ブランズタワー大崎

[口コミ知りたいさん]

東五反田二丁目第3地区再開発事業について語りましょう。

住所：東京都品川区東五反田二丁目
事業協力者：竹中工務店

Ａ地区（業務棟）……… 地上20階、高さ約110ｍ、延べ約70,000㎡、事務所、店舗
Ｂ地区（住宅棟）……… 地上40階、高さ約150ｍ、延べ約41,000㎡、住宅、保育所
Ｃ地区（公園）

◆２０１６年３月………準備組合設立
◆２０２０年……………都市計画決定（予定）

概要：https://www.skyskysky.net/construction/202706.html （日本の超高層ビル）
建設委員会資料：https://gikai.city.shinagawa.tokyo.jp/wp-content/themes/shinagawakugik...

[661: マンション検討中さん]

大崎が富裕層？
私はそんなこと思ってませんよ。
電車使わない人はそれこそ港区の三田ガーデンヒルズのような物件買うでしょ。
坪900.1000万の物件を買う層はそもそも現在ではトップの富裕層ではないです。
湾岸ですら坪700の時代ですから。
その辺の感覚が昔のままだから高く感じるのでしょう。
こちらのマンションは世帯年収が2000万超えてくる層が購入を検討するマンションだと思いますよ。

[662: マンション検討中さん]

高い方が嬉しいとは？
嬉しいとは思ってません。
ただ、お隣の築10年のパークシティ大崎が中古で坪800越えてますから900から1000というのは至って普通だと思いますと記載しているだけですよ。
逆にどうやったら新築が700万になるのかを知りたい。

[663: 匿名さん]

大崎は昔から富裕層多いですよ。城南五山をご存知ないですか？

[664: 通りがかりさん]

例えば、同じ山手線内側、駅近だったら、駅直結のグランドシティタワー池袋が坪850万なのは理解できる。
あちらはスーパーメガステーションの池袋駅までも徒歩圏内だしね。規模も全く違う。
将来の再開発計画も目玉が飛び出るレベルのが用意されている。
それでも売れ行きが悪くなってきて、今は先着順がメインになってきてんの。
かたや、五反田はTOCの再開発がもてはやされてたけど、頓挫してそれ以上に計画なし。
あのボロいビルのまま営業再開なんて、さすがに泣けてくるレベルだし。
何度もいうが、ここは3年後の竣工。
本当に伸びしろあると思ってるの？？？笑
市況悪化をモロに受ける条件しか揃ってないだろ。

[665: マンション検討中さん]

えっとまずグランドシティタワー池袋って池袋じゃなくて東池袋直結だよね。
比べる物件が違いすぎますよ。

[666: 匿名さん]

>>664 通りがかりさん

馬鹿か。中央線北の僻地に壺８５０とか頭狂いすぎ。
利回りマイナスだろ。買ったら損する。

[667: マンション検討中さん]

それにグランドシティタワー池袋は、池袋のランドマークタワーとして、上書きするわけだしね。
因みに、そっちは、周りの中古も800万ぐらいだけど、新築プレミアム全く乗ってなってないのよね。
新築だからうんぬんは全く関係ないのよ。
特にここは、ランドマークには絶対にならないし、他のマンションに勝る部分が全くない。
過剰にアップサイド期待している人たちが哀れだわホント。

[668: マンション掲示板さん]

>>667 さん

ランドマークはブリリアのままだ
ここは周辺囲まれてるから埋没するだけ
カンツミも激高で負債化

[669: 通りがかりさん]

>>665 マンション検討中さん
> あちらはスーパーメガステーションの池袋駅までも徒歩圏内だしね。
って書いてるだろ。文章のコンテキストを理解しろって言っているのはそういうとこだぞ！笑

[670: 管理担当]

[他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言のため、削除しました。管理担当]

[671: マンション検討中さん]

>>664 通りがかりさん

それでも売れ行きが悪くなってきて、今は先着順がメインになってきてんの。

アホか、住友だぞ？
先着順にならないと安すぎだろと社内できっと死ぬほど怒られるぞ。

[672: 通りがかりさん]

先日の投稿でありましたが、
パークシティ大崎が坪735～805

格上のパークシティよりここが高い理由って、なんでしょうか。
あと、一々 怒らないでください。怒る理由も聞こうかな。

[673: 匿名さん]

>>658 通りがかりさん
君は為替のおかげで2倍になったって言ってたよ。
ペアローンなど社会構造の変化の話は私がしたのに、さらっと自分の考えみたいに言わないでね。

[674: 通りがかりさん]

>>671 マンション検討中さん
あのね、スミフ様の売り方を知らんわけないだろ？笑
なんなら一度購入済みやわ。
そういうことを言いたいんじゃないの。
グランドシティタワー池袋のような物件ですら、売れ行き鈍くなってると言いたいの。
プラウドタワー池袋も素晴らしい物件だが、爆売れにはならんでしょうな。
周辺中古の価格も似たようなもんなんだから、ここのベンチマークとして並べてもおかしくないだろうよ。
その上で、ランドマーク性も、仕様も、規模も、駅直結というところも、ここが勝てる要素あるか？
池袋と大崎やったら、どっちの方が知名度あるんか？
別に池袋ラブでは全くないが、ここはそれらにも全く及ばんと言っている。価格を除いてな。

[675: 口コミ知りたいさん]

>>673 匿名さん
あのね、そんなのも分かりきってんの。笑笑笑
ペアローンのパワカが増えたなんて、オールドメディアでも連呼してるしょうもない話やろ。
お前の話なんか参考にせんわ。

[676: 通りがかりさん]

＞なぜここが高い方が嬉しいのですか？


書いてる人が売主だからです。

[677: マンション検討中さん]

東池袋のタワマンと比べているのはマジでよくわからないわ。
アクセス言うなら大崎からは品川3分、渋谷5分、新宿9分、池袋15分、東京15分だけど。
どこらへんが東池袋が買ってんのか教えて欲しい。
東池袋が坪850なのに大崎がそれより高いのおかしいマンはマジで何なのか。
謎すぎる。

[678: 匿名さん]

本当の富裕層は～、って富裕層でない人間が富裕層を代弁するのはマンコミュではよくあるね。
富裕層が電車乗ったら罰ゲームらしい。
ちなみに自分は所謂富裕層かつ経営者層に入るけど、家族の事を考えれば交通利便性・生活利便性はマスト。地元が白金なので、昔は大崎は人が住む所ではないという考えだったけど、再開発で変貌した大崎は有りだよね。
ただ、そこが@1500は有りかと言われたら相場を無視してると思うし、@750はどうかと言われたら相場を知らない無知としか思わない。
やはり、@850～950の範囲が妥当だね。

ちなみに、経営者なので通勤では車移動というのはその通り。冤罪もあるけど風邪ひけないからね。

[679: 通りがかりさん]

池袋ってほぼ埼玉ですよ
埼玉県にとってはメガステーションかもしれませんが。

[680: 匿名さん]

>>670 通りがかりさん

城南五山　≠　大崎五反田
高輪台　　≠　白金高輪
高輪　　　≠　品川

[681: eマンションさん]

池袋と大崎どっちが知名度有りますか？ってまずグランドシティは東池袋でしょ。
大崎と東池袋で比べるのが普通でしょ。
論点おかしいよ

[682: 通りがかりさん]

因みにな、スミフ様の話でいうと、東京のタワーマンションで、一番販売に苦労したのはどこかと聞いたことがある。

それは皮肉な事に、圧倒的に
「ウエストシティタワーズ大崎」
だったそうだ。

これが現実だ。ここの掲示板の坪単価上げたいマンの無根拠な期待はマジでヤバいと気付いた方が良い。
第一に、お前ら絶対に購入検討者じゃないからな。
間違いない。

[683: 検討板ユーザーさん]

自分は富裕層で経営者なんでって言い方で反論するのはこんな掲示板で本当でも嘘でも虚しいよ。
ブランズタワー大崎は平均坪単価でいえば900から1000万の間でしょ。
最初からそう伝えているのに、富裕層は買わないとか高すぎるとか言いながら結局予想は950万まで予想してるとか言うなら元から意見一緒じゃないですか。
坪1500万なんて誰も言ってませんよ。それはプレミアム階の一部だけであって。

[684: 通りがかりさん]

>>678 匿名さん
本当の富裕層の方、私のような小金持ちが生意気をすみませんでした。
余裕のある富裕層から見ても850～が妥当というところの意見だけでも、単価上げたいマンには十分効いたと思います。
ありがとうございます。

[685: 検討板ユーザーさん]

ウエストシティタワーズ大崎って1100戸でなおかつ2008年というリーマンショックが有ったからね。
16年前の話出されても仕方ない。

[686: 匿名さん]

マネリテラシーが～、出口戦略が～
など他者を詰るのはいかがな者かと。
私から見るとなぜそんなに必死になって相場を否定し他者を否定したいのかと思うけどね。人生の余裕を感じない。

タワマンという商品が、半投半住という言葉があるように投資の対象というは理解できる。しかし、本質は住居であってそこでいかに人が幸せに暮らすのか、という物。
@900だろうが@1200だろうが、そこで幸せに暮らせるのであればそれでいいでしょ。他人の事なんだし。

[687: 匿名さん]

>>685 検討板ユーザーさん
それな
ちなみに、当時札の辻にあったシティタワー麻布十番のモデルルームと合わせて行ったけど、両物件とも結構苦戦してたね。さらにその後のパークコート麻布十番はもっと苦戦してた。結果、パークコート買ったけど。

WCTOって内装も立地も駅直結だから凄く良いんだけど、山手線外だからね。結構そこは気になる

[688: 通りがかりさん]

>>685 検討板ユーザーさん
また何も知らないトンチンカンが絡んできた。笑
ウエストシティタワーズは、2006年から販売開始してんだわ。笑
2008年のリーマンショックなんて殆ど関係ないから。
ここには書けないけど、当初から販売が苦しくて、スミフではあり得ないくらいのあらゆる手段を尽くしたらしい。
当時はすでにゲートシティもニューシティもあったけど、知名度も低いし、工場のイメージが強烈過ぎたのだろうね。
もちろん、山手線3分という推しポイントは当時も今も変わらない。
だからね、本当に関係ないのよ、そんな些末なところは。

[689: 匿名さん]

西口側だと学区が微妙なんだよね。グランスカイは日野学園だし、パークシティは御殿山。

[690: 匿名さん]

>>684 通りがかりさん
私のスタンスは、
>>541の通りです。

周辺のパークシティ大崎の条件良い部屋の相場が@900、930、950で動いているなか

@850では高倍率抽選不可避
@900～950で着地するとずっと述べてます。
それに対して君は単価上げたいマンとかいうレッテルを貼りましたよ。以前。
私からしてみれば、@750を連呼してるマネリテラシー君は今の相場を知らない無知な人なんだなとも思いますが

[691: 匿名さん]

>>689 匿名さん

芳水小学校は建替があって新校舎になったから、今では保護者満足度も高いらしいよ。
まあ、御殿山も日野も同じ位校舎綺麗だけど

学区の話が出たので脱線になるけど、大崎のメリットって私立中学校の選択の幅が広がる所だよね。
東京の難関校だけではなく、神奈川、埼玉の学校への通学も便利。

開成→山手線
聖光→湘南新宿ライン・根岸線
豊島岡→埼京線
などなど

[692: マンコミュファンさん]

ウエストシティタワーズも当時住友は小出しにしてたからね。
完成した後も高値で売るのは今も昔も住友不動産の社風で有って大崎が苦戦していたわけでは無いよ。
山手線3分ということで高値を付けていただけで。
販売開始したときから約坪380万でしたからね。
当時では高かったんですよ。
決して不人気だったわけではないですよ
今なら激安なんだけどね。

[693: eマンションさん]

>>690 匿名さん
750万？それは平均？
スタート価格？であれば、600万台後半からあるかもしれないね。
平均であれば、そんなことは一度も言ってない。違う人だろうね。
勘違いは避けたいのでマジレスするわ。

デベロッパーはアンダーで、エグゼクティブで平均1065万だと事実として出てきているので、確定として。
ここからはあくまでも予想だが、31階より下のスーペリアは、グレードも下だし、隣にできるオフィスビルによる影響もあり囲まれ感が凄いから、上は良くて950万、下は700万ほどになると想像できる。
そこで単純計算すると、「スーペリアだけ」で平均830万ということになる。
だから、東急としてはこのあたりで売り出してくるのではないかと考えているが、そこにギャップはあるのだろうか？

その上で、それが将来価値から換算して、割安かどうかという観点では、確かに悲観的な見方をしているのは事実。
ここは、4グレードもあってそれぞれがめちゃくちゃ乖離しているから話が複雑になるんだろうな。
今更、東急がどうこういうつもりもないんだが、販売方法とかセンスとか全てにおいて三流だと思うわ。

で、それより上下に乖離した予想じゃなければ、別に誤差じゃねぐらいに思ってるがどうか。
シンプルにあとは、まだまだ上がっていくと言っている奴に対してのみ、根拠を教えて欲しいと思ってるぐらいだな。
最近は、上がるから買うという転売ヤーが増えていてウンザリしているというのは確かだね。

[694: 口コミ知りたいさん]

ウエストシティタワーズ買いたかったけど、高くて初めてのマンションは豊洲にしましたよ。
当時30で1000万程の年収でしたが、10倍ローンなんて話にも出ない時代でしたからね。
あれから年収も3倍近くなり、マンションも3度の買い替えで資産も1.5億までは増やせたけど、結局富裕層が買うようなマンションには手が届かず。
私みたいなのが坪1000万いかないくらいの新築相場を支えていくんだと思います（笑）

[695: 匿名さん]

>>693 eマンションさん
ここは上がるから買うという物件ではないと思うよ。そもそも不動産の資産価値は9割市況要因だし、コロナショックみたいに将来は誰もわからない

住環境の良さ、建物の良さで選ばれる物件。それをわかる人間が219人いればいいだけの話。そんなにハードル高くない。1000戸売る話とは違うからね。

そして、インナー販売の坪単価がこれくらいだから、非プレミアはそれを下回ってくるという考えは、安直だと思う。
白金台のジオは、インナーのプレミア坪単価を上回った非プレミアを一般販売で出してきたからね。
デベは利益最大化の為には何でもやる時代になってきた。ただ、我々購入者は未だに売ってもらう立場

[696: 匿名さん]

>>676 通りがかりさん
それは妄想。高い方が嬉しいのではなく、適性な相場を述べているだけ。それを君が高いと感じているだけに過ぎない。
懐具合と貨幣に対する価値観の違いでしかないよ。

[697: 管理担当]

[他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言のため、削除しました。管理担当]

[698: 匿名さん]

>>687 匿名さん

当時、シティタワーの大崎とか麻布十番で坪単400万くらいだったんだよな。

[699: 匿名さん]

>>698 匿名さん
そうだよ、今見ればという誰でもわかる感想は要らないよ。
当時その場にいた事が大事だし、決断した事が大事。
いつの時代も、決断した者に対しては賞賛すべきだし、決断しなかった者が後から講釈垂れるのはただただカッコ悪い

[700: 匿名さん]

>>698 匿名さん
要するに10年で3倍のインフレだということだね
鋼材価格等のコストサイドはそのくらいのペースで上がってるから、当たり前と言えば、当たり前だが！

[701: 匿名さん]

当時は番町だって坪300台で買えたし、3Aの3LDKが1億切ってましたよ。あの頃に一等地を買えた人は素晴らしいと思う。

[702: 匿名さん]

>>701 匿名さん
あの頃に買えたのが素晴らしい、という考えが一番カッコ悪いのよ。
いつの時代も頑張って不動産買った人が素晴らしいんです。
自分で言うのも難だが、キャピタルゲインはその結果でしかなないからね。

[703: マンション掲示板さん]

三井はなぜパークコートでなく大崎を1つ下のパークシティにしたのだろうか。

[704: 管理担当]

[住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]　

[705: 評判気になるさん]

>>693 eマンションさん

最近よくあるパターンはいい住戸から売り出して、マーケット上がるから下の住戸もいい住戸とあんまり変わらない価格で出してくるんだよな。低層の前にビルがある方は無理だろうけど、その他はそんなに安くならないと思う

[706: マンコミュファンさん]

パークシティ大崎に関しては以前関係者から聞いた話ではリーマンショック後に不動産市場が低迷していたので売り出しの2012年頃に安めで売るためにパークシティにしたと聞きました。
パークコートにして住友不動産より安く売るわけにはいかないと。

[707: 匿名さん]

パークコート御殿山ザ・タワーなら坪単価3割増ぐらいでも売れていたはず。

[708: マンション検討中さん]

>>689 匿名さん

無知ですまん。日野学園、御殿山小学校が良い学校ということ？

[709: 匿名さん]

>>706 マンコミュファンさん
あの広さの住商一帯開発のパークコートって無いから。
ただ単に開発の方向性の違いでしかない。

[710: 通りがかりさん]

確実に言えるのはブランズタワー大崎が高い安いではなくて、大崎で買うのならこの後駅直結になる東口1分のタワマンと西口1分のタワマンにしろってだけです。
東も地権者には話進んでるから焦ってここを買う必要もないのでは。
西に関してもあと1年で地権者の売りが出ますよ。
どうせなら直結の方が良いでしょ。