パークホームズ武蔵新城フィールドレジデンスってどうですか？

[マンション検討中さん]

パークホームズ武蔵新城フィールドレジデンスについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/F1801/

所在地：神奈川県川崎市高津区下野毛３丁目８７８－４他５筆（地番） 神奈川県川崎市中原区宮内１丁目１４０１－６他１筆（地番）
交通：南武線「武蔵新城」駅　徒歩15分
　　　東急東横線「武蔵小杉」駅　バス9分　バス停から徒歩4分
　　　東急田園都市線「高津」駅　バス9分　バス停から徒歩4分
間取： 3LDK
面積：67.21㎡～73.87㎡
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社・ＪＲ西日本プロパティーズ株式会社・株式会社長谷工アーベスト
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

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[21: 匿名さん]

間取り図からだけでも二重壁、ALCとコストダウンなのが分かる。これで直床だと完全長谷工仕様。

[22: 名無しさん]

>>21 匿名さん
白金の駅近タワーですら長谷工の時代ですからね。バス便でコストかけて価格上げたらそれこそ売れない

[23: 匿名さん]

>22

The SKYかな。あれは大林とのJV。躯体は大林でしょ。

[24: ご近所さん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[25: マンション比較中さん]

>>7 名無しさん

おっしゃる通りです。
既に調べられる。

http://kawasaki.geocloud.jp/webgis/?mp=40

[26: 匿名さん]

収納率が高いというところはポイント高いかな。マルチクロゼットは使い勝手がよさそうだし、
シューズボックスの収納力もかなりあるので、ファミリー世帯からすると十分な収納です。

一方立地ですが、駅からの距離はやはりデメリット。
バスは利用できますが、天候や交通状況によって、遅延が多いバスは時間が見れないのが難点。

スムーズに駅まで行くなら自転車利用がスムーズかな

[27: マンション検討中さん]

浸水エリアという話が気になる。

三井にしては3500万円は安いと思ったら、それを考慮された値段？台風での浸水時は建設中だったのか、その後に浸水対策がとられているのか知りたい。

[28: 通りがかりさん]

エントランスは浸水エリアなはず、向かいの空き地は元は加瀬倉庫、浸水酷くてかはわからなが撤退しましたね

[29: 匿名さん]

ソフトサービスの内容は食配ステーション、レンタサイクル、宅配ボックス、新聞宅配などいくつか便利そうなサービスが用意されているようですが、中でも第三者管理方式導入が目に止まりました。
これって管理組合を業者に完全に任せるという意味ですか？

[30: 匿名さん]

第三者管理方式導入は外部専門家に任せることですよね。
士業系やNPO法人のマンション管理組合など。
知識があるので的確な判断をしてくれますが、有償の場合は住人にその負担が回ってくるのではないでしょうか。

[31: 検討板ユーザーさん]

>>30 匿名さん
第三者とは三井が選ぶのでしょうか？管理会社と同じでは不当に管理委託費が上がりそう

[32: 匿名さん]

ということは、たまに集まって話し合いとかをする必要もないってことなんでしょうか？役員が回ってくるとかいう心配もなしとか？それぞれの家庭で事情も生活リズムも違っているでしょうから、そういう面倒なものは無いとありがたいと思う人もいるでしょうね。中には役員をやりたい側の人もいるようですが。有償となるとおいくらくらいになるものなのでしょう？

[33: 周辺住民さん]

等々力大橋はこのマンション住民に限らず実現してほしい事ですが、10年以内に竣工する可能性はゼロといっていいでしょう。なんにも進んではいません。

[34: 匿名さん]

江戸時代は防波堤の外側みたいですね。

[35: 匿名さん]

昔はこんな感じですね。

[36: 匿名さん]

第三者管理方式導入、いいですね。
はじめてこういった方法を聞きました。

マンションの総会って1年に1回あるんでしたっけ？
総会以外にも管理が外注できるなら助かります。
町内会の掃除とかも面倒なので（うちだけかもしれませんけど・・・）、できるだけ外部委託だとありがたいです。

[37: マンション掲示板さん]

>>28 通りがかりさん
完全に浸水エリアでした。相場に比べて安すぎると思ってめちゃめちゃ調べましたが、ハザードマップ上問題があるだけでなく、実際19年の台風では近くの西宮内保育園や施設みやうちは完全に一階は水没。マンション前の道路も浸水し、向かいのトランクルームの前に災害ゴミが積まれている画像もありました。このあたりが何か対策されているのか聞いてみないとこわいですね。

[38: マンション検討中さん]

先月に現地まで歩きましたが、周辺より土地の標高が低いのがすぐにわかります。2019年のこのマンション周辺の台風被害はTwitterで検索すると結構写真が出てきますよ。貼り付けませんが興味があれば調べてみてください。

土地の取得費安いと思うのですが、それでもこの値段なんだなぁとため息が出ます。

[39: 匿名さん]

最多価格帯3900万円台とのこと。120戸のうちのどれくらいの割合がその価格帯になるのでしょう。

なんとなくの印象ではありますが、東急東横線「武蔵小杉」駅、東急田園都市線の駅最寄りのマンションとなるとかなり高額になるものだと思っていましたので、こちらはそれらに比べるとかなり買いやすい価格に思えるのは自分だけでしょうか。

バス利用で駅が遠いという理由でこういう価格帯になっているのではと思われますが。あと、駅徒歩圏の物件よりちょっとだけ広さも確保できている感じもしますが、気のせいでしょうか。

[40: 通りがかりさん]

>>39 匿名さん

なんで小杉と比較するんだよｗ
周辺の宮内二丁目、三丁目、同じバス利用だけど相場は5000万円くらい。パークホームズというブランドなのにこの価格設定は浸水エリアを考慮してるからだろうが。

[41: マンション掲示板さん]

>>40 通りがかりさん
クレヴィア小杉御殿と比べても格安。浸水エリア以外にも何か安く設定してる条件がありそうですが

[42: 通りがかりさん]

>>41 マンション掲示板さん

クレヴィア小杉御殿は一応小杉までは徒歩圏内、それに目の前は緑地ですが、本物件は準工業地域で周りは工場ですぐ近くに生コンエ場がありますので立地条件に格差があります。クレヴィアも浸水エリアですけどね。

[43: 通りがかりさん]

近隣に住んでおりますが、クレヴィアとは用途地域も周りの環境も違います。
ハザードマップでも多摩川が氾濫するとほぼこのエリア全域浸水になるかと思いますが、宮内の中でも大分差があります。それに一昨年の台風は氾濫したわけではなく土地が低い場所に水が集まったせいだと思います。

[44: マンション検討中さん]

一昨日の昼間、緊急車両がきてませんでしたか？

[45: 通りがかりさん]

>>38 マンション検討中さん

元々富士通のアメフト、少年サッカー等の練習グランド。土地取得は2017､18年頃だと思いますが、取得費用はそれほど安くは無いですね。
ただ、仕様は他の物件に比べて細かいところで落とした事、19年の浸水により、この辺りの大手デベにしてはかなり安いと思います。

この価格帯で厳しいのなら、三流デベ案件しかないかと…

因みにオリンピック後、コロナ等で下がると思われがちですが、用地取得、人件費、建材等は上がっているので暫くはジリジリと上がるでしょう。

[46: 匿名さん]

閑静な住宅街ですね。
駅までの距離は確かにあるのですが、
街並みは静かで自然も残りとても住みやすいため
自然の中で子育てをしたい人にはおすすめだと思います。
バス通勤というのがちょっとネックではありますがね。。

[47: 通りがかりさん]

閑静な住宅街？
街並みは静かで自然も残りとても住みやすい？
自然の中で子育てをしたい人にはおすすめ？

周りは貸倉庫、工場ばかり。
馬鹿デカい生コン工場もある準工業地域。
おまけに多摩川氾濫しなくても低地で浸水した。

[48: 通りがかりさん]

パークホームズ市ヶ谷の工事中断とその対応を見るに、三井の物件自体信じられなくなりますね…
//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/660619/

[49: マンション検討中さん]

>>48 通りがかりさん

リンクありがとうございます。
建築確認ですか、このマンションどうなるんですかねぇ。

建築確認といえば、耐震偽装事件で話題になった元建築士や
イーホームズを思い出します・・・

[50: 匿名さん]

準工業地域の定義を調べると主に環境悪化の恐れのない工場の利便を図る地域で住宅や商店など多様な用途の建物が建てられる用途地域となっています。
マンションの近くに生コン工場があるそうですが環境悪化の恐れはないんでしょうか？

[51: 通りがかりさん]

>>50 匿名さん
生コン工場は道路が出来れば無くなるのでは？

[52: 通りがかりさん]

>>51 通りがかりさん

あと50年くらいかかるんじゃない？
まぁできたとしても幹線道路の真横で排気ガスが気になる。

[53: 通りがかりさん]

>>52 通りがかりさん
国､市の予算でもって拡張予定沿いは耐震診断までさせられたからね。
コロナで多少伸びても50年はあり得ないな。

排ガス？その頃には電気自動車の比率がそれなりに高いでしょ

[54: 通りがかりさん]

川崎市の内水ハザードマップ。

https://www.city.kawasaki.jp/800/cmsfiles/contents/0000125/125074/naka...

[55: 匿名さん]

「ソフトサービス」とあったので、見てみました。

食配ステーションがあるみたいです。生協の個配みたいと思っていたら、おうちコープかパルシステムで、まんま生協でした。
今も生協をやっているんですが、不在時の配送方法が変わるのかなと思っています。
不在時、食配ステーションにお届けとあり、今は発泡スチロールに入れて玄関前配送です。
セキュリティがあるので、食配ステーションに置いておいてもらえるってことなんですよね。

宅配ボックスはクリーニングもできるみたいで、わざわざ持っていかなくてもいいのが楽そうでした。

[56: 通りがかりさん]

第三者管理方式導入、いいですね。
食配ステーション、いいですね。
宅配ボックスのクリーニング、いいですね。

なんで浸水の話が出たら絶対こういう書き込みが出てくるだろう。気になるのはそこじゃない。

[57: ご近所さん]

台風19号の時は、前の道で1Ｍ少々の水没でしたよ。
本物件の工事計画も若干変わったと思います。止水板なども追加になった様な。
尚、水没の原因は、多摩川の氾濫では無く、道路向こう側にある用水路の水が処理しきれなくなり、溜まった模様です。
昔の地図をググると、近くの保育園辺りが池だった模様です。
川崎市による対策が発表されましたが、台風19号同等の場合、水没地域が半減する様です。1Ｍ以上浸かった事を考えると、70センチ位の水没はありえると思われます。
当時は当マンション建設地が、未だ掘り込まれた池の状態で、周辺の雨水を誘い込むことである程度の水深の制限に役立ったと思われます。(マンション管理側に当日確認）
その為、19号同等の現象が発生した場合、同等程度の水没も想定されるかも知れません。
但し、この地域に来て、30数年経ちますが、水没したのは19号の時が初です。
多摩川の治水は、昭和40年代に起きた、水位9ｍ少々の時を想定しており、
一昨年の台風19号の折の水位は10.8ｍ程度だった模様です。
川崎市は水路の水門の電動化とポンプ車導入により対策をしておりますが、実際の所、19号時に降雨は余り多く無かった為、水門を閉めることが正解かどうかも不明です。同等想定では、前述の水没範囲50％減との報告なので、悩ましいところです。

[58: マンション検討中さん]

56番さん
過去の書き込みを読みますと、ネガティブな内容の次には速やかに物件の良いところの話しを書き込む方がいらっしゃいますね。
良いところも悪いところも知れるのが掲示版ではありますが。内水ハザード掛かるのは気になりますね。万一マンションで内水氾濫起こったらどうなるんですかね。

[59: 通りがかりさん]

>>58 マンション検討中さん
雇われている業者でしょう。
何処の掲示板にも当たり障りない同じような文脈で書かれていますね。

引き渡し後の問題は通常保険で対応か､修繕費での対応になると思います。
ハザードに掛かるのはここだけでなく、ラゾーナ周辺、小杉駅周辺､二子玉川ライズ周辺等と同じく、織り込んで購入するか､高台に行くかですね。
ここは織り込んでも価格は駅から離れている事もあり､お買い得な物件だと思いますけどね。

[60: 評判気になるさん]

>>59 通りがかりさん
業者の書き込みだとしたら、納得です。

[61: 通りがかりさん]

>>59 通りがかりさん
ハザードにかかるのにプレシス等々力緑地Green Parksみたいな地下の部屋も普通に売れましたね。

[62: 匿名さん]

ソフトサービスとは何だろうと思ったら、
食配のサービスなんですね。
コープとかがやっているのと同じなんでしょうかね。
こんなサービスも便利で良いかな～って思います。

[63: マンション検討中さん]

またポジティブな意見が速やかに。
久ヶ原で爆発事故が起こりましたね。準工業地域ですがこの辺りの会社さんは大丈夫なのでしょうかね。

[64: 匿名さん]

>58

共用部分に浸水したときの補修費用は保険で対応だけど、足が出たら管理組合で補填。計画外の出費だからどう調達するかが問題になる。

修繕費は、長期修繕計画で決められた内容を前提なので自然災害に使っちゃったら不足して計画していた修繕ができなくなっちゃう。

[65: 匿名さん]

食配ステーションへの配達、新聞の住戸への配達はセキュリティエリアに業者を入れることになるからどのように実現するかも要確認。オートロックのセンサーキーを貸し出すなんてことするならセキュリティ上問題になる。営業に要確認。ただ、セキュリティに関することはここに書き込んじゃだめだよ。泥棒さんも見てるかもしれない。

[66: 匿名さん]

>48

ここも市ヶ谷と同じ建築確認機関（都市居住評価センター）。せめて第三者機関で再チェックぐらいしないのかな。

[67: 評判気になるさん]

>>66 匿名さん
ほんとですね、
建築確認くらいはしっかりしてほしいですね。

[68: 匿名さん]

確かにここにセキュリティに関することは投稿は駄目ですよね…
個別にそれぞれが確認していかないといけないですね。
これに関しては、ホームページに記載されていること以上は出さないほうが良さそう。

それ以外にも、ここは本当に勉強になることが多く記載されています。
他のスレッドでは触れられていないことも多いので
とてもありがたいです。

[69: マンション検討中さん]

東隣の空き地は何でしょうか？もう一つマンションが立つのでしょうか？

[70: 匿名さん]

本当だ。
こちらは玄関ポストへの新聞宅配サービスがあるんですね。
同じサービスを導入するマンションでは新聞社は限定されますが
業者に鍵を預ける形にしているみたいです。
食配は生協だけじゃなくてネットスーパーも対応可能になると
便利だと思います。