プラウド文京千駄木ヒルトップ

[買い替え検討中さん]

東京都心で利便性が高く、住環境も良い立地なので前から注目していました。

森鴎外記念館（森鴎外旧居跡）が隣にあり、休日は風情ある「谷根千」散策も楽しめそうです！

文京区の駅近・高台で、広い間取りを売りにしているので、かなりの高額帯になりそうですね。


公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/a115560/

物件名：プラウド文京千駄木ヒルトップ

所在地：東京都文京区千駄木一丁目１７番１(地番)　他１６筆

交通：東京メトロ千代田線　「千駄木」駅　徒歩4分
　　　東京メトロ南北線　　「本駒込」駅　徒歩9分
　　　都営地下鉄都営三田線　「白山」駅　徒歩11分

売主：野村不動産株式会社

総戸数：50戸 (非分譲1戸含む)

専有面積：71.43m2 ～ 121.08m2

間取り：3LDK ～ 4LDK

施工会社：東洋建設株式会社

管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社に委託（予定）

[401: マンコミュファンさん]

豪雨のハザードマップは全て的中！！
近年、浸水して、塗られていない場所はない。

[402: 匿名さん]

>>401 マンコミュファンさん
各地で見直してるよ。色なし浸水、色あり問題なしが起きたから。

[403: マンコミュファンさん]

近年、浸水して色なし地域、言ってみ！

[404: 匿名さん]

>>403 マンコミュファンさん
教えて下さいでしょ！まずは自分で調べよう。これだから田舎もんはやなんだよ。
見直しとか想定域外とかキーワードが分からなければ、自治体よりは地方紙に電話しよう。自治体は正確とか大本営のとこもあるから。それ信じちゃった口？

[405: マンコミュファンさん]

ないから言ってんだけど…

[406: 匿名さん]

>>405 マンコミュファンさん
各地てハザードマップの想定外区域があって見直してる

[407: マンコミュファンさん]

見直してんのは、幼稚園児の娘も知ってる。
近年、浸水して色なし地域を教えて下さいって話…

[408: 匿名さん]

>>397 マンション検討中さん
完全に土砂災害警戒区域と急傾斜地崩壊危険箇所になってますね。契約に向け話を進めておりますが、担当の方からは特に説明はなかったです。これはどうしたものか…

[409: 匿名さん]

>>408 匿名さん
ここの位置かはわからないですが、昨年の台風の際は文京区は土砂災害警戒区域は避難準備勧告くらいは出してたと思うので、担当者か区に確認してみた方が良いと思います。内水被害ではそのような勧告は出ていませんでしたが。

[410: 匿名さん]

>>407 マンコミュファンさん
↓幼稚園児の親
>>401 マンコミュファンさん

[411: 匿名さん]

>>407 マンコミュファンさん　
見直してるのに全て的中？矛盾してますが。

[412: マンコミュファンさん]

気候変動で、今年も漏れなく異常気象だから、ハザードは危険側に見直してるよ。
それより、「近年、浸水して色なし地域」を必死でググってんの？
まだ、見つかんない？

[413: 匿名さん]

>>408
勘違いして間違えた情報書いたことがわかったら削除依頼出しておいた方がいいよ、最近キナ臭い。

[414: 匿名さん]

>>408 匿名さん

重事項説明案を請求するか直接聞いてみたら？

[415: 匿名さん]

>>414 匿名さん
そうします。おそらく担当者は最後の最後に説明しようとしていたのではと思います。

[416: 匿名さん]

>>413 匿名さん
勘違いではなく東京都の土砂災害警戒区域マップにきちんと載っています。確認してください。あなたの方がキナ臭いです。

[417: 匿名さん]

>>416
黄色になってる？

[418: 匿名さん]

>>417 匿名さん
黄色ですね。

[419: 匿名さん]

>>416
今見てきたら、やっぱり黄色になっていた。
すまないね、疑って
この辺のネガは平気で嘘をつくから疑り深くなってしまった。

文京区のハザードマップには載っていないし中学校や小学校の裏に危険な崖があったら文京区だとすぐ大騒ぎになりそうなもんだけどね。現在の対策の状況について業者に訊くのも重要だけど役所に訊くのも重要だね。ある意味お買い得な価格をつけているし。

[420: 匿名さん]

>>419 匿名さん

>>419 匿名さん
建設的な意見交換ができれば結構ですよ。
業者に聞くのはもちろんですが、まず役所に聞いてみようと思います。東京都のホームページ上の情報ではこの地域が土砂災害警戒区域になったのは去年の9月の様です。でも去年の台風の時にこの中学校が避難場所になっていたはずなんですけどね…

[421: 匿名さん]

さぁー購入希望者さん達の精神戦はもう始まってますよ！
あることないこと言って他の購入希望者を蹴落とそうとしています。

全ては精神戦ですよ！

[422: 匿名さん]

ただ最近のニュースに一喜一憂してるだけ。地震のときもあった。
ハザードマップは当てにならない。第三者の検証がなされていないし、実際外れている。

前回の台風でも盤石だった。本当の万が一が心配なら他当たろう。そこには別の万が一がある。確率知ってればパンの方が怖いよ

[423: 評判気になるさん]

黄色いのは裏の道路までだからセーフだよ。
しかも、下は学校だから擁壁は頑丈だろうし、同じ黄色でも崩れる確率はかなり低い。
リセールには影響するかもしれないけれど、住むのには影響ないはず。

[424: マンコミュファンさん]

ハザードマップが、あてにならないって人、近年、浸水して塗られてないところまだかなぁ?
仕事遅いな！！

[425: 匿名さん]

中学校も小学校も校舎が擁壁すれすれに建っているのでそっちの方が心配だ。
もし本当に危険ならすぐに予算を組んで対策工事をしないと子供達が危ない。

このマンションは基礎を打ってあるから大きく崩落しなければ問題ないとは思うけどちょっと気分のいい話ではないね。

[426: 匿名さん]

ハザードマップは本当に当てにならないな。誰が検証したの？

[427: 匿名さん]

>>401 マンコミュファンさん
全て的中してない。嘘

[428: 匿名さん]

>>424 マンコミュファンさん
ネットで嘘書いて煽って娘さんが本当にかわいそう

[429: マンコミュファンさん]

だから、的中してないところ書けって！！
幼稚園の娘には、リスクとリターンを既に教えてる。
リスク取らないと大きなリターンは、得られないけど、取る必要のないリスクはスルーして、時間軸で勝負しろってね。

[430: マンション検討中さん]

団子坂のエスカレーターって本当にできるんですか？

[431: 口コミ知りたいさん]

ハザードマップの該当箇所全部に災害が起こるわけじゃないからね。
単に確率の問題でしょう。
万が一のことがあってもここの建物には影響しないだろうし、
そもそも価格に織り込み済みだろうから、別によいと思うけど。

[432: 匿名さん]

>>430 マンション検討中さん
全く根拠ない噂と思いますが、出来たら激アツです笑
このマンション買うこと決まりました。

[433: 匿名さん]

良いものを買いましたね

[434: 通りがかりさん]

逗子市のイエローゾーンで地崩れ起きましたね
さぁここはどうかな

[435: 匿名さん]

>>433 匿名さん
有難うございます。抽選あるかもしれませんが。10年たっても値段は落ちないと踏んでいますがどうなるかなー！

[436: 匿名さん]

>>435
抽選会の実況おねがいします！

[437: 匿名さん]

>>436 匿名さん
呼ばれたら行って実況しますね?。
ただ、部屋によると思いますが恐らく抽選にならないかと思います。

[438: 名無しさん]

>>437 匿名さん

なぜですか？

[439: 匿名さん]

>>429 マンコミュファンさん
毎日掲示板に書き込んでるんですか？少し距離を持つのも良いかと。ネット言葉、訛りが非常に強いネットドランカーですよ。
娘さんはそんな罵詈雑言をネットで楽しむ親をどう思ってるんだろうか？将来は虐待、ネグレクトに認定される可能性がある。
ここは買わないでくださいね。
ちなみに為替リスクはリターンがない理由、ハザードマップの想定区域外は知ってますか？

[440: 匿名さん]

>>438 名無しさん
多分抽選にならなさそうな部屋にしたからです…分からないですけどね。
人が集中する部屋とそうでない部屋があるんじゃないかなと。

[441: 匿名さん]

絶対額として最低でも約1億から、平均では1.3から1.4億（もう少し上でしょうか？）くらいと考えると物件価格に管理費や修繕費など毎月の諸経費含めてフルローン計算だと40-45万/月といったところでしょうか。
世帯年収2000万以上の方々がメインで多そうですね。
部屋によって差がありそうですが、上階のお部屋からの眺望は開けてて気持ちが良さそうです。

[442: 検討板ユーザーさん]

実際に団子坂を歩いてみました頑張って、やはり仕事帰りや荷物を持ってではキツそうですね
道も狭いのでちょっと考えてしまいます

[443: 匿名さん]

>>442 検討板ユーザーさん
少しキツいですよね。同じ傾斜でも広くて直線ならまだ違って感じたかもしれませんが、狭くて少しごじゃごじゃしているので急勾配に感じます。

[444: 職人さん]

アンケートを提出したけど、その後さっぱり連絡が来ないなぁ
検討されているみなさん、どのくらい待ってるのでしょうか？

[445: 匿名さん]

>>444 職人さん
本気度高いなら、連絡した方が良いと思います。恐らく第一陣は契約に近いとこまで来てるはずですよ！

[446: 匿名さん]

>>445 匿名さん

もう要望書受け付けているのですか？

[447: 匿名さん]

2月下旬販売予定ということは、住宅ローンの事前審査を通過しているということですよね？

[448: 匿名さん]

>>446 匿名さん
早い部屋ではその段階まで来ているはず。ローンも、組む人は事前審査は終えてると思われます。

[449: 口コミ知りたいさん]

>>446 匿名さん
予算1.3億以上でないと門前払いに近くなるんだと思います。

[450: 匿名]

>>449 口コミ知りたいさん
なかなかその金額を払える人も多くはないと思うので、安い部屋に殺到して群がる感じになるんでしょうか…

[451: 匿名さん]

>>450 匿名さん
1番安い部屋で9500万円はします。やはり価格は価格なので殺到とまでは行かないでしょうけど、ここは抽選にはなるでしょう。

[452: マンション比較中さん]

同じプラウドさんで近隣だとプラウド日暮里テラスもよさそうですね。
徒歩10分以内に2駅あるのに、安くてびっくり・・・。
比べるとこちらが高く感じる方もいそうですね。

[453: 匿名さん]

千駄木で1億だと殺到するだろうね

[454: 匿名さん]

苦情が？

[455: 匿名さん]

掲示板荒らしとか...?

[456: マンション検討中さん]

日暮里もここも似たようなもんだから
安い方がええやろ。

[457: 匿名さん]

>>456 マンション検討中さん

どのへんが似ていますか？

[458: 匿名さん]

>>457 匿名さん
名前かな？

[459: マンション検討中さん]

プラウド日暮里テラス、そんなに買い得かとHP見てみた。2駅って、
もう1駅は三河島。価格が違って当然。

[460: 匿名さん]

>>459
そこ外廊下で狭いけど、普通の人が買える値段におさまっているのは魅力的だね。
山手線沿線の職場にお勤めで通勤に疲れている人には良いとおもうが、ちょっとこことはターゲットになる層が異なるだろうね。

[461: 匿名さん]

最近は広い間取りの物件は少ないし、目の前の通りは夜には閑散としてしまう。文京区内には在宅医療や訪問看護などの業者も周辺区からやってくるものも含めて多数入り込んでいる。大病院も近く静かな余生をおくるには最良の選択肢の一つだろう。値段もこなれているし

[462: マンション検討中さん]

[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[463: 匿名さん]

誰が見ても良いところは高いね、黒毛和牛A5ランクの肉が高いのと一緒、希少なAランクで旨味たっぷりのサシも最高に入っている。まあ誰が見ても良いから値下がりはしにくいんだろうけど、やっぱり高い

不動産もお肉と一緒で、実際に食べておいしいかどうかを軸に考えてみるとまだまだお得なものがあるんだなこれが。サシが多い方がいいとはいうが、本当？とか、実は赤身が多い方がいいんじゃないの？とか実は子牛も美味いんだよ、みたいな頭の体操が必要になってくる。ここらへんの掲示板だと最高な物件を決死の思いでようやく買えた老人のような人たちが頭の固いことを言って誹謗中傷の限りを尽くしているようなところは狙い目だね。ボコボコに貶されても大ヒット好評完売みたいな物件もあるから世の中面白い。

[464: 匿名さん]

>>463 匿名さん
このプラウドヒルトップはどう見ますか？
たとえば10年後の資産価値でいくと。

[465: 匿名さん]

30年前にここに住んでいたけれど、この辺の人は上品だったよ。
30年後もそうじゃないかな。しかし、店が増えたね、この辺。
まだまだ戸建てが中心の街だけれど、それこそ泉ガーデンみたいなのが建って、中にエスカレーターでもできればここの住みやすさも大きく変わってくるだろうね。

[466: 匿名さん]

[複数のスレッドで同じ内容の投稿を確認したため、削除しました。管理担当]

[467: 匿名さん]

[削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[468: マンション検討中さん]

プラウドとずいぶん迷ってますが、総合点で
こちらの方がまとまっているという結論になりました。差額をインテリアに使うつもりです
より駅近くという強みもあると思います

[469: 匿名さん]

>>468 マンション検討中さん

どこのプラウドと迷ってる？？？

[470: マンション検討中さん]

すみません、オプレジのスレッドと間違えてしまいました！

[471: 匿名さん]

>>470 マンション検討中さん
総合点でオプレジの方がまとまってるんですね…フラットアプローチでもあるのでオプレジ方が優れている点もあると思いますが、建ったあとに、見た目からして印象と違う時があるので少し注意です。

[472: マンション検討中さん]

千駄木で一億円出すアホなんているか？

１億円も出せたら千代田区、港区に住めるだろ

[473: 匿名さん]

>>472 マンション検討中さん

今は平米250万円～だから、1億円だと40m2のワンルームなら住めるかもね。

[474: 匿名さん]

>>473 匿名さん

それは言い過ぎ。
坪500万出せば港区買えるよ。
1億円で65m2。

[475: 匿名さん]

文京区の価値をみるには都心との距離を見てみるといい、一瞬でお得さが理解できるから。地上を歩くのもいいね。震災で交通が寸断されたら歩いて帰れるし、歩いて出勤もできる。

[476: 匿名さん]

>>474
そういう議論はしたくないな。
港区を買いたい人は、どんな条件の港区でも買うだろうけれど、文京区を買いたい人は何か理由があって文京区を買うんだよ。港区が絶対的な価値があるという人は多いのだけれど、港区が向いている人、文京区が向いている人、決して交わることはないとおもうから、あまりそういう投稿をしても意味がないと思う。むしろ、文京区だからこそ高く評価される立地はある。

[477: 匿名さん]

確かに、千駄木一丁目というアドレスにどれだけ価値があるかという議論をした方が建設的でしょうね。

[478: 匿名さん]

グロスの価格帯から、港区との比較が論点になりやすいですが、この物件の魅力は駅近×広さにあると感じます。

23区内で、100平米前後の広さの部屋があるマンションを、駅5分以内で網羅的に見てみると、築10年未満では20個前後。坪400万円台で買える物件は5つ以内になります。他は500から600万円くらいしてます。

もちろん70平米で坪400万円未満、駅近が最も流動性は高いですが、東京には坪500万円でも買える人はかなりいるし、ましてや貧富の差は広がる一方なので、駅近且つ広い、プラウドブランドと揃えば、買いたくて買える人は必ず一定数います。需要と供給の関係をイメージしても相場が崩れる気がしません。

5から10年後に東京の地価がジリ下げしたとしても、このマンションの今の割安感と希少性からして、新築時の1割から2割価格を高く定めても、ピンポイントで成約していくように思います。

[479: 評判気になるさん]

沖式だと平米単価119万円だから、妥当（良心的？）な値付けだと思います。
場所柄値上がりするとは思えないけど、大崩れすることもないでしょう。
みなさんが仰るとおり、この価格帯では、駅近（坂がキツイけど）+広いというのは貴重ですね。
だいぶ前になりますが、同じような価格帯でインペリアルガーデンがありましたが、坂がキツイ上に駅から遠かったので、悩んだ末にやめました。

[480: 匿名さん]

でもインペは出ると買う人ちゃんといるからねえ
ここもリセールは悪くないんじゃないかと思うよ、他にない特色があるからね

[481: 評判気になるさん]

この物件に限らず今後の物件が値上がることはないでしょうね。
下落率が高いか低いかの差は出てくるでしょうが。
供給過多な状態な上に空き物件の数は増えてくるので、新築時が一番高いという状況が今でないでしょうか。

[482: 匿名さん]

まあ妥協して郊外物件を選ぶのとは少し違うから、そこまで悲観的にならなくてもいいんじゃない。便利さをとるなら春日後楽園一帯だと思うんだけど、やはり閑静さという観点からはこちらの方だろうね。他スレでも出ていたけれど、かなり高まっているインフレリスクのヘッジは誰もが考えているところでもあるし

[483: 職人さん]

日暮里駅を利用して通勤も可能でしょうか
ホームページには記載がないので毎日歩くのは大変なのかな？

[484: マンション比較中さん]

10分以上かかる（信号など含めて13-15分くらい？）のと、アップダウンを気にしなければ可能かと思いますが、毎日となると少ししんどい道のりじゃないかなと思います。

[485: 購入希望]

同じような意見です。

マクロな傾向としては、地価はジリ下げていく方向にはあると思いますが、逆に上がるところと、暴落するところとの差が出てくるはず。
郊外に割安感で買ったものほど、売れないのでずっと住むことになる。逆に、広い・駅近・高級仕様なものを高くても買ったときほど、場合によっては新築時よりも高く売れる可能性が出てくると見てます。
実際に、東京のここ20年くらいの傾向ですら既に、広くて近くて高い物件程さらに値が上がりやすく、逆に安く買えた物件程値段が落ちやすいという統計があります。

今後は人口が減少しますが、富裕層は必ず一定数いるので、この傾向に拍車がかかります。高級物件に需要が集中、流動性はそれなりに保たれ、逆に安いところはモノ余りになり、手放したいときには買い手がいない。

もうずっと住もうと覚悟を決めて高いものを購入した人ほど実は売れ、今後引っ越しもあるかもしれないから、と安いものを勝った人ほど売れなくて損が出る、という皮肉なことになっちゃいますね。

[486: マンション検討中さん]

>>484 マンション比較中さん
ありがとうございました?

[487: 匿名さん]

１００㎡以上の部屋の需要層は富裕層で、彼らは港区や渋谷区あたりのブランドエリア以外は対象外だと思う。
繰り返し広い部屋の資産性を説いているが、千駄木でそれがあてまるのかどうか。

[488: マンション検討中さん]

>>487 匿名さん
ブラントエリアという観点からは千駄木はちょっと当てはまらないように思います

[489: 購入希望]

実業家の富裕層というよりは、病院関係者とか弁護士ですね、この辺りは。港区のような分かりやすい派手さがないだけで、富裕層はたくさんいるっぽいです。このマンションは日医大、駒込病院の間にあり、この二つの病院にはフラットアプローチに近いです。

[490: 匿名さん]

文京区は大きな病院から小さなクリニックまで医療関係者多いね。大病院だと、当番ですぐかけつけないといけないし、地縁もあるから近くに住んでる人多い。大型マンションも少ないから、なんだかんだでマンション価格が高騰しても実需がついてきてる。

[491: ご近所さん]

なるほど、それで教育熱心なご家庭も多いということにつながるのですね

[492: 評判気になるさん]

医療従事者の方が多いのは私の父も医者なので馴染みがあり嬉しいです。

[493: 匿名さん]

何年か前だったか区内某地区のお祭りのときに酔っ払いが転んで頭を打った時に介抱していたのが某大学病院の脳外科教授と、別な大学病院の脳神経内科講師と言うゴールデンコンビだったなあ。祭り装束だったんで救急隊員も気がついてなかったが。

[494: 匿名さん]

>>493 匿名さん
豪華なギャラリーだったんですね笑
祭りが多いのもこの地区の楽しいとこですよね。根津あたりは地元で商売している人も多く、祭りも活気があり、よそ者ながら周りから見ていて楽しいです。

[495: 匿名さん]

医師は富裕層じゃないので、1.5億とかの物件のリセール先に期待されてもなあ。。。
それに文京区に住むのは確かに比較的多いけど、千駄木はどうだろう、自分の同窓生や知人にはあんまりいない。
487で書いたように、1.5億以上の物件の需要層は富裕層（年収億レベルの）だと思うよ。その層が千駄木の物件に目を向けるのか。。。

[496: 匿名さん]

学力は家庭の年収に比例するからな
高偏差値の医者は当然それなりのお宅のお坊っちゃまお嬢ちゃまなわけで...

[497: 匿名さん]

いつも思うんだけど二馬力パワカだけでなく旦那の親、母ちゃんの親、下手したら爺ちゃんとかも加わったV６パワーファミリーの総力戦で買う場合もあるわけで...

[498: マンション検討中さん]

このご時世、年収というよりは資産だと思うので1億以上でも頑張らずにいられる方々が揃うほうがよい物件だなと思います。
戸数も少ないのでそれなりのコミュニティの階層でないと外れてしまう気もします。
35年で頑張って払おうという人向けでないですね。

[499: 匿名さん]

トイレ２つの部屋ってないの？
トイレ一つとかありえないんだが。

[500: 匿名さん]

>>499 匿名さん
トイレ２つの部屋はなさそうですね。

[501: 匿名さん]

>>495 匿名さん
年収億レベルはそれこそ港区とか好きそうだけど、年収それほどなくても資産10億みたいなタイプの富裕層もいるからね。そういうタイプなら千駄木の方がいいって人もいそう。千駄木は谷根千のイメージで下町だと思ってる人もいるけど、この辺りの高台は明らかに閑静な高級住宅街だしね。一度散歩してみればわかる。
自分は文京区の北の方生まれで今は半地元の豊島区にマンション買っちゃったから冷やかしで眺めてるだけだけど、ここはいいなって思う。上の方にインペリアルガーデンのこと書いてあったけど、あちらより立地・間取り共にずっと好み。

[502: 匿名さん]

>>501 匿名さん
私も近くに住んでますが、確かに千駄木一丁目はお屋敷街、坂下の二丁目から三丁目は町人街という感じですよね。
どちらの雰囲気もいいなって思います！

[503: 職人さん]

馴染みの薄い”床快フル”について、ご存知の方がいれば教えて下さい。
各々の部屋ごとに温度調整ができるのか、ランニングコストについて、特にビルトインタイプですとメンテナンス費用が心配になります。
また、最も心配することは閉鎖空間の中でインフルエンザなどの病原菌が館内に蔓延する心配は無いのでしょうか？色々心配な点があります。

[504: 匿名さん]

人が居ない部屋も100m2前後全部温めるんだから電気代は随分かかるでしょうね。省エネとは言ってるけどそれは別々の空調で全室温めるよりは省エネってだけで、普通人が居ない部屋は空調つけないからね。
ただ閉鎖空間でインフルエンザ云々は病院じゃあるまいし関係ないんじゃない？気密性が高いのはどこのマンションも一緒だし、一戸建ての方がインフルエンザに罹らないなんて話聞いたことない。

[505: 購入希望]

>>503 職人さん
各部屋の温度調整は出来ず、全て同じ温度になります。
メンテナンス費用はどうでしょう。このマンションについて言えば、管理費修繕費はそれほど高くありません。また電気代については普通のエアコンと比べてむしろ安くなるというのが一般的な見方です。
ウィルス等に関しては全く情報ありません。ただこのような新しい技術がそんなプリミティブな弱点を克服してないとは思い難いです。空気清浄に関して何らかの対策がされているか、またはなんだかんだで外気くらいの綺麗さでしょ、くらいの割り切りがあるのかもしれません。

[506: 匿名さん]

ここはお買い得ですよ。
絶対おススメ。
街の雰囲気最高。

[507: 匿名さん]

なんだか人に勧めるコメントが急増やね。
安い部屋は売れそうだが、高価格帯がどうなるかな。

[508: 匿名さん]

>>507 匿名さん

CタイプかDタイプは狙い目価格と思うけど住戸位置悪いのかな？

[509: 購入希望]

>>508 匿名さん
目の前に家がありますね。三階より下は、展望を捨てれば価格は割安ということです。

[510: 匿名さん]

>>507 匿名さん
全部安いよ。これで高いなら山手線中は無理

[511: 匿名さん]

すごいね。買ってください、2.4億。

[512: マンション検討中さん]

安いか高いかは個人差あるので、絶対額を出せるかどうかじゃないですかね。
価格抑えめはそれなりの理由があるし、ここだと目の前が家の壁で日は入らないだし。
管理修繕費もローンにプラスで5万円位で、払えるならいいしキツイならやめた方がいいというだけではないかと。

[513: 匿名さん]

街の雰囲気が日本一だから資産価値は絶対に目減りしないと思う。
本当にうらやましい。このマンションに住める人が！

[514: 職人さん]

すでにお話しを聞かれた方、管理費や修繕積立金、駐車場代などの諸経費はおいくらくらいの提示だったのでしょうか。ちょっと高くなりそうな感じです。

[515: 購入希望]

[ご本人様からの依頼のため、削除しました。管理担当]

[516: 購入希望]

>>514 職人さん
めちゃくちゃ広い部屋ではない限り管理費と修繕費あわせて月に4万円から5万円の間です。
ここは管理人が非常勤の予定なので、その分コストは抑えられてる印象。
また固定資産税は、これも部屋の広さに基本比例しますが、年間40万から50万円の間です。
なので全部合わせるとマンション購入費用以外に年間100万円と言うところだと思います。
住宅ローンを組むのであれば減税で50万円程度は戻ってくるでしょう。ペアローンで組むのであれば現在枠も2つ取れる可能性があるので100万円戻ってきて、ほぼマンション購入費用以外が相殺されるイメージです。

[517: 購入希望]

重ねて投稿しちゃいました、、片方削除依頼します。

[518: 匿名]

あー！どうか抽選になりませんように！

[519: 匿名さん]

坪400から前半の部屋はけっこうな人気だろうな。

[520: 匿名さん]

Aタイプの3階4階は地権者住戸？

[521: マンション検討中さん]

茗荷谷エリアと比べたら、どっちが住みやすそうですかね。学区要素を除いて

[522: 匿名さん]

雰囲気はかなり違うから好みになるけど、ファミリー層なら学区考慮しなくても茗荷谷の方が人気あるね。茗荷谷は小綺麗な街並みと住宅街で、公園やまとまった緑もあるから子育てしやすい。

[523: 匿名さん]

学区要素を除いたら人によるとしか言えんね。茗荷谷には茗荷谷の良さ悪さ、千駄木にも千駄木の良さ悪さがあるから。投資目的ならいいけど実需で買うなら他人の意見、しかもどちらがいいなんて漠然としたものなんて聞かない方がいいよ。そんなので決めたらどちらを選んでもきっと後悔する。

[524: 匿名さん]

勤務先やよく立ち寄る先が丸の内線の沿線か、千代田線の沿線かとかにもよるだろうし

[525: マンコミュファンさん]

学区と路線を抜いたら、悩む要素なくない？

[526: 匿名さん]

2020年最高のマンションはここで確定ですね。
買えるひとがウラヤマシイ！！

[527: マンション検討中さん]

まぁここはCタイプが狙い目だよな

[528: マンション検討中さん]

南側の4階以下はほぼ光が入らないので日中から蛍光灯を付けるような感じになると思います。
そう思うともはや半地下の一階住居が1番狙い目なのかなと思いました。
当然ながら南東の棟が何階であっても南東の棟よりいいですね。

[529: マンション検討中さん]

>>528 マンション検討中さん
南なら南東ってのは断然そうかと。
この金額出して日照が悪いとか目の前がすぐ家の壁？な眺望なら他の良い条件の物件選べるもんね。

[530: 匿名]

>>520 匿名さん

4階

[531: 匿名さん]

１億出して南向きのお見合いはきつそう。
リセールも厳しそう。
安いには安いなりの理由があるってことか？
１階は論外だけど。

[532: 匿名さん]

心理戦が始まっているようだが、販売はいつ？
全戸一斉販売の勢いある？

[533: マンション検討中さん]

ここは営業が生意気なんでやめた。

[534: 匿名さん]

価格も手ごろで立地も間取りも理想通り・・・でも営業が生意気だからやめるの？他にも理由あるだろ。

[535: 名無しさん]

南東なら一階でもいいから買いたいけど手付金が払えないから諦めるしかないです。。
まずは1500万は貯めることを頑張ります。

[536: マンション検討中さん]

>>534 匿名さん
理想通りじゃないから、背中押されない、踏ん切り付かない。こんな高い買い物気持ちよくじゃなきゃ買えんわ。

[537: 匿名]

それなりに広めの部屋は抽選ですよー

[538: 匿名さん]

>>535 名無しさん

手付金減額交渉すればいいのに。
本気で買う気見せて、フルローンの事前審査通れば買えるチャンスあるんでない？

[539: 名無しさん]

>>538 匿名さん
それもあるかもしれないですけど、人気物件みたいなのでわざわざ減額してもらってまでというのは受け付けてもらえないかなぁと思いまして・・・。
あと、そこまでしないと購入できないレベルでこの物件に住むのも入居後に皆さんと合わないだろうなと思うところもありまして。

[540: マンション比較中さん]

>>529 マンション検討中さん
以前に私も日照問題で転居経験があるので日照は気になります。
特に子供のことを考えると日の入る明るい部屋がいいし、日中から電気が必要なのは半地下物件みたいな感覚なので南東の棟希望です。

[541: 職人さん]

すでに決まっている部屋が多いということでしょうか？

[542: 匿名さん]

>>541 職人さん
2、3割は決まったかもです。
数としてはまだこれからでしょうが、いい部屋はさすがに埋まったかと。

[543: 匿名さん]

>>542 匿名さん

2、3割って、要望書15戸くらいしか入ってないの？
まだまだチャンスありそう？

[544: 匿名さん]

>>543 匿名さん
なんともいえないですが、まだ公式には販売前ですし半分もいってないんではないかと。
このマンション、南側と1.5億越えの部屋はすんなりとは決まらないんじゃないかなと思ってます。そこまでして千駄木の坂上に住みたい人が多いとは思えず。
見当違いだったらすみません。

[545: 匿名さん]

>>536 マンション検討中さん

営業なんて契約済んだら一生会わないし、入居する頃には顔や名前もあやふやになるのに随分細かいこと気にするんだな。
まあでも契約前の一番舞い上がってる今の段階で理想通りじゃないって思ってるなら買わないのが正解だわな。営業とは関係無く。

[546: マンション検討中さん]

この物件の理事会は凄そうですね。
戸数も少ないので回ってくる回数も多いでしょうし、お金がかかっても問題ない世帯が多いと思うのでコストカット思考より管理費はアップしていきそう。
ある意味食事会なんかも楽しそうではありますけど。

[547: 匿名]

購入層はどんな感じなんだろう？やっぱり医者や弁護士の二馬力30代子持ちらへんだろうか。50戸しかないから親援助とかで背伸びして買うとその後の付き合が大変かもとも思う。

[548: 匿名さん]

さすがにそこまで付き合いの深いマンションってのもあまり聞かないけどね。

[549: マンション比較中さん]

都心部ででちょうど60戸くらいのマンションに住んでます。お医者様や弁護士や役職者の方が多いのでココも似たような感じ？と思い投稿です。
小規模マンション特有かもしれないですが住んでいる方も1年も経てば全部覚えてしまいました。
同じとは言えませんが、たまに食事会などあり近所の居酒屋というよりはイタリアンなどです。最近は定例で毎回同じお店になっています笑
一緒にバーベキューやお花見に出かけたり、レストランやカフェを借りてクリスマスやハロウィーンなどのパーティーをしたりコミュニケーションが盛んです。

子供やペットのいる世帯は普段の休日でも近所の公園に出かけてシートを張って住民で遊んでいたりしますよ。

[550: 匿名]

>>549 マンション比較中さん
そうなるんですね。MR行くと子連れかなり多いので、子ども絡みでの付き合い多そうと思いました。

[551: 匿名さん]

>1.5億越えの部屋はすんなりとは決まらないんじゃないかなと思ってます。

同感。この価格帯になると高輪、白金、五山あたりの低層マンションが買えるからね。
まあ野村のことだからそれなりの勝算があるのかもしれないが。

[552: マンション検討中さん]

最近好評のグランドメゾンにも手が届くので、池田山、代沢、目白あたりで比較している人は多そう。欲しいけど買えない。

[553: 匿名さん]

戸数が少ないのでなんだかんだ売り切るのかな。

文京区で１億以上払うなら丸の内線の茗荷谷から本郷がいいとは思うけど、この値段で９０平米以上の広さとグレード、新築探すとなると案外ないかもね。

個人的には千代田線って綾瀬や北千住から乗ってくる人が多くてちょっと層がね…。

千駄木は標高が低いのがネックだけど千駄木１丁目は標高が高くて、下町が好きだったり地縁があったりでこの辺に探していた富裕層は一定数いるとは思う。日医大の医者夫婦とか？

[554: 匿名さん]

>>551 匿名さん
やはり野村がこの物件で前面に押している駅近且つ広い、というところですかね。
こういうコンセプトへの食い付きを測っている感じもしました。春日の三井の物件ほどでないにせよ、動きについていく意思かもしれません。
いずれにしても、野村としてかなり力を入れてるようには見えます。設備、仕様も同社他物件と比べて良いような印象。

[555: 周辺住民さん]

見過ごしやすい点ですが、千駄木の欠点は千代田線の朝の混雑がひどいこと。特に8時台はひどい。西日暮里方面からの乗客にはマナー悪い方もいて、乗れずに一本見送らないといけない日もしばしば。電車通勤の方は、平日朝に一度体験してみた方がよいかも。

[556: 匿名さん]

>>555
学生さんがたくさん降りるみたいだけれど

[557: 匿名さん]

>>547 匿名さん
子供がらみの付き合いはあるだろうけど、それ以外の付き合いは自ら望まない限りどうとでもなるよ。仕事でもないんだから卑屈になるなら付き合わなくても何の問題もないし、気の合う人がいれば家族ぐるみで付き合えばよろし。てか今もそうやって生活してるでしょ？

[558: マンション比較中さん]

見学会の連絡が全然来ないんやけど、一体どうなってんねん？
野村の対応が全てそうなのか、ここがたまたま何もしなくても客が集まってるからなのか

[559: 評判気になるさん]

>>557 匿名さん
うちも戸数の少ないファミリーマンションだけど、なかなかそうもいかないよ。
理事会もあるし何かとマンション側でイベントあったりするしご近所付き合い大事じゃないかな。
ちなみに、分譲賃貸の人は参加率低い。

[560: 匿名さん]

やはり全体のマンション価格調整期に入り、市況が落ち着くの待った方が良いのかなぁ。

[561: 匿名さん]

>>560
560さんがもし自分の土地を売ろうとしていたとして、思っていたより地価が上がらなかったらどういう行動をとるのが合理的でしょうか。
1)売らないで賃貸アパートを建てる
2)売らないで駐車場にする
3)後輩を言いくるめて高値で買わせる
4)パニックに陥ってとにかく早く売る

他にも選択肢ありそうだけど、どれが賢明に見える？

[562: 匿名さん]

>>561 匿名さん
何で4だけ形容表現があるの？3は可能なの？選択肢考えた人間は論理的に考えられずに、文学表現に頼る馬鹿の典型だよ
4は潔く見切りつけて売るとしても行動は同じ
1，2は過去の判断の誤りを認めず、戦争のときのように傷を深くするといっても行動は同じ

[563: 匿名さん]

>>562
私なら１）ですね、定借マンションをデベに建てさせてもいいと思います。
マンションオーナーが多いこの界隈なら、市況がやすいから売らないで塩漬けと言えばうなずく人も多いはず。地主だってそうですよ、富裕層だとか地主だとか言われたって、中の人は単に運の巡り合わせの妙でなぜか土地を持っているだけのただの人ですから。

[564: 匿名さん]

一発しかない弾が入った銃を持っている狩人が、それをいつ撃つんでしょうか、今日のご飯のためでしょうか、明日のご飯のためでしょうか、それとも万が一の時に備えてとっておきますか？その万が一ってどれぐらいの頻度で起こりうるレベルを想定しますか？でかい土地や資産価値のある土地であればあるほど、誰も手放しませんよ、だってただの小市民で、別に大会社も経営してないし、ただのイケてない赤字を垂れ流している商店の親父レベルの人間に、そんな重い選択できませんて。腐るほど不動産を持っている富裕層なら損切りは日常茶飯事なんでしょうが、先祖伝来の土地を、単なる幸運で手にした一小市民が売るわけないじゃないですか。手放したらただの貧乏人になっちゃうなんて、私は耐えられない。

[565: 匿名さん]

はやく住みたい。

[566: 匿名さん]

まあ確かに不動産相場高騰期は地主さんが土地を売るから好立地のマンションが出てくる、けど高い。
土地が安くなると地主さんが土地を売らないからマンション供給が減りマンション価格はさほど下がらないし、好立地の物件は出にくくなる。
ここは低金利を利用して、多少高くても好立地の物件を買うというのもいい選択肢だと思う。自分はそう思って数年前（すでにそれ以前よりはかなり高くなってたが）にこれという物件を購入したが、結果は正解だったかな。

[567: 匿名]

人気になる部屋は？

[568: 匿名]

南の2階と3階が人気だと思うけど？
今現在の倍率をご存知の方、教えてください。

[569: 匿名さん]

>>566 匿名さん
確かにそうやって思うと、サブプライムみたいなファンダメンタルな要因でもない限り、土地がどんどん安くなるってシナリオはかなり起きにくいんですよね。買う側としては金利動向の方が重要で、それで言うと今はまだ買いなのかもしれません。
下がったらずっと住めばいい、って割り切れるだけの物件に出会えるなら、あまり迷うことはないのかも。

[570: 匿名さん]

>>568 匿名さん
子育て世代は低目がいいだろうから、パワーカップルには半地下が人気でそうですけどね。半地下は15畳近い専用庭がついていて住人が自由に使える。もちろん半地下リスクとのトレードオフですけど、坪単価も結構安いしね。

[571: 匿名]

要望書入れたら倍率教えてくれるよ。

[572: 匿名]

エントランスの上の北側はどう思われますか？　南側よりは眺望は望めるのかなと思っていますが…

[573: 匿名さん]

>>572 匿名さん
ここが1番人気になる気はします。安いので。ただし眺望は写真で見る限りは大したことなかったです。

[574: 匿名]

>>572 匿名さん
どうですかね‥ベランダの位置からの眺望の写真見せてもらえるので、想像するより見せてもらった方が確実だと思います。

[575: eマンションさん]

半地下ってリセール難しいですか？

[576: 匿名さん]

土地の旗竿地とマンションの半地下は買うべからず。

[577: 匿名さん]

>>575 eマンションさん
実際に世の中の半地下物件にも流通している例があるので売れないと言うことないと思います。ただし、同じ条件なら普通は上の階を買うわけなので、価格的に譲歩するとか、なにか半地下なりのメリットがあるとか、逆に半地下のデメリットがうまくカバーされているとか、そういうことが必要になります。
一般的に半地下のデメリットは防犯面、眺望、採光、湿気などとなります。
この物件について言えば、防犯は野村なのでそれなりにしっかりしていると思います。おそらく外からは半地下の部屋が植え込みで全く見えない、且つ超えられない柵があるでしょう。
光については南東のほうは取れていると思います。吹き抜けもあるので。ただ、南のほうは半地下に限らず厳しいかと。
湿気は、さらに複雑な要素ですのでたたないと判断は難しいかと思います。ただし、全館空調もあるのでリスク低いかと。

[578: eマンションさん]

>>577 匿名さん
大変わかりやすかったです！勉強になります。ありがとうございます！

[579: 匿名さん]

>>578 eマンションさん
加えて、ここの半地下のメリットは専用庭かなと。図面見る限りかなり広いです。
大洪水が起こると沈むかもしれませんが笑、これは、大地震が起きたら、とか地盤沈下が起きたらみたいな議論に近く、いい出すとキリがないですよね。

[580: 匿名さん]

>>579
いやいや、大洪水はないでしょうこの高台で

ここが浸かるぐらいの大洪水が来るとすれば神の怒りの御技なので、箱船でも作って備えるレベルですね。

[581: 匿名さん]

>>580 匿名さん

確かに笑
水は団子坂下に落ちていきますね。
そういうのをなんどか見ました。

[582: マンション検討中さん]

半地下は新築時に判断するのが難しいから結構割安に設定されてますが、デメリットが克服されていれば良い買い物になると思います。

ここは通風、湿気はおそらく問題ないと思います。全館24時間の空調管理ですし、

専用庭は子持ち家庭には魅力に感じる人も多いと思うので、リセールも上層階と比較して新築時ほど離れることはないかと。

[583: 匿名さん]

>>582 マンション検討中さん
たしかに。そもそも子持ちだと、高い部屋でベランダに出られるより、半地下の広い専用庭で、遊んで欲しいですからね。
ここは近くに公園やスーパーはあるのですかね。

[584: 匿名さん]

>>575 eマンションさん

常盤松ハウス並に割安感あればリセール狙えるかも。
あちらは2千万も乗っけているので。

[585: マンション検討中さん]

南東の一階庭は光も当たって子育てにもいい気がしますね！

[586: 匿名さん]

このマンションは小中学校隣接の子育て特化型マンションでしょう。
最上階でも遠慮なく育児が出来そう。
街の雰囲気も育児に最適ですし。
パワーカップルによる争奪戦が予想されますね。
こんなマンションに住める方がウラヤマシイ！

[587: マンション検討中さん]

高級外車が並ぶ駐車場になりそうなので見に行きたい

[588: 通りがかりさん]

ここ青空駐車場ですよね。

[589: 評判気になるさん]

機械式みたいですよ

[590: 匿名さん]

南東の専用庭は日当たり、広さ、かなり良さげ。
月に1,000円くらいで20平米以上の庭の専用権。
ガーデニングとか、耐水性のソファとテーブル置いてワイン飲むとか。

[591: 匿名さん]

>>589 評判気になるさん

サイズ分かりますか？

[592: 通りがかりさん]

青空機械式駐車場ですよね。

[593: 匿名さん]

機械式ってみじめになるよね。

[594: マンション検討中さん]

機械式とか特に気にしないのでは？
それに拘ると選択肢がかなり限られます。
当方ベンツのゲレンデですが、収まるのであれば気にしません。（たまに機械式で入らないとこあります。）
月に2、3度しか乗らない娯楽なので入らなければ買い換えますくらいでしかないです。

[595: 匿名さん]

それにしても今回のプラウドは割安感あるなあ。なにか考えあるのだろうか。

[596: マンション検討中さん]

この価格で割安感があるのでしょうか？
管理費や積立金も結構なレベルかなと思うのですが

[597: マンション検討中さん]

>>595 匿名さん

営業さん？

[598: 匿名さん]

>>596 マンション検討中さん

ランニングコストはいくらですか？

[599: 匿名さん]

>>596 マンション検討中さん
割安はいいすぎたかもしれない。
けど坪450くらいで買える部屋も割とあって、駅近、仕様、そしていうてもプラウドですし、安いかなと。管理費修繕費はあわせて5万円ですよ。これも高くはないなと感じました。

ちなみに営業じゃないですよ笑
安いなと思ったので買うサイドの人間です。

[600: 匿名さん]

この価格で割安とか・・・