プラウド文京千駄木ヒルトップ

[買い替え検討中さん]

東京都心で利便性が高く、住環境も良い立地なので前から注目していました。

森鴎外記念館（森鴎外旧居跡）が隣にあり、休日は風情ある「谷根千」散策も楽しめそうです！

文京区の駅近・高台で、広い間取りを売りにしているので、かなりの高額帯になりそうですね。


公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/a115560/

物件名：プラウド文京千駄木ヒルトップ

所在地：東京都文京区千駄木一丁目１７番１(地番)　他１６筆

交通：東京メトロ千代田線　「千駄木」駅　徒歩4分
　　　東京メトロ南北線　　「本駒込」駅　徒歩9分
　　　都営地下鉄都営三田線　「白山」駅　徒歩11分

売主：野村不動産株式会社

総戸数：50戸 (非分譲1戸含む)

専有面積：71.43m2 ～ 121.08m2

間取り：3LDK ～ 4LDK

施工会社：東洋建設株式会社

管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社に委託（予定）

[422: 匿名さん]

ただ最近のニュースに一喜一憂してるだけ。地震のときもあった。
ハザードマップは当てにならない。第三者の検証がなされていないし、実際外れている。

前回の台風でも盤石だった。本当の万が一が心配なら他当たろう。そこには別の万が一がある。確率知ってればパンの方が怖いよ

[423: 評判気になるさん]

黄色いのは裏の道路までだからセーフだよ。
しかも、下は学校だから擁壁は頑丈だろうし、同じ黄色でも崩れる確率はかなり低い。
リセールには影響するかもしれないけれど、住むのには影響ないはず。

[424: マンコミュファンさん]

ハザードマップが、あてにならないって人、近年、浸水して塗られてないところまだかなぁ?
仕事遅いな！！

[425: 匿名さん]

中学校も小学校も校舎が擁壁すれすれに建っているのでそっちの方が心配だ。
もし本当に危険ならすぐに予算を組んで対策工事をしないと子供達が危ない。

このマンションは基礎を打ってあるから大きく崩落しなければ問題ないとは思うけどちょっと気分のいい話ではないね。

[426: 匿名さん]

ハザードマップは本当に当てにならないな。誰が検証したの？

[427: 匿名さん]

>>401 マンコミュファンさん
全て的中してない。嘘

[428: 匿名さん]

>>424 マンコミュファンさん
ネットで嘘書いて煽って娘さんが本当にかわいそう

[429: マンコミュファンさん]

だから、的中してないところ書けって！！
幼稚園の娘には、リスクとリターンを既に教えてる。
リスク取らないと大きなリターンは、得られないけど、取る必要のないリスクはスルーして、時間軸で勝負しろってね。

[430: マンション検討中さん]

団子坂のエスカレーターって本当にできるんですか？

[431: 口コミ知りたいさん]

ハザードマップの該当箇所全部に災害が起こるわけじゃないからね。
単に確率の問題でしょう。
万が一のことがあってもここの建物には影響しないだろうし、
そもそも価格に織り込み済みだろうから、別によいと思うけど。

[432: 匿名さん]

>>430 マンション検討中さん
全く根拠ない噂と思いますが、出来たら激アツです笑
このマンション買うこと決まりました。

[433: 匿名さん]

良いものを買いましたね

[434: 通りがかりさん]

逗子市のイエローゾーンで地崩れ起きましたね
さぁここはどうかな

[435: 匿名さん]

>>433 匿名さん
有難うございます。抽選あるかもしれませんが。10年たっても値段は落ちないと踏んでいますがどうなるかなー！

[436: 匿名さん]

>>435
抽選会の実況おねがいします！

[437: 匿名さん]

>>436 匿名さん
呼ばれたら行って実況しますね?。
ただ、部屋によると思いますが恐らく抽選にならないかと思います。

[438: 名無しさん]

>>437 匿名さん

なぜですか？

[439: 匿名さん]

>>429 マンコミュファンさん
毎日掲示板に書き込んでるんですか？少し距離を持つのも良いかと。ネット言葉、訛りが非常に強いネットドランカーですよ。
娘さんはそんな罵詈雑言をネットで楽しむ親をどう思ってるんだろうか？将来は虐待、ネグレクトに認定される可能性がある。
ここは買わないでくださいね。
ちなみに為替リスクはリターンがない理由、ハザードマップの想定区域外は知ってますか？

[440: 匿名さん]

>>438 名無しさん
多分抽選にならなさそうな部屋にしたからです…分からないですけどね。
人が集中する部屋とそうでない部屋があるんじゃないかなと。

[441: 匿名さん]

絶対額として最低でも約1億から、平均では1.3から1.4億（もう少し上でしょうか？）くらいと考えると物件価格に管理費や修繕費など毎月の諸経費含めてフルローン計算だと40-45万/月といったところでしょうか。
世帯年収2000万以上の方々がメインで多そうですね。
部屋によって差がありそうですが、上階のお部屋からの眺望は開けてて気持ちが良さそうです。

[442: 検討板ユーザーさん]

実際に団子坂を歩いてみました頑張って、やはり仕事帰りや荷物を持ってではキツそうですね
道も狭いのでちょっと考えてしまいます

[443: 匿名さん]

>>442 検討板ユーザーさん
少しキツいですよね。同じ傾斜でも広くて直線ならまだ違って感じたかもしれませんが、狭くて少しごじゃごじゃしているので急勾配に感じます。

[444: 職人さん]

アンケートを提出したけど、その後さっぱり連絡が来ないなぁ
検討されているみなさん、どのくらい待ってるのでしょうか？

[445: 匿名さん]

>>444 職人さん
本気度高いなら、連絡した方が良いと思います。恐らく第一陣は契約に近いとこまで来てるはずですよ！

[446: 匿名さん]

>>445 匿名さん

もう要望書受け付けているのですか？

[447: 匿名さん]

2月下旬販売予定ということは、住宅ローンの事前審査を通過しているということですよね？

[448: 匿名さん]

>>446 匿名さん
早い部屋ではその段階まで来ているはず。ローンも、組む人は事前審査は終えてると思われます。

[449: 口コミ知りたいさん]

>>446 匿名さん
予算1.3億以上でないと門前払いに近くなるんだと思います。

[450: 匿名]

>>449 口コミ知りたいさん
なかなかその金額を払える人も多くはないと思うので、安い部屋に殺到して群がる感じになるんでしょうか…

[451: 匿名さん]

>>450 匿名さん
1番安い部屋で9500万円はします。やはり価格は価格なので殺到とまでは行かないでしょうけど、ここは抽選にはなるでしょう。

[452: マンション比較中さん]

同じプラウドさんで近隣だとプラウド日暮里テラスもよさそうですね。
徒歩10分以内に2駅あるのに、安くてびっくり・・・。
比べるとこちらが高く感じる方もいそうですね。

[453: 匿名さん]

千駄木で1億だと殺到するだろうね

[454: 匿名さん]

苦情が？

[455: 匿名さん]

掲示板荒らしとか...?

[456: マンション検討中さん]

日暮里もここも似たようなもんだから
安い方がええやろ。

[457: 匿名さん]

>>456 マンション検討中さん

どのへんが似ていますか？

[458: 匿名さん]

>>457 匿名さん
名前かな？

[459: マンション検討中さん]

プラウド日暮里テラス、そんなに買い得かとHP見てみた。2駅って、
もう1駅は三河島。価格が違って当然。

[460: 匿名さん]

>>459
そこ外廊下で狭いけど、普通の人が買える値段におさまっているのは魅力的だね。
山手線沿線の職場にお勤めで通勤に疲れている人には良いとおもうが、ちょっとこことはターゲットになる層が異なるだろうね。

[461: 匿名さん]

最近は広い間取りの物件は少ないし、目の前の通りは夜には閑散としてしまう。文京区内には在宅医療や訪問看護などの業者も周辺区からやってくるものも含めて多数入り込んでいる。大病院も近く静かな余生をおくるには最良の選択肢の一つだろう。値段もこなれているし

[462: マンション検討中さん]

[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[463: 匿名さん]

誰が見ても良いところは高いね、黒毛和牛A5ランクの肉が高いのと一緒、希少なAランクで旨味たっぷりのサシも最高に入っている。まあ誰が見ても良いから値下がりはしにくいんだろうけど、やっぱり高い

不動産もお肉と一緒で、実際に食べておいしいかどうかを軸に考えてみるとまだまだお得なものがあるんだなこれが。サシが多い方がいいとはいうが、本当？とか、実は赤身が多い方がいいんじゃないの？とか実は子牛も美味いんだよ、みたいな頭の体操が必要になってくる。ここらへんの掲示板だと最高な物件を決死の思いでようやく買えた老人のような人たちが頭の固いことを言って誹謗中傷の限りを尽くしているようなところは狙い目だね。ボコボコに貶されても大ヒット好評完売みたいな物件もあるから世の中面白い。

[464: 匿名さん]

>>463 匿名さん
このプラウドヒルトップはどう見ますか？
たとえば10年後の資産価値でいくと。

[465: 匿名さん]

30年前にここに住んでいたけれど、この辺の人は上品だったよ。
30年後もそうじゃないかな。しかし、店が増えたね、この辺。
まだまだ戸建てが中心の街だけれど、それこそ泉ガーデンみたいなのが建って、中にエスカレーターでもできればここの住みやすさも大きく変わってくるだろうね。

[466: 匿名さん]

[複数のスレッドで同じ内容の投稿を確認したため、削除しました。管理担当]

[467: 匿名さん]

[削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[468: マンション検討中さん]

プラウドとずいぶん迷ってますが、総合点で
こちらの方がまとまっているという結論になりました。差額をインテリアに使うつもりです
より駅近くという強みもあると思います

[469: 匿名さん]

>>468 マンション検討中さん

どこのプラウドと迷ってる？？？

[470: マンション検討中さん]

すみません、オプレジのスレッドと間違えてしまいました！

[471: 匿名さん]

>>470 マンション検討中さん
総合点でオプレジの方がまとまってるんですね…フラットアプローチでもあるのでオプレジ方が優れている点もあると思いますが、建ったあとに、見た目からして印象と違う時があるので少し注意です。

[472: マンション検討中さん]

千駄木で一億円出すアホなんているか？

１億円も出せたら千代田区、港区に住めるだろ

[473: 匿名さん]

>>472 マンション検討中さん

今は平米250万円～だから、1億円だと40m2のワンルームなら住めるかもね。

[474: 匿名さん]

>>473 匿名さん

それは言い過ぎ。
坪500万出せば港区買えるよ。
1億円で65m2。

[475: 匿名さん]

文京区の価値をみるには都心との距離を見てみるといい、一瞬でお得さが理解できるから。地上を歩くのもいいね。震災で交通が寸断されたら歩いて帰れるし、歩いて出勤もできる。

[476: 匿名さん]

>>474
そういう議論はしたくないな。
港区を買いたい人は、どんな条件の港区でも買うだろうけれど、文京区を買いたい人は何か理由があって文京区を買うんだよ。港区が絶対的な価値があるという人は多いのだけれど、港区が向いている人、文京区が向いている人、決して交わることはないとおもうから、あまりそういう投稿をしても意味がないと思う。むしろ、文京区だからこそ高く評価される立地はある。

[477: 匿名さん]

確かに、千駄木一丁目というアドレスにどれだけ価値があるかという議論をした方が建設的でしょうね。

[478: 匿名さん]

グロスの価格帯から、港区との比較が論点になりやすいですが、この物件の魅力は駅近×広さにあると感じます。

23区内で、100平米前後の広さの部屋があるマンションを、駅5分以内で網羅的に見てみると、築10年未満では20個前後。坪400万円台で買える物件は5つ以内になります。他は500から600万円くらいしてます。

もちろん70平米で坪400万円未満、駅近が最も流動性は高いですが、東京には坪500万円でも買える人はかなりいるし、ましてや貧富の差は広がる一方なので、駅近且つ広い、プラウドブランドと揃えば、買いたくて買える人は必ず一定数います。需要と供給の関係をイメージしても相場が崩れる気がしません。

5から10年後に東京の地価がジリ下げしたとしても、このマンションの今の割安感と希少性からして、新築時の1割から2割価格を高く定めても、ピンポイントで成約していくように思います。

[479: 評判気になるさん]

沖式だと平米単価119万円だから、妥当（良心的？）な値付けだと思います。
場所柄値上がりするとは思えないけど、大崩れすることもないでしょう。
みなさんが仰るとおり、この価格帯では、駅近（坂がキツイけど）+広いというのは貴重ですね。
だいぶ前になりますが、同じような価格帯でインペリアルガーデンがありましたが、坂がキツイ上に駅から遠かったので、悩んだ末にやめました。

[480: 匿名さん]

でもインペは出ると買う人ちゃんといるからねえ
ここもリセールは悪くないんじゃないかと思うよ、他にない特色があるからね

[481: 評判気になるさん]

この物件に限らず今後の物件が値上がることはないでしょうね。
下落率が高いか低いかの差は出てくるでしょうが。
供給過多な状態な上に空き物件の数は増えてくるので、新築時が一番高いという状況が今でないでしょうか。

[482: 匿名さん]

まあ妥協して郊外物件を選ぶのとは少し違うから、そこまで悲観的にならなくてもいいんじゃない。便利さをとるなら春日後楽園一帯だと思うんだけど、やはり閑静さという観点からはこちらの方だろうね。他スレでも出ていたけれど、かなり高まっているインフレリスクのヘッジは誰もが考えているところでもあるし

[483: 職人さん]

日暮里駅を利用して通勤も可能でしょうか
ホームページには記載がないので毎日歩くのは大変なのかな？

[484: マンション比較中さん]

10分以上かかる（信号など含めて13-15分くらい？）のと、アップダウンを気にしなければ可能かと思いますが、毎日となると少ししんどい道のりじゃないかなと思います。

[485: 購入希望]

同じような意見です。

マクロな傾向としては、地価はジリ下げていく方向にはあると思いますが、逆に上がるところと、暴落するところとの差が出てくるはず。
郊外に割安感で買ったものほど、売れないのでずっと住むことになる。逆に、広い・駅近・高級仕様なものを高くても買ったときほど、場合によっては新築時よりも高く売れる可能性が出てくると見てます。
実際に、東京のここ20年くらいの傾向ですら既に、広くて近くて高い物件程さらに値が上がりやすく、逆に安く買えた物件程値段が落ちやすいという統計があります。

今後は人口が減少しますが、富裕層は必ず一定数いるので、この傾向に拍車がかかります。高級物件に需要が集中、流動性はそれなりに保たれ、逆に安いところはモノ余りになり、手放したいときには買い手がいない。

もうずっと住もうと覚悟を決めて高いものを購入した人ほど実は売れ、今後引っ越しもあるかもしれないから、と安いものを勝った人ほど売れなくて損が出る、という皮肉なことになっちゃいますね。

[486: マンション検討中さん]

>>484 マンション比較中さん
ありがとうございました?

[487: 匿名さん]

１００㎡以上の部屋の需要層は富裕層で、彼らは港区や渋谷区あたりのブランドエリア以外は対象外だと思う。
繰り返し広い部屋の資産性を説いているが、千駄木でそれがあてまるのかどうか。

[488: マンション検討中さん]

>>487 匿名さん
ブラントエリアという観点からは千駄木はちょっと当てはまらないように思います

[489: 購入希望]

実業家の富裕層というよりは、病院関係者とか弁護士ですね、この辺りは。港区のような分かりやすい派手さがないだけで、富裕層はたくさんいるっぽいです。このマンションは日医大、駒込病院の間にあり、この二つの病院にはフラットアプローチに近いです。

[490: 匿名さん]

文京区は大きな病院から小さなクリニックまで医療関係者多いね。大病院だと、当番ですぐかけつけないといけないし、地縁もあるから近くに住んでる人多い。大型マンションも少ないから、なんだかんだでマンション価格が高騰しても実需がついてきてる。

[491: ご近所さん]

なるほど、それで教育熱心なご家庭も多いということにつながるのですね

[492: 評判気になるさん]

医療従事者の方が多いのは私の父も医者なので馴染みがあり嬉しいです。

[493: 匿名さん]

何年か前だったか区内某地区のお祭りのときに酔っ払いが転んで頭を打った時に介抱していたのが某大学病院の脳外科教授と、別な大学病院の脳神経内科講師と言うゴールデンコンビだったなあ。祭り装束だったんで救急隊員も気がついてなかったが。

[494: 匿名さん]

>>493 匿名さん
豪華なギャラリーだったんですね笑
祭りが多いのもこの地区の楽しいとこですよね。根津あたりは地元で商売している人も多く、祭りも活気があり、よそ者ながら周りから見ていて楽しいです。

[495: 匿名さん]

医師は富裕層じゃないので、1.5億とかの物件のリセール先に期待されてもなあ。。。
それに文京区に住むのは確かに比較的多いけど、千駄木はどうだろう、自分の同窓生や知人にはあんまりいない。
487で書いたように、1.5億以上の物件の需要層は富裕層（年収億レベルの）だと思うよ。その層が千駄木の物件に目を向けるのか。。。

[496: 匿名さん]

学力は家庭の年収に比例するからな
高偏差値の医者は当然それなりのお宅のお坊っちゃまお嬢ちゃまなわけで...

[497: 匿名さん]

いつも思うんだけど二馬力パワカだけでなく旦那の親、母ちゃんの親、下手したら爺ちゃんとかも加わったV６パワーファミリーの総力戦で買う場合もあるわけで...

[498: マンション検討中さん]

このご時世、年収というよりは資産だと思うので1億以上でも頑張らずにいられる方々が揃うほうがよい物件だなと思います。
戸数も少ないのでそれなりのコミュニティの階層でないと外れてしまう気もします。
35年で頑張って払おうという人向けでないですね。

[499: 匿名さん]

トイレ２つの部屋ってないの？
トイレ一つとかありえないんだが。

[500: 匿名さん]

>>499 匿名さん
トイレ２つの部屋はなさそうですね。

[501: 匿名さん]

>>495 匿名さん
年収億レベルはそれこそ港区とか好きそうだけど、年収それほどなくても資産10億みたいなタイプの富裕層もいるからね。そういうタイプなら千駄木の方がいいって人もいそう。千駄木は谷根千のイメージで下町だと思ってる人もいるけど、この辺りの高台は明らかに閑静な高級住宅街だしね。一度散歩してみればわかる。
自分は文京区の北の方生まれで今は半地元の豊島区にマンション買っちゃったから冷やかしで眺めてるだけだけど、ここはいいなって思う。上の方にインペリアルガーデンのこと書いてあったけど、あちらより立地・間取り共にずっと好み。

[502: 匿名さん]

>>501 匿名さん
私も近くに住んでますが、確かに千駄木一丁目はお屋敷街、坂下の二丁目から三丁目は町人街という感じですよね。
どちらの雰囲気もいいなって思います！

[503: 職人さん]

馴染みの薄い”床快フル”について、ご存知の方がいれば教えて下さい。
各々の部屋ごとに温度調整ができるのか、ランニングコストについて、特にビルトインタイプですとメンテナンス費用が心配になります。
また、最も心配することは閉鎖空間の中でインフルエンザなどの病原菌が館内に蔓延する心配は無いのでしょうか？色々心配な点があります。

[504: 匿名さん]

人が居ない部屋も100m2前後全部温めるんだから電気代は随分かかるでしょうね。省エネとは言ってるけどそれは別々の空調で全室温めるよりは省エネってだけで、普通人が居ない部屋は空調つけないからね。
ただ閉鎖空間でインフルエンザ云々は病院じゃあるまいし関係ないんじゃない？気密性が高いのはどこのマンションも一緒だし、一戸建ての方がインフルエンザに罹らないなんて話聞いたことない。

[505: 購入希望]

>>503 職人さん
各部屋の温度調整は出来ず、全て同じ温度になります。
メンテナンス費用はどうでしょう。このマンションについて言えば、管理費修繕費はそれほど高くありません。また電気代については普通のエアコンと比べてむしろ安くなるというのが一般的な見方です。
ウィルス等に関しては全く情報ありません。ただこのような新しい技術がそんなプリミティブな弱点を克服してないとは思い難いです。空気清浄に関して何らかの対策がされているか、またはなんだかんだで外気くらいの綺麗さでしょ、くらいの割り切りがあるのかもしれません。

[506: 匿名さん]

ここはお買い得ですよ。
絶対おススメ。
街の雰囲気最高。

[507: 匿名さん]

なんだか人に勧めるコメントが急増やね。
安い部屋は売れそうだが、高価格帯がどうなるかな。

[508: 匿名さん]

>>507 匿名さん

CタイプかDタイプは狙い目価格と思うけど住戸位置悪いのかな？

[509: 購入希望]

>>508 匿名さん
目の前に家がありますね。三階より下は、展望を捨てれば価格は割安ということです。

[510: 匿名さん]

>>507 匿名さん
全部安いよ。これで高いなら山手線中は無理

[511: 匿名さん]

すごいね。買ってください、2.4億。

[512: マンション検討中さん]

安いか高いかは個人差あるので、絶対額を出せるかどうかじゃないですかね。
価格抑えめはそれなりの理由があるし、ここだと目の前が家の壁で日は入らないだし。
管理修繕費もローンにプラスで5万円位で、払えるならいいしキツイならやめた方がいいというだけではないかと。

[513: 匿名さん]

街の雰囲気が日本一だから資産価値は絶対に目減りしないと思う。
本当にうらやましい。このマンションに住める人が！

[514: 職人さん]

すでにお話しを聞かれた方、管理費や修繕積立金、駐車場代などの諸経費はおいくらくらいの提示だったのでしょうか。ちょっと高くなりそうな感じです。

[515: 購入希望]

[ご本人様からの依頼のため、削除しました。管理担当]

[516: 購入希望]

>>514 職人さん
めちゃくちゃ広い部屋ではない限り管理費と修繕費あわせて月に4万円から5万円の間です。
ここは管理人が非常勤の予定なので、その分コストは抑えられてる印象。
また固定資産税は、これも部屋の広さに基本比例しますが、年間40万から50万円の間です。
なので全部合わせるとマンション購入費用以外に年間100万円と言うところだと思います。
住宅ローンを組むのであれば減税で50万円程度は戻ってくるでしょう。ペアローンで組むのであれば現在枠も2つ取れる可能性があるので100万円戻ってきて、ほぼマンション購入費用以外が相殺されるイメージです。

[517: 購入希望]

重ねて投稿しちゃいました、、片方削除依頼します。

[518: 匿名]

あー！どうか抽選になりませんように！

[519: 匿名さん]

坪400から前半の部屋はけっこうな人気だろうな。

[520: 匿名さん]

Aタイプの3階4階は地権者住戸？

[521: マンション検討中さん]

茗荷谷エリアと比べたら、どっちが住みやすそうですかね。学区要素を除いて