売れ残り物件の管理費

[買い換え検討中]

売れ残り物件の管理費徴収は普通どうするものでしょうか？
１年くらい売れ残りという前提で。

１．区分所有者である売主が負担？

２．住人が負担？

[1: マンション住民さん]

売主が普通は負担です。

うちのマンションではそうでした。

[2: 匿名さん]

売れるまで管理費・積立金は支払わないってデベロッパー多くない？
その代わり、管理費が赤字になったら補填するって契約になってるけど

・・・その場合、過半数が入居したあたりで、管理費を湯水のごとく浪費したら、いくらでも補填してくれるのかな？って考えたことがあるけど、実際どうなんだろ？上限を設けているケースは見たことないし。

[3: 理事さん]

売り主に都合がよいように設定している場合が多いようです。

うちの場合、未販売住戸が出た場合、どうするかは、売り主が決めると記載してありました。

決算前に確認したところ、管理費に赤字が出た場合売り主は補填するが、初年度は赤字がありませんので補填はないということでした。

諸先輩方はご存知かと思いますが、からくりは、管理費を高めに設定し、修繕費を安くして、合計をやすく見せかけています。

初年度からの予算を１割から２割以上高く設定しているので、余程無駄使いをしない限り、赤字になるはずがありません。

幸い、当マンションは入居すぐ完売でしたので問題ありませんが、管理組合が発足したら、確認したほうが良いかと思います。

[4: 理事さん]

追伸

中古マンションならば、継承して管理費等を払うこともあります。

新築ならば、管理準備金と管理費を支払うと記載してあると思います。

中には、管理費何年間無料なんて言ってるところありますが、ご注意ください。

[5: 匿名さん]

本来は売り主、しかし、売買契約で一年後は区分所有者負担とすることも可能。

[6: 匿名さん]

入居開始早々で管理費が赤字に転落する様では、１０年２０年後の大規模修繕は絶望的ですな・・・
修繕が検討される時までに、売り抜けてしまうのが懸命かと思われます

[7: 匿名さん]

＞うちの場合、未販売住戸が出た場合、どうするかは、売り主が決めると記載してありました。

そんなことありません。判例を勉強して下さい。

[8: 入居済み住民]

管理費と修繕費は所有者負担が原則だよね。
修繕基金は販売後の所有者としても良いけれど。

[9: 匿名さん]

ウチの場合はデベが良心的でしたね～？？
管理費と修繕積立金は、当たり前ですが支払っていただけました。
入居後、完売までに9ヶ月くらいかかったのですが、
その間の未契約分の駐車場使用料も払って頂けました。

駐車場使用料も管理費や修繕積立金に回されますから、これを払ってもらわなければ
当然に赤字になっていました。

そんな良心的？なデベではありましたが、系列の管理会社の管理委託料が
あまりにも高かったため、4年で変更となってしまいました。

売れ残りは、多少値引いただろうし、管理費等の負担もし、
数年は管理で儲けただろうけど、業者変更…

まぁ、私が心配してもしょうがないけど。

[10: 匿名さん]

未販売（未登記）の物件は、所有者とも区分所有とも言わないのでは？　
正しく知りたいです。詳しい方よろしくお願いします。

販売までの管理費修繕積立金＋優先駐車場代などは、あくまで売り元の任意だと記憶してます。

[11: 匿名さん]

>>10
未販売物件は、事業主名で登記されています。１件売れれば、その時点から法律上の区分所有建物になり、買った人と、未販売住戸の所有者（要は事業主）がそれぞれ、区分所有者になります。

売れるまでは、事業主が所有者なので、管理費・積立金を支払うのは当たり前ですが、それを払わずに済ます（売れるまで待ってもらうのではなく、最後まで払わない。もちろん買い手にも承継されない）ように特約を定めている事業主はよく見ます。ただ、その場合、管理費会計に赤字が出れば補填するようにしているはずです。（よほど売れ残らない限り、赤字が出ることはまず無いでしょうが）

未払いの積立金は、修繕積立基金に上乗せするべきだと思いますど、どうなんでしょうね．

[12: 匿名]

〉7

判例を示してくださいな。

[13: 匿名さん]

東京都新宿区にあるマンションで分譲業者が分譲開始から二年四か月、未販売住戸の管理費等二五〇一万円を支払わなかったために裁判になった事例があります。これについて東京地裁では「分譲業者であっても、未分譲住戸の区分所有権を有する以上、当然共有部分の管理費等を支払う義務を負う。また、分譲業者に管理費等の支払義務が免除される商習慣は存在しない」と明快な判決を出しました。

[14: 12]

13さん

ありがとうございます。

そのような事例があるようですが、11の方も言われていますが、余程売れ残らない限りあまり無い状況だとおもいますが。

[15: 匿名さん]

13の判決って、特約があって払わなかったのか、ただ単に延滞したのかどっちなんですか？
特約が無効って判決なら、結構影響大きいと思うんですけど

[16: 匿名さん]

>>11
>>13
曖昧な知識が補えて、大変ためになりました。

[17: 買い換え検討中]

>>13さん

そのような判例があるのですね。参考になりました。
特約に売主は管理費を負担しないとか、そういうことは書いてないですし、
また購入時に売れ残り分は売主が管理費を負担すると言っていたので、
うちの場合売主負担ということで行ける気がしてきました。

ちなみに修繕積立金はどうなるのでしょう？
やはり売主負担と考えるのが妥当でしょうか？

[18: 匿名さん]

＞ちなみに修繕積立金はどうなるのでしょう？

素人はこれだから困るね。貴方の規約を見てご覧なさい、それも含めて、管理費等と言うと書いてある筈よ。

[19: 匿名さん]

さすが玄人！
素人と見下すあなたは何でも知ってるんでしょうねｗ

[20: 匿名さん]

たいていの区分所有者は、その分野では「素人」でしょうね。
もっとプロな人が頑張ってくれないと．．．．

標準管理規約の
＞第２節費用の負担
＞（管理費等）
＞第２５条区分所有者は、敷地及び共用部分等の管理に要する経費に充てるため、次の費用（以下「管理費等」
＞という。）を管理組合に納入しなければならない。
＞一管理費
＞二修繕積立金
＞２ 管理費等の額については、各区分所有者の共用部分の共有持分に応じて算出するものとする。

のことを言っているんでしょうが、
17さんの疑問に答えるものではないですね。

[21: 匿名さん]

＞17さんの疑問に答えるものではないですね。

先の裁判事例でも「管理費等」とありますよ。

[22: 買い換え検討中]

＞＞１８

あなたは悪徳管理会社の人ですか？
ここの掲示板は荒らしが多くて度々不愉快な思いをします。

管理費等と書いてあるのは当然認識しての質問です。
社会人ならグレーな部分を確認するのは常識だと思いますが。

中学生くらいの子なのかな？

[23: 匿名さん]

＞管理費等と書いてあるのは当然認識しての質問です。 社会人ならグレーな部分を確認するのは常識だと思いますが。

社会人？
中学生くらいの子なのかな？　と思いましたよ。裁判の例示も理解出来ない様ではね。

[24: 匿名さん]

最近の物件ではどうなんでしょうか？
何年も売れ残ってるとこ、ありますよね。

[25: 匿名さん]

宅建業法の自ら売主制限と売買契約書を見て下さい。普通は売れ残り物件は売主負担です。特約条項が有効か無効は弁護士に相談する事。

[26: 住まいに詳しい人]

１番です

もし分譲業者が支払っていなければ請求しましょう　訴訟は勝ちます

[27: 住まいに詳しい人]

>>13　この判例に修繕積立金が入るのか　文では解らないですね
必要費である管理費に対し有益費である積立金では　区分所有者の分譲業者は売れ残り物件の管理費を負担することは当然ですが
有益費の積立金については集会で負担する旨の規約を制定しなければ難しいかも
次回の集会では分譲業者へも集会の案内を出し　規約を設定しましょう

[28: 住まいに詳しい人]

売れ残り物件の積立一時金は分譲業者から購入する所有者が負担するのか　皆さんのお知恵を拝借します

[29: 匿名]

売れ残り中は所有権者として売り主が管理費等を負担することになります。
何故なら最初の区分所有者が引き渡しを受けた時点で管理組合は存在し、管理運営が開始されますので、当然管理費等は適切に次々の経費や将来の修繕費として管理されます。
売れ残り物件を購入する新たな所有権者は、物件も負債(売り主が管理費等を管理組合へ納入していない場合)も承継します。
負債があれば購入価格から差し引きされる=値引きと考えることになりますので、未納管理費等を実質的に購入者が負担するわけではないと言えます。

[30: 匿名]

>>29続き
管理費等といっても駐車場使用料は含みません。

売り主は売れ残りの間の管理費等を管理組合に納入する義務は発生しています。
ほとんどの売り主は管理組合設立総会などで管理組合の理事長が選任されたあと、組合からの請求によって納入すると思われます。

[31: 住まいに詳しい人]

そのような部分は分譲契約書に明記すべきですね
宅建での説明義務はどうなんでしょう？

[32: マンション掲示板さん]

私も含めて、マンションの管理規約に精通している人は少ないのが実情。
ましてや初めてマンション購入する方々は尚更です。
管理規約には
①原始規約と
②入居者による管理組合結成後の原始規約改正で確定管理規約
がある。
原始規約を販売会社有利に設定している悪徳業者も多数あるので、必ず原始規約を確認し、問題あるようなら組合員総会にて改定を求めるべき！

[33: 名無しさん]

所有者不明になってしまった区分所有物件も
他の区分所有者が処理をしないといけないようですね…。