ブランズタワー大崎

[口コミ知りたいさん]

東五反田二丁目第3地区再開発事業について語りましょう。

住所：東京都品川区東五反田二丁目
事業協力者：竹中工務店

Ａ地区（業務棟）……… 地上20階、高さ約110ｍ、延べ約70,000㎡、事務所、店舗
Ｂ地区（住宅棟）……… 地上40階、高さ約150ｍ、延べ約41,000㎡、住宅、保育所
Ｃ地区（公園）

◆２０１６年３月………準備組合設立
◆２０２０年……………都市計画決定（予定）

概要：https://www.skyskysky.net/construction/202706.html （日本の超高層ビル）
建設委員会資料：https://gikai.city.shinagawa.tokyo.jp/wp-content/themes/shinagawakugik...

[261: 匿名さん]

直基礎ならもともと揺れが小さいから免震じゃなくても大丈夫だと思う。

[262: 口コミ知りたいさん]

>>260 マンション検討中さん
だっさw
全部ない

[263: マンション検討中さん]

>>259 eマンションさん

施工は竹中工務店と書いてありましたけど？

[264: マンション検討中さん]

>>261 匿名さん

直基礎でも免震か制震にしないと大丈夫ではないと思いますよ。
建築基準法が2025年に改正されます。
ここはそれに順じた厳しい耐震基準を採用するのではと期待してます。
また浸水対策もしてると書いてありますね。

[265: 検討板ユーザーさん]

>>263 マンション検討中さん

ミスでした

[266: 匿名さん]

>>264 マンション検討中さん
今時、耐震の新築タワマンは絶滅危惧種ではないかと

[267: 匿名さん]

>>266 匿名さん

せめて制振構造ですね。
てかそれで十分では？

[268: マンション検討中さん]

>>267 匿名さん

タワマンの高層階、中層階住むなら免震だよ。
高層階の揺れが全然違う。中層階は一番破壊されやすい。

[269: 口コミ知りたいさん]

>>268 マンション検討中さん

へー知らなかった
エビデンス教えてもらえます？

[270: マンコミュファンさん]

>>269 口コミ知りたいさん

ググれば分かるだろ。こんな事常識だと思うが？

[271: 匿名さん]

築20年以上建ってるとコンクリートの劣化も進んでいて倒壊リスクが高くなる。安全性を重視するなら新築だよ。

[272: 口コミ知りたいさん]

>>271 匿名さん

言ってることが矛盾してるよ。築19年以内の築浅なら良いとなるのに、新築限定はおかしい。新築の必要はないよ。それに築20年の基準もよくわからない。建築基準法の改正で新耐震基準になった年からのタワマンで倒壊リスクが高いという根拠を示さないと。

[273: 口コミ知りたいさん]

大崎にモデルありますね

[274: マンション検討中さん]

本当にここ欲しい。

[275: ご近所さん]

欲しいなら買えば良いよ。
今週から水面下で販売していくと聞きましたよ。
一般的な売り出しも来年初頭からスタートするのでは。
個人的にはここを購入するので有ればもう少しまって大崎東口直結の再開発タワマンにしますけど。

[276: マンコミュファンさん]

>>275 ご近所さん

坪1,000近くと聞いたんだけどどうですかね

[277: 匿名]

>>275 ご近所さん
すみふでお高いんでしょ。
アドレス、周辺環境含め、自分はこっちの方が好みかな。

[278: マンション比較中さん]

>>275 ご近所さん

東口直結、どこだろう？
大崎駅西口F南地区すみふのタワーとは別ですか？

[279: マンコミュファンさん]

>>278 マンション比較中さん

超大分先で2030-2035年竣工予定だよ。待ってられないね。
一応東口まで繋がり、タワマンも徒歩6分くらいになる。
ど真ん中のブリリアタワー大崎は地権者組織に入ってるようだが、周りにビルマンション立ちまくりでお見合い部屋が大量発生するだろうね。

[280: 通りがかりさん]

>>275 ご近所さん
それは確かな情報ですか？
ここは区の補助金が大量に投入される公共再開発事業なので、アンダーによる販売は、区民からの反発で一発アウトになりそうですが。
ちょっとケースは異なりますが、最近だと、グランドシティタワー池袋が区民から反発をくらって、投資家の転売を防ぐ規制を設けた経緯があります。

[281: 名無しさん]

>>273 口コミ知りたいさん
坪1000万円弱、アンダーで販売開始ということでしょうか

[282: 通りがかり]

この掲示板を過去から読むと分かるのですが、坪1000万ということにしたい周辺住民が混じっているようです。
かなり前から連呼していますし、内容から信憑性がかなり低いです。
誰かも書いていましたが、購入検討者にとってみれば、高いバイアスの坪単価予想なんて一切メリットないので、周辺住民で連れ高を狙っている人たちの妄想でほぼ間違いないでしょう。
この掲示板に限らず、この傾向はかなり強いので惑わされないようにしたいですね。

[283: 匿名さん]

>>282 通りがかりさん
周辺相場がすでに@850～950での取引
別に1000で売り出してきても別に不思議はないよ。
むしろ君の方が、なぜそこまで周辺相場を否定したいのかわからんね。
含み益が羨ましいのか

[284: マンション検討中さん]

大崎駅東口の方の再開発は西地区と東地区に分かれていますので、片方のタワマンは徒歩1分、もう一方は6分になります。その他にオフィスビルが3つ建ちます。
2033年頃なので少し時間は有りますが、駅直結にはなります。
スミフが建てている西口のf南地区も地権者なら他は全部賃貸とされてましたが、ここに来て一部分譲になるのではと話が出てきています。
竣工は2026年１月なのでこちらはもし分譲出てくるなら有りかと。
まだ地権者交換が終わっていないので分譲するなら早くても2025年４月頃からとの噂です。

[285: マンション検討中さん]

東急ですからね。アンダー販売は毎回行なっていますよ。

[286: マンコミュファンさん]

>>282 通りがかりさん

高いバイアス？
どこが高いバイアスなんだろうか。
ここより条件悪いと思われる、西五反田のタワーでさえ坪1,000万を優に超えて制約しているのに。

信憑性が低いとはいう判断は何故？
自分の無知を曝け出しているだけに思います。

まぁ掲示板なので何言っても構いませんが。

[287: 販売関係者さん]

販売価格についてはプレミア以外は下が坪660万～上が1000万との噂です。
高層プレミアムは１１００万～

[288: eマンションさん]

>>287 販売関係者さん

本当だとしたら思ったより安いですね。

[289: 匿名さん]

>>288 eマンションさん
@660～が本当なわけないでしょ。
恐らく、武蔵小山の再開発と間違えているのでは？

[290: 通りがかり]

マンションコミュニティには、本当の購入検討者は30%もいないです。
残りの70%は周辺のマンションポジションセッターで、あり得ない予想価格を何度も投稿して、既成事実化により、含み益最大化を狙っています。
さらに、物件の周辺環境などに対して、ポジティブな意見しか認めない為、かなり注意が必要です。
分かりやすい特徴を持っているので、彼らの発言をまともに受けないようにしましょう。

[291: 検討板ユーザーさん]

>>290 通りがかりさん

。。。
あり得ない予想価格と仰る根拠を教えて下さい。
1,000万程度という話の方が周辺価格を元に話されていて納得感があります。

あなたこそこのエリアのアンチなんじゃないでしょうか？
普通に価格を想定して他物件と比較したいだけなんですが？
邪魔しないでいただきたいです。

[292: マンションオタク]

まあ、今の時期は、物件のホームページが立ち上がっているわけでもないし、色んな思惑の人が混じっていても無理ないんじゃない？

自分は、2年前くらいに販売してたアトラスタワー五反田が平均坪単価670万くらいだったけど、そこから今の市況考えても、上に書かれてた下660万～上1000万の範囲はまったく違和感ないですね。
平均750万くらいって事でしょうから。

確かにそれを超えるようだと、五反田じゃなくても魅力的な選択肢は沢山ありますからね。
この周辺だと、目黒Marcもアトラスも、バンバン抽選されるほどの人気物件ではなかったですし、デベロッパーは値付けが慎重にならざるを得ないと思います。
僕は、北東の高層がそれなりの価格で出てくれれば、買いたいなと思います。
皆さんは、どの方角を狙ってますか？

[293: 匿名さん]

>>292 マンションオタクさん
築14年のグラスカの成約が@750前後なのに、新築が同じなわけなかろう
流石に楽観的すぎ

[294: 通りがかりさん]

いやいや、別にあなたが思うより低い単価を言っても良いでしょうよ！笑
これがまさに僕が言ってる周辺ポジションセッターバイアス。
変に噛みつかれて可哀想。
ここを真剣に狙ってる人は、出来る限り安く買いたいに決まってる。そのバイアスの方が自然だと思うぞ。
それの何が悪いんだ？笑
質問に答えてあげなよ。どの向きが希望なの？
そんなこと考えたことないだろうけど。

[295: 匿名さん]

>>294 通りがかりさん
言論の自由というのであれば、現在の中古市場から乖離した予想に対して反論するのも自由

[296: 検討板ユーザーさん]

>>295 匿名さん
そう、売れなきゃデベは苦戦する。
中古売り出しが適正価格とは限らない。やっとそれで買い手が出たくらいかもしれない。パワカも買えない坪1000万以上の寝付けは簡単にはしない。
誰狙ってマンション建てるの？って感じ

[297: 検討板ユーザーさん]

>>296 検討板ユーザーさん

パワカの定義も変わってるんすよ。
坪1,000万ごときで誰買うの？なんて言ってちゃもうだめだよ。
港区1,500万買えない人が品川区に来る。
そんな時代ですよ。

[298: 匿名さん]

>>296 検討板ユーザーさん
自分の財布の物差しでしか価値がはかれない人と、市況という物差しで価値をはかってる人との視野の違いだな。
ちなみにデベは後者ですよ。

[299: マンコミュファンさん]

>>298 匿名さん

まさに自分の物差しでしか測れない人ですね～
そう言う人ほど人に噛み付く不思議。

[300: マンションオタク]

292のものです。
僕の坪単価予想というか、「販売関係者」さんのリークに対して違和感ないと同意しただけなんですが…。
個人的には、全く違和感ないと思ってたのですが、どうしても単価を引き上げたい人ってやっぱりいるんですね…。

広域でいろんなデータを眺めていますが、ここ一年で大きく伸びたのは、中央区と港区で、他はそこまで過熱感ない印象です。
特に郊外は明らかに潮目が変わっています。
浦和ザ・タワーはまぁという感じですが。笑

シエリアタワー南麻布のような3Aエリアの単価、リビオタワー品川のような大規模再開発メガステーション駅遠エリアの単価など最新の市況も取り込みながら、この物件の特徴や周辺相場を加味してシミュレーションしているのですが、個人的には「販売関係者」さんのリークは本当のデータかもと思ってます。

ここは三井様のグランスカイを超えるランドマークにはなり得ないですし、囲まれ感もかなりありますし、何より五反田のイメージは世間的には良くないのが現実です。
この物件が相場を引き上げてくれる事に期待し過ぎるのもあまり健全ではないので、単価に関してはデベロッパーの発表を静かに待ちましょうよ。
それで、僕らの予想が合ってれば検討者はみんなハッピーですし、そうじゃなかったら、周辺住民の方おめでとうございます、で良いかと思います。

[301: 通りがかりさん]

最近のアトラスタワー五反田の成約平均が坪1000超えてるし、ここもそれくらいの値つけだろうね。

[302: 匿名さん]

>>300 マンションオタクさん

自分も意見を言いながら健全でないって言葉使うの違和感ありません？
自分の物差しでしか会話できないんですね。。。

アトラスは仰る通り1,000超えて成約していて、今はほぼ1,000以上しか売り物がない。
これだけでかなりの理由になるので釣り上げるような会話にはなっていないんですけどね。事実に基づいています。

[303: 通りがかりさん]

アトラスは、成約件数が少なすぎて、全く参考にならんわ。笑
実際、ほとんどの物件が全く売れずに放置され続けてるし。
湾岸の盛り上がりとは、全く様相が違うのだよ。
400戸も五反田で捌かなきゃいけないデベロッパーがそんな価格で販売するかっちゅう話や。
ただの周辺ポジションセッターと購入検討者。
デベロッパーが、どっちと向き合って値付けすべきかは明らかやろ。
周辺ポジションセッターは、本当にしつこいな。笑

俺も平均750万に一票やし、それなら選択肢に入ってくる。平均だから600台の部屋もあれば、900台の部屋もある。PC中野みたいなイメージ。
言っとくが、港区エリアも買えるだけの資産は全然あるから悪しからず。

[305: 匿名さん]

>>303 通りがかりさん
デベが向き合うのは、株主です。
土地の仕入れ、建材費等考慮すれば、＠750だとあまり利益出ないな。彼らもボランティアではないので

最低でも@850平均～だよ。

[306: 評判気になるさん]

>>305 匿名さん

デベ利益出まくってるじゃん。暴利貪り状態。

[307: 匿名さん]

>>306 評判気になるさん
今まではな。
これからは土地の仕入れで苦慮する時代

[308: 販売関係者さん]

すみません。
600万台後半というのはかなり条件の悪い部屋と聞きました。
平均に慣らしたら700万後半～820前半だと思います。
高層のプレミアム使用を除いての事なのでプレミアム含めばもっと上がりますよ。
しかし一部の方のおっしゃる平均坪1000という話は聞こえてきません。
平均坪１０００は五反田・大崎地区では今の所ないかと。
後もう少しで詳しい情報も解禁されると思います。

[309: 匿名さん]

>>306 評判気になるさん

ポジションセッターww
ポジションセッターも購入検討者もデベから見たら同じだろ笑
ポジションセッターだって買うかもしれないでしょ。
自分に都合のいい妄想お疲れ様です。

再開発がどれだけ時間がかかって、工事費も上がって大変なことか。。。リスク負っているんだから。
まぁ謎な持論を展開する人には買えないような価格でしょうね。

[310: マンションオタク]

>>308 販売関係者さん
情報ありがとうございます。
とても参考になります。予想より少し上ですが、違和感ありません。

おっしゃる通りで、抜けてくる31階以上はそれなりの価格になりそうですね。
さらに、計画書を見ると、最上階はたった4部屋のスペシャルなペントハウスになるようなので、ここはすごい価格になるでしょうね。買える方が羨ましいです。

グランスカイが五反田と大崎の両駅からともに6分と考えると、大崎5分、五反田7分の表記になると思われますが、東急としては、駅と商業施設を五反田に保有していることから、「ブランズタワー五反田」で展開したいだろうなと推察していますが、その辺も含めて楽しみですね。