐそばのプラウドが先行販売されていて、この土地にこだわりがある人の多くはすでに購入しているであろうこと、プラウドとのブランド力の差、駅近物件でない点などを考えると、あまり強気な価格設定は自らの首を絞めることになるのではないか。
タイミングが悪すぎたね。

[18: 通りがかりさん]

>>17 マンション検討中さん
この土地にこだわりある人、めちゃくちゃ多いと思うんですけどね。
このあたりにお住まいで、この物件に本当に興味のある方なら、わかることだと思うのですが

[19: 匿名さん]

HPには通学路は安全と記載してありましたが実際には車の通りなどはあまりないのかしら？
住宅街といっても車が結構走ってくるところもありますし、信号が無い所だと危なかったり。
通学指定小学校まで10分と少し距離がありますから、一度現地を見た方が良さそうかな～

コンビニはいくつかありますが、スーパーが少ないかな。自転車で買い物する分には問題なさそうですが。
色々な世帯が住まれるとして住みやすい環境というのは第二次なってきますね。

[20: 評判気になるさん]

>>19 匿名さん
スーパーは徒歩5分くらいでコーヨーが有ります。駅からの途中にはコープミニ（徒歩5分以内）もありますし、駅前にはイオン（徒歩１０分以内）も有ります。
この物件の場合、徒歩1分以内に肉屋が2件、八百屋が1件有りますし、日常の買い物では困ることは無いのでは無いでしょうか？
甲子園エリアは基本的に住宅街ですので、車がびゅんびゅん通るようなことは無いと思いますが、通学路は実際に通学の時間帯に歩かれると1番いいと思います。

[21: マンション検討中さん]

肉屋があるのは正直微妙。
良くない土地かも。

[22: 匿名さん]

>>15 さん
>>16 さん
>>ここは個人宅でしたが、面積が広いので、相対ではなく入札と言う手段が取られた
そうなんですね。入札物件の言葉をはじめて聞きました。調べてみたら差し押さえと書いてありました。
敷地面積が広くて、いくつかの不動産会社が競い合って入札したなら高くなりますよね。それだけ魅力ある土地ということなのかもしれません。

昔の邸宅も高齢化が進むと入居者も高齢になりますもんね。
老人ホームに入居して悠々自適な生活を送る人もいると聞きます。
そういった土地なのかなと思いました。高い理由がわかりました。ありがとうございます！

[24: 名無しさん]

[No.23と本レスを、住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害する投稿、および、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[25: 匿名さん]

スーパーは何でも打っていて便利なんですけど、売り場が広いほど買い物するのに時間がかかるのが難点です。必要なものだけササっと買える路面店はその点とても便利だと思っています。なので、近くに肉屋さんや八百屋さんがあるのはとても便利だと思います。品物や品ぞろえが良ければなおけっこうだと思います。20さんも書かれているようにコープミニもあり、現地案内図だと駅近くにいかりスーパーなどもあるみたいですが、イオンに変わったのですか？

[26: 匿名さん]

いかりスーパーとイオンは別では。
入ったことはないですが地図からするとコロワの中にイオンという形ですよね。
駅の南側に行けばヨーカドーもあるし買い物にはすごく便利な場所だと思います。
これだけ揃うと主婦としてはかなり嬉しいところ。
ここだとプラウドと比較検討してる方が多いのでしょうか。
>>16を見るとここも値段は高くなりそうですね。

[27: 匿名さん]

駅までの距離は10分以内、買い物は便利。
毎日の生活を送る上では、とても便利にやっていけそうな場所です。
学区が鳴尾北小学校ということが公式サイトでアピールされているように感じるんですが
この鳴尾北小学校って伝統校だったりするのですか？

[28: 匿名さん]

甲東小甲陵中と鳴尾北小学文中が
双璧だと思う。
旧芦原校区解体分散の悪影響とは無縁だからね。

[29: 匿名さん]

プラン・カラー・水回りなどを無償でセレクトできるのは嬉しいサービスだと思いました。
有償だとプランの大きな変更や設備機器の選択も自由にできるみたいです。
将来のことを考えると大幅な変更はどうなのかなとは思うのだけど、長く住む自分たちの住まいですから都合の良いように快適に、好みに合わせた部屋づくりができるのは良いことだと思います。
無償のセレクト内容だけでも十分満足できそうな気はしますけど。

[30: 匿名さん]

鳴尾北は集団登校がないですが、少し大きな道へ出ればこどもがたくさん歩いてるのでなくても問題ないと思います。逆に通学時間帯に車を運転する方は神経を使うでしょうね。車よりも高校生の自転車の方が通る道がかぶるしスピードもあるので怖いと思います。

[31: 匿名さん]

高校生の自転車は通学時間だけでに限ったものでしょうけれど
最近、本当に自転車の運転も荒いというのか危ないですね。
危険なのは車に限りません!
大人でもスマホしながら、たばこを吸いながら自転車に乗っていたり
スピードの出る自転車で怖い体験をしたことがある人多いと思いますよ。

[32: 匿名さん]

小学校、集団登校じゃないんですね。
でもマンションから学校まで一緒というお子さんもいらっしゃるでしょうし、
そこまで心配しなくても大丈夫かもしれないです。
帰りはいずれにしても、学年によって帰宅時間が異なってきてしまうので
まずはひと目のあるところを通って学校に通えるというのが大切になってくるでしょう。

[33: 匿名さん]

これからの時代に学区なんざなにも関係ないと思うが。
ましてやこの辺りは出来る子の大半が中学は私立でしょうに。

[34: 匿名さん]

マンション内に関しては歩者分離というのかな、出入り口がみんな異なっているので安全な感じがしますが、マンション前の道路には歩道が無いのかな、ちょっと気をつけて歩かないといけないかもしれませんね。エントランスは少し引っ込んでいるけど、植栽にじゃまされて道路の車が見えないという感じではなさそうなので、子どもたちでもそれほど危なくないのではと思います。

[35: 匿名さん]

小規模マンションなので、大規模マンションと比べて
住人が少ないので住みやすいのかなと思いますが
空き家などが出たりすると、修繕積立が高くなりそうかなと心配な面がありますね。

[36: マンション検討中さん]

>>35 匿名さん
空き家？
ここは賃貸ではなく分譲だよ。
住んでなくても、その部屋の区分所有者が管理費、修繕積立金を払わないとダメだよ。
（新築で売却されるまでは売り主負担）

[37: 匿名さん]

>>36　マンション検討中さん
>>新築で売却されるまでは売り主負担
管理費って、完売しないと1戸あたりの負担額が大きくなると思っていました。
新築で売れるまでは売主負担なので、伊藤忠が払うということですね。心配していました。

週末は3連休。住宅ローン相談会があるようです。2月は思ったよりも祝日が多く、子供も休みなのでバタバタしますね。
22日～24日を過ぎたらあっという間に3月ですし…2020年も早すぎます。
絶好の引っ越しタイミングとしたら3学期のある3月なのですが、あれよあれよと先延ばしになってしまいそう…

[38: 匿名さん]

管理費、修繕積立金は売れるまで売主負担ということでホッとした方もいらっしゃるのでは。

住宅ローン相談会はどんな様子だったのでしょう？
今週末は住替え相談会だそうなので、どちらかというとご近所の方々が多かったりするのかなと思ったりします。

2020年4月上旬販売予定とのことなので、価格や戸数の情報はまだまだ先でしょうか。
マンションギャラリーは現地と方向が同じなので、行ったついでに現地を見に行くのも楽そうに思います。

[39: 匿名さん]

MR予約、まずまず盛況みたいですね。
物件もMRも駅から1本道で行けるのは便利。
マンション自体は大通りからそれているから静かかも。
眺望というか日照が期待できるのは上の階でしょうね。
下側は、戸建ての人と目線があったりしないのかしら。

[40: 通りがかりさん]

やっぱり、1番広い部屋は坪３３０になりましたね。最上階の５階が８３百万で、１フロア２百万づつ下げて、一階が７千万強ですかね？

[41: 匿名さん]

Hタイプ良い部屋ですもんね、ルーフバルコニー付きで。
リビングだけじゃなく寝室になる部屋もルーフバルコニー側で開放感あります。
非常階段に近いのも良いですね。
角部屋なので仕切りのついたアルコーブがあるとベストでしたが…。
しかしこの部屋で8300万ですか。
この値段だと設備仕様には期待できそうですが、公開しないんでしょうか。

[42: 匿名さん]

ほんと、いい間取りですね、Hタイプ。
ルーフバルコニーとバルコニーがとても良い位置に付いていると思いました。
向きだけがちょっと惜しいかなとは思いますが。
ルーフバルコニーは北西側ですから。
リビング側のバルコニーは西南向きなので日中明るくて良いと思います。
スロップシンクも付いていて、ガーデニングにはもってこいでは。
ルーフバルコニーはアルコーブからも出入りできるのかな？
面白いつくりだなと思います。

[43: マンション検討中さん]

一般的にルーフバルコニーって鳥の糞とか大丈夫ですか？

[44: eマンションさん]

>>43 マンション検討中さん

大丈夫じゃないし、都会のルーフバルコニーはカラスの溜まり場になったりする。

[45: 匿名さん]

バルコニー側が高さ制限のあるエリアなのがいいですね。
見晴らしが期待できるのは3階以上でしょうか。

[46: マンション検討中さん]

>>45 匿名さん
見た感じ3階以上は見晴らしが良さそうです。
ここ結構埋まってきてるんですかね？
近くの新築マンションも出てきて見比べたいと思います。

[47: 匿名さん]

下層階は、眺望は無理でも日照は期待できそうですかね。
伊藤忠が甲子園で販売中の2物件は、バルコニー側が戸建て群なのがいいなと思っています。
モデルルームも共通ですし、そういうのもふまえて土地を取得したのかな？
立地は好きです。

[48: 佐井村]

伊丹や尼崎は駄目

[49: 匿名さん]

イメージイラストを見る限り、下層階でも日照が期待できそうに見えますよね。
あと風通しも良さそうなので、お洗濯物も気持ちよく乾きそう。
眺望の画像が載ってますが、あれは何階から撮影したものなんでしょう？
最上階の5階だったとしたら、少し低く感じますが。

[50: 匿名さん]

いつの間にやらあと2戸だけになっていました。
AタイプとFタイプの販売らしいのですが、
それぞれ何階なのかまではネットの情報だけだとわかりません。
マンションって高層階から売れていくって聞きますから
今あるのは低層なんでしょうか。

[51: 匿名さん]

スーモだと部屋番号が分かるようになりましたね。残り二つとも一階ですね。
両方とも角部屋なので住みやすそうではありますが、一階だと庭付きの方が人気なんでしょうか。
個人的にもテラスや芝敷きのちょっとしたスペースがあった方が嬉しいので。
公式サイトだと商談室に使われてた部屋とあったので最後まで置いといたのかもしれませんけどね。

[52: 匿名さん]

販売対象の物件が
「2LDK+F+N+WIC+SIC」ってなにか呪文のようですね。
もちろん、きちんと見ると収納が多いということはわかります。
今出ている分って1階だったんですか。
1階だとエレベーターになるべく乗らずに暮らしたい人（介護が必要な家族がいるなど）には
ニーズが有るときいたことがあります。

[53: 匿名さん]

1階のお部屋ですが、普通のバルコニーだけでお庭とかテラスとかはないようです。
ある意味、ごくごく普通かと思われます

となると、こういうタイプの1階ってお安く価格設定がなされている場合が多く感じるのですが
ここもそういう感じなのかな。
サービスとかもしてくれれば。

[54: 匿名さん]

収納はもう少しあったら嬉しかったかな、とAタイプ見ていて思いましたが、
これ以上収納増やすと部屋が狭くなってしまうので難しいですね。
ひと部屋に付きひとつクローゼットがあるのでその点はいいのかな。
廊下に納戸があるので、トイレットペーパーとかのストックをおいておいたりできるのはいいと思いました。

[55: 匿名さん]

日用品のストックのスペースが確保されている点は良きことかと
こういうのがあるのと無いのではプチストレスが全然違いますから

ある程度嵩張るものをおいて置ける後付の家具というのは
目立つ家具となってしまうので圧迫感が出てきてしまうという問題がある

少なくともその心配はいらなさそう