シティハウス文京湯島ってどうですか？

[マンション検討中さん]

シティハウス文京湯島についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/bunkyo_yushima/

所在地：東京都文京区湯島2丁目328番1,2、329番1、330番1,2、331番3（地番）
交通：東京メトロ千代田線「湯島」駅から徒歩5分
　　　東京メトロ銀座線「末広町」駅から徒歩7分
　　　JR中央本線「御茶ノ水」駅から徒歩9分
　　　東京メトロ千代田線「新御茶ノ水」駅から徒歩9分
　　　都営大江戸線「上野御徒町」駅から徒歩9分
　　　東京メトロ銀座線「上野広小路」駅から徒歩9分
　　　東京メトロ丸ノ内線「本郷三丁目」駅から徒歩10分
　　　JR山手線「御徒町」駅から徒歩10分
間取：2LDK、3LDK
面積：54.50平米～100.00平米
売主：住友不動産株式会社
施工会社：西武建設株式会社
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[281: 匿名さん]

>>276 ご近所さん

湯島エリアは、千代田線の湯島駅、丸ノ内線の本郷三丁目駅、銀座線の上野広小路駅が使え、ここは御茶ノ水駅にも歩いていける立地なので、都内でかなり交通の利便性が高いんじゃないかな。

[282: ご近所さん]

私はJRや丸ノ内線の御茶ノ水駅と銀座線の末広町駅もよく使っています。
都内の主要な場所にはほとんど乗り換え無しで行けるので、便利過ぎて下手に引っ越せなくなりました。
ちなみに国際線の早朝発や深夜着便を使う際も、秋葉原（徒歩だと15分位）から空港発着バスが出ているので便利ですよ。

[283: 評判気になるさん]

ここってやたら情報通やアゲな書き込み多いですねwその割に南側以外の部屋がいつまでも売れてないのはどうして？
交通の便がいいのは分かるけど、湯島駅周辺は飲み屋がありごちゃごちゃしてるし近くにホテルがある、環境がいいとは言えないと思う
いい条件の部屋が売れてないのは価格に見合ってないってことですよね？リセール価格も厳しくなりそうで候補から外しました
上層階が値下げしたら購入したいけどね

[284: 匿名さん]

ご近所さんのコメントは参考になるからいいんじゃないかな。
売れ行きは、まあスミフならこんなもんでしょう。
それでも、値上げしない（実質的には若干の値下げ？）のは客の反応がいまいちだったんでしょうな。
丸ノ内線は都心方面なら御茶ノ水、池袋方面なら本郷三丁目という感じかな。

[285: 匿名さん]

7,500万円はどのタイプかはわからないですけど、恐らく下層階ですよね？
上層階は当面強気でいくような気がします。
利便性が高くて、設備も良いので、それなりに値下げしたら部屋によってはあっという間に売れてしまうかもしれないですね。タイミングが難しい。

[286: 匿名さん]

>>270 マンション検討中さん
Aタイプも５階以下は隣の建物と被って日当たりが微妙になってくるから、今までのペースでは売れない気がする。５階で8,300万なら、CやEの上層階の方が良いな。
スミフの目論見通りなのか・・・

[287: 匿名さん]

>>283 評判気になるさん

「湯島=ホテル・繁華街」のイメージを言う人多いけど、実際に住んでみると、立地の良さが優って全然気にならないよ。

[288: 通りがかりさん]

こちらのマンションの近隣住民ですが、湯島の駅を使うときは静かな5,6番出口を使うので、所謂治安が不安な湯島エリアは普段は使いません。
普段は静かに暮らして、休みの日は丘を降りて御徒町や上野、秋葉原の便利さが満喫できて、私もここから引っ越せません…
ただしそういう繁華街に近いので子育てには向かないとは思います。

[289: 匿名さん]

マンコミュファンのご近所さんが多いな。
まあここ数年で結構分譲されたからね。ディアナコート、グランリビオ、クレヴィア、バウス、シャリエなどなど。。。

[290: ご近所さん]

「湯島=ホテル・繁華街」のイメージの場所はほんの一角なので、イメージで判断するのはもったいないなとは思います。
（御茶ノ水駅周辺ということで）湯島のことをよく知らずに住み始めましたが、立地の良さは想像以上でしたし、住んでいるのは坂の上なので、坂下の繁華街の雰囲気は特に気になりません。
このマンションに住まわれる方もきっと同じように感じるのではないでしょうか。
同じ湯島でもクレヴィア文京湯島のあたりは個人的には遠慮したいですが、こちらのマンションは羨ましく思います。

[291: マンション掲示板さん]

ここ、まわりの雰囲気が暗すぎるよー

[292: 匿名さん]

289のクレヴィアはもちろんクレヴィアお茶の水のことね。
ご近所さんならもちろんわかってると思うけど。

[293: 匿名さん]

クレヴィアなどの坂の下は水害が心配ですしね

[294: 匿名さん]

>>293 匿名さん
クレヴィア文京湯島は坂下で、道の向こうは湯島三丁目の繁華街だね。

[295: 匿名さん]

まあでもクレヴィア文京湯島の利便性は抜群だね。
あれはあれであり。価値観の違いを優劣と勘違いしてはいけない。

[296: 匿名さん]

>>289 匿名さん

湯島はオープンレジデンシアが秋に竣工し、すき焼きの江知勝跡地も分譲マンション建ててるね。

[297: 匿名さん]

>>295 匿名さん
湯島駅まで傘いらずの距離だよね。

[298: 匿名さん]

管理費はちと高すぎだね。共用施設ほぼなしで450円超/㎡というのは。

[299: 匿名さん]

>>298 匿名さん
60戸なのに、ディスポーザー、機械式駐車場があるからですかね？

[300: 通りがかりさん]

>>298
この規模にしちゃ管理費高いよね
数年後からかなり上がるし
クルマ不要のこの立地だから、駐車場あまって収入計画狂いそうなのも心配

[301: 匿名さん]

ちょうどモモレジさんが管理費部門ランキングの発表をしてるけど、平均290円/㎡だそう。
銀賞のマンションは全て「内廊下、ディスポーザーつき」で260-310円程度を実現していることなどみると、ここの管理費の高さはいささか不可解。

モモレジさんも
>購入時はそこまで意識していなかったけどいざ住んでみるとマンションの維持費がボディブローのように効いてくるというのは”マンションあるある”の1つ

と言ってる。リセールにも効いてくるしね。

[302: 匿名さん]

>>291 マンション掲示板さん
暗いというか地味？落ち着いているとも言えるけど
積水のマンションに入るスーパーがオープンしたら、少し明るくなるかもね

[303: 匿名さん]

>>301 匿名さん
戸数が多いマンションはスケールメリットで内廊下、ディスポーザーなど様々な費用がが安くなるそもそも50戸前後ディスポーザー付けたら高くなるからオクションでもついてないのが多い逆にこんな戸数少ないのに内廊下、ディスポーザーにしたら高くなるのはもはや必然

[304: 匿名さん]

>>303 匿名さん

モモレジさんの銀賞6件のうち4件の

ディアナコート三軒茶屋（280円/㎡）
ピアース用賀レジデンス（290円/㎡）
プラウド文京千駄木ヒルトップ（302円/㎡）
パークホームズ成城（316円/㎡）

はいずれも50戸前後以下。

[305: ご近所さん]

名店の跡地の建設予定地、私も確認しました。東急リバブルさんですね。
ワンルームの部屋もあるのでルジェンテブランドになるでしょうか。
看板に「新築分譲マンション」とあったので、賃貸にはならないと思います。
いちよう公園隣接？物件になるので南向きはなかなか良さそうな感じがしました。

あとクレヴィア御茶ノ水の近くで三井不動産レジデンシャルが既存建物建て壊し中でした。それなりに大きな土地なので、分譲マンションになったらいいな。

あと野村不動産アーバンネットの方から「プラウドが湯島アドレスに出来る」と口頭で聞きました。どこかに看板立っているのかな。あくまで仲介の人だから街を歩いていて気付いたのかと思いますが、どなたかどこに出来るかご存じでしょうか。

[306: 通りがかりさん]

個人的には、プラウドか三井が広めの部屋で出して欲しいなー詳しい情報が知りたいですね

[307: 匿名さん]

池之端のルジェンテは賃貸になってしまったが、湯島は大丈夫かね。

[308: 匿名さん]

>>305 ご近所さん

江知勝跡地に建てている東急リバブルのマンションは、湯島駅も本郷三丁目駅も使えて、アクセスは便利だね。

[309: 名無しさん]

江知勝さんの跡地は、南側に公園あり近隣にはホテルなく、湯島というより本郷三丁目の雰囲気が強くて立地はいいかも！
価格次第では人気になりそう

[310: 匿名さん]

>>309 名無しさん

すぐ近くのオープンレジデンシア文京本郷台も割と早く完売していた気がする。江知勝跡地の立地はいいかもね。

[311: 匿名さん]

なんか別物件で盛り上がっちゃってるなあ。
シティハウスもお忘れなく。
ルジェンテって仕様はどうなのかな。イマイチというコメントもみるけど。

[312: 口コミ知りたいさん]

近隣に住んでますが、交通アクセスの良さが想像以上でした。
車いらずでタクシーで移動してますが、買い物帰りの上野松坂屋や
東京駅・日本橋からは説明しやすい立地です。

[313: 通りがかりさん]

ここのマンション、朝の６時くらいから工事スタートしててびっくりする。
いくらなんでも早すぎるだろう、近隣のことを考えて(笑)

[314: 匿名さん]

私は購入者ではありませんが、近くに住んでいました。1年後、すぐ近くにスーパーマーケットができるので、すごく便利になりそうですね。はす向かいのあのラブホテルを解体中で、次に何が建つのかも楽しみですね。

千代田線の湯島駅はもちろん、丸ノ内線・大江戸線の本郷三丁目駅、上野松坂屋のある銀座線上野広小路駅、さらにはJR御茶ノ水駅にも歩いて行ける距離です。上野公園や東京ドーム、秋葉原も徒歩圏内です。

今年から、このマンションの前の道路が、文京区のコミュニティバスのルートに加わり、より利便性が高まります。

山手線内側の文京区アドレスで、これだけアクセスの充実した立地は、都内屈指だと思います。購入者の方々が羨ましいです。

[315: 匿名さん]

先着順は売れてるのかね。
7500万のはすぐ売れるかと思いきやまだなのかな？やっぱり条件悪い？

[316: 通りがかりさん]

ホテル寿解体して新しいラブホ建てるとかないよね…
リンデンと同じ所有者らしいし、リンデンは建て直ししたからちょっと心配。

[317: 匿名さん]

ラブホテルも見た目が変じゃなきゃ良くないかな

見た目以外の害はないと思うが

[318: 匿名さん]

>>315 匿名さん
SUUMOを見る限り、Cタイプの12＆13階は売れたみたいですね。
7500万はAタイプの３?４階ではないかと思われます。隣の建物が被っていて日当たりが期待できない（部屋によっては景色が壁）ので、南向きの角部屋でも苦戦するとみて、客寄せも兼ねて低めに設定しているのでは。

こちらでも多くの方がアクセスの良さについてコメントされていますし、
今後近くにスーパーができて更に利便性が高まるので、何かしらの悪条件がない限りスミフは下げないでしょう。

[319: マンション検討中さん]

ラブホテルは作りをちゃんとしてもらわないと目の前の道路まで女性の叫び声が響き渡りますよ
寿はそうでした、あれはびっくりします(笑)
あそこのオーナーはホテルを賃貸物件にするケースも多いと聞いてるのでそうなることを願うしかないです。

[320: 匿名さん]

>ラブホテルも見た目が変じゃなきゃ良くないかな

見た感じが全くラブホテルでなければ（つまりそうとわからない）いいんだけど、そんなラブホテルってあるのかな？
一目でわかるようにしないと客を逃すのでは。。。

[321: 匿名さん]

確かに立地はいいけど、湯島駅から上る三組坂は急な坂だし、このマンションの前に同規模のマンションがあるため、日影であまり陽が当たらず暗い印象があるのがネックかな。ホテル寿が再びラブホテルにならないといいですね。

[322: ご近所さん]

近くに数年住んでいますが、高台の安心感とアクセスの良さが優って、坂はあまり気にならないです。老後はわかりませんが、程よい運動感覚です。

[323: 通りがかりさん]

あの坂があるからこその本郷台地の安心感だと思うのですが。
日当たりに難がある可能性のある部屋が多そうというのは同意ですね。
テレワークが増えるとこれが結構ネックになる人が多そうです。

[324: 通りがかりさん]

積水に入るスーパーのエスカレーターを近隣住民にも開放するらしいので、湯島からの帰り道は非常に楽になりますよ。どこのスーパーが入るのかも楽しみです。

[325: 匿名さん]

>>323 通りがかりさん
東向かいに同じ位の高さのマンションがありますが、午前中はちゃんと日が当たっているのは確認しました。ただ、低層階は時間が短そうです。
今残っている部屋だと午後は日が当たらないので、テレワークならば午後は散歩するなりした方がいいですね・・・

日当たりシミュレーションと実際のギャップはどれくらいなんでしょうか？
どの程度参考にして良いのか、精度が気になります。

[326: 匿名さん]

>>324 通りがかりさん

本当かどうか分かりませんが、スーパーマーケットはサミットという話を聞いたことがあります。

[327: 評判気になるさん]

向かいにあるうちのマンションがそうなのですが夏と冬でも違うので注意した方がいいです。
夏は午前中は日が当たりますが冬は1日当たりません(笑)
慣れればなんてことはないのですがこだわる方は季節、時間を加味してチェックしたほうが良いです。

[328: ご近所さん]

寿さんは、三組坂で昔ホテル持っていましたが、今は三組坂フラットといデザイナーズ賃貸マンションになっています。寿跡地も同じようなデザイナーズ賃貸になってくれると良いけれど。。
もしくは隣の羊会館と一緒に再開発して大規模マンションとか。。。

B-ぐるの路線図公開されていますか？？とても楽しみですが、ネットで見当たらず
説明会するよりも、ネットで公開してTwitterで意見募集のほうが良いと思います。

[329: 通りがかりさん]

>>326 匿名さん
サミットは神田スクエアの中にも入ったし、信憑性有り得そうですね！

[330: マンション検討中さん]

>>329 通りがかりさん
神田スクエアとなんの関係があんの？
住商だからサミットは神田スクエアに入ったわけで。