ブランズタワー大崎

[口コミ知りたいさん]

東五反田二丁目第3地区再開発事業について語りましょう。

住所：東京都品川区東五反田二丁目
事業協力者：竹中工務店

Ａ地区（業務棟）……… 地上20階、高さ約110ｍ、延べ約70,000㎡、事務所、店舗
Ｂ地区（住宅棟）……… 地上40階、高さ約150ｍ、延べ約41,000㎡、住宅、保育所
Ｃ地区（公園）

◆２０１６年３月………準備組合設立
◆２０２０年……………都市計画決定（予定）

概要：https://www.skyskysky.net/construction/202706.html （日本の超高層ビル）
建設委員会資料：https://gikai.city.shinagawa.tokyo.jp/wp-content/themes/shinagawakugik...

[687: 匿名さん]

>>685 検討板ユーザーさん
それな
ちなみに、当時札の辻にあったシティタワー麻布十番のモデルルームと合わせて行ったけど、両物件とも結構苦戦してたね。さらにその後のパークコート麻布十番はもっと苦戦してた。結果、パークコート買ったけど。

WCTOって内装も立地も駅直結だから凄く良いんだけど、山手線外だからね。結構そこは気になる

[688: 通りがかりさん]

>>685 検討板ユーザーさん
また何も知らないトンチンカンが絡んできた。笑
ウエストシティタワーズは、2006年から販売開始してんだわ。笑
2008年のリーマンショックなんて殆ど関係ないから。
ここには書けないけど、当初から販売が苦しくて、スミフではあり得ないくらいのあらゆる手段を尽くしたらしい。
当時はすでにゲートシティもニューシティもあったけど、知名度も低いし、工場のイメージが強烈過ぎたのだろうね。
もちろん、山手線3分という推しポイントは当時も今も変わらない。
だからね、本当に関係ないのよ、そんな些末なところは。

[689: 匿名さん]

西口側だと学区が微妙なんだよね。グランスカイは日野学園だし、パークシティは御殿山。

[690: 匿名さん]

>>684 通りがかりさん
私のスタンスは、
>>541の通りです。

周辺のパークシティ大崎の条件良い部屋の相場が@900、930、950で動いているなか

@850では高倍率抽選不可避
@900～950で着地するとずっと述べてます。
それに対して君は単価上げたいマンとかいうレッテルを貼りましたよ。以前。
私からしてみれば、@750を連呼してるマネリテラシー君は今の相場を知らない無知な人なんだなとも思いますが

[691: 匿名さん]

>>689 匿名さん

芳水小学校は建替があって新校舎になったから、今では保護者満足度も高いらしいよ。
まあ、御殿山も日野も同じ位校舎綺麗だけど

学区の話が出たので脱線になるけど、大崎のメリットって私立中学校の選択の幅が広がる所だよね。
東京の難関校だけではなく、神奈川、埼玉の学校への通学も便利。

開成→山手線
聖光→湘南新宿ライン・根岸線
豊島岡→埼京線
などなど

[692: マンコミュファンさん]

ウエストシティタワーズも当時住友は小出しにしてたからね。
完成した後も高値で売るのは今も昔も住友不動産の社風で有って大崎が苦戦していたわけでは無いよ。
山手線3分ということで高値を付けていただけで。
販売開始したときから約坪380万でしたからね。
当時では高かったんですよ。
決して不人気だったわけではないですよ
今なら激安なんだけどね。

[693: eマンションさん]

>>690 匿名さん
750万？それは平均？
スタート価格？であれば、600万台後半からあるかもしれないね。
平均であれば、そんなことは一度も言ってない。違う人だろうね。
勘違いは避けたいのでマジレスするわ。

デベロッパーはアンダーで、エグゼクティブで平均1065万だと事実として出てきているので、確定として。
ここからはあくまでも予想だが、31階より下のスーペリアは、グレードも下だし、隣にできるオフィスビルによる影響もあり囲まれ感が凄いから、上は良くて950万、下は700万ほどになると想像できる。
そこで単純計算すると、「スーペリアだけ」で平均830万ということになる。
だから、東急としてはこのあたりで売り出してくるのではないかと考えているが、そこにギャップはあるのだろうか？

その上で、それが将来価値から換算して、割安かどうかという観点では、確かに悲観的な見方をしているのは事実。
ここは、4グレードもあってそれぞれがめちゃくちゃ乖離しているから話が複雑になるんだろうな。
今更、東急がどうこういうつもりもないんだが、販売方法とかセンスとか全てにおいて三流だと思うわ。

で、それより上下に乖離した予想じゃなければ、別に誤差じゃねぐらいに思ってるがどうか。
シンプルにあとは、まだまだ上がっていくと言っている奴に対してのみ、根拠を教えて欲しいと思ってるぐらいだな。
最近は、上がるから買うという転売ヤーが増えていてウンザリしているというのは確かだね。

[694: 口コミ知りたいさん]

ウエストシティタワーズ買いたかったけど、高くて初めてのマンションは豊洲にしましたよ。
当時30で1000万程の年収でしたが、10倍ローンなんて話にも出ない時代でしたからね。
あれから年収も3倍近くなり、マンションも3度の買い替えで資産も1.5億までは増やせたけど、結局富裕層が買うようなマンションには手が届かず。
私みたいなのが坪1000万いかないくらいの新築相場を支えていくんだと思います（笑）

[695: 匿名さん]

>>693 eマンションさん
ここは上がるから買うという物件ではないと思うよ。そもそも不動産の資産価値は9割市況要因だし、コロナショックみたいに将来は誰もわからない

住環境の良さ、建物の良さで選ばれる物件。それをわかる人間が219人いればいいだけの話。そんなにハードル高くない。1000戸売る話とは違うからね。

そして、インナー販売の坪単価がこれくらいだから、非プレミアはそれを下回ってくるという考えは、安直だと思う。
白金台のジオは、インナーのプレミア坪単価を上回った非プレミアを一般販売で出してきたからね。
デベは利益最大化の為には何でもやる時代になってきた。ただ、我々購入者は未だに売ってもらう立場

[696: 匿名さん]

>>676 通りがかりさん
それは妄想。高い方が嬉しいのではなく、適性な相場を述べているだけ。それを君が高いと感じているだけに過ぎない。
懐具合と貨幣に対する価値観の違いでしかないよ。

[697: 管理担当]

[他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言のため、削除しました。管理担当]

[698: 匿名さん]

>>687 匿名さん

当時、シティタワーの大崎とか麻布十番で坪単400万くらいだったんだよな。

[699: 匿名さん]

>>698 匿名さん
そうだよ、今見ればという誰でもわかる感想は要らないよ。
当時その場にいた事が大事だし、決断した事が大事。
いつの時代も、決断した者に対しては賞賛すべきだし、決断しなかった者が後から講釈垂れるのはただただカッコ悪い

[700: 匿名さん]

>>698 匿名さん
要するに10年で3倍のインフレだということだね
鋼材価格等のコストサイドはそのくらいのペースで上がってるから、当たり前と言えば、当たり前だが！

[701: 匿名さん]

当時は番町だって坪300台で買えたし、3Aの3LDKが1億切ってましたよ。あの頃に一等地を買えた人は素晴らしいと思う。

[702: 匿名さん]

>>701 匿名さん
あの頃に買えたのが素晴らしい、という考えが一番カッコ悪いのよ。
いつの時代も頑張って不動産買った人が素晴らしいんです。
自分で言うのも難だが、キャピタルゲインはその結果でしかなないからね。

[703: マンション掲示板さん]

三井はなぜパークコートでなく大崎を1つ下のパークシティにしたのだろうか。

[704: 管理担当]

[住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]　

[705: 評判気になるさん]

>>693 eマンションさん

最近よくあるパターンはいい住戸から売り出して、マーケット上がるから下の住戸もいい住戸とあんまり変わらない価格で出してくるんだよな。低層の前にビルがある方は無理だろうけど、その他はそんなに安くならないと思う

[706: マンコミュファンさん]

パークシティ大崎に関しては以前関係者から聞いた話ではリーマンショック後に不動産市場が低迷していたので売り出しの2012年頃に安めで売るためにパークシティにしたと聞きました。
パークコートにして住友不動産より安く売るわけにはいかないと。

[707: 匿名さん]

パークコート御殿山ザ・タワーなら坪単価3割増ぐらいでも売れていたはず。

[708: マンション検討中さん]

>>689 匿名さん

無知ですまん。日野学園、御殿山小学校が良い学校ということ？

[709: 匿名さん]

>>706 マンコミュファンさん
あの広さの住商一帯開発のパークコートって無いから。
ただ単に開発の方向性の違いでしかない。

[710: 通りがかりさん]

確実に言えるのはブランズタワー大崎が高い安いではなくて、大崎で買うのならこの後駅直結になる東口1分のタワマンと西口1分のタワマンにしろってだけです。
東も地権者には話進んでるから焦ってここを買う必要もないのでは。
西に関してもあと1年で地権者の売りが出ますよ。
どうせなら直結の方が良いでしょ。

[711: 匿名さん]

スミフは高値追求してくるから、もっと高く出てくる可能性が高いよ。

[712: 匿名さん]

>>707 匿名さん
三井不動産全体として大崎開発を推していたので、大崎の付加価値を高める為にパークシティ大崎という名前に敢えてした背景がある。
現に当物件も五反田や東五反田を冠せず大崎にした所に、この10年での大崎のイメージ変化がうかがえる

[713: eマンションさん]

西口は地権者が多いから共用施設はほぼないらしい。
なので地権者の方もそこまで高く出さないと思いますよ。
住友不動産が30階以降は全て取得と聞いたのでそこの値段は売りに出すならやばそうだけど笑

[714: 匿名さん]

>>710 通りがかりさん
大崎駅を中心に考えているのならば、東口第4地区はありだね。
ただあの場所だと五反田までは流石に徒歩圏にはならないから、五反田の生活利便性を享受できないのは難点。何だかんだ言って、五反田は食に困る事はないから。

あと、当物件もそうだけど東口第4地区も電車の音がかなりウルサいよね。大崎エリアで電車の音が気にならないのは、パークシティ辺りまで距離がないと

[715: 匿名さん]

大崎で電車の音はほとんど気にならないですよ。首都高や幹線道路沿いのマンションの方が騒音問題はシビアでしょう。

[716: 匿名さん]

>>715 匿名さん
ただ荒らしたいだけの地縁のない方はよそでやってください

[717: 検討板ユーザーさん]

このマンション買いたいのですが、一般公開はいつですか？今の裏販売と同じくらいの価格でしょうか

[718: 匿名さん]

>>717 検討板ユーザーさん
12月1日がインナーの要望書受付締切なので、年明けからでは。
非プレミアムの価格に関してはインナー販売の推移次第だと思う。営業内でも未定だと思うよ

[719: 通りがかりさん]

>>713 eマンションさん
有力な情報助かります。
共用施設なんて使わなくなるし、全然問題ないよね。
東口はブリリアになるんだろうが、あくまでも西口Fの次点になりそうだし。
スミフだし、外観メチャクチャかっこいいし、ペデストリアンデッキ駅直結だし、完璧なんよな。
仕様もかなり期待できるし。
分譲にならなかったことが本当に悔やまれる。
だけど、まあ、地権者の売り出しをその時の市況を見ながら購入できるのはメリットだよな。
一般販売されないことでより一層地権者が羨ましいね。

[720: 匿名さん]

>>719 通りがかりさん
地権者住戸の内装はあまり期待してはいけない。別物

[721: 匿名さん]

学区を考えたら東口の方が恵まれてるんだよね。ファミリーで住むならブランズの方が良いと思う。

[722: eマンションさん]

>>720 匿名さん
他の開発では、地権者住戸の内装は分譲仕様と同じにしてくれましたよ

[723: 口コミ知りたいさん]

>>596 匿名さん

来年予定されているとされる追加利上げ後は、
変動金利 0.8～1.0%あたりに着地するという見方が強いです

[724: 匿名さん]

>>722 eマンションさん
それはスミフのボランティアではなく、それを踏まえての等価交換をしてるから。
地権者各々によって事情が異なるので、必ず同等な内装とは言えない

[725: 匿名さん]

>>723 口コミ知りたいさん
それでも低金利。0.2％台とかがおかしいのであって
そして、金利を上げていく根拠として継続的な賃金上昇もあるわけで、その程度の金利上昇では、不動産相場は崩れないよ。
ただ、買える人が限られてくるので需給の乱れはあるかもしれんが、そもそも新築の供給がかなり少ない現状ではそれも大きな波乱にはならんかと

[726: マンコミュファンさん]

一般公開が来年以降にも関わらずスレッド伸びるの早いのが不思議。近隣住民やアンダーの方は別として、皆さんどうやって本物件の存在知ったのですか？

[727: マンション掲示板さん]

>>726 マンコミュファンさん

再開発計画は、ずっと前に発表されてて、現場も以前の建物が撤去されて、タワマンの販売開始時期を竣工から逆算したら、今か今かと待ってた人のアンテナには、簡単に販売情報は引っかかる。

[728: 匿名さん]

>>726 マンコミュファンさん
そもそもここの再開発計画は以前から周知されていたので。
自分は東急からインナー販売のお誘いがきたけど、その少し前にマンコミュでインナー始まる情報は出てた。
なので、Twitterとかマンコミュとかで流れてくる情報かな

[729: 通りがかりさん]

確かに調べるほど大崎駅直結でこの後タワマン3棟ほど（東2棟直結、西で1棟）再開発があるからここを今買うのは勇気がいるね。
直結の方は東京建物、住友不動産ともう一つはまだデベが未定のよう。
ここが東急というのも比べるとマイナスではある。

[730: 匿名さん]

>>728 匿名さん
有難うございます。
ご購入される予定でしょうか？

[731: 匿名さん]

>>729 通りがかりさん
東建と東急は同格だと思うけどね。

[732: 匿名さん]

>>730 匿名さん
しません。本命は、東急の別の再開発

[733: 匿名さん]

>>729 通りがかりさん

駅直結が 3物件。明らかにここより格上です。

こういう再開発マンションのことはあまり話題にして欲しくはないでしょうね、ここ。
皆さんに知られると困りますからね。

[734: 評判気になるさん]

確かにこれだと来年購入契約したら2027年にここが建つときには2026年住友不動産の直結、2030年に東京建物の直結、2032年にもう一つ直結って考えたら坪1000万程の今回の物件買う選択肢ないね。

[735: マンション掲示板さん]

たった5年で立地条件で格上の駅直結タワーマンションが3件も出てくるなんて知らずに契約する人いたらショックだろう
情報を知ってるって重要だと改めて思いました

[736: マンコミュファンさん]

今後のマンションを見据えた資産価値や、
周辺相場よりかなり高い事を踏まえると、
ここを買う必要は無さそうですね。
（東急ブランドが好きな人は買えば良いですが）