プラウド文京千駄木ヒルトップ

[買い替え検討中さん]

東京都心で利便性が高く、住環境も良い立地なので前から注目していました。

森鴎外記念館（森鴎外旧居跡）が隣にあり、休日は風情ある「谷根千」散策も楽しめそうです！

文京区の駅近・高台で、広い間取りを売りにしているので、かなりの高額帯になりそうですね。


公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/a115560/

物件名：プラウド文京千駄木ヒルトップ

所在地：東京都文京区千駄木一丁目１７番１(地番)　他１６筆

交通：東京メトロ千代田線　「千駄木」駅　徒歩4分
　　　東京メトロ南北線　　「本駒込」駅　徒歩9分
　　　都営地下鉄都営三田線　「白山」駅　徒歩11分

売主：野村不動産株式会社

総戸数：50戸 (非分譲1戸含む)

専有面積：71.43m2 ～ 121.08m2

間取り：3LDK ～ 4LDK

施工会社：東洋建設株式会社

管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社に委託（予定）

[342: マンション検討中さん]

床快fullっていいのでしょうか？
亀戸や高田馬場の物件と並んで導入、とのことですが、あまり評判も訊かないので...

[343: 検討板ユーザーさん]

それって、ノロウイルスとかインフルエンザウイルスを色んな部屋に撒き散らす空調ってこと？
ウイルスをキャッチできるフィルターなんてないもんね。

[344: 匿名さん]

MRの連絡来る前に、販売終了しちゃうのかな…残念すぎる。

[345: マンション検討中さん]

一階南側は光全く入らないと思う。
二階南東側は実質1.5階だから歩行者の目が気になる。
北側は意外に穴場かも。
私は普通に南東側四階より上を買う予定だけど、そういう階を買うのってどうしてなの？

[346: 匿名さん]

>>345 マンション検討中さん

安いから。
転売目的なら割り切って低層一択。

[347: 匿名さん]

常盤松ハウスとかも条件の悪い部屋はかなりお得だったからな、あんな感じだろうね。

[348: マンション検討中さん]

日照や眺望で条件が悪いところで思いっきり単価差あるような物件は、分譲時ほどリセールの時差がつかないよね。ここでいうとAタイプ低層階とGタイプ高層階でリセール3000万も差が出るとは思えない。

[349: 匿名さん]

戸数少ないと管理組合頻繁にやらされるから大変

[350: 買い替え検討中さん]

低層で値付けが安くても、明らかに日当たりが悪いなどのマイナス要素があると
値段は伸びないよ。
それに昨今の高値相場じゃ転売益出そうなんていうフェーズじゃない。
1割儲けたいなら株買って儲けりゃ済む話。2割も値上がり望める代物ではない。

[351: マンション検討中さん]

月末に契約のための面談してくるけど、不動産価格がピークの時期に買うのに抵抗ある。オリンピック、万博の後に大幅な下落があると考えると、多少どころじゃない値下がりしそう。

[352: マンション検討中さん]

>>350 買い替え検討中さん
転売益がでるかではなくて、単純にリセールの話。基本的に北向きと南向きでは北向きの方がリセール率が良い。分譲時の価格差ほどは日当たりの市場評価は高くない。永住なら日当たりを高値で買うのもありだと思うけど、住み替えも視野にいれるなら市場価格以上では買わない方がいい。

[353: 検討ちゅうです]

ここから先の面談等に進めて行くか迷ってます。
正直、思ったより価格は安かったです。とくに１階であれば半地下ながら90平米でも1.1億円とかなので、一般的にプラウドよりも低グレードな他社物件(千駄木近辺)が70平米で8000万円台半ば～であることを踏まえると、予想外に安いな、というのが思ったところです。
ただ、管理費とかがまだもらえてないので、高い(らしい)のと、やっぱり坂上なのを気にしています。団子坂にエスカレーター出来たら、各段に違ってくると思いますが…。
スケジュール的にあと1～2週間くらいで決断のしどころが来そうです。

[354: 匿名さん]

2階以上、90m2以上、1.1億以下、角部屋だったら買いたい。
1階は嫌だけど…

[355: 検討ちゅうです]

>>354 匿名さん
南で2階であればかなり金額は近いと思いますよ！少しは超えるかもしれませんが。

[356: 検討板ユーザーさん]

エントリー済みですが、まだMR案内が来ません…
もしかして見ずして終了？あるかもです。

[357: 匿名さん]

>>356 検討板ユーザーさん

エントリー者限定サイトから予約取れますよ。
待ってても案内はきません。

[358: 検討板ユーザーさん]

>>357 匿名さん

そうなんですか？ありがとうございます。

[359: 匿名さん]

>>358 検討板ユーザーさん

正確にはアンケートですけど、アンケート回答した方から案内しているみたいです。

[360: 匿名]

南向きは安いようでも、半地下だったり、お見合いだったりで微妙だと思うんですけど、皆さんはどのような評価をしていますか？

[361: 検討板ユーザーさん]

>>359 匿名さん

ありがとうございます。アンケートは回答済みですので、とりあえず連絡を待ってみます。

[362: 匿名さん]

>>360 匿名さん

南向きなら5階か4階選ぶ。

[363: マンション検討中さん]

まだ連絡こねぇよ馬鹿野郎！

[364: 匿名さん]

ひょっとしてブラックリストに載っているんじゃない？

[365: 匿名さん]

>>363 マンション検討中さん
電話しよう

[366: 検討ちゅうです]

>>360 匿名さん
特に展望にこだわらないとかだと、ありかなとは思いますよ。そもそもこのマンションは全体的に展望については優位性がありません。ただしそれ以外はやはりすべての要素が高い水準でまとまっています。
展望を捨てれば、他の要素が割安感をもって手に入る。展望まで手に入る部屋ならば1.5億くらいからになる。そういうことかなと思います！

[367: 匿名さん]

小学校の隣だからむちゃくちゃうるさそう。
小学生の子供がいる人にとっては安心ですね！

[368: 匿名さん]

>>367 匿名さん
声は昼間だけだから気にすんな。上の階のドンドンの方が地獄

[369: ご近所さん]

やっぱりうるさいですかねぇ。地形的に小学校・中学校は崖の下にあるので上（マンション）までは響かないかなと希望的観測をしているのですが。（過去にこの掲示板でもそう言っている人がいたが。）

[370: 匿名さん]

窓閉めれば無問題じゃないの？

[371: マンション掲示板さん]

子供の声は高いから、かなり響くよね。
学童で夜７時頃まで子供を預かるから、その時間までは声がするよね。
ほとんどの学校は、外部のサッカーとか野球クラブに校庭を貸してるから、土日もうるさそう。

[372: 匿名さん]

崖下にあるので直で響いてくるような騒音ではないと思うけど。音をもっと気にしなければいけないのは崖下のアレだね。でも安いからいいか。

[373: 検討ちゅうです]

>>372 匿名さん
崖下になにかありましたっけ？？
崖下のおにぎり屋の近くのマンションに住んでたことありましたが、騒音は気にしたことなかったです。鈍感なのもある気がしますが…。

[374: 匿名さん]

小学校と中学校両方あるのか。。。
育児世帯には最高の物件だな。

[375: 買い替え検討中さん]

文京区に住んでこんな高額物件にという世帯なら、普通は私立だろう。

[376: マンション検討中さん]

いくらなの？

[377: 匿名さん]

いまどきとしては安いと評判だけどね
国立私立中学進学率が四割とかいうから二人に一人は受験して入る中学に進学するのが文京区の特徴だよね。最近はコミュニティバスがあるので便利になったけどわざわざ大塚まで丸の内線で出て都電に乗り換えて東京音大や日本女子大の付属幼稚園に子供を送り迎えしているお母さんもいたなあ。車での送迎は路駐すると色々近隣からクレームがつくのでNGなんだよね。

[378: マンション検討中さん]

独立バルコニーなのが地味に良い

[379: 匿名さん]

元気な子供が飛び回る明るい雰囲気の住環境になりそうですね。

[380: 匿名さん]

高級マンションのはずですが、、、

[381: 匿名さん]

割安感ありますね。仕様も良かったです。敢えて競争のなさそうなところ選んだので買えるとよいですが…

[382: 匿名さん]

>>377 匿名さん
野村だから相場の先をよく見た値付けかも
最近は在庫は待っても売れなくなったから

[383: 匿名さん]

最近は駅近でもフラットアプローチが人気だよね。
しかしハザードマップで水没可能性を指摘されている低地の方が人気があって高値で取引されるというのも皮肉な話だね。時代の流れを感じる。

[384: 匿名さん]

>>383 匿名さん
フラットが一番。でも坂上とはいえ4分ならすぐだよ。フラットで7分とかよりいい。

[385: 検討ちゅうです]

前にも書いたのですが、高低差はちょっと気になりますよね。フラットアプローチだったらこの物件最強だったと思います。高いところにあると言っても、眺望はそこまで大したことないですので(池之端あたりにあるタワマンと比べると…)
ただし、近辺の土地としての格や背景はやっぱり坂上のほうが良いですね。あと、これからやっぱり大型台風や洪水は増えると言われているので、それが本当だったら資産価値も相対的に高くなる可能性はありますね。千駄木の坂下は、ひどい雨の時はそれなりに水たまりができます。

[386: 匿名さん]

「本郷台地に乗っている」と言われるが、台地の突端で本当に「盤石」なのか？

[387: 評判気になるさん]

日本に盤石なんて場所はない。
でもさすがに水害は大丈夫でしょう。

[388: 匿名さん]

「乗っている」というか「隅っこからこぼれ落ちている」よね。

[389: マンション検討中さん]

高台の端っこは災害で最初に崩れ落ちる最も危険な場所

[390: 周辺住民さん]

最近話題になりませんが、羽田の航路変更は間近です。文京区がこれで影響受けないのは利点です。

[391: 匿名さん]

>>389 マンション検討中さん
山手線内側でそんなこと歴史上あった？
交通事故の方が確率高いよ。