プラウド文京千駄木ヒルトップ

[買い替え検討中さん]

東京都心で利便性が高く、住環境も良い立地なので前から注目していました。

森鴎外記念館（森鴎外旧居跡）が隣にあり、休日は風情ある「谷根千」散策も楽しめそうです！

文京区の駅近・高台で、広い間取りを売りにしているので、かなりの高額帯になりそうですね。


公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/a115560/

物件名：プラウド文京千駄木ヒルトップ

所在地：東京都文京区千駄木一丁目１７番１(地番)　他１６筆

交通：東京メトロ千代田線　「千駄木」駅　徒歩4分
　　　東京メトロ南北線　　「本駒込」駅　徒歩9分
　　　都営地下鉄都営三田線　「白山」駅　徒歩11分

売主：野村不動産株式会社

総戸数：50戸 (非分譲1戸含む)

専有面積：71.43m2 ～ 121.08m2

間取り：3LDK ～ 4LDK

施工会社：東洋建設株式会社

管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社に委託（予定）

[722: 評判気になるさん]

720さん
度々すみません。719です。
自宅のエリアは伏せさせていただきます。すみません。
妻が気に入らなかったのは、単に街並みに関する好みの問題かと思います。
私自身は、さすがに森鴎外が観潮楼を建てて長年住んでいたエリアだけあって、
気分のよい場所だと感じました。
ただ、旧森鴎外邸は、反対側（学校側）を正面玄関にしていたようなんですよね。
あちら側は見晴らしがよかったけれど、反対側は車（運転する場合は歩行者）に気を付ける必要がありそうです。

[723: マンション検討中さん]

非常に良い物件であることは間違いないと思います。
ただ、最寄り駅「千駄木」という土地に坪単価５００前後、という点が非常に気になっております。
（南側低層の条件のかなり悪い部屋を除くとそのぐらいの平均坪単価ではないかと思います。）
元々、文京区の中でも家賃が安いエリアですし・・・
このあたり、購入を決めていらっしゃる方々はどのようにお考えでしょうか？

[724: 匿名さん]

まだ購入はしておりませんが、やはり住みたい気持ちの問題ではないでしょうか
住みたい、手に入れたいというエモーショナルな部分も住宅購入には必要な要素と思います
服と同じで、自分が輝く予感が感じられなければどんなに安くても買えません

[725: 匿名さん]

場所的にも広さ的にも賃貸向けでは無いし、本人が地域含めて気に入るかどうかだよね。
資産価値とか全く気にしないことはないだろうけど、そこを重視しすぎるならそもそも今の時期検討しないでしょ。

[726: マンション検討中さん]

私は千駄木に住むことと通勤路線にイメージが持てませんでした。
この予算があればかなり幅広く拘るのとができるので結局別エリアの物件に申込みを行うことにしました。
代々木上原、白金界隈、成城が最後まで残ったエリアだったのでそういうスタイルだとお察しください。
物件そのものは高級マンションは他も含めて良いものは良いので、エリアが合うかどうか、イメージが湧くかは大事だと検討中に感じたことでした。
後から気がつきましたが、この物件の駐車場では我が家の車は車幅がオーバーで入らなかったので驚きました。

[727: 評判気になるさん]

>>721 評判気になるさん
最近の億ションだと天井高低めですね。
2600mmは最低でもあると思ってた。

[728: マンション比較中さん]

確かにここを購入する予算を考えると、もう少し山の手風のハイソな
環境の物件には負けちゃうかなあ

[729: 匿名さん]

>>727 評判気になるさん

最近の億ションは5年前の7000万円物件と思って見れば違和感無いよ。実際その位上がってるしね。

[730: マンション検討中さん]

>>722 評判気になるさん
720です、有難うございました！
確かに天井は、1番高いリビングで2450ですね。あまり気にしませんでしたが、現状天井高でお住まいの場合は気になるポイントになりそうですね。

[731: 評判気になるさん]

>>726 マンション検討中さん
綺麗な街並みのエリアがご希望なかただとお見受けしました。
そういったところと比べると落ち着いていながらも古かったり狭小住宅も多い千駄木は差がありますね。
金額も同等となるとリセール含めてそちらを選ばれるのは納得します。

[732: 匿名さん]

成城とか白金、代々木上原とかと千駄木を同時に検討する人がいるってところが一番新鮮だった。

[733: 匿名さん]

>>726 マンション検討中さん
大手町、二重橋、日比谷、霞が関等とは無縁、JR沿いの郊外に通勤だとそうでしょうね。

[734: 匿名さん]

>>732 匿名さん
自分も成城のグランドメゾンとここの両方見に行きました笑
そして上原のリーフィアも見学予定なのでとても共感してしまったクチです。

[735: マンション検討中さん]

>>734 匿名さん
成城とどっちがいいですか？

[736: 匿名さん]

>>735 マンション検討中さん
成城の方でした。街と抜け感と仕様もよかったです。グラメの池田山は予算オーバーで候補から外したのであとは上原のリーフィアを見て決めます。

[737: eマンションさん]

あとは、大学がどこだったかとか、バッシング轟々を覚悟で言ってみる

[738: 匿名さん]

>>733 匿名さん
渋谷勤務です。

[739: 匿名さん]

渋谷勤務でここはハナからないだろうね。。。

[740: 匿名さん]

>>739 匿名さん
渋谷まで30分位ですし許容範囲でした。フレックスなので出勤も割と遅いですし。
赤坂や乃木坂界隈での会食も多いのでその時はタクシーで帰るのも楽だなと妄想してました。

[741: 匿名さん]

確かに千代田線沿線は明治神宮前とか表参道駅があるから、渋谷と言っても駅から離れた少し奥の方で働いている人にとってはここは十分検討に値します。私なんかはこれぐらいだと全然許容範囲なのですが、あの辺は建築とかアパレルに関わっているおしゃれな人が多そうだから街の外観にもセンシティブに反応するんでしょうね。

[742: マンション検討中さん]

ホームページのトップページに、予定販売価格帯が広さ別に出てますね。

[743: マンション検討中さん]

人生で最も高い買い物なのに十分な比較検討や調査もせず、ましてや自分自身や家族に合うかどうかが薄れ、周りの意見に流されて自分の意見を持てない。それが家購入のマジックだしリスクですね。
色んなMR訪問を重ねると、自分にとって何が大事な部分なのかとか分かってきます。

[744: 匿名さん]

とはいえプロゴルファーでも練習では百発百中まで精度をあげたパットやアプローチショットでも気の迷いから外すことも多々あるわけで、こういう場所で色々なことを言われると、大きな買い物のプレッシャーでつい買いそびれてしまう人もいるんですよね。契約のときにハンコを押すのに手が震えている人っていますもん。不動産屋に押してもらう人もいますよ。

[745: 匿名さん]

>>744 匿名さん
そういう人もこういう物件買うんですね。

[746: マンション検討中さん]

>>731 評判気になるさん
本当に申し訳ないのですが、1点質問させてください。
本物件は、リセール的にはあまり期待できないのでしょうか。
永住希望ではあっても、人生、いつ何があるかは分からないと思いますので、事前に把握はしておくことができれば、と思っています。
面倒な質問で大変申し訳ないのですが、できるだけ詳しく考え方を含めてお教えいただけると嬉しいです。
よろしくお願い致します。

[747: 匿名さん]

>>745
程度の差はあるでしょうが、やはり安い買い物ではないですからね。でも、ここはいい物件だと思いますけどね。もちろん、日本一でもないし東京で一番でもないだろうし、人によってはあちらこちら気に入らないでしょうが、自分にとって一番譲れない部分を満たしていてその中で値段的にもこなれていたら決断するべきでしょうね。私は今回のコロナウイルス 騒動は早々に収束すると考えていますので、リセールも悲観していません。あくまでも個人的見解ですけどね。

[748: 匿名さん]

>>746 マンション検討中さん

そんなこと聞いても、購入予定の人は「リセール問題ないよ」って言うし、回避した人は「リセール心配」って言うだけよ。5年後に売ったら高額で売れるけど、10年後だったら買い叩かれることもあるでしょ？どうせ当たらん答えを卑屈になって聞く意味無いと思う。

[749: マンション検討中さん]

指定小学校の汐見小学校について、知っている方がいたら教えてください。
口コミではあまり良くない評判も目立ちますが、文京区の中でもイマイチなんでしょうか？

[750: マンション検討中さん]

>>746 マンション検討中さん
期待するような物件はほぼないと思った方がいいと思いますし、文京の中でも端の賃貸も安い千駄木なのでリセールを気にするならもっと強いエリアを選択した方が良い気がしますよ。

[751: 匿名さん]

一般的に言ってリセール気にして低層マンション買う人はいないでしょう。

[752: 匿名さん]

ここ検討する位には稼いでるんだから、もっと自分の判断に自信持てよって思う。

[753: 匿名さん]

千代田線駅徒歩4分と高い利便性、低層マンションの割に管理費も抑えめと、リセールで不利な要素は少ないと思う。

[754: マンション検討中さん]

>>751 匿名さん
確かにごもっともで維持費も低くリセールも中高層の方が流動性もあって高いですね。
なぜかこのマンションが資産性あるような流れになってるのが不思議で至って普通な気がしてます。大幅に下落はないとは思うけど。

[755: 評判気になるさん]

千駄木の中では普通で文京だとやや下。
調べれば出てくるエリアや駅のリセールランキングでは上位にない。

[756: 匿名さん]

問題は文京区でも人気学区の物件ってどれぐらいの広さのどれぐらいの価格のものがあるかなってことかもしれない。不動産評価は比較によってなされるものでもあるから。

[757: 匿名さん]

>>746 マンション検討中さん
東京ど真ん中の大手町、二重橋、日比谷、霞が関に一本。新御茶ノ水から子供の塾も便利。坂はあるけど駅徒歩4分は検索条件でかなり有利、見つけてもらえやすい。リセールには何ら問題ない。山手線内側だから人口減でも下値は硬い。
駅徒歩5分以内を経験すると、7分以上は平坦でも毎日はきつくなる。
マンションコミュニティは湾岸タワマン族が多いから、こういう歴史ある都心の立地は必ず嫌われる。縁がないから相手にしなくてよい。

[758: 匿名さん]

70㎡台　8,700万円台～12,400万円台
80㎡台　9,300万円台～12,900万円台
90㎡台　9,900万円台～14,900万円台
100㎡超　14,400万円台～23,400万円台

[759: 匿名さん]

>>757 匿名さん
その必死さが不思議に感じる人がいるんじゃないですか。且つ後半は偏見ですな。それならこの掲示板も見なければいい。

[760: マンション検討中さん]

ここ迷っているのですが、これからマンション価格が大暴落おそらくするので、今は無理をしない方が賢明なのかしら？

[761: 匿名さん]

>>760
もしあなたが今自宅マンションを持っていたとして、今すぐ売りますか？それも捨て値で。
多分あなたができないと答えるなら、他の多くの人もそう答えるでしょう。

投資用でも同様です。もしあなたが人に貸しているマンションを持っていたとして、それを今すぐ売れますか？

多分持ち続けた方が得なケースが多いと思います。パニックに陥ることなく、罠のように待ち構える見かけ上安く見えるクズを引かないように注意して、今は寝て待ちましょう。

[762: 名無しさん]

うーん、汐見小、たしかに他の文京区の公立小に比べると見劣りしますかね‥国立小も抽選次第ですし、私立小も場所的に近くて魅力的なとこはないですね‥

[763: 匿名さん]

>>760 マンション検討中さん
ここに限らず今はピークなので待てる人は待った方が得策ですよね。

[764: マンション検討中さん]

>>761 匿名さん
同感ですね。不動産は基本的には実需に支えられる面があるし、株や債券や為替ほど簡単に暴落したりはしない。どちらかと言うとデフレインフレといったより大きな影響受けやすいです。

いずれにしても760さんが少しでも迷うことがあるなら買わないほうがいいかもですね！資産価値が落ちるのは多少心配でも、それでも住みたいと思えるような家を買えばいいだけです。
純粋に投資目的であれば実際にこの物件よりも魅力的な物件は他にもありますね。100平米前後よりも70平米前後の方が当然ボリュームゾーンを攻められる。流動性が高いと言う事はオーナーチェンジに向くので当然リセールの可能性は高まるでしょう。
ただしこの物件がリセールに不利かというとそれはないと思います。駅近、広さ、仕様、ブランドと言う複数の要素が高いレベルでまとまっているのでピンポイントで欲しい人は必ず一定数いる、そんな印象です。実際千駄木近辺では中古マンションの空きがほとんど出ていない。まだまだ需要が供給を上回っています。

[765: 名無しさん]

あとはこの近年でマンション建設が進むエリアなのでそれがどうリセール価格に影響してくるかですね。

[766: 匿名さん]

それこそ団子坂にエスカレーターができたら不動産価値がどれほどあがるか知れない。
あとは文京区と地元民の決断を待つのみ

[767: マンション検討中さん]

>>766 匿名さん
切望します。千駄木駅ホームにつながる地上エレベーターでもいい！

[768: 評判気になるさん]

そういうこと言っている時点で投資のセンスが…

[769: 評判気になるさん]

エスカレーターは計画もなければなかなか難しいと思いますよ笑

[770: 767]

>>769 評判気になるさん
でしょうね笑
全くイメージできないですもん笑

[771: マンション検討中さん]

746です。
多くの方に回答いただき感謝いたします。
様々な考え方があるものだと大変為になりました。
ありがとうございます。

[772: 匿名さん]

>>766 匿名さん
団子坂のエスカレーター、エレベーターみたいに便利になるものってそう簡単に出来ないんだよね。特にここみたいに坂下が商業地だと尚更。商店街としては下に人が滞留した方が嬉しいし、地元民で一番発言力あるのは昔から地域活性に尽くしてきた彼らだから。

[773: 匿名さん]

団子坂にエスカレーターって具体化してるの？

[774: マンコミュファンさん]

>>773 匿名さん
この板以外では煙すら立ってないです 笑

[775: 767]

>>773 匿名さん
ネタで言ってるくらいの話です。でも切望してます。

[776: ご近所さん]

>>773 匿名さん
ここ以外で聞いたこともないです。

[777: 匿名さん]

千駄木駅の再開発があるならそういうのもいいなぐらいの待望論。
藪下通りと不忍通りに挟まれた地域を開発して商業施設にエスカレーターをつけて団子坂上に出入り口を設ければ団子坂エスカレーターのできあがりという寸法。中高生が歩道を占領している時間帯にこれが稼働しているととても便利になると思う。中を商業施設にしてスーパーなんか併設し、谷根千は外人に人気があるのでホテルを併設すれば流行りのスポットになりそう。そもそも駅直結は人気があるし、坂下の水害とか坂上の土砂災害とかあの辺の老朽ビルの倒壊危険性とか色々考えると採算性も悪くないし防災面の効果も考えるとやる価値はありそうだけどね。

[778: 匿名さん]

>>777 匿名さん
たしかに、素敵な構想です。
もう少し坂上に観光地が有ればいいんですけどね。今は坂上は住宅地、坂下が観光地な感じで、この付近は総じて外国人も増えてきてるものの坂上まで来ないんですよね。

[779: 名無しさん]

この辺りのエリアは再開発をせずに昔の文化や街並みを守っていくという区との取り組みがあるところですね。

[780: 匿名さん]

>>779
まあ構想以前の妄想ですから、妄想。ここが建っているあたりは古ぼけているところが難なだけでかなり雰囲気がいいですからそれを壊さない計画にする必要があるでしょうね。道を渡った向かい側には道もまっすぐでなく優雅にカーブさせて住環境を高める工夫をしている街区もありますし、この辺の高台にお住まいの方はかなり住環境に対する意識が高いのでそれに水をさすような計画はNGですね。でも坂の途中の鉄部が錆を吹いているようなメンテナンスしきれていない、いかにも持ち主の負担の大きさが窺い知れるような老朽ビルを新しくて近代的な複合再開発ビルできれいにしたらもっと住環境や景観がよくなるんじゃないですかね。いずれそういう話も出るでしょうね、この辺は。

[781: 匿名さん]

それにしても、肺炎の件で世の中がこれだけ騒いでいても手続きは淡々と進んでいくことに若干の不思議さも覚える。変な不安感から気が変わらないようにという考えだろうけど、販売員も全く話題にすらせず、スケジュールもずらさない。

[782: マンション検討中さん]

不動産投資信託も歴代TOP3に入る大幅下落です。
かなり煽りを受けました。

[783: マンション検討中さん]

>>781
そうですよね。
いろいろなリスクを考えると、できればスケジュールを遅らせて欲しいですけど。
住宅取得贈与の非課税の関係で無理に進めているのでしょうか・・・
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4508.htm

[784: 買い替え検討中さん]

この戸数のためにスケジュールズラすとか、そこまでする必要ないと思いますけどね。

[785: マンション検討中さん]

これから不動産価格の暴落は必至でしょうね

[786: 坪単価比較中さん]

世界経済にインパクトのある事象なので今後の不動産動向が見ものですね。
直近の購入者にとってはいい話ではないし、検討者にとっては様子見のタイミングですね。

[787: 匿名さん]

ここは値下げしなくても完売しますよ。

[788: 匿名さん]

私もそう思います
私立医大に歩いて通える距離というロケーションを見ても、これは売れるしかないでしょう

[789: マンション検討中さん]

物件自体は完売するとして、その後の資産価値が当初の想定より下がる可能性はありますね。

[790: 匿名さん]

私立医大に歩いて通えるってそんなにメリットなのか？特に私立が大事なのかな？よくわからん。

[791: 評判気になるさん]

中国からの建築資材が入ってこなくなったと嘆いていました
結果、竣工が遅れたり欠陥住宅となったりするリスクもあるのでしょうか？

[792: 匿名さん]

>>791 評判気になるさん
山手線外に帰んな

[793: 匿名さん]

>>791 評判気になるさん

性能評価を取るため、欠陥はないと思います。
それより、工事遅延や建築費がさらに嵩む可能性があります。
新築マンションは原価高から当面下がる要素はなさそうです。
話が上がっている株価騰落に伴い不動産価格の下落を狙うなら、中古マンションを探すのがいいと思います。

[794: 匿名さん]

>>793 匿名さん
原材料を輸入に頼る国で、円高だからそうとは言えない。企業業績悪化でリストラが増え、新卒採用減れば人件費という原価も例外ではない。

[795: 匿名さん]

>>794 匿名さん

今は円安方向ですよ。

[796: マンション検討中さん]

今週末からモデルルームの自由見学可能ですね！

[797: 匿名さん]

>>789 マンション検討中さん
1年後2年後に売るなら想定より下がる云々あると思うが、10年後20年後に売るならこれから始まる不景気が多少伸びてもあんまり関係ないよ。その間あなたが想像もしていないようないろんなこと起こるから、もっと下がるかもしれんし逆にもっと上がるかもしれん。つまりわからんってこと。

[798: 匿名さん]

>>797 匿名さん
同意。
今、不動産価格が下がるとか暴落するって言ってる人は、金が無くて今不動産なり別の資産にポジションが取れない人だと思う。そう思いたいんだろうなあ、と。
政府筋からも情報取って冷静に分析したら半々だよ。

[799: マンション検討中さん]

>>798 匿名さん
逆では？既に保有している資産が株も信託も不動産も金も外貨ものきなみ下落しているので塩漬け状態。だからもう突っ込むことができなかなっている人もいると思います。
私も数億含み損になって静観状態ですし。

[800: 匿名さん]

>>799
パンデミックシナリオで早々に手仕舞いした人も多いからね、かならずしもそうとは言い切れないんじゃない？先進国のデフレの一因である中国の製造業の作る安価な製品が国際サプライチェーンから排除されることによって、これから世界経済のギアはデフレからインフレに切り替わるという考えからすると現金のまま持つのは危険なので、現物資産にお金が流れるかもしれないね、たとえばマンションとか。

[801: マンション検討中さん]

>>800 匿名さん
それもそうかもしれないですね。
私の場合は不動産の現物はたまたま去年のうちに全て売却していました。
まぁ一時的な下落はいいにしろ、長期化してほしくないですね。
困らないにしろ総資産が数億の30%ほど減ったのは気分良くはないです笑
とはいえこの1週間ほどでかなり株に突っ込んだので今後も楽しみではありますが。

[802: マンション検討中さん]

駐車場設置率は近年の都内物件（特に山手線内）では高いと思いますが、希望者の割合、つまり駐車場が抽選になりそうかどうか、を聞かれた方っていらっしゃいますか？

[803: マンション検討中さん]

南向きの一階か二階だと資産価値如何なのでしょうか？お詳しい方教えてください

[804: 匿名さん]

>>803 マンション検討中さん
光がほとんど入らないようだと一般的には受けは悪いかもしれません。価格は9000万円とかするわけなので、よほど千駄木のこの場所に住みたいとか、どうしてもプラウドに住みたいとかでなければ、他の選択肢が潤沢にある価格帯ではあります。リセールも視野に入れて資産価値を気にされるなら南東が無難であることは確かでしょう。

[805: マンション検討中さん]

>>804 匿名さん
全く同感です。実際に現場を見ればわかりますが南は4階以上でないとかなりしんどいですね。
目の前が民間の壁なので…そこまでの価格出して得たいものではないのは分かりやすいかと。
逆に南東なら何階でもいいくらいに思います。

[806: 匿名さん]

>>805 マンション検討中さん
そうですね。実際に現地で見ましたら、南東側は前を遮るものもなく、斜めに光も入るので上はもちろん、下まで全体的に問題ないと思われます！

[807: 匿名さん]

>>798 匿名さん
どうしようもないね。思うで勝手に買えないと勘ぐる下衆、満足感を得るネット依存症の典型。
間違いであるいじめをとめたら、好きだろと趣旨を変えるのと変わらない。論理的、科学的に考えた経験が一度もない究極のアホ

[808: マンション検討中さん]

>>806 匿名さん
私も現地を見てきましたが、南東側は開けていますね。
南東側の最上階に住める人がうらやましいです・・・

>>805 マンション検討中さん
そうすると、南側の３階以下は、かなり人気がない状況でしょうか。
確かに、
広い→ある意味ファミリー向け→とすれば日当たりが良くあって欲しい
という意味では、南側の３階以下は、この物件のコンセプトに合っていないのかもしれませんね。

[809: 匿名さん]

９割がた決まってると聞いてます?

[810: マンション検討中さん]

この戸数だと完売状態でしょうね。

[811: 匿名さん]

そんなに要望書入っているのなら、全戸一斉販売ありますね！

[812: 名無しさん]

私は申込みは見送りましたけど以前話題になっていた土砂災害警戒区域に関して聞いた際に説明いただきました。
本来は重説で記載されるようです。

[813: 検討中]

>>812 名無しさん

具体的にはどのような内容でしたでしょうか?
差し支えなければお教えいただけると嬉しいです。
直接営業の方に聞けば良いのかもしれませんが、いつもお忙しそうなので、、、
よろしくお願いいたします。

[814: 名無しさん]

>>813 検討中さん
購入を見送ったので詳細は直接お聞きになってほしいので割愛しますけど、高低差と傾斜の観点から説明をしなければならない場所であることは間違いないのは事実でした。
これだけが理由ではないですけど関東に大地震がくる説を信じている側なので検討から外しました。

[815: マンション検討中さん]

コロナでこの先価格下がるから要望書取り下げが大量に発生してるとか

下がってから買った方が得だしな

[816: マンション掲示板さん]

抽選倍率下がらないかなぁ

[817: 匿名さん]

要望書は取り下げる類のものではない。
購入判断は販売時に申込登録するかどうか。

[818: 匿名]

今回は見送りました。
やはりコロナが落ち着いてからにします。

それでも迷っている自分がいます。

[819: 評判気になるさん]

>>814 名無しさん
土砂災害警戒区域の件は気になって調べてみましたが千駄木1丁目・2丁目は昨年登録されたばかりで半年も経ってないんですね。

[820: 匿名さん]

>>819 評判気になるさん

広島の土砂災害をうけて制定された法律に則って全国で調査してるので、みんな半年前に登録されてるんだよ。ここだけじゃない。

[821: 匿名さん]

>>815 マンション検討中さん
笑。誰から聞いたんだよ笑
販売員はそんなこと言わないだろ。