ブランズタワー大崎

[口コミ知りたいさん]

東五反田二丁目第3地区再開発事業について語りましょう。

住所：東京都品川区東五反田二丁目
事業協力者：竹中工務店

Ａ地区（業務棟）……… 地上20階、高さ約110ｍ、延べ約70,000㎡、事務所、店舗
Ｂ地区（住宅棟）……… 地上40階、高さ約150ｍ、延べ約41,000㎡、住宅、保育所
Ｃ地区（公園）

◆２０１６年３月………準備組合設立
◆２０２０年……………都市計画決定（予定）

概要：https://www.skyskysky.net/construction/202706.html （日本の超高層ビル）
建設委員会資料：https://gikai.city.shinagawa.tokyo.jp/wp-content/themes/shinagawakugik...

[577: 通りがかりさん]

五反田・大崎エリアに何億も出せる方ってどういう属性なんですかね？パワーカップルには人気だと思いますが、経営者や海外勢が好むエリアではないイメージなので気になりました。

[578: 匿名さん]

インフレ加味したドルベースで見ると、東京のマンションってむしろ値下がりしてるんですよね。

マネーリテラシーに疎い方向けに一言で言うと、海外マネーが期待できないエリアに港区千代田区価格をこじ付けるのは、ほぼほぼギャンブルに近いです。

[580: 通りがかりさん]

>>579 匿名さん

大崎の成約相場が 坪700～800 として、
品川駅の海側は 坪350～400 だという事でしょうか

[581: マンション掲示板さん]

ということは大阪では大崎駅西口と新西口の両方から駅直結の建設中の住友不動産の2026年2月に竣工するタワーマンションが最強って認識でよろしいでしょうか？
https://skyskysky.net/construction/202125.html
地権者が売りに出すだろうからこれをゲットすれば良いのでは。
駅から徒歩1.2分という最強立地×住友不動産。

[582: マンション掲示板さん]

大阪ではなく大崎直結でした誤字失礼。

[583: eマンションさん]

大崎って、東京人でも土地勘ない場所ですからね。

特に用事のない山手線南端の通過駅、くらいの印象しかないです。

[584: マンション検討中さん]

ここより価値が高いのは間違いないでしょうね。
大崎駅からペデストリアンデッキ直結で徒歩2分以下ですし、ハザードも悪くない。
デッキ直結というのは、単なる徒歩半数と違って信号もないですから、価値が段違いになる。
東口の再開発は東京建物が主導すると思うので、ここはそこにも確実に負けないでしょう。
一方で、ブランズタワーからすると、ここが分譲じゃなかったのもマイナスポイントですね。
スミフが分譲すると周辺相場を一気に上げるので。
ここは恐らく、同じスミフのウエストシティタワーズの安めの相場を反映して、地権者の売りが出てくると思うので、弱気の掘り出し物が出てくる可能性があると思ってウォッチしてます。
竣工よりも数ヶ月前から売り出しが始まると思うので、とても楽しみですね。

[586: 通りがかりさん]

皆さん目の付け所が良いですね。
ウエストシティタワーズの弱点はツインタワーで至近距離お見合いだらけだった事が大きかったから、大崎駅ナンバーワンを西口Fスミフが獲るのはほぼ間違いないんよな。
竣工もここより一年以上早いし、完成間近で購入を検討できるのが素晴らしい。
買い換えには、これ以上ない条件が揃ってる。

[587: 通りがかりさん]

総評
アトラスタワーよりも知名度、五反田駅距離で負け。
パークシティやグランスカイよりもブランド、規模で負け。
西口Fやウエストシティタワーズに大崎駅距離、ブランドで負け。
と、価格だけは立派な謎の殿様商売で良いところ見つからんのよな。

[588: マンション検討中さん]

良いところが見つからないけどアンダーが爆売れしてしまう、不思議なマンションですね。

[589: 匿名さん]

>>575 通りがかりさん
ドル円360円の時代もありましたが

[590: 匿名さん]

近隣のグラスカの中古、枯渇してない？
ちょっと前まで結構在庫あったのに

[591: 通りがかりさん]

>>589 匿名さん
だからさぁ、マネーリテラシーがない奴が絡んでくんなっての。
説明してやるから、ちゃんと聞けよ。
そして、もっと勉強してこい。
過去には、ドル円360円だったのだから、今は当時に比べたらまだまだ円高だと言いたいんだろうが、違うっての。
当時のドル円360円と直近の最高値160円を比べた時に、「購買力平価」と「実行為替レート」の観点から見た時に、現在の方が圧倒的に通貨が弱いんだよ。
その原因の大部分である金利差が縮小するんだから、それによる影響を考えろと言ってるの。分かる？
そんなバカだから、ここが割安か割高かも判断できないし、不動産市況の潮目の変わり目も判断できないんだよ。
お前みたいな単価まだまだ上がるマンがリーマンショックが起きる前にもゴロゴロいたんだけど、歴史は繰り返すもんだよ。
適正な価格、割安な価格で購入することに拘らなかったら大火傷を追ってしまうという、庶民は絶対守らなきゃいけない鉄則をあんたはよく分かってないんだよ。
だから、経済に関してもトンチンカンなんだよ。
この数年は、何も考えず、誰でも不動産買えば儲かったの。
あんたに特別な才能があったわけじゃなく、ただ市況が追い風だらけで最高の環境だったの。
それをまず認識することから始めろ。

[592: マンコミュファン]

圧倒的に正論でぐうの音も出ないですね…。
このお方は、トゲは確かにありますが、見返すと完全に正しいことを言っていて、どちらがロジカルで正しい知識のもとで発言しているかが明白ですね。
最近はもはや、実需の贅沢な嗜好品として、マンションを買い替えたいと思っているのですが、それでも割安か割高か、少なくとも適正であると言えるだけの材料が揃っているかは、やはり大事な基本であることを再認識させられます。
私としては、まだ情報として持っていない、ワクワクさせられる仕様とスーペリアの価格の発表を期待しているところです。アンダーの方が羨ましいです。

[593: eマンションさん]

>>587 通りがかりさん


言おうと思ってたらすでに結論出てた

[594: 匿名さん]

>>591 通りがかりさん
中長期的に見たらドル高円安トレンドは継続だから。
短期的には、金利により円高に振れる事もあるが

[595: マンション検討中さん]

変動金利、2025.1から軒並み0.25～0.3%上がっちゃいますね。

[596: 匿名さん]

住宅ローン金利が上がると、実需だけに頼っているエリアは確実に値下がりしますね。

やはり海外マネーの入る、港区千代田区渋谷区しか勝たんのです。

[597: 匿名さん]

>>595 マンション検討中さん
三菱UFJは優遇幅拡大の金利据え置き

[598: 匿名さん]

為替を金利差、マンション価格を為替要因でしか見てない時点で視野が狭いんだよね。
マンション価格は外的要因も含めた社会構造の変化が一番大きいんだよね。
近年だと、共働き世帯が急増した事によるペアローン利用率の上昇など

そして、今後進むのは発展途上国のような社会の二極化。このエリアがその二極化の高い方に食い込めるかどうかが肝になるけど、その可能性は十二分にあると思うよ

[599: 匿名さん]

このエリアのタワマンの話をすれば、築浅中古で＠８００を切る７０㎡以上の物件は枯渇状態。
賃貸に関しても同様の傾向。
賃料に関しては＠２４０００円の成約もちらほら。
＠２４０００の表面３％だと＠９６０になるから、平均＠９００～９５０というのは妥当なラインだと思います。

[600: eマンションさん]

ここ全然参考にならない。。。
長文でうだうだいう人、成約事例が意図的に低く出している人、ここは安いという人。

誰かまとめてください。

[601: 匿名さん]

>>600 eマンションさん
まとめると
自分の目で見て自分で判断しろ

だと思うよ

[602: マンション掲示板さん]

>>601 匿名さん
確かにそうですね。
ありがとうございます。

過剰に高いという人、安いという人がいますが、
ここ1.2年ほどではありませんが、徐々にマーケットは上がっていく踏んでいるので、他にいい物件が見当たらずここが気に入れば、今の物件を保有をしたままここも買って、インフレ対策をしようと思います。

私は750万とかアホみたいなことを言っている人はまだ買えず一生買えないままだとは思います。

[603: 通りがかりさん]

＞住宅ローン金利が上がると、実需だけに頼っているエリアは確実に値下がりしますね。

＞やはり海外マネーの入る、港区千代田区渋谷区しか勝たんのです。


海外裕福勢に オーサキを力説しても ちんぷんかんぷんでしょうしね。

[604: マンション掲示板さん]

転売ヤーが群がるような値付けはやめて欲しいわ。
転売しても利益が出ない（不動産取得税、仲介手数料等さっ引いたら赤字）のが理想。
そう考えると坪900～かな。デベとしては焦って売り捌く必要ないし。

[605: 匿名さん]

>>603 通りがかりさん
屎尿臭の漂うコーナンよりはオーサキの方が富裕層に選ばれると思う。

[606: マンション掲示板さん]

>>605 匿名さん

富裕層に選ばれる地域については住まいサーフィンが分析した年収の高い学区ランキングが参考になります。この上位に入っている地域は富裕層に選ばれる地域ですね。

[609: 匿名さん]

有明は臨海地下鉄が通るからな。りんかい線もあるから大崎からも近い。

[611: マンション検討中さん]

>>606 マンション掲示板さん

しつこい

[612: 通りがかりさん]

>>609 匿名さん

大崎から近くても意味無いんだよね。都心に近くないと。

[613: 口コミ知りたいさん]

>>611 マンション検討中さん

しつこい？富裕層に選ばれる地域の話を出したのはあなた。

[614: マンション掲示板さん]

>>611 マンション検討中さん

606の画像（資料）は初見なのに、しつこいってどういうこと？

[615: 匿名さん]

ひつこい

[616: 匿名さん]

>>606 マンション掲示板さん
第三日野が入っていない時点で品川区排除したデータだな。意味ない資料

[617: マンコミュファンさん]

>>616 匿名さん

品川区内ランキング

[619: 通りがかりさん]

>>616 さん

606の資料は中学校区別なので、小学校区別にすると第三日野は23区で第38位、中学校区別にすると日野中学は23区で第21位。こちらで無料アカウント作ると閲覧できます。

https://www.sumai-surfin.com/lab/gakku-child/nensyu/13/

[621: 匿名さん]

>>619 通りがかりさん
中学な
小学校と勘違いしてた。
というか、ほとんど私立進学する中で公立中学のランキングなんて意味ないわ

[623: マンション掲示板さん]

>>621 匿名さん

このデータって地域を学区で規定してるだけで、その学校の保護者のランキングではなく地域全体のランキングですよ。

[625: 販売関係者]

>>604 マンション掲示板さん
確かに転売ヤーが迷惑な存在なのは確かです。
まぁ、転売目的の人は中央区湾岸の超割安な三井物件しか興味持たないと思いますが。
それでも、一人でも転売ヤーの参入を防ぎたい場合は、品川区にこの物件の転売規制を設けるように要望するといいと思います。
あとは、区民の方であれば、抽選の区民優遇処置の要望ですかね。
ここは区の公共再開発事業で、かなりの割合が補助金で成り立っているので、転売ヤーのような存在の排除は、要望があれば高い確率で動いてくれます。
実際に、そういう前例は数えきれないほどあります。
最近だと、転売規制はグランドシティタワー池袋、区民優遇はプロミライズ青葉台ですかね。

[627: 管理担当]

[No.607～本レスまでは、住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害、および、削除されたレスへの返信のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[628: 匿名さん]

なんで都心タワーは、いつも似たような話題で荒れるんだろう？

[629: 匿名さん]

>>628 匿名さん

ここ意外と書き込み多いな

[630: 匿名さん]

都営住宅の集まるエリアの小中学校は学力レベルが低いから概ね不人気ですよ。

[631: 匿名さん]

>>628 匿名さん
同じ荒らしが書いてるから

[632: 管理担当]

[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[633: マンション検討中さん]

マンマニさん、大崎行ってますけど、もしかして。

[634: 匿名さん]

>>633 マンション検討中さん
まあ、そういう事でしょう

[635: 口コミ知りたいさん]

>>630 匿名さん

雑誌の記事でも教育環境力が高い都か私立進学率が高いとか記事になってるエリアが良いですね。

壮絶な受験戦争は幼稚園選びから始まる…「東京港区」の苛烈な教育事情
子育て世代が集中する「港南」
https://gentosha-go.com/articles/-/45957

【港区ベスト5】小学校区「教育環境力」ランキング！（有料記事）
港区の小学校区「教育環境力」　1位本村小学校区、2位港南小学校区。
https://diamond.jp/articles/-/320598

【港区ベスト5】小学校区「教育環境力」ランキング
1位 港南小学校区 77.5点
https://diamond.jp/articles/-/217749

[636: 管理担当]

[住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[637: 匿名さん]

>>635 口コミ知りたいさん
港南小学区はやばいよ。都営住宅の子供が多いからあまり評判良くない。湾岸でも一番通っては行けない学校だよ。港区湾岸なら芝浜小や芝浦小の方が断然レベルが高いです。

[638: 匿名さん]

>>633 マンション検討中さん
マンマニが購入するかどうかは別にして、パークシティ大崎やグラスカの割安物件を仕込んでおくべきと述べてますね。
ここの分譲価格が周辺相場を大きく押し上げるというのが自明だからでしょ。
とはいえ、グラスカは今売り物無い。
半年前はあれだけ在庫あったのに。

[639: マンコミュファンさん]

＞ここの分譲価格が周辺相場を大きく押し上げる


えＷ

[640: 匿名さん]

立地の希少性が高いからな。大崎五反田エリアの最後の出物だからね。

[641: 名無しさん]

立地が希少なんですか？

[642: 名無しさん]

ここの周りってタワマンだらけですよね。

[643: 匿名さん]

この辺りは昔から富裕層の多いエリアですからね。

[644: 検討板ユーザーさん]

>>641 名無しさん
>>642 名無しさん


痛いとこ、突きますね。

[645: 通りがかりさん]

大崎が富裕層の多いエリアなわけがない。
この辺は確かにマンションは多いが、大半が築15年から20年。
その間の坪単価は350万ほどで、この辺りで最も新しいパークシティ大崎ですらそうだった。
少しだけ年収が高いサラリーマンでフルローンで購入している人が大半だったと記憶している。
今も、これからも、主な層は変わる事はないだろう。

本当の富裕層は、港区内陸をキャッシュで買う。
だから、金利なんて一切気にしない。
ところが、ここは違う。
仮に坪800万だったとして、80㎡で2億円。
それをフルローンで買ったとする。
仮に竣工予定の3年後までに金利が1%上がっていたとすると、その時に総額2億円が予算の人は、物件価格は1.6億円までの予算になってしまっている。
もちろん、これよりも金利が上がる事を想定している銀行は多いし、控えめのシミュレーションですらこうだ。

その予算の人たちが大崎周辺のターゲット層になる。
その時に彼らの給料が、それを上回るだけ上がっていると本当に思いますか？
彼らは、我々のように含み益をたっぷり持っていますか？

[646: 匿名さん]

港区内陸も良いと思いますが既に坪1000では買えないですよ。大崎五反田エリアは港区内陸並みに住環境が良く、その割に価格も手頃なのが魅力なのだと思います。

[647: 匿名さん]

>>633 マンション検討中さん

マンマニ、ここの記事アップしてた？
見当たらないが。
彼アンダーなの？

[648: 通りがかりさん]

いや、そんな事は百も承知で、白金ザスカイが成約ベースで1200万ぐらいだし、シエリアタワー南麻布は1400万くらいのスタート。
確か、白金ザスカイは販売当時は700万くらいだった。
それでも、当時から大崎とは顧客層がそもそも全く異なっていた。

そして、これからも大崎が同じ顧客層で大半を占める未来は、到底想像つかない。
ここを購入する人は、未来の購入層を見極める必要がある。
そうすると、他の多くの人が言っている一言が、最もロジカルであるという結論になる。

「大崎をこの単価で購入する事は、かなりリスキーである。欲しいなら嗜好品と思って買うべし。」

[649: 匿名さん]

すでに苦しくなってきましたね、、、ここ

[650: 匿名さん]

アトラスタワー五反田やプラウドタワー目黒MARCも坪1000前後なのだから、ここが坪1000なのは妥当な水準だと思うけどな。

[651: 通りがかりさん]

その価格で今後も売れ続けんの？
って話をしてるんでしょう。笑
ここは竣工すんの3年後だよ？
今の話をしててもしょうがないでしょ？
本当にオツムが弱い人だから、苦しくなるんじゃない？笑

「超低金利が終わらない限り、
超円安が終わらない限り、
マンション価格は、これからもどんどん上がる！」
そう言ってた人たちが、状況が反転しても言動をあらためないのは、おかしくないか？？？笑

[652: 匿名さん]

昨日の日経に出ていましたが、建材不足（軽量コンクリートの原料？製造しているのが日本に１社しかない）のため、軒並み工期は延長するようです。価格も高騰しているようです。ここもどうなることやら。

[653: マンション掲示板さん]

パークシティ大崎が坪350万だったとかいつの話してんだ築10年で販売されたのが2013年だったのだから当たり前だろ。
それで高い高い言う奴は一生買えないでしょ。
10年以上も大崎駅タワマン5分以内はは新しい売り物がなかったから高く感じてるだけだろ。
近隣の山手線の駅見てみろよ。
隣は品川、高輪ゲートウェイの港区。
逆も五反田、目黒、恵比寿、渋谷。
この並びで山手線駅から徒歩5分の内側なんて滅多に出ないからな。

[654: 匿名さん]

>651
>652
>653


よく意図がわかりませんが、

なぜここが高い方が嬉しいのですか？

[655: マンション検討中さん]

大崎がーっていう人は頭アップデート出来ていないおじさんでしょ。
そりゃ1980年頃は工業のイメージ強かったからね。
それ以降は徐々に再開発進んでついに東口も西口も再開発が入ることにより工業の跡形も全てなくなる。
個人的には両隣の五反田、品川駅より住みやすいですよ。

[656: 検討板ユーザーさん]

＞なぜここが高い方が嬉しいのですか？


痛いとこ、突きますね。

[657: マンション掲示板さん]

高い方が嬉しいとかでなく相場の話でしょ。
まずマンションの価格見るなら同じ山手線の駅を見るでしょう。
原宿、渋谷、恵比寿、目黒、五反田、大崎、品川、高輪ゲートウェイ、田町、浜松町、新橋。
この中で割安なのは五反田、大崎というのは認める。
しかしだからといって今の情勢で駅から5分以内の山手線内側で新築で坪700とかは有り得ないでしょって話。

[658: 通りがかりさん]

あのなぁ、話のコンテキストを理解する読解力を身に付けろよ。笑
坪350万だったところは全然重要じゃないの。笑
話の流れから、大崎は富裕層が集まる場所じゃないと言ってんの。

元々、一馬力で買ってた人たちが、二馬力で住宅ローン使って買うようになっただけ。
顧客層は一切変わっていないと言ってんの。

それこそ、富裕層は、電車とか乗らないし。
山手線駅がどうこうとか関係ないっての。笑
寧ろ経営者層は、冤罪やリスク回避のために電車乗っちゃいけないの。
誰が、五反田や大崎に住んでて羨ましいって言うの？周りに聞いてみなよ？
そんなとこに富裕層が集まるか？？？

[659: 検討板ユーザーさん]

>657

話を誤魔化しているようですが、なぜ高い方が嬉しいのですか？
高い方向に印象誘導している理由が知りたいのです。

本当の検討者とは真逆のマインドです。

[660: 通りがかりさん]

まぁ確かに、本当にここを買いたいならわざわざ高い価格を希望したりはしないわなｗ

[661: マンション検討中さん]

大崎が富裕層？
私はそんなこと思ってませんよ。
電車使わない人はそれこそ港区の三田ガーデンヒルズのような物件買うでしょ。
坪900.1000万の物件を買う層はそもそも現在ではトップの富裕層ではないです。
湾岸ですら坪700の時代ですから。
その辺の感覚が昔のままだから高く感じるのでしょう。
こちらのマンションは世帯年収が2000万超えてくる層が購入を検討するマンションだと思いますよ。

[662: マンション検討中さん]

高い方が嬉しいとは？
嬉しいとは思ってません。
ただ、お隣の築10年のパークシティ大崎が中古で坪800越えてますから900から1000というのは至って普通だと思いますと記載しているだけですよ。
逆にどうやったら新築が700万になるのかを知りたい。

[663: 匿名さん]

大崎は昔から富裕層多いですよ。城南五山をご存知ないですか？

[664: 通りがかりさん]

例えば、同じ山手線内側、駅近だったら、駅直結のグランドシティタワー池袋が坪850万なのは理解できる。
あちらはスーパーメガステーションの池袋駅までも徒歩圏内だしね。規模も全く違う。
将来の再開発計画も目玉が飛び出るレベルのが用意されている。
それでも売れ行きが悪くなってきて、今は先着順がメインになってきてんの。
かたや、五反田はTOCの再開発がもてはやされてたけど、頓挫してそれ以上に計画なし。
あのボロいビルのまま営業再開なんて、さすがに泣けてくるレベルだし。
何度もいうが、ここは3年後の竣工。
本当に伸びしろあると思ってるの？？？笑
市況悪化をモロに受ける条件しか揃ってないだろ。

[665: マンション検討中さん]

えっとまずグランドシティタワー池袋って池袋じゃなくて東池袋直結だよね。
比べる物件が違いすぎますよ。

[666: 匿名さん]

>>664 通りがかりさん

馬鹿か。中央線北の僻地に壺８５０とか頭狂いすぎ。
利回りマイナスだろ。買ったら損する。

[667: マンション検討中さん]

それにグランドシティタワー池袋は、池袋のランドマークタワーとして、上書きするわけだしね。
因みに、そっちは、周りの中古も800万ぐらいだけど、新築プレミアム全く乗ってなってないのよね。
新築だからうんぬんは全く関係ないのよ。
特にここは、ランドマークには絶対にならないし、他のマンションに勝る部分が全くない。
過剰にアップサイド期待している人たちが哀れだわホント。

[668: マンション掲示板さん]

>>667 さん

ランドマークはブリリアのままだ
ここは周辺囲まれてるから埋没するだけ
カンツミも激高で負債化

[669: 通りがかりさん]

>>665 マンション検討中さん
> あちらはスーパーメガステーションの池袋駅までも徒歩圏内だしね。
って書いてるだろ。文章のコンテキストを理解しろって言っているのはそういうとこだぞ！笑

[670: 管理担当]

[他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言のため、削除しました。管理担当]

[671: マンション検討中さん]

>>664 通りがかりさん

それでも売れ行きが悪くなってきて、今は先着順がメインになってきてんの。

アホか、住友だぞ？
先着順にならないと安すぎだろと社内できっと死ぬほど怒られるぞ。

[672: 通りがかりさん]

先日の投稿でありましたが、
パークシティ大崎が坪735～805

格上のパークシティよりここが高い理由って、なんでしょうか。
あと、一々 怒らないでください。怒る理由も聞こうかな。

[673: 匿名さん]

>>658 通りがかりさん
君は為替のおかげで2倍になったって言ってたよ。
ペアローンなど社会構造の変化の話は私がしたのに、さらっと自分の考えみたいに言わないでね。

[674: 通りがかりさん]

>>671 マンション検討中さん
あのね、スミフ様の売り方を知らんわけないだろ？笑
なんなら一度購入済みやわ。
そういうことを言いたいんじゃないの。
グランドシティタワー池袋のような物件ですら、売れ行き鈍くなってると言いたいの。
プラウドタワー池袋も素晴らしい物件だが、爆売れにはならんでしょうな。
周辺中古の価格も似たようなもんなんだから、ここのベンチマークとして並べてもおかしくないだろうよ。
その上で、ランドマーク性も、仕様も、規模も、駅直結というところも、ここが勝てる要素あるか？
池袋と大崎やったら、どっちの方が知名度あるんか？
別に池袋ラブでは全くないが、ここはそれらにも全く及ばんと言っている。価格を除いてな。

[675: 口コミ知りたいさん]

>>673 匿名さん
あのね、そんなのも分かりきってんの。笑笑笑
ペアローンのパワカが増えたなんて、オールドメディアでも連呼してるしょうもない話やろ。
お前の話なんか参考にせんわ。

[676: 通りがかりさん]

＞なぜここが高い方が嬉しいのですか？


書いてる人が売主だからです。