二子玉川ライズ タワー＆レジデンスってどうですか？Part 20

[匿名さん]

外観もほぼ完成し、いよいよ竣工が近づいてきました！
すでに二子玉川のランドマークとして各方面からいろんな意味で注目を集めているこの物件。
販売開始後3年目（1年2ヶ月経過）の第3次3期、そろそろ最終局面か？ネガもポジも巻き込んで、とうとう20スレ目に突入です。くれぐれも嘘やでまかせは書き込まぬよう、検討者にとって参考になる意見をお願いします。


パート1 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44345/
パート2 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44400/
パート3 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44093/
パート4 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44150/
パート5 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43749/
パート6 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44146/
パート7 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44096/
パート8 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44007/
パート9 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43828/
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パート19 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/58485/


スペシャルサイト＝http://www.rise.sc/
再開発組合＝http://www.futakotamagawa-rise.com/
二子玉川ライズオフィス＝http://www.rise-office.net/
二子玉川ライズガイド＝ http://www.rise.sc/commerce/
［仮称］二子玉川公園（都市計画公園）＝http://www.city.setagaya.tokyo.jp/030/d00019688.html

＜全体物件概要＞
所在地：東京都世田谷区玉川一丁目5000番（地番）
交通：東急田園都市線 二子玉川駅 から徒歩 6分
　　　東急大井町線 二子玉川駅 から徒歩 6分
総戸数＝1033戸（権利者住戸134戸含む）
間取り＝STUDIO(1R)-4LDK
専有面積＝34.48-218.57平米
備考：リボンストリート（仮）が予定されている第2期事業（Ⅱ-a街区／事業主体が異なります）は未定です。Ⅱ-a街区の建築計画は現在未定。
売主：東京急行電鉄　東急不動産
販売会社：東急リバブル　東急ライフィア

物件URL：http://www.rise-tr.jp/
施工会社：大成建設
管理会社：東急コミュニティー

[1302: 匿名さん]

↑
そうかも
ピーコックとか、ちょっと遠いけどクィーンズシェフもあるし、まったりできるカフェとかも結構あるし
大規模店を何軒か周るなら、港北～タマプラや溝口のほうがお目当てのものが見つかることはある
ライズ側にもう少しまったりできる空間や施設ができるといいね

そういえばこの間改札出口前に一杯飲み屋ができてたんで、ちとびっくり
結構繁盛してますね

[1303: 匿名さん]

to 1297さん
by 1302

[1304: 匿名さん]

ポジティブといえば、
週刊「ダイヤモンド」最新号のマンション特集。
景気いいなあ。。。
まったく無縁の世界。

[1305: 匿名]

二子玉にしては価格が高すぎるよね。

[1306: 匿名さん]

大物お笑い芸人（背が低くて片金の人）が買うんだって。
理由は・・・
ニ個玉に憧れて！

[1307: 匿名さん]

》1305
そっか？
売り出し価格下げてるだろ。
別に高いってほどではないよね。
ここでなくても、世田谷でまあまあの優良物件ならこのくらいするのが普通。

格が違うんだろうが低層の瀬田の某マンションなんて中古だけど、これより高いんじゃないの？
そんな物件はポツポツあるから、高いと言うほどのものではないと思うが。

[1308: 匿名]

最近ダイレクトメールがよく送られてくる

[1309: 匿名さん]

↑それも、小出しでキャンセル住戸のような案内でしたね。
先週末は、新聞折込も入っていたし。

[1310: 匿名さん]

あと先着住居案内ハガキのモノクロ印刷マジやめてほしい。どんだけ金がないんだって。

[1311: 匿名さん]

イメージって、大事ですよね。
そのへんは、三井さん、スマートです。
サークル誌「こんにちは」は、凝りすぎですが…。

[1312: 匿名さん]

逆にＡ３くらいのライズだより？みたいなやつは、カラーだけど片面印刷でムダですよね？？

もったいないので、うちは娘に落書き用にわたしてます（笑）

[1313: 匿名さん]

> 「理想とするマンションのタイプ」について尋ねたところ、
> 「管理会社が信頼できるマンション」63%、
> 「周辺環境が自然に恵まれたマンション」57%、
> 「大手建設会社が施工するマンション」「大手不動産会社が分譲するマンション」各56%、
> 「都心部に立地するマンション」54%が上位にあげられました。

ここは、

×「管理会社が信頼できるマンション」63%、
○「周辺環境が自然に恵まれたマンション」57%、
○「大手建設会社が施工するマンション」
×「大手不動産会社が分譲するマンション」各56%、
×「都心部に立地するマンション」54%

2点ですね。

[1314: 匿名さん]

大成建設は大手建設会社だが、都庁庁舎を始め欠陥頻発で有名なのを考慮すると、○にはできない

[1315: 匿名さん]

>>1309
2008年の年収でローン審査通ったつもりでいたら、去年2009年の源泉徴収票提示求められ、ボーナス激減がばれ、ローンを断れたキャンセル
これから受け渡しまで同様なキャンセル急増か

[1316: 匿名さん]

お気の毒なことですが、そんな方もいらっしゃるのでしょうね。

でも、その状態でギリギリいっぱいまででローンを組むことになるより良かったんだと思いますよ。

[1317: 匿名さん]

そうなのよね・・・
私のところにもあなダサいＤＭきますよ。最初は法事のお知らせかな？と思ったほど。
ライズが始まる前から資料請求していて事前案内会にも行きましたが、カラーでセンスのいいＤＭｈが来ていました。第一期が終わった頃からお金を使いすぎたことに気が付いたらしくＤＭは白黒でセンスは悪くなるばかり。
とりあえず検討中ということでＤＭなども継続で送ってもらっていますが、最近のものはバナナでも売っているかのような内容だったり。
担当者から手紙もいただきますが、季節も何も考えていないイラストをやたら入れてみたりホントここのセンス疑われます。

[1318: 匿名さん]

モデルルームの雇われがワープロで作っているからしかたがない。
金が無いんだよ。
貧乏臭いダイレクトメールなら要らない
逆効果ということに気づけよ

[1319: 匿名さん]

大成建設は評判が良いよ。社員は優秀なエリート人材ばかり。
ほとんどの社員が東大、京大、阪大、慶應、早稲田の建築出身

[1320: 白岩くん]

DMはプリントごっこで作っているだろ？

[1321: 匿名さん]

売れているから販促費をかけないとも言える。
どっちかな。

休日の販売センターみると分かります。

[1322: 匿名さん]

1319

赤坂で２度落下事故を起こしたタワマンも大成建設。
渋谷のスパ施設で爆発事故を起こしたのも大成建設。

[1323: 匿名さん]

大成建設は規模が大きいだけで中身が伴ってない。
反論するならば、過去の欠陥工事の一覧アップしましょうか？

[1324: 匿名さん]

>>1319
創価大学は居ないの？
不安だなあ・・・

[1325: 匿名さん]

大成建設が施工した都庁舎の大規模修繕費用は、1300億と公表されている。
ライズの10年目、20年目の修繕費用も同様になると考えるべき。

[1326: 匿名さん]

大成建設
平均年収1200万円越の事実
スーパーゼネコントップ
これでいいのだろうか

[1327: 匿名さん]

ライズの担当者が、
モデルルームの模型で、
大成建設の施工を自慢げに説明してくれました。
日本屈指のゼネコンで、
超高層建築の免震構造で優れた実績があるという趣旨の
ことが、ライズのＨＰにも載っていますね。
だから、どうなんだ、と突っ込みが入りそうですが。

大成さんでありませんが、
かのスーパーゼネコンが施工した城南地区の
高級マンションが欠陥問題で、
テレビや週刊誌で取り上げられた時期がありました。
マンションは、車のリコールのようにはいかないだけに、
まさかのときは悲劇です。

[1328: 匿名さん]

なるほど！！！
都民がライズを買わない理由がストンと腑に落ちました

[1329: 匿名さん]

確かにな。川崎民があこがれる街
大量民族移動だな（笑）

[1330: 匿名さん]

レジデンスを契約した人へ

タワーの共用部に問題があった場合、レジデンスの購入者も費用負担を負わなければならないって知ってました？
大成建設施工のタワーは他人事ではありません。

[1331: 匿名さん]

もっと貰ってると思うが・・・。

[1332: 匿名さん]

>>1330
管理組合が同じなんだから、それは当たり前ですよ。それが共有という意味ですよ。
それがルールです。嫌なら解約しなさい。

[1333: 匿名さん]

他人のビルの費用まで負担するのは嫌です。

[1334: 匿名さん]

管理組合を別々にすればいいんでしょう？
あとで騒動が起きてからでは遅いので、最初から分けたほうが良い。

[1335: 匿名さん]

床面積で均等割りしているんじゃなかったっけ

[1336: 匿名さん]

地権者です。
管理規則を見ましたが、購入したビルにも発生します。
やはり、知らなかった人、抵抗を感じる人っていますね…

[1337: 匿名さん]

購入した住戸と別のビルです 汗 汗

[1338: 匿名]

なんで、タワーの修繕費を低層レジレンスが負担しなきゃいけないんだ、納得がいかない。

[1339: 匿名さん]

レジデンス住人はタワーのゲストルーム等は使えるの？

[1341: 匿名]

みなとみらい

[1342: 匿名さん]

レジデンスの売りは、どのへんなんの？
タワマンのあの窮屈な配棟の狭間で。
大型犬を気がねなく飼える…
タワマンは好き好きだけど、
せっかく高価格帯の低層を狙うなら、
わざわざニコタマでなくても…
えっ！　買う人の勝手でしょ！？
そりゃ、そうだけど…
あの外観や色合いは、
ありふれたテナントビルみたい

[1344: 匿名さん]

レジデンスの最上階は幾らぐらい？

[1345: 匿名さん]

先回り
営業に修繕費について訴えると、きっとこう答える。
「地権者さんに渡っている管理規則はまだ案です。決定ではありません。」
だが、再開発部会で決定されたものであり、地権者の了解を得ている。修正はない。

[1346: 匿名さん]

>>1332
業者には当たり前でも、その何気ない一言が、検討者を100人くらい断念させた

[1347: 物件比較中さん]

ってか、いい加減次のスレ立てないか？
ネガにしろポジにしろルールくらい守らんやつが多いな。

[1349: 匿名さん]

>>1347
お前が立てろよ！
高学歴君。

[1350: 匿名さん]

低層も共有施設使うからでしょう？

[1351: 匿名さん]

なんかえらくケチのついた物件になってしまいましたね・・・
もう次スレはいらないんじゃない？

[1353: 匿名さん]

ここは、販売まだいいほうだよ。ってか、かなり好調の部類だ。

すでに竣工してるにもかかわらず、まだかなり売れ残ったり、
売れた！とおもったら、キャンセルが出たりで、
どこもたいへんだ。
かといって、大手は値下げも露骨にはできない。

今日は不動産株が、日銀の追加金融緩和策を受けて反発したが、
まだまだ、見通しは明るくない。
中小、新興の不動産業者はさっぱりだめだね。

[1354: 匿名さん]

いや それは間違ってるよ。
こんな時代だからこそ売れてるマンションは売れている。実際 実績も上げている。
売れるには確固とした売れる理由があるんだよ。
魅力あるマンションは販売価格に関係なく順調に推移しているよ。金はあるところにはあるし勝ち組はいつの時代もいる。
そういう意味では ライズは＊＊＊なのは明白なんですがねぇ。
そのあたりどうなんですか？＊＊＊マンション検討中の諸君！

わたし、ひとつでも間違ってるたこと言ってます？
ちなみにネガティブキャンペーンでもなんでもないから。始めに断っておく。

[1355: 匿名さん]

勝ち組の対義語を書いたら＊＊＊と変換された！
どうなってんだ？

[1356: 匿名さん]

ちなみに1354さんのおっしゃる順調に推移してるﾏﾝｼｮﾝって例えばどこだと思います？あくまで興味本位で教えて頂ければと。

[1357: 匿名]

1354君の理論じゃ、ライズが順調に推移しているのは勝ち組を証明していることになるよ？

時期も価格も有利なバカ売れTTTが竣工後に普通に売っていたのを見ても、ここは最悪期に反して良い状況のマンションだと思うが。

[1358: 匿名さん]

リーマン後で竣工前に完売した大規模、タワーマンションで例を挙げてみてください。

[1359: 匿名さん]

ライズの売れゆきなんて、購入者にさえ教えないところをみると、順調推移しているとはいえないと思いますよ。期分け販売もさらに細分化してきたことからも明らか。実際かなり苦戦していると思います。おそらく売れていないのでしょう。割高感を払拭する次なる材料をみんな待っている状態だと思いますね。2a待ちなのかもしれませんね。

[1360: 匿名さん]

>>1358
シティタワー品川

[1361: 匿名さん]

そこは定期借地権で激安だったから分譲タワーとは趣旨がことなるんじゃない？

[1362: 匿名さん]

他に激売れ例も見当たらないみたいだね。
順調販売を否定したいのはなんでか知らないけどさ、契約者はこの不況で大枚叩ける余裕があるわけで、わざわざ負けとか茶化すようなイジケタ奴が、ミシメなんじゃないのかと思うよ？

[1363: 匿名さん]

久しぶりに、連投ネガさんが戻っていましたね。

[1364: 匿名さん]

マジレスですが、おそらく累計で450戸から500戸の間といったところでしょうね。
これから一段の踊場基調なのでこのマンションに限らず相当厳しいと思いますよ。

[1365: 匿名さん]

じゃあ実質的にうまく捌けてるのは半分くらいってこと？結構進捗が思わしくないのかな。

[1366: デベにお勤めさん]

遠からずそのくらいでしょ。
頑張ってるほうだよ。

[1367: 匿名さん]

前にもう8割はけたってここに書いてあったけど、ガセだったんですか？？

[1368: 匿名さん]

連投ネガさん、快調に飛ばしてます！

[1369: 匿名さん]

今や人気エリアの常連となっている二子玉川エリアに代表されるように、
時間が経過しても資産価値が下がるどころか、上がるケースも少なくない。

http://diamond.jp/series/jukatsu/10009/

[1370: 匿名さん]

売れてないことがバラされて悔しがる1368のどあほ

[1371: 匿名さん]

低レベルなネガの方がムキになってるスレってここか。なるほど。

[1372: 匿名]

1370 ではお前さんは買わんで宜しい。な、それでいいだろ。

[1373: 購入検討中さん]

>>1367
はい。ガセネタです。

期分け販売しているので
確かにある期では8割だったかもしれませんね。
私は全体としては半数も売れていないと思っています。
それは販売センターにいけば、営業マンとの会話の中で容易にわかります。
第一期以降は、ほとんど（一部の人気間取りを除いて）抽選も無くなっているので、今は先着順状態です。
モデルルームは、販売当初のあの賑わいもスッカリ無くなりました。
とうとう厳しい時勢に突入ですね。
立体や環境は素晴らしいし、駅からも近く再開発のメリットを最大限に享受できる素晴らしいタワーなので、実際売れ行きが芳しくないというのは時代が悪いんだと思っています。

[1374: 匿名さん]

1367です。1373さん、ご丁寧にありがとうございました。営業さんは販売期ごとの割合だけで、
全体の販売状況は教えてくれないのですね。

ただ場所と話題性を考えると、半数よりはもっと売れているような(売れていてほしい)気もします。

いずれにしても真相は、入居が始まる6月以降の窓の明かりでわかるということですかね(^^;)

[1375: 匿名さん]

ほとんど抽選がないってのは、言い過ぎ。3期でも半分くらいは抽選だったし、8倍ついた部屋もあった。
今はどうか知らないけどね。

[1376: 匿名さん]

抽選倍率って、正味の数字と思われますか？

[1377: 匿名さん]

>>1375
いつものキティの自作自演です。釣られてはいけませんよ。

[1378: 匿名さん]

確かに、この立地で、この造りで、この抑えた価格なのに完売しないのは、時期が悪かったんだろうね。
長谷工プラウドが一番の時期ですからね。

[1379: 匿名]

1377のように
どうしても売れていることにしたい輩、まだいたんだね。
そろそろ現実を知ろうよ！
みんなもう気付いてるから。


1377はライズ営業のかた？
ネット張り付き監視担当ですか？
もしくは契約した人？
悲しいサガですかね。
書かずにはいられないんでしょう、わかります。

[1380: 匿名さん]

どうしても売れてないことにしたい輩、まだいたんだね。
そろそろ現実を知ろうよ！
みんなもう気付いてるから。

[1381: 購入検討中さん]

1373を書いたものです。
私の言葉足らずでなんだか荒れ模様になってしまい、すみませんでした。
確かに抽選がほとんど無いというのは誇張した表現になっていました。
検討中の皆様をはじめ関係者のかたがた、誠に失礼いたしました。
実際は抽選もありますし、人気間取りは間違いなく高倍率です。
訂正いたします。

[1383: 匿名さん]

景気さえ回復すれば500戸なんてあっという間ですよね！

そういう自分は、景気がこのまましばらく回復しないで、
売れ残りが安く買えないか願っているものですが(^^;)

[1384: 物件比較中さん]

ただ、東急の再開発は確実にこけると思うので、将来的な二子玉の価値は下がる。

[1385: 匿名さん]

入居が始まり一年が経つと法律で”新築”として販売できない。

その場合”中古物件”になるわけだが、都心の供給数の伸びしろが期待出来ないまま推移していけばおそらくライズも200戸以上は中古物件として売れ残る。

そうなれば確実に値下げ販売せざるをえない。今焦って駆け込むよりも、中古を安く買うのも一つの手段としては懸命と言えるかもしれないね。

ただし、お気に入りの間取りは期待できないかもしれないが。

近い将来には確実に値下げ販売はあるよ。
それはライズに限ったことではないがね。

[1386: 匿名さん]

>>１３８５さん
なるほど東京都下は別として都心のタワマンはどこも苦戦中ですね。日経新聞に掲載されていましたね。あの手この手で顧客獲得してるみたい。温泉引いたり有明なんて有名デザイナーに依頼したり差別化なんですかね。値下げといえばタワーではないですが二子玉川のお近くの例では等々力のとあるマンションでは３４０万円・坪から、２５０万円・坪まで下げましたよ。値下げしたことでようやく完売したようです。私もライズも下がると予測している一人です。実際に住みはじめて、住んでいる人の生の声を聞いてからでも遅くないですよね(^0^)確実に残るなら私はちらで検討したいですから。

[1387: 匿名さん]

低層マンションと違ってタワマンは売れ残りの部屋でも十分妥協ができる気がします。

元々方角はそんなに気になりませんし、どの部屋でも平等に共用施設が使えますし。

みなさんはどうお考えですか？？

[1388: 匿名さん]

お花畑脳のレトリックもだんだん精彩を欠いてきたな

[1389: 匿名さん]

1385さん
なるほどです。ここ戸数がばかみたいに多いので物件内競合も熾烈でしょうね。

[1390: 匿名さん]

自問自答？
おもしろいね。

[1391: 匿名さん]

500戸の根拠おしえてくださーい



まぁ、脳内データだと思いますが。お花畑・・・確かにそんな感じw

[1392: 匿名さん]

もうすぐサクラの季節ですね。でもモデルルームは閑散としてるのですか？まだまだ厳冬が続きそうですね。

[1393: 匿名さん]

>1386

それは丸紅物件の低層マンションのことですか？
低層の戸数が少ない物件とタワーは性質が違うので
一緒にするのはどうかと思うけど、あの物件は
価格もお手ごろでお買い得でしたね。

[1395: 匿名さん]

一般のマンションでも修繕維持積立金の不足が騒がれる中、高層のため費用がかなり高くつくであろうタワマンの場合、十数年後の大規模修繕の前後に積立金不足が表面化し、「一戸当たり数百万円足りない」といったことが起こり得る訳です。
そうなると、管理会社を替えたら管理費が安くなり、積立金不足を補えるのではないか、という発想になることは十分に考えられます。
ここの管理会社の評判は雑誌や口コミで最悪ですが、どうですか？

[1396: 匿名さん]

ここの管理会社去年及び今秋発売のダイヤモンドで１位になってましたが、最悪とは？

[1397: 匿名さん]

どうせアンチ東急の輩でしょ。無視無視。

[1398: 匿名さん]

週刊ダイヤモンドの新築マンションランキングではこのマンションは残念ながら圏外でしたね。

[1399: 匿名さん]

表紙なのにランク外とはどういう扱い？

[1400: 匿名さん]

ランキング圏外なのはそれだけ評価が低いということではないでしょうか。