プラウド鷺宮

[マンコミュファンさん]

山手線10分圏内、駅徒歩5分、1種低層住居地域。さてどうでしょう。


＜全体物件概要＞
所在地：東京都中野区鷺宮３丁目119-1他（地番）
交通：西武新宿線鷺ノ宮駅から徒歩5分、都立家政駅から徒歩4分
総戸数：67戸
間取り：2LDK～3LDK
専有面積：62.22～80.28平米
竣工：2011年1月下旬予定
売主：野村不動産、大栄不動産
施工会社：新日本建設
管理会社：野村リビングサポート（予定）

[61: 匿名さん]

って事は坪単価は240前後ぐらいか？

[62: 物件比較中さん]

＞53さん
先週のDMにリンクがあり、そこから予約専用のHPに飛べました。
土曜に届いた郵送のDMでも、4/3から先行案内と書いてありました。
価格は一切書いてませんでしたが。

今見たらHP更新されてますね。
ラクモアの概要も載ってました。

駐車場は住戸の半数、駐輪場は住戸の倍、バイク置き場はほとんどなし。
駐車場はたぶん要望数には足りませんが、その方が修繕費の心配がなく
ちょうど良いかもしれませんね。

新宿線は良くも悪くも混まなくて良いかもしれません。
ただ、混まないのは各駅のみ。急行はさすがに普通の通勤ラッシュですよ。
都立家政からなら各駅でも時間はほとんど変わらないのですが、高田馬場
乗り換えの場合、前便の急行の乗客が残っているのでJR乗換は大混雑です。
池袋線の方が乗り入れもあり、車両も新しいので、もう実用的には逆転して
いるような気がします。。。

＞60さん
鷺ノ宮はエレベーターしかありません。エスカレーターはいったん設置しましたが、
なぜかまたなくしました。
都立家政はエスカレーターの必要性がありません。

一番高い間取りで坪250万くらいになりそうですかね？

[63: 物件比較中さん]

＞62さん

＞５３です。
予約専用のページがあるんですね。
早く、我が家にもDMが来ないかなぁ。
＞62さんは、さっそく4/3に行かれるのですか？
いろんな情報、差し支えない程度にここに載せてください！

HPの更新、見ました。
以前に送付されてきた内容が掲載された感じでしたね。

でも、以前は駐車場については何の記載もなかったように思いますが、
徐々にですが、動きが出てきましたね。
駐車場は、地上にはスペースがなさそうですが、地下になるんでしょうか？

[64: 匿名さん]

＞６２さん
情報ありがとうございます！


ちなみにですが値段は予約するのに電話したところ、
７５㎡は必要かなと答えたところ５千万台がメインになりますねーと言われたのですよ。
５千台ってアバウトすぎますが、前半であってほしいです！


＞６３さん
まだＤＭとどいてなぃのは・・聞いたほうがいいかもしれませんね。
電話した時、かなり埋まってまして「残り１席でした」と言われましたから。ほんとかな！？

[65: 物件比較中さん]

＞６４さん

DM届いていないのは？？？ですよねぇ。
残念ながら、あす明後日は準備室がお休みな様なので、
木曜日にでも連絡してみます。
４/３などが満席になっていたら、どうなるのかしら。。。。

それに、お席が埋まってしまうということは、発売戸数に対して
人気があるってことですよねぇ。

価格も微妙ですねぇ。
５千万円台って、前半と後半ではやはり、大きな違い。。。。
ともかく、設備・仕様にもよるかなぁ。

[66: 購入検討中さん]

14日の段階で、100件以上の問い合わせがあったとのこと。
でも、4月4日の見学予約はすんなりとれたな。

[67: 購入検討中さん]

プラウド杉並高井戸はエリアは少し違うが周辺環境に難在りの徒歩７分で６０００万円以上が中心でしたからね、ここが本当に５０００万円台で３ＬＤＫが購入できるならすごいですね。てっきりほとんどが６０００万円台かと思ってました。

[68: 購入検討中さん]

この物件は穴場物件ですね。抽選当たって買えたらラッキーだね。

[69: 匿名さん]

関係者だとは断定しないけど
煽るね(笑)。

[70: サラリーマンさん]

>69

掲示板くらい盛り上がったっていいじゃん。

でないと、近辺で売り出す◯井のマンションの掲示板みたくなっちゃうじゃんよ。

[71: 匿名]

はっきり言って環７外の鷺ノ宮だよね？
せいぜい坪250がいいところだろ？
それより上なら普通の感覚なら見送りでしょ？
買いとか言ってる奴は業者確定だろ？あり得ねー(笑)

[72: 匿名]

６千万円台なんてありえないでしょ。西武新宿線しか使えないのに。

[73: ご近所さん]

自転車で中野駅を利用していますが、それが何か？

[74: 物件比較中さん]

3LDKが5000万の前半からで一番高い部屋が6000万ちょっと、ということなら
抽選になるでしょうね。
即日完売してくれた方が三井は逆に売りやすいでしょう。
比較されないでじっくり売れますし、野村も消耗戦にならないように即日完売
する価格帯、やはり絶妙な価格で出してきそうですね。

でもやっぱり一番高い部屋で坪240万までじゃないと検討出来ないかな。

[75: 物件比較中さん]

もうちょい先の上石神井あたりでは
ずいぶん価格も下がってきているし。

ここは坪２５０以上だったら即完にはならないでしょ。

[76: 匿名さん]

>73
雨の日大変そうだね。ご苦労さん。

[77: ビギナーさん]

今週末、説明会だったみたいですが、３ＬＤＫで６０００万弱でしょうか？？モデルルームに行けばよいのですが、予算があわないのにでかけるのも面倒で。。

[78: 匿名さん]

いくらだろう。私も気になる。

[79: 匿名さん]

気になる物件です。

何度か歩いたことありますが、鷺ノ宮ってどんな町ですか？マックがなくなるって本当ですか？駅周辺はちょっとゴチャッとした印象なのですが。。中野区だからかしら。

当方乳児がおります。近くに児童館や公園はありますでしょうか？
また駅に駐輪場ありますか？

[80: 物件比較中さん]

今週末にモデルルームに行かれた方、いらっしゃいますか？
価格はどのくらいでしょうか？

モデルルームは、どのお部屋のタイプだったのでしょうか？

やはりこの物件も要望書を提出してってことになるんでしょうか。。。。。

正式なスケジュールはいつごろ発表になるのか気になります。

[81: 匿名はん]

本気で検討したいならさっさと現地MRに行ってこい。
こんなところでぐだぐだしてるより何十倍も情報貰えるぞ。
そんな手間や努力が惜しいならさっさとここは諦めろ。

価格は一部の物件については参考程度(xx百万単位)で出てた。

それにしてもオープン2日目であれだけ壊れた縮尺模型というのは見たことが無い。

[82: 物件比較中さん]

＞79さん
どんな街かは主観の問題なので何とも回答出来ませんが…、
マックは店舗検索でも引っかからなくなってるので、無くなるんでしょうね…。
もう無くなってる？

児童館は徒歩3分くらいにあります。

幼児が遊ぶような公園は新宿線の線路を渡らないと無いですね。
踏切の待ち時間を入れないで徒歩7～8分くらいかな？

徒歩5分の駅近物件で駅に駐輪場は気になりますか？
一応情報としては、駅に直結した屋根付き駐輪場はありますが、
空きがまったく出ないので「10年待ちくらいかな…」と駅員に
言われたことがあります。
近くに民間駐輪場はありますが、そこに停めに行くくらいなら
歩いた方が早いです。

81さんの言い方は厳しいですが、価格はさすがに無理でもMRのタイプくらいは
電話でも確認出来るでしょうから、それくらいはご自分でご確認された方が
良いと思いますよ。

私も小さい子供がいるので、77さんのように厳選して見に行きたいと思ってますが、
一生で1～3回（私は2回目）くらいしかない、たぶん最高額の買い物ですから、
嫌味ではなく面倒だと思うくらいなら、ここに限らず家は買わない方が良いと思いますよ。

私は来週MR行ってきます。

[83: 匿名さん]

ＭＲの担当者が”永住型”の立地だとおっしゃっていましたが、
裏を返せば、転売や賃貸の可能性がある人にとっては？？？な立地だと実感しました。
以下、私の個人的な印象ですので、検討される際はご自身の目で確認してくださいね。

（デメリット）
・駅前の閑散とした商店街
・会社帰りに寄れるスーパーの少なさ（選択肢の少なさ）
・子供を遊ばせる公園が遠い
・夜道は暗そう（未確認）
・マンションの購入価格より管理費、修繕積立金及び税金等ランニング費用の方が心配
・ＭＲは綺麗だが、建築、設備及び構造とも全体的に特筆すべき長所無し

（メリット）
・ブランド名
・低層マンション
・私の通勤に便利、駅近（5分）
・南東向き多い

[84: 物件比較中さん]

鷺ノ宮は、駅力というより路線力が弱いのがネックですかね。
一本でJRのターミナル駅に出られないのがつらい。
西武新宿駅が地下にもぐって、JR新宿駅と改札だけで行き来できるように
なったら一気に地価も上がるでしょうけど、今は正直ジリ貧に見えますね。。。

賃貸という意味では、この辺は社宅ニーズが結構高い（元々社宅が多い）ので、
借り上げで、という可能性はそこそこあるかと思いますよ。

まぁ新宿まで7Kmくらいだったと思うので、距離的には結構都心に近く、
急行停車駅なのでそれなりにニーズは残り続ける思いますが。

[85: 物件比較中さん]

今週MRに行ってきました。
私の担当は「永住できることを考慮した」物件だと言っていましたので、
83さんとはちょっと違うニュアンスだったと思いますが、受け手の感じ方
のような気がしますので、ご参考まで。

価格もざっくり見せてもらいましたが、想定の範囲でした。
まぁ今のままなら竣工前に売り切れはしないんじゃないかな？
一発目の提示なので、客の反応見ながら正式価格は少し下げてくると
思っていますが。
二発目の提示が一発目より高くなることは、相当の人気物件でないと
ないと思いますし。

[86: ビギナーさん]

MR行ってきました。最近物件選びを始めたばかりのビギナーです。
地下の部屋って、みなさんどう思われますか？
プライベートテラスの広さに大感激したのですが、リビングに日は当たるのか？
営業さんは、地下の部屋でも日当りばっちりと言ってましたけど・・・

[87: 物件比較中さん]

どうなんでしょうね。
私は結構MR見てますが、基本的に半地下の部屋は敬遠してましたが、
MR見て嫁が大感激。ちょっと悩んでます。

リビングに直射日光が入るか？ということでは、正直あまり入らないと
思いますが、brightは前が道路だし、照り返しで明るさと言う意味では
かなり明るいと思います。たぶん上の階と余り変わらないでしょう。

breezeは午前、gardenは冬は少し入りにくそうな気がしますが、
明るさと言う意味ではどちらも気にならないくらい明るいかと思います。

ただ、個人差があるので、他の物件で半地下物件を見てみるなどで
体感してみることをお勧めします。

[88: 匿名]

気分的に地下は印象が悪いでも戸数がへると価格も上がるのでビミョーなとこ、ゲリラ豪雨で駅の川が反乱しなければよいが…。

[89: 物件比較中さん]

現地を見れば分かりますが、ここは川から見るとかなり高台になってます。
川が氾濫してここまで来たら駅はホーム丸ごと水の中ですよ。

もちろん、テラス自体の除水能力はある程度必要ですが、半地下住戸でも
高位は線路より高いと思いますので、テラス自体に問題がなければ問題
ないかとは思います。

ただ、一般的には半地下は不人気であることは間違いないですが、ここの
営業は半地下が一番人気になるだろう、と言っていました。

確かに庭としての解放感はかなりのものがありましたが、MRはテラスと
つながるリビングの窓が4枚で、かなり広く開けるので解放感があるのだと
思います。
他の間取りではリビングから2枚しか開かない部屋も結構あったので、
その間取りはやはり不人気になるのではないかと思います。
もちろん、その分お値打ち価格になるかと思いますが。

[90: 購入検討中さん]

で、金額はどれくらい？

[91: 物件比較中さん]

気になる人はまずはMR行きましょうね。
土地勘もなく見もしないで高い安いという方の書き込みは
出来るだけ無い方がよいので。

[92: 匿名さん]

ＭＲ行ったのですが、いくつか標準装備かどうか聞き忘れた事がありますので、
教えていただけないでしょうか？

①ビルトイン食洗機
②保温浴槽（魔法瓶浴槽）
③ミストサウナ付いてないですよね･･･

検討中の部屋タイプだと、
プラウドシティ池袋本町と販売価格がそんなに変わらないので、
今、主に建築・設備・構造の比較をしているところです。

因みに、池袋本町の第１期の場合、①はオプション、②は標準装備でした。
②は大手デベさんの物件だと採用されていることが多いので、是非欲しい設備です。
お願いいたします。

[93: 物件比較中さん]

どれも後から付けられるものだったのであまり重要視してなかったんですが、
欲しい設備なのは分かりますが、オプションかどうかそんなに重要ですかね？
全部オプションだったとして150万くらい？（かなり適当）
これくらいの金額差なら、それ以外の部分の比較の方が重要だと思いますが。

少なくとも本町の物件とは、根本的な部分がもっと違うと思いますので。

[94: 匿名さん]

池袋本町と価格変わらないのかぁ～。

[95: 匿名さん]

周辺のプラウドには標準装備されているものが無いとすると、
購入検討者としては単純に何故無いんだろうと疑問に思いますよね･･･
http://www.jyusetsu-navi.com/sokoshiri/10.html

おそらく、地下住戸の建設はコストアップ要因なので、
その分設備等のグレードが下げられている可能性はありますね。
設備の仕様をよく確認しましょう。

[96: 匿名さん]

リーマンショック前に仕入れた土地？

[97: 物件比較中さん]

リーマンの前だったような気がしますが詳細は覚えていません。
リーマン後に割安で買ってたらさっさと売り切っている気が
しますし、結構長い間空き地になっていた記憶はあります。

大栄不動産が割と高値でつかんでしまい、自社ブランドでは売り切る
自信がないから建物を野村に依頼した、ってことではないですかね。
売主比率は野村と大栄で5：5らしいです。

専有部分の標準設備かどうかを気にするより、付けたいもの付けて
いくらになるのか？ということが重要なのでは？
要らないと思う人は安く買えるし、要る人は付けたら比較対象よりも
割高だ、と思うなら止めればいいし。

青田買いなら標準じゃない方が選択肢が増えて面白いと思いますけど。
絶対に変えられない立地、マンション全体の構造の方が私は気になります。

[98: 匿名]

売り主の努力で出来るだけ標準装備して、いらないと思うものを購入者が外せるようにするのが本当は筋だと思いますね。他のプラウドにはあるものがなくて、付けたい人は付ければというのは売り主の勝手な言い訳にしか聞こえませんね。

[99: 匿名さん]

土地を高値で仕入れてたとしたらどうしようもない。
利益出すために設備を落とすだろうし。
地下住戸も戸数を稼いで、土地の価格を少しでも分散するためかな。

仕方ないでしょう。

[100: 物件比較中さん]

98さんの言いたいことはなんとなく分かりますが、まったくそうは思いませんよ。
それは売主から見れば一買主候補の勝手な言い分でしかないでしょうに。
そもそもプラウドは全部同じ設備なんですか？

どうやって販売していくかは値付けも設備もデベが決めることであって
それを買うか買わないかは買主が決めること。
買主候補が販売戦略に「本当はこうあるのが筋だ」と文句つけるのは
言いたくなる物件は多いですが、筋としては間違っていませんかね？
売主も慈善事業ではありませんし、採算割れでは売りたくないでしょう。
売れると思う戦略で販売して問題がありますか？

「これが標準設備じゃないプラウドはプラウドじゃない」
と思われるなら買わなければ良いだけです。

ちなみにご存知で書かれているのか分かりませんが、私はこの物件に
標準設備で付いているかどうかは確認していません。
標準設備なら要らないご指摘でしたかね。

私なら標準だろうがオプションだろうが、そこは判断基準ではないと思うだけです。

[101: 匿名さん]

新日本建設ってのがポイントだと思う。
いろいろコストカットしてくるんでしょう。

[102: 匿名さん]

売主の努力は、どうやったら売れるかということを考えて展開するだけでしょ。
出来るだけメーカを叩いて安く仕入れる努力はするだろうが、努力して標準にする
必要はないだろう。標準のほうが利益率が高く出来そう、客が早く付きそう、と思ったら
標準にするのが売主の戦略。

あと要らないものを外すって、要らないものがあったら分譲価格から値引くってことか？
そんな物件見たことないので、それが本当の筋だと言っても個人の見解としてしか
見受けられないが。

[103: 匿名]

車と一緒ですね。販売側が消費者より立場が強い。買える人が買えばいいし、オプション付けたければ付ければいい。
ただ消費者の期待に答えられず信頼を失うと…

[104: 匿名]

ここは住宅エコポイントの対象物件でしょうか？

[105: 物件比較中さん]

地下があるっていうのはどうなんだろう？
売主は戸数を稼げていいだろうけど、消費者にとってはあまり親切でないですよね。

確かに川よりは高そうだけど、現地見ての感想はあまり「高台」って感じはしませんでした。
ゲリラ豪雨等の氾濫時には浸水する可能性は否定できないと思います。
いくら営業の方は大丈夫っていっても、あくまでもそれは「営業」。
昨今の異常気象を見ていても、今後予測できないゲリラ豪雨が起きる場合もあるかもしれないのに。

心配になって過去浸水したマンション調べてみたら、浸水した地下の価値は当然暴落。
それだけでなく噂が広まったことで地上階のマンションの資産価値も下がってしまったそうです。
心配しすぎなだけかもしれませんが・・
やはり最近流行の地下付きマンション、不安です。

[106: 匿名さん]

モデルルームはテラスあってかなり開放感があったけど、

テラスのない階を考慮すると圧迫感のある造りかもしれない。

梁が多かったり、窓の位置・形が微妙、天井が低い・・・等。

やはりそこが新日本建設なのかなと感じる。

それでコスト下がっているなら許容範囲なのかな。

[107: 匿名]

新日本建設は私が知る中ではworstのゼネコンです。

[108: 物件比較中さん]

まぁ施工にもこだわって、MRのもの全部標準装備だったとして
この場所であと1000万高いです、ってことならそもそも検討から
外してしまう人も多くなり買い手がつかないでしょう。

この辺で探している人が買えるラインで価格設定をしたら
この仕様にするのが限界だった、ということなのでしょうから
その辺はデベの相場感覚を買主がどう取るか次第ですかね。

現地を見てもゲリラ豪雨が気になる人は止めておけば良いかと思いますよ。
心配するのは悪いことではないので、納得いくまで考えれば良いと思います。
高台とは言えませんが、目の前の道が線路に向かってすぐ下り坂になって
いますし、地下住戸は初物でもないし、それなりに対策されてるのは？
と私は楽観視していますけど。

[109: ビギナーさん]

・新日本建設ってどうなの？
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47308/

野村不動産「プラウド」だけに信頼感はあったが、
肝心の施工会社がこれではテンション下がりますね～

108さんのおっしゃるとおり、この辺で買えるラインの価格設定にするためには
野村さんも新日本建設とも組まざるを得なくなったのか。

残念！

[110: 匿名さん]

リンク見てみましたが、どの辺でテンション下がりました？
確かに聞いたことなかった施工会社だったので見たのですが、裁判やってるから？
ちょっと見ただけなので分かりませんでしたが、裁判なら
清水、鹿島、竹中などの超大手建設会社の方がもっといっぱい抱えてると思いますし。

ただ大手の方が安心感があるのは当然ですね。