プラウド文京千駄木ヒルトップ

[買い替え検討中さん]

東京都心で利便性が高く、住環境も良い立地なので前から注目していました。

森鴎外記念館（森鴎外旧居跡）が隣にあり、休日は風情ある「谷根千」散策も楽しめそうです！

文京区の駅近・高台で、広い間取りを売りにしているので、かなりの高額帯になりそうですね。


公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/a115560/

物件名：プラウド文京千駄木ヒルトップ

所在地：東京都文京区千駄木一丁目１７番１(地番)　他１６筆

交通：東京メトロ千代田線　「千駄木」駅　徒歩4分
　　　東京メトロ南北線　　「本駒込」駅　徒歩9分
　　　都営地下鉄都営三田線　「白山」駅　徒歩11分

売主：野村不動産株式会社

総戸数：50戸 (非分譲1戸含む)

専有面積：71.43m2 ～ 121.08m2

間取り：3LDK ～ 4LDK

施工会社：東洋建設株式会社

管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社に委託（予定）

[651: 匿名さん]

洋室2じゃなくて3だった。

[652: マンション検討中さん]

>>650 匿名さん
ありがとうございます。
確かにテレビをどこに置くかは難しそうですね。
勉強になりました。

[653: 匿名さん]

キャピタルゲイン出ますか？

[654: 名無しさん]

>>653 匿名さん
流石にこの額だとキャピタルゲイン狙いではないないですよね。
1番安い部屋で仕込んでどうかくらいじゃないかな。

[655: 通りがかりさん]

80、90平米台の部屋って間取り微妙？
リビングダイニングの家具置きづらい気がするけど、これは自分のセンスのなさなのか。

[656: マンション検討中さん]

安いという感覚が分からない。
至って妥当な価格付でど真ん中に収まっただけだと思います。

[657: 名無しさん]

路線価、地価でも高いエリアではないから価格妥当ってのは分かる。

[658: 匿名さん]

>>652 マンション検討中さん

>>650だけど追記。リビングに窓が多いのは一見素敵なんだけど、どこにTV置いても背中が窓になるんだよね。
まあ私も数年前にとある三角リビング物件(全方位窓)の契約直前にふと気づいて回避したんだけど、そんなにインテリアのセンス無いから今でも正解だったと思う。個性的な部屋は模様替えも難しいしね。

[659: 匿名]

Eは間取りでみんな敬遠するだろうから抽選回避できるかもしれません。MRのまんま真似すれば素敵にできるかも。

[660: 匿名さん]

モデルルーム行ってない冷やかし組だけど、HP見る限りMRのリビングにはTV置いてないよね。デべがよくやる手法だから鵜呑みは危険。TV置かないと生活感が消えて途端に素敵に見える。

[661: 匿名さん]

キッチンカウンターの横に壁がありますからそこに壁掛けを設置する感じならすっきりまとまるんじゃないですか？

[662: マンション検討中さん]

Eの間取りが良くないって話だけど不思議。
こんな良い間取りは他に無いと思っていた。
洋室のWICの扉をオプションで引き戸にすればデッドスペースはなくせる。
不整形リビングも、カウンター近くにダイニングテーブルを置いて、窓際にソファーを置いて効率的に使える。
好みも夫々だね。

[663: 匿名さん]

むしろEが真の勝ち部屋。

[664: 匿名さん]

TVはどこに置くの？60インチとかを窓を背に置くと折角の窓を塞ぐことになるし逆光で観にくくなるよ。結果TVの後ろはカーテンで塞ぎっぱなしになる。洋室２をリビングとして使ってそこに置くか思いつかない。
あと洋室のWICは引き戸にしたら扉の邪魔は無くなるが、洋室内に廊下の延長が出来ていることには変わらんと思う。リビングのキッチン横も廊下の延長で勿体ない。

[665: 通りがかりさん]

テレビ命！！

[666: 匿名さん]

多分ダイニングセットをキッチンカウンター前に置いて東北側の壁に壁掛けテレビを設置するのがおそらくノーマルの対応だと思う。

リビングの窓際天井にビデオプロジェクターを設置して洋室２の引き戸前の天井にロールスクリーンを設置して画像を投影するのはいかが？
https://theaterhouse.co.jp/products/WCB2214WEM.html?gclid=EAIaIQobChMI...

音響はこれなんかどうかな
https://www.bose.co.jp/ja_jp/products/speakers/home_theater/lifestyle-...

背もたれが窓の方にもスクリーンの方にも自在に回せるデセデのソファーなんか置くといいね
https://www.idc-otsuka.jp/shop/product/7753

[667: マンション検討中さん]

サラリーマン層が住むマンションではないだなぁと思い脱落

[668: 評判気になるさん]

狭い部屋はおいておいて、1.25億以上が条件がまともな部屋だすよっていうボーダーラインで仕切られてるのが明確な物件だからリッチ層向けですよね。
お金持ちはこの値段でも余裕で妥協できてまた買い替えればいいんだろうな・・・普通は妥協ナシなら頑張って買うっていう価格帯ですよね。
この値段ならいくらでも選択肢あるからわざわざ千駄木でなくてもって思いつつ下町ニーズってあるんだなぁって感じました。

[669: マンション比較中さん]

しょせん自分も世帯年収2000万レベル。
冷静に考えるとただの小金持ちで民度の差を感じています。
医者、弁護士、経営者・・・の中にポツンとリーマンって言い辛い時点でダメだと思い始めました。

[670: 匿名さん]

自分も単独2千万円ですが参戦します！
当たればラッキーくらいの軽い気持ちですけど。

[671: マンション比較中さん]

>>670 匿名さん
単独なら全然問題ないですよ！一般的な年収換算だと1.5憶くらいまで手が出ますね。すごい！
うちは1500＋500なのであまりリスクとれない・・・涙

[672: 匿名さん]

>>668
千駄木の高台は下町ではないですよ。
根津松本とかも近くにありますが、なんでああいう超高級鮮魚店が成り立っているのかと少し考えてみたらいかがですか？

[673: 匿名さん]

世間的には肩で風切って歩いてるのが、共用廊下では惨めに感じるなら止めときゃいいけど、自分より所得が低い世帯が集まるマンションだとそれはそれでストレス感じると思うよ。
家計的に厳しいというならわかるけど、他人にどう見られるなんて気にして諦めてるのは理解できん。たぶんその医者だの弁護士、経営者は気にしてないよ。てかそこまであなたに興味ない。

[674: eマンションさん]

同じ年収でも、普段、先生さまとチヤホヤされる人間
方や残業しまくって時間給がショボい人間との差だね。

[675: 匿名さん]

正直、世帯2000くらいでよく生活できてるなと思う…数字をさらけ出したくなるのはこのくらいのステージだったなと、過去を思い出して恥ずかしくなる

[676: 匿名さん]

>>675 匿名さん

やっぱり、現金一括購入ですよね！

[677: マンション検討中さん]

1.5億出して地下に住む人いるのかな？
住めればいいって人が申し込むならわかるけど

[678: 匿名さん]

>>676 匿名さん
ごめん、そんな金もないんだ笑
2,000の倍はあるけど、多少はローンを組む必要もある。選択を間違えたらここは買えないかもと思ってる。
東京で2,000くらいは庶民…30半ばだけど4,000だって小金持ちの自覚なし。まだまだ謙虚に頑張らなくては。

[679: 匿名さん]

>>678 匿名さん
現金一括でも買えない程度なのによく>>675みたいに書けるもんだと感心する。恥ずかしいと感じるのはそこじゃないし、小金持ちの自覚の前に他の自覚が必要だよ。

[680: マンション検討中さん]

>>672 匿名さん
そうなのですね。今まで10回くらいしか行ったことがなく、感じた印象が下町でした。
上と下で分けて捉えてもいませんでした。
千駄木と言われると駅から谷中方面が真っ先に頭に浮かびます。

[681: 匿名さん]

>>680
町として考えれば坂の下の方が栄えていますし、観光客もゾロゾロ歩いていますしね。よくテレビや雑誌に出るのも坂下が多く、団子坂を登ってくるマスコミはなかなかいませんね。

ただ坂がいい感じで外部の人を遠ざけているせいでこの辺は静かな感じが保たれているんでしょうね。最近の駅近フラットアプローチがもてはやされる市場動向からみるとちょっとメインストリームからは外れているわけですが、広さと価格を見るとそれが折り込まれているのがわかります。

[682: 匿名さん]

飴細工のお店では二度ほどTV取材に出会した。が、その他の店は使えないなぁ。

[683: 匿名さん]

温暖化台風でマンション検討時に浸水リスクの優先順位が上がったが、世界中で人が移動する時代は今後も感染症リスクが高まってくるから、300とか500世帯が住む大規模タワマンは何だか怖い。広告コストかけられることもあって大規模こそ正義みたいな風潮あったけど、徐々にここみたいな小規模マンションが見直されるかもね。

[684: 匿名さん]

多数の人がすれ違うという意味では大規模マンションも住宅密集地帯も大差ないように思うけどね。低層の高級マンションに住んでいても疫病にかかった運転手の運転する車に乗ればどんなハイソなお方でもアウトなわけで...人口密度の低い北海道で新型コロナウイルス 感染症が多発しているという事実は示唆に富んでおりますね

[685: 匿名さん]

ハザードマップは良しとして、疫病対策まで考えマンション購入は意味がないとは言わないが、ほとんど有効な議論とは思えない。話題を逸ららず物件と近隣の情報交換が有意義。

[686: マンション検討中さん]

この物件の周辺は、意外に緑が少ないと感じます。たとえばですが、１駅南下して、根津駅周辺ならば、不忍池や上野公園がありますよね。そういう緑に憧れるのですが、本物件の場合、仮に抜けの良い部屋であったとしても、見えるのは屋根ばかりで、殺風景に感じてしまいます。つまり、眺望は望まない方が良い物件でしょうか？とすると、南側５階と４階では「抜け感」は５階が良いですが、「日当たり」は４階でもそれなりに良いように思われ、それでいてかなり価格差があるので、意外に南側４階は穴場では？と思うのですが、いかがでしょうか。

[687: 匿名さん]

急傾斜地だか崖地だかは気にならない？
もし地震が来たら学校側が倒壊するのかな？
まあ、そんなの気にしてたら買えなくなるけれども

[688: 匿名さん]

>>687
崩れて潰されるのは中学校と小学校なので、父兄が黙っていないとおもいます。

[689: 匿名さん]

最近神奈川県であったよね。マンションの崖が崩壊して高校生が亡くなった。
もし崩れて被害が出たらマンション住人で補償する必要があるのと、何もなくとも土砂災害警戒区域だったら売却の時に重要事項で説明しなきゃいけない。価格がこの程度で収まってる理由はひょっとしたらそこかもね。該当地なら当然契約時に説明はあるが、その場で初めて知った場合、ただでさえ新居で盛り上がってるのに契約しないって決断ができる人がどれだけいるか。だから買わない方がいいとは言わんが契約する人は予め確認しておくことをお勧めする。

[690: 匿名さん]

ここの敷地ではなくて隣地道路が土砂災害警戒区域だよね、一応急傾斜地の上端から水平距離で10mとなるので敷地はかかっていても建物はかかっていないかも。ドライエリアの奥行きも実はそれで決まってたりして。まあ要確認だけどね。

道は特別区道になっているらしいが、擁壁は中学校の敷地内という話もあるので、今回の指定を受けて区が何らかの予算措置をして改良する可能性があると思う。まあ希望的観測だが、文京区という土地柄を考えると結構ありうるシナリオだと思う。不確定性はあるが、不動産評価が高まる可能性も残されているといったところか。

[691: 匿名さん]

>>689で自分自身は冷やかし組。なぜこんなこと書くかというと今所有してる物件が警戒区域に指定されてるから。といっても買って何年もしてから指定されたんだけどね。幸い土地の形状上、下が道路とか戸建てではないので最悪崩れても人的被害が出る可能性が低い（まあ土砂の回収位は負担するのだろうが）と予想される場所だけど、重要事項で説明を義務付けられるってのは邪魔だなと思ってる。
で、指定される前は管理組合中心に役所やら地元選出議員やらに随分陳情に行ったけど、結構剣もほろろだったと聞いている。ここが本当に警戒区域かどうかは知らんし、下が学校で違う措置になるという可能性も否定しないが、高い買い物だからあまり希望的観測に頼るのはどうかと思う。

ネガキャンのつもりは無いので追記すると、低層なのに眺望が良かったりするのは崖上に建ってるからであって悪いことばかりじゃない。自分の物件もそこが大いに気に入ってるから売るつもりも無い。要は契約直前に知ってビックリというのは避けたいよねって話です。

[692: 匿名さん]

最近になって土砂災害警戒区域の指定の条件のハードルが下げられたためか他の区の物件も指定が増えているようだね。ただ、現地を見る限り愛宕神社の裏みたいな、いかにも崩れそうなむきだしの土の斜面というわけではなくちゃんと上まで鉄筋コンクリート造の近代的な擁壁だったのであまり脅威には感じていない。たぶんそういう人もいれば、何かあるに違いないと疑心暗鬼になる人もいるので、最終的には好き好きということになるだろうね。こういうのは買う気になって何度も現地踏査しないとわからない事。

[693: 匿名さん]

眺望が良いので土砂災害のリスクくらいは仕方ない。
最高の立地。

[694: 匿名さん]

個人的には崖の下から団子坂下交差点にかけての老朽ビルの建つブロックを小学校と中学校もあわせて一体開発し千駄木駅直結のレジデンスやオフィスビルの入った複合開発を行い、施設内の商業施設のエスカレーターを使って団子坂上まで直結させ、屋上には小学校のグラウンドや防災ヘリポートを作ったり、休みには区民に開放される大型プールや体育館を整備、老人福祉施設や設備の整った医師会診療所などを中に作れば崖崩れの心配など解決する。まあ、眺望はちょっと悪くなるのでこの物件的にはいい話ではないが。

[695: マンション検討中さん]

新型コロナウイルスが拡散していますが、今後の契約までの予定は変更なしなのでしょうか？

[696: マンコミュファンさん]

>>695 マンション検討中さん
さすがに変更ないと思っていますが、世の中の動きがガラッと変わってきたので、信じられるものが少ないですね。

[697: マンション検討中さん]

マンションもいよいよさがるかもね。

[698: 匿名さん]

マンションは下がるよ、間違いなく。
ただいつまで下がるかってことは興味があるけどね。どこで反転するか、底はどこか。

いいものは高くても売れるし、下がった途端に瞬間蒸発なので、こういう局面こそ慎重に選びたいね。

[699: 匿名さん]

>>694 匿名さん
素敵な夢だが文京区民の性質を甘く見すぎだな。まあ50年位したら実現するかもしれんが、いずれにせよ直下型地震の後だろうね。

[700: 匿名さん]

>>699
永遠に生きる人はいないから。子供や孫の世代がどう思っているか考えてご覧？子供世代は港区に住んでいる人とかいるんだよ。