ブランズタワー大崎

[口コミ知りたいさん]

東五反田二丁目第3地区再開発事業について語りましょう。

住所：東京都品川区東五反田二丁目
事業協力者：竹中工務店

Ａ地区（業務棟）……… 地上20階、高さ約110ｍ、延べ約70,000㎡、事務所、店舗
Ｂ地区（住宅棟）……… 地上40階、高さ約150ｍ、延べ約41,000㎡、住宅、保育所
Ｃ地区（公園）

◆２０１６年３月………準備組合設立
◆２０２０年……………都市計画決定（予定）

概要：https://www.skyskysky.net/construction/202706.html （日本の超高層ビル）
建設委員会資料：https://gikai.city.shinagawa.tokyo.jp/wp-content/themes/shinagawakugik...

[599: 匿名さん]

このエリアのタワマンの話をすれば、築浅中古で＠８００を切る７０㎡以上の物件は枯渇状態。
賃貸に関しても同様の傾向。
賃料に関しては＠２４０００円の成約もちらほら。
＠２４０００の表面３％だと＠９６０になるから、平均＠９００～９５０というのは妥当なラインだと思います。

[600: eマンションさん]

ここ全然参考にならない。。。
長文でうだうだいう人、成約事例が意図的に低く出している人、ここは安いという人。

誰かまとめてください。

[601: 匿名さん]

>>600 eマンションさん
まとめると
自分の目で見て自分で判断しろ

だと思うよ

[602: マンション掲示板さん]

>>601 匿名さん
確かにそうですね。
ありがとうございます。

過剰に高いという人、安いという人がいますが、
ここ1.2年ほどではありませんが、徐々にマーケットは上がっていく踏んでいるので、他にいい物件が見当たらずここが気に入れば、今の物件を保有をしたままここも買って、インフレ対策をしようと思います。

私は750万とかアホみたいなことを言っている人はまだ買えず一生買えないままだとは思います。

[603: 通りがかりさん]

＞住宅ローン金利が上がると、実需だけに頼っているエリアは確実に値下がりしますね。

＞やはり海外マネーの入る、港区千代田区渋谷区しか勝たんのです。


海外裕福勢に オーサキを力説しても ちんぷんかんぷんでしょうしね。

[604: マンション掲示板さん]

転売ヤーが群がるような値付けはやめて欲しいわ。
転売しても利益が出ない（不動産取得税、仲介手数料等さっ引いたら赤字）のが理想。
そう考えると坪900～かな。デベとしては焦って売り捌く必要ないし。

[605: 匿名さん]

>>603 通りがかりさん
屎尿臭の漂うコーナンよりはオーサキの方が富裕層に選ばれると思う。

[606: マンション掲示板さん]

>>605 匿名さん

富裕層に選ばれる地域については住まいサーフィンが分析した年収の高い学区ランキングが参考になります。この上位に入っている地域は富裕層に選ばれる地域ですね。

[609: 匿名さん]

有明は臨海地下鉄が通るからな。りんかい線もあるから大崎からも近い。

[611: マンション検討中さん]

>>606 マンション掲示板さん

しつこい

[612: 通りがかりさん]

>>609 匿名さん

大崎から近くても意味無いんだよね。都心に近くないと。

[613: 口コミ知りたいさん]

>>611 マンション検討中さん

しつこい？富裕層に選ばれる地域の話を出したのはあなた。

[614: マンション掲示板さん]

>>611 マンション検討中さん

606の画像（資料）は初見なのに、しつこいってどういうこと？

[615: 匿名さん]

ひつこい

[616: 匿名さん]

>>606 マンション掲示板さん
第三日野が入っていない時点で品川区排除したデータだな。意味ない資料

[617: マンコミュファンさん]

>>616 匿名さん

品川区内ランキング

[619: 通りがかりさん]

>>616 さん

606の資料は中学校区別なので、小学校区別にすると第三日野は23区で第38位、中学校区別にすると日野中学は23区で第21位。こちらで無料アカウント作ると閲覧できます。

https://www.sumai-surfin.com/lab/gakku-child/nensyu/13/

[621: 匿名さん]

>>619 通りがかりさん
中学な
小学校と勘違いしてた。
というか、ほとんど私立進学する中で公立中学のランキングなんて意味ないわ

[623: マンション掲示板さん]

>>621 匿名さん

このデータって地域を学区で規定してるだけで、その学校の保護者のランキングではなく地域全体のランキングですよ。

[625: 販売関係者]

>>604 マンション掲示板さん
確かに転売ヤーが迷惑な存在なのは確かです。
まぁ、転売目的の人は中央区湾岸の超割安な三井物件しか興味持たないと思いますが。
それでも、一人でも転売ヤーの参入を防ぎたい場合は、品川区にこの物件の転売規制を設けるように要望するといいと思います。
あとは、区民の方であれば、抽選の区民優遇処置の要望ですかね。
ここは区の公共再開発事業で、かなりの割合が補助金で成り立っているので、転売ヤーのような存在の排除は、要望があれば高い確率で動いてくれます。
実際に、そういう前例は数えきれないほどあります。
最近だと、転売規制はグランドシティタワー池袋、区民優遇はプロミライズ青葉台ですかね。

[627: 管理担当]

[No.607～本レスまでは、住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害、および、削除されたレスへの返信のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[628: 匿名さん]

なんで都心タワーは、いつも似たような話題で荒れるんだろう？

[629: 匿名さん]

>>628 匿名さん

ここ意外と書き込み多いな

[630: 匿名さん]

都営住宅の集まるエリアの小中学校は学力レベルが低いから概ね不人気ですよ。

[631: 匿名さん]

>>628 匿名さん
同じ荒らしが書いてるから

[632: 管理担当]

[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[633: マンション検討中さん]

マンマニさん、大崎行ってますけど、もしかして。

[634: 匿名さん]

>>633 マンション検討中さん
まあ、そういう事でしょう

[635: 口コミ知りたいさん]

>>630 匿名さん

雑誌の記事でも教育環境力が高い都か私立進学率が高いとか記事になってるエリアが良いですね。

壮絶な受験戦争は幼稚園選びから始まる…「東京港区」の苛烈な教育事情
子育て世代が集中する「港南」
https://gentosha-go.com/articles/-/45957

【港区ベスト5】小学校区「教育環境力」ランキング！（有料記事）
港区の小学校区「教育環境力」　1位本村小学校区、2位港南小学校区。
https://diamond.jp/articles/-/320598

【港区ベスト5】小学校区「教育環境力」ランキング
1位 港南小学校区 77.5点
https://diamond.jp/articles/-/217749

[636: 管理担当]

[住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[637: 匿名さん]

>>635 口コミ知りたいさん
港南小学区はやばいよ。都営住宅の子供が多いからあまり評判良くない。湾岸でも一番通っては行けない学校だよ。港区湾岸なら芝浜小や芝浦小の方が断然レベルが高いです。

[638: 匿名さん]

>>633 マンション検討中さん
マンマニが購入するかどうかは別にして、パークシティ大崎やグラスカの割安物件を仕込んでおくべきと述べてますね。
ここの分譲価格が周辺相場を大きく押し上げるというのが自明だからでしょ。
とはいえ、グラスカは今売り物無い。
半年前はあれだけ在庫あったのに。

[639: マンコミュファンさん]

＞ここの分譲価格が周辺相場を大きく押し上げる


えＷ

[640: 匿名さん]

立地の希少性が高いからな。大崎五反田エリアの最後の出物だからね。

[641: 名無しさん]

立地が希少なんですか？

[642: 名無しさん]

ここの周りってタワマンだらけですよね。

[643: 匿名さん]

この辺りは昔から富裕層の多いエリアですからね。

[644: 検討板ユーザーさん]

>>641 名無しさん
>>642 名無しさん


痛いとこ、突きますね。

[645: 通りがかりさん]

大崎が富裕層の多いエリアなわけがない。
この辺は確かにマンションは多いが、大半が築15年から20年。
その間の坪単価は350万ほどで、この辺りで最も新しいパークシティ大崎ですらそうだった。
少しだけ年収が高いサラリーマンでフルローンで購入している人が大半だったと記憶している。
今も、これからも、主な層は変わる事はないだろう。

本当の富裕層は、港区内陸をキャッシュで買う。
だから、金利なんて一切気にしない。
ところが、ここは違う。
仮に坪800万だったとして、80㎡で2億円。
それをフルローンで買ったとする。
仮に竣工予定の3年後までに金利が1%上がっていたとすると、その時に総額2億円が予算の人は、物件価格は1.6億円までの予算になってしまっている。
もちろん、これよりも金利が上がる事を想定している銀行は多いし、控えめのシミュレーションですらこうだ。

その予算の人たちが大崎周辺のターゲット層になる。
その時に彼らの給料が、それを上回るだけ上がっていると本当に思いますか？
彼らは、我々のように含み益をたっぷり持っていますか？

[646: 匿名さん]

港区内陸も良いと思いますが既に坪1000では買えないですよ。大崎五反田エリアは港区内陸並みに住環境が良く、その割に価格も手頃なのが魅力なのだと思います。

[647: 匿名さん]

>>633 マンション検討中さん

マンマニ、ここの記事アップしてた？
見当たらないが。
彼アンダーなの？

[648: 通りがかりさん]

いや、そんな事は百も承知で、白金ザスカイが成約ベースで1200万ぐらいだし、シエリアタワー南麻布は1400万くらいのスタート。
確か、白金ザスカイは販売当時は700万くらいだった。
それでも、当時から大崎とは顧客層がそもそも全く異なっていた。

そして、これからも大崎が同じ顧客層で大半を占める未来は、到底想像つかない。
ここを購入する人は、未来の購入層を見極める必要がある。
そうすると、他の多くの人が言っている一言が、最もロジカルであるという結論になる。

「大崎をこの単価で購入する事は、かなりリスキーである。欲しいなら嗜好品と思って買うべし。」