プラウド文京千駄木ヒルトップ

[買い替え検討中さん]

東京都心で利便性が高く、住環境も良い立地なので前から注目していました。

森鴎外記念館（森鴎外旧居跡）が隣にあり、休日は風情ある「谷根千」散策も楽しめそうです！

文京区の駅近・高台で、広い間取りを売りにしているので、かなりの高額帯になりそうですね。


公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/a115560/

物件名：プラウド文京千駄木ヒルトップ

所在地：東京都文京区千駄木一丁目１７番１(地番)　他１６筆

交通：東京メトロ千代田線　「千駄木」駅　徒歩4分
　　　東京メトロ南北線　　「本駒込」駅　徒歩9分
　　　都営地下鉄都営三田線　「白山」駅　徒歩11分

売主：野村不動産株式会社

総戸数：50戸 (非分譲1戸含む)

専有面積：71.43m2 ～ 121.08m2

間取り：3LDK ～ 4LDK

施工会社：東洋建設株式会社

管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社に委託（予定）

[562: 匿名さん]

>>561 匿名さん
何で4だけ形容表現があるの？3は可能なの？選択肢考えた人間は論理的に考えられずに、文学表現に頼る馬鹿の典型だよ
4は潔く見切りつけて売るとしても行動は同じ
1，2は過去の判断の誤りを認めず、戦争のときのように傷を深くするといっても行動は同じ

[563: 匿名さん]

>>562
私なら１）ですね、定借マンションをデベに建てさせてもいいと思います。
マンションオーナーが多いこの界隈なら、市況がやすいから売らないで塩漬けと言えばうなずく人も多いはず。地主だってそうですよ、富裕層だとか地主だとか言われたって、中の人は単に運の巡り合わせの妙でなぜか土地を持っているだけのただの人ですから。

[564: 匿名さん]

一発しかない弾が入った銃を持っている狩人が、それをいつ撃つんでしょうか、今日のご飯のためでしょうか、明日のご飯のためでしょうか、それとも万が一の時に備えてとっておきますか？その万が一ってどれぐらいの頻度で起こりうるレベルを想定しますか？でかい土地や資産価値のある土地であればあるほど、誰も手放しませんよ、だってただの小市民で、別に大会社も経営してないし、ただのイケてない赤字を垂れ流している商店の親父レベルの人間に、そんな重い選択できませんて。腐るほど不動産を持っている富裕層なら損切りは日常茶飯事なんでしょうが、先祖伝来の土地を、単なる幸運で手にした一小市民が売るわけないじゃないですか。手放したらただの貧乏人になっちゃうなんて、私は耐えられない。

[565: 匿名さん]

はやく住みたい。

[566: 匿名さん]

まあ確かに不動産相場高騰期は地主さんが土地を売るから好立地のマンションが出てくる、けど高い。
土地が安くなると地主さんが土地を売らないからマンション供給が減りマンション価格はさほど下がらないし、好立地の物件は出にくくなる。
ここは低金利を利用して、多少高くても好立地の物件を買うというのもいい選択肢だと思う。自分はそう思って数年前（すでにそれ以前よりはかなり高くなってたが）にこれという物件を購入したが、結果は正解だったかな。

[567: 匿名]

人気になる部屋は？

[568: 匿名]

南の2階と3階が人気だと思うけど？
今現在の倍率をご存知の方、教えてください。

[569: 匿名さん]

>>566 匿名さん
確かにそうやって思うと、サブプライムみたいなファンダメンタルな要因でもない限り、土地がどんどん安くなるってシナリオはかなり起きにくいんですよね。買う側としては金利動向の方が重要で、それで言うと今はまだ買いなのかもしれません。
下がったらずっと住めばいい、って割り切れるだけの物件に出会えるなら、あまり迷うことはないのかも。

[570: 匿名さん]

>>568 匿名さん
子育て世代は低目がいいだろうから、パワーカップルには半地下が人気でそうですけどね。半地下は15畳近い専用庭がついていて住人が自由に使える。もちろん半地下リスクとのトレードオフですけど、坪単価も結構安いしね。

[571: 匿名]

要望書入れたら倍率教えてくれるよ。

[572: 匿名]

エントランスの上の北側はどう思われますか？　南側よりは眺望は望めるのかなと思っていますが…

[573: 匿名さん]

>>572 匿名さん
ここが1番人気になる気はします。安いので。ただし眺望は写真で見る限りは大したことなかったです。

[574: 匿名]

>>572 匿名さん
どうですかね‥ベランダの位置からの眺望の写真見せてもらえるので、想像するより見せてもらった方が確実だと思います。

[575: eマンションさん]

半地下ってリセール難しいですか？

[576: 匿名さん]

土地の旗竿地とマンションの半地下は買うべからず。

[577: 匿名さん]

>>575 eマンションさん
実際に世の中の半地下物件にも流通している例があるので売れないと言うことないと思います。ただし、同じ条件なら普通は上の階を買うわけなので、価格的に譲歩するとか、なにか半地下なりのメリットがあるとか、逆に半地下のデメリットがうまくカバーされているとか、そういうことが必要になります。
一般的に半地下のデメリットは防犯面、眺望、採光、湿気などとなります。
この物件について言えば、防犯は野村なのでそれなりにしっかりしていると思います。おそらく外からは半地下の部屋が植え込みで全く見えない、且つ超えられない柵があるでしょう。
光については南東のほうは取れていると思います。吹き抜けもあるので。ただ、南のほうは半地下に限らず厳しいかと。
湿気は、さらに複雑な要素ですのでたたないと判断は難しいかと思います。ただし、全館空調もあるのでリスク低いかと。

[578: eマンションさん]

>>577 匿名さん
大変わかりやすかったです！勉強になります。ありがとうございます！

[579: 匿名さん]

>>578 eマンションさん
加えて、ここの半地下のメリットは専用庭かなと。図面見る限りかなり広いです。
大洪水が起こると沈むかもしれませんが笑、これは、大地震が起きたら、とか地盤沈下が起きたらみたいな議論に近く、いい出すとキリがないですよね。

[580: 匿名さん]

>>579
いやいや、大洪水はないでしょうこの高台で

ここが浸かるぐらいの大洪水が来るとすれば神の怒りの御技なので、箱船でも作って備えるレベルですね。

[581: 匿名さん]

>>580 匿名さん

確かに笑
水は団子坂下に落ちていきますね。
そういうのをなんどか見ました。

[582: マンション検討中さん]

半地下は新築時に判断するのが難しいから結構割安に設定されてますが、デメリットが克服されていれば良い買い物になると思います。

ここは通風、湿気はおそらく問題ないと思います。全館24時間の空調管理ですし、

専用庭は子持ち家庭には魅力に感じる人も多いと思うので、リセールも上層階と比較して新築時ほど離れることはないかと。

[583: 匿名さん]

>>582 マンション検討中さん
たしかに。そもそも子持ちだと、高い部屋でベランダに出られるより、半地下の広い専用庭で、遊んで欲しいですからね。
ここは近くに公園やスーパーはあるのですかね。

[584: 匿名さん]

>>575 eマンションさん

常盤松ハウス並に割安感あればリセール狙えるかも。
あちらは2千万も乗っけているので。

[585: マンション検討中さん]

南東の一階庭は光も当たって子育てにもいい気がしますね！

[586: 匿名さん]

このマンションは小中学校隣接の子育て特化型マンションでしょう。
最上階でも遠慮なく育児が出来そう。
街の雰囲気も育児に最適ですし。
パワーカップルによる争奪戦が予想されますね。
こんなマンションに住める方がウラヤマシイ！

[587: マンション検討中さん]

高級外車が並ぶ駐車場になりそうなので見に行きたい

[588: 通りがかりさん]

ここ青空駐車場ですよね。

[589: 評判気になるさん]

機械式みたいですよ

[590: 匿名さん]

南東の専用庭は日当たり、広さ、かなり良さげ。
月に1,000円くらいで20平米以上の庭の専用権。
ガーデニングとか、耐水性のソファとテーブル置いてワイン飲むとか。

[591: 匿名さん]

>>589 評判気になるさん

サイズ分かりますか？

[592: 通りがかりさん]

青空機械式駐車場ですよね。

[593: 匿名さん]

機械式ってみじめになるよね。

[594: マンション検討中さん]

機械式とか特に気にしないのでは？
それに拘ると選択肢がかなり限られます。
当方ベンツのゲレンデですが、収まるのであれば気にしません。（たまに機械式で入らないとこあります。）
月に2、3度しか乗らない娯楽なので入らなければ買い換えますくらいでしかないです。

[595: 匿名さん]

それにしても今回のプラウドは割安感あるなあ。なにか考えあるのだろうか。

[596: マンション検討中さん]

この価格で割安感があるのでしょうか？
管理費や積立金も結構なレベルかなと思うのですが

[597: マンション検討中さん]

>>595 匿名さん

営業さん？

[598: 匿名さん]

>>596 マンション検討中さん

ランニングコストはいくらですか？

[599: 匿名さん]

>>596 マンション検討中さん
割安はいいすぎたかもしれない。
けど坪450くらいで買える部屋も割とあって、駅近、仕様、そしていうてもプラウドですし、安いかなと。管理費修繕費はあわせて5万円ですよ。これも高くはないなと感じました。

ちなみに営業じゃないですよ笑
安いなと思ったので買うサイドの人間です。

[600: 匿名さん]

この価格で割安とか・・・

[601: 匿名さん]

>>600 匿名さん
安いって！みんな買おう！

[602: 匿名さん]

結局、不動産は市況。割安の言葉が示す通り所詮相対的な判断。今は市況が悪過ぎるかも。

[603: 匿名さん]

先日個人地主が土地手放すタイミング話題になってたけど、物件売り出しタイミングとは別。体力ある大手デベロッパーは今みたいな売り時を狙って待てる。

[604: 匿名さん]

>>600 匿名さん
山手線内側、高台、駅近で400台ならお手頃かと。もしかしたら市況が悪いかもね

[605: 匿名さん]

>>602 匿名さん
市況が悪いとは、売れないから値段が落ちる時期、という意味でしょうか？？
つまり、買い時？

[606: 匿名さん]

半地下が話題になってたので、なかなか経験談も聞けないと思うので参考までに
近い知人がマンションの半地下に住んでて頻繁に行ってますが、そこは部屋前のテラスがかなり広くものすごく快適でしたよ
テラスにいても逆に通りの人からの目は殆ど気にならず部屋も通りからの視線は気にならなかったです。
壁の上に高い塀と生垣が施されてました。開高が3メートルくらいあるのでサッシ全面から日差しもありました
さらに湿気なんですが、24時間換気もあり、加湿清浄機で加湿してるくらい湿気が無かった。夏場で除湿してなくても普通に湿度50%とか、冬場は45%とか表示されててへぇーと思ったくらいです。カビとか風呂とかにも見当たらなかったですよ
まぁこればっかりは当たり外れあるんでしょうけどね
今の半地下は高さとか間取りとか工夫されていることもあり、デメリットもほとんどなく逆にあまり似たような物件を見つけるのが大変かもしれないですよ
しかも売り出し時は割安で買ったと聞きました。
来た人は皆同じような物件ないかな？と探してる人も何人かいました。
ちゃんとした設計とデベの物件なら逆にユニークな物件として資産価値が維持されるような気がしましたよ。

[607: 匿名さん]

先入観はいけないということだね。とはいえ、地下室マンションに住んでいる人の方が少なくてまだまだ良さが知られていないし、アカデミー賞を獲った韓国映画のお題がお題だけにちょっと風評被害を受け気味かもしれないね。

[608: 匿名さん]

東京カンテイ調べ、70平米あたりの中古マンション価格
https://www.kantei.ne.jp/report/70m2/707

都心六区　2020年1月 8,154万円　築年数22.6年 前年同月比+7.8%　前月比+0.6%
これを見ちゃうとやっぱりここは安い

[609: 匿名さん]

都心六区のなかでは文京区自体が激安だからな。
「余計なこと言うな」って思っただろ？

[610: 匿名さん]

まぁ2億払って機械式駐車場ってやってらんねえよな。

[611: マンション検討中さん]

マンマニさんがブログアップしてますね。

[612: 匿名さん]

>>606 匿名さん
こういう実際の体験談は有り難いですね。
ここの半地下はテラスがかなり広く、しかも初めからウッドデッキっぽい仕様なので良さそうです。

[613: 匿名さん]

雹降ったらボコボコだもんなー

[614: 匿名]

マンマニさんは、常盤松ハウスでは半地下を推したけど、人気は2階だった。
それも6倍と16倍の差。
坪単価が高くても上階を選ぶのが賢明。これ常識。

[615: 匿名さん]

>>609
そう、それは土地が安いから、そしてそれは商業地が少ないから。
つまり文京区の商業地は希少、それも駅近はもっと希少、これになぜか誰も気がつかない

もちろん、道にいつもレゲエが倒れていて「寝込み注意」の標識でもあれば納得するんだが

[616: 匿名さん]

文京区の高台って政治家よりも、明治大正には高級官僚とか軍将校、大学教授とかが住んでいたイメージがある。ここの隣に森鴎外が住んでいたのも、多分そういう場所だったからじゃないかな。

[617: 匿名さん]

>>615 匿名さん
よくわからない部分もありますが、結局この物件は押しですか？

[618: 匿名さん]

>>617
この場所自体は推しだね。
大昔に住んでいたけれど、文京区の中ではなかなか良かったよ、この地域。谷根千の商業地域からちょっと上がったところにあるので刺激が欲しいときは坂を降りて、安らぎを得たいときは家に籠るといったメリハリがつけられる立地ってそうないと思う。

それに神楽坂近辺とか渋谷区とかで斜面の地下室マンションを喜んで買う人がいるならここの地下も売れて然るべしだと思う。ハザードマップもクリーンで家が水没する可能性は低いしね。

[619: 匿名さん]

>>618 匿名さん
なるほど、参考になります！
有難うございます。

[620: 匿名さん]

間違いなく日本一の立地ですよ。

[621: 匿名さん]

>>620 匿名さん
すごい、いいきりましたね！笑笑

[622: 匿名さん]

ずっと言ってるよね、この人。意図がよくわからないけど。

[623: 匿名さん]

まあ日本一は言い過ぎだろうけれど、悪い場所じゃない

一般に知られている谷根千は直球ど真ん中の下町で観光地だから賑やかだけど、坂をのぼると閑静な住宅街が広がっている。上流スレで地盤も環境もまるっきり異なる荒川区の街と比較している人がいたが、ここの近辺は本当に一度歩いて回っていただきたい街

[624: 評判気になるさん]

近所に住んでいる者です。住みやすいかどうかで言えばいたって普通と言いますか可もなく不可もなくだと思います。
日常の買い物は少し心もとないので近くにスーパーができれば嬉しいです。特に少し遅い時間帯になった際に困ることがあります。
あと気になるのは、皆さんの仰っているガードレールは設置してほしいです。子供さんだけではなく高齢者（特に自転車）も多い地域なので車の運転でも気を使います。
日中と打って変わって夜は大通りから一本道を入れば暗くて人通りも少ないので危ないことはないですが怖さを感じる人はいると思います。

[625: ご近所さん]

本当に、店（スーパー）はレ・ミゼラブル。〇〇ストアーとか何とかして欲しい。夏とかハエが、、、今時寂れた地方でも見かけない。プチマルエツとか買収してくれないだろうか？
が、千駄木にはよくある、こういう目も当てられない品質・店構え・サービスの店が。なぜ客も途切れず生き残れるのか、そこが良くも悪くも千駄木地元民の価値観だろうと思われる。

[626: 匿名さん]

ご近所さんと言うわりには上から目線なんですね...

[627: 匿名さん]

あの辺のハイソな御近所さんは然るべき場所に車で行って買い物しているよ。でもときどきつきあいで近所でも買っているってところかな。バイトしている子供みたいな店員より、自分と同じ世代で古くからこの土地に居ついている人と話しながら買い物をする楽しさってものもあるんだよね。地域への愛が感じられると思わないかい？

[628: 匿名さん]

>>625 ご近所さん
>>627 匿名さん

通ったことあるけど行ったことないんで今日行ってみます。
地元愛あるほうなんで、はまるかなー笑

[629: マンション検討中さん]

なぜか今日はほとんど誰も書き込み無しですね。
価格は全ての部屋決まったのでしょうか？
人気はどこの部屋なのでしょうか？
分かる人いましたらお教えください。
一度もモデルルーム見ることできずに販売開始？ってあるのでしょうか。
先日、森鴎外記念館内のカフェに行ってきましたが、スカイツリーがちょうどビルの間からよく見えました。
逆に、南東側の部屋でも、部屋によってはスカイツリーが結構隠れしまうのでは？と思いましたが、部屋ごとのスカイツリーの見えやすさが分かる人いますでしょうか？

[630: 匿名さん]

スカイツリーなんて住んで１週間もしたらそんな感動しなくなるから気にしなくていいよ。そんなに見たきゃそれこそ森鴎外記念館のカフェに行けばよろし。

[631: マンション検討中さん]

そんなものなのですね。ありがとうございます。

[632: 口コミ知りたいさん]

スカイツリーのライトアップは幻想的で、見てて飽きないけどね。

[633: 名無しさん]

昨日現地に時間を変えて三回行きました。
南側は戸建に被ってしまい日が当たりませんね。候補から外しました。
南東側の庭付き半地下は日中は日が当たっていいなと好感が持てました。
柵や植栽がどうなるかですが、今の工事フェンスが柵と同じようであれば部屋の中まで見られるような感じにはならないんじゃないかと想像できます。
管理修繕費の上昇率が気になるのでMR訪問で確認したいです。
MRの駐車場はベンツにポルシェにBMWなど外車ディーラーみたいでしたけど、お得意様優先物件なのかもしれませんが…。

[634: マンション検討中さん]

ここカイエン停めれないんだね。
マカンでギリか。前の人が言ってたけど当たったら買い替えになります。

[635: 匿名]

今の時代、共働き世代はネットスーパー利用が多いから大型スーパーはなくてもそこまで困らないかな。近所にクリーニング屋さん多いですよね。
一回もMR訪問せずに突然本登録する人も稀にいると思いますが、抽選にならないように色々気を配っていたデベや足繁くMR通って事前のローン審査まで済ませてた他の買主たちは嫌でしょうね。まぁ当たっちゃえばこっちのもんですが。

[636: 匿名さん]

>>635 匿名さん

地方から買いに来る人は最終日一発本登録なんてこともありますよね。
千駄木に地方から来るかは分かりませんが。

[637: マンコミュファンさん]

DBX に買い替え予定だから、青空機械式駐車場のマンションは無理

[638: 匿名]

>>636 匿名さん
この価格と場所だと、今は海外駐在または留学中だけど帰国した際に住むようにってことで海外から一時帰国で本登録のケースはあるかもしれませんね。

[639: 匿名さん]

なんかお得意様だけで掃けちゃいそうな気がしてきました。

[640: 匿名]

投資家はグロスが嵩むから来ないかな？
来てもおかしくない坪単価だけど？？？

[641: 評判気になるさん]

投資家向けではないですね。

[642: マンション検討中さん]

風呂に窓があれば完璧なのになあ…Eタイプの間取りは酷すぎますがそれ以外はゆとりがあってすぐ売れそうですね。

[643: 販売関係者さん]

この週末で８割程度契約の見通しとの噂を聞きました。。。

[644: 匿名さん]

物件概要に3月上旬販売って書いてあるんだから、この週末で契約はないでしょ。
短いかもしれないが、登録期間を設けて抽選というのがまともなデベのやり方。
ちなみに自分は登録初日にモデルルーム初訪問、そのまま登録した経験がある。かなりの高倍率だったが当選したけど。

[645: 匿名]

要望書が出て8割埋まったてことかな？それはあるかもですね。さすがです。宣伝広告費浮きますね。抽選が盛り上がりそう！！財力と運がないと住めない最強物件！

[646: マンション検討中さん]

Eタイプは間取りのどこが良くないのでしょうか？マンション検討の初心者のため間取りに詳しくなく、Eが一番良いのかな？と思っていたので、どのような点が暮らす際に良くないのか、教えていただけると嬉しいです。よろしくお願い致します。

[647: 匿名さん]

>>645 匿名さん

この規模だと全戸一斉販売あるかもねー

[648: eマンションさん]

Eはリビングインを辞めて、2LDKにすれば一番良いよ。

[649: マンション検討中さん]

どうせ抽選になるなら条件の良い部屋か価格の安い1億以下で狙う方が良さそうですね。

[650: 匿名さん]

>>646 マンション検討中さん
こういう斜め壁の部屋の場合、リビングに関していえばTV、ソファ、ダイニングテーブルなんかをどう配置するか具体的にイメージできてるなら大いにアリだけど、買ってから考えるって感じなら後々後悔する可能性がある。この形でも30畳位あれば逆に配置の仕方によって凄くお洒落に出来そうだけど結構センスがいると思う。
あと寝室１と寝室２にWICを配置するためのデッドスペースがあるから、それぞれ表示の畳数より１畳づつ使えるスペースが小さいということも知っておくべき。
どちらも許容できるならアリだけどね。気づいていなかったならよく考えよう。

[651: 匿名さん]

洋室2じゃなくて3だった。

[652: マンション検討中さん]

>>650 匿名さん
ありがとうございます。
確かにテレビをどこに置くかは難しそうですね。
勉強になりました。

[653: 匿名さん]

キャピタルゲイン出ますか？

[654: 名無しさん]

>>653 匿名さん
流石にこの額だとキャピタルゲイン狙いではないないですよね。
1番安い部屋で仕込んでどうかくらいじゃないかな。

[655: 通りがかりさん]

80、90平米台の部屋って間取り微妙？
リビングダイニングの家具置きづらい気がするけど、これは自分のセンスのなさなのか。

[656: マンション検討中さん]

安いという感覚が分からない。
至って妥当な価格付でど真ん中に収まっただけだと思います。

[657: 名無しさん]

路線価、地価でも高いエリアではないから価格妥当ってのは分かる。

[658: 匿名さん]

>>652 マンション検討中さん

>>650だけど追記。リビングに窓が多いのは一見素敵なんだけど、どこにTV置いても背中が窓になるんだよね。
まあ私も数年前にとある三角リビング物件(全方位窓)の契約直前にふと気づいて回避したんだけど、そんなにインテリアのセンス無いから今でも正解だったと思う。個性的な部屋は模様替えも難しいしね。

[659: 匿名]

Eは間取りでみんな敬遠するだろうから抽選回避できるかもしれません。MRのまんま真似すれば素敵にできるかも。

[660: 匿名さん]

モデルルーム行ってない冷やかし組だけど、HP見る限りMRのリビングにはTV置いてないよね。デべがよくやる手法だから鵜呑みは危険。TV置かないと生活感が消えて途端に素敵に見える。

[661: 匿名さん]

キッチンカウンターの横に壁がありますからそこに壁掛けを設置する感じならすっきりまとまるんじゃないですか？