プラウド文京千駄木ヒルトップ

[買い替え検討中さん]

東京都心で利便性が高く、住環境も良い立地なので前から注目していました。

森鴎外記念館（森鴎外旧居跡）が隣にあり、休日は風情ある「谷根千」散策も楽しめそうです！

文京区の駅近・高台で、広い間取りを売りにしているので、かなりの高額帯になりそうですね。


公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/a115560/

物件名：プラウド文京千駄木ヒルトップ

所在地：東京都文京区千駄木一丁目１７番１(地番)　他１６筆

交通：東京メトロ千代田線　「千駄木」駅　徒歩4分
　　　東京メトロ南北線　　「本駒込」駅　徒歩9分
　　　都営地下鉄都営三田線　「白山」駅　徒歩11分

売主：野村不動産株式会社

総戸数：50戸 (非分譲1戸含む)

専有面積：71.43m2 ～ 121.08m2

間取り：3LDK ～ 4LDK

施工会社：東洋建設株式会社

管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社に委託（予定）

[322: マンション検討中さん]

Googleアースで確認したけど、確かに南向きの部屋の低層階は日当たり厳しそうな感じはするね。ただ自分もそうだけど、日当たりほとんど気にしないタイプもいるし、この坪単価なら買いかと。少しエリア異なるけど、普通借地権のリビオとさほど単価変わらないし、近くのオプレジの千駄木ヒルズよりも安い。

[323: マンション検討中さん]

思ったよりは安かったですが、管理費と修繕積立は思った以上にお高いです。あと南向きの隣のマンションまで5m程度でしたので、かなり接してます。ご参考までに。

[324: 匿名さん]

>>323 マンション検討中さん

管理費と修繕積立高かったですね。担当者が5年ごとに最大1万とか言ってましたが、それってきつすぎです。

[325: 買い替え検討中さん]

野村としては、南側はお見合いで高級マンションの体じゃないからそれなりの値付けにしたというだけの話。南東はしっかり高い。
山手線内側をばかの一つ覚えのように言うのは恥ずかしいかと。
中央線より上側で、なおかつほぼ荒川区のこんなはしっこはたいした事はない。

[326: 匿名さん]

>中央線より上側で、なおかつほぼ荒川区
地理感がないね、地図もういちど見直したら？

[327: 匿名さん]

>>325
>山手線内側をばかの一つ覚えのように言うのは恥ずかしいかと。

山手線内側は一つの目安。外側だと90㎡1億なんてざらだし、ちょっと離れれば逆にそんな高いのないって話になるでしょ。
あ、代官山とかは出さないでね（笑）

[328: 買い替え検討中さん]

ほぼ荒川区で間違いなし！

[329: 匿名さん]

ほぼ台東区ならまだわかるが。。。

[330: 買い替え検討中さん]

盲腸のように台東区からぴゅっと部分的に荒川区の方に食い込んでいるのが谷中3丁目。
ほぼ日暮里なのです。

[331: 匿名さん]

何が言いたいのかよくわからん。
その地図みたってやっぱり近いのは台東区だろうに。

[332: 買い替え検討中さん]

どちらにしても50歩100歩というものだよ君。

[333: 匿名さん]

>>325 買い替え検討中さん
山手線内側立地がなんで価値を持っているのか理解をしていないままでのその投稿は、中々恥ずかしい投稿だねー。

[334: マンション検討中さん]

価格的にも場所的にも、いいなぁと思ったので抽選覚悟に当たればラッキーというくらいで申し込んでみようと思います！

[335: 匿名さん]

>>325 買い替え検討中さん
買い替え検討してるのにたいした事ないと言ったり、ほぼ荒川区で間違いなしと言いながら50歩100歩と言ったり、矛盾してて何が言いたいのかわかりません。これが精神戦ってやつですか？

[336: 匿名さん]

団子坂の上の高台と西日暮里あたりの低地と比べるのはどうなんだろう

地盤的にも台地１と沖積低地２の違いは大きいと思うよ

印象操作でうまいこと倍率下げてかっさらおうとしているね

[337: 検討板ユーザーさん]

隣の小学校、中学校は海抜が低くなっていますが、この物件の脇から崖みたくなってるのでしょうか？
大雨が降り洪水が起きたときに23区内でも地盤が崩れる危険性があるとのことなので、心配です。
白山駅辺りまで行けば平気なのでしょうか？
教えてください。

[338: マンコミュファンさん]

近隣に住んでいますが、数分で荒川区なのは間違いないと思います。
ここは、文京区でも端の下町区域ではないでしょうか？仕方ないですけどね。

[339: 匿名さん]

>>337
その道路なんだけど個人の持ち物ではないので私たちの税金でしっかり整備されていると思いますよ。文京区も土砂災害ハザードマップを作成していますが、この近所だと危険ゾーンは須藤公園の崖とその上の土地ですね。

https://www.city.bunkyo.lg.jp/var/rev0/0172/7395/201811714399.pdf

[340: 匿名さん]

文京区は町丁目で住環境を分けづらい地域だからしょうがないか。
低地と高台が同じ町内に存在するなんてのはザラなので、現地踏査しないと簡単に騙されますよ

[341: 匿名さん]

>>338
大和郷なんて歩いて数分で庶民の街、豊島区巣鴨ですよ。
まあ大阪の人とか博多の人ならそのロジックで騙せるでしょうが...

[342: マンション検討中さん]

床快fullっていいのでしょうか？
亀戸や高田馬場の物件と並んで導入、とのことですが、あまり評判も訊かないので...

[343: 検討板ユーザーさん]

それって、ノロウイルスとかインフルエンザウイルスを色んな部屋に撒き散らす空調ってこと？
ウイルスをキャッチできるフィルターなんてないもんね。

[344: 匿名さん]

MRの連絡来る前に、販売終了しちゃうのかな…残念すぎる。

[345: マンション検討中さん]

一階南側は光全く入らないと思う。
二階南東側は実質1.5階だから歩行者の目が気になる。
北側は意外に穴場かも。
私は普通に南東側四階より上を買う予定だけど、そういう階を買うのってどうしてなの？

[346: 匿名さん]

>>345 マンション検討中さん

安いから。
転売目的なら割り切って低層一択。

[347: 匿名さん]

常盤松ハウスとかも条件の悪い部屋はかなりお得だったからな、あんな感じだろうね。

[348: マンション検討中さん]

日照や眺望で条件が悪いところで思いっきり単価差あるような物件は、分譲時ほどリセールの時差がつかないよね。ここでいうとAタイプ低層階とGタイプ高層階でリセール3000万も差が出るとは思えない。

[349: 匿名さん]

戸数少ないと管理組合頻繁にやらされるから大変

[350: 買い替え検討中さん]

低層で値付けが安くても、明らかに日当たりが悪いなどのマイナス要素があると
値段は伸びないよ。
それに昨今の高値相場じゃ転売益出そうなんていうフェーズじゃない。
1割儲けたいなら株買って儲けりゃ済む話。2割も値上がり望める代物ではない。

[351: マンション検討中さん]

月末に契約のための面談してくるけど、不動産価格がピークの時期に買うのに抵抗ある。オリンピック、万博の後に大幅な下落があると考えると、多少どころじゃない値下がりしそう。

[352: マンション検討中さん]

>>350 買い替え検討中さん
転売益がでるかではなくて、単純にリセールの話。基本的に北向きと南向きでは北向きの方がリセール率が良い。分譲時の価格差ほどは日当たりの市場評価は高くない。永住なら日当たりを高値で買うのもありだと思うけど、住み替えも視野にいれるなら市場価格以上では買わない方がいい。

[353: 検討ちゅうです]

ここから先の面談等に進めて行くか迷ってます。
正直、思ったより価格は安かったです。とくに１階であれば半地下ながら90平米でも1.1億円とかなので、一般的にプラウドよりも低グレードな他社物件(千駄木近辺)が70平米で8000万円台半ば～であることを踏まえると、予想外に安いな、というのが思ったところです。
ただ、管理費とかがまだもらえてないので、高い(らしい)のと、やっぱり坂上なのを気にしています。団子坂にエスカレーター出来たら、各段に違ってくると思いますが…。
スケジュール的にあと1～2週間くらいで決断のしどころが来そうです。

[354: 匿名さん]

2階以上、90m2以上、1.1億以下、角部屋だったら買いたい。
1階は嫌だけど…

[355: 検討ちゅうです]

>>354 匿名さん
南で2階であればかなり金額は近いと思いますよ！少しは超えるかもしれませんが。

[356: 検討板ユーザーさん]

エントリー済みですが、まだMR案内が来ません…
もしかして見ずして終了？あるかもです。

[357: 匿名さん]

>>356 検討板ユーザーさん

エントリー者限定サイトから予約取れますよ。
待ってても案内はきません。

[358: 検討板ユーザーさん]

>>357 匿名さん

そうなんですか？ありがとうございます。

[359: 匿名さん]

>>358 検討板ユーザーさん

正確にはアンケートですけど、アンケート回答した方から案内しているみたいです。

[360: 匿名]

南向きは安いようでも、半地下だったり、お見合いだったりで微妙だと思うんですけど、皆さんはどのような評価をしていますか？

[361: 検討板ユーザーさん]

>>359 匿名さん

ありがとうございます。アンケートは回答済みですので、とりあえず連絡を待ってみます。

[362: 匿名さん]

>>360 匿名さん

南向きなら5階か4階選ぶ。

[363: マンション検討中さん]

まだ連絡こねぇよ馬鹿野郎！

[364: 匿名さん]

ひょっとしてブラックリストに載っているんじゃない？

[365: 匿名さん]

>>363 マンション検討中さん
電話しよう

[366: 検討ちゅうです]

>>360 匿名さん
特に展望にこだわらないとかだと、ありかなとは思いますよ。そもそもこのマンションは全体的に展望については優位性がありません。ただしそれ以外はやはりすべての要素が高い水準でまとまっています。
展望を捨てれば、他の要素が割安感をもって手に入る。展望まで手に入る部屋ならば1.5億くらいからになる。そういうことかなと思います！

[367: 匿名さん]

小学校の隣だからむちゃくちゃうるさそう。
小学生の子供がいる人にとっては安心ですね！

[368: 匿名さん]

>>367 匿名さん
声は昼間だけだから気にすんな。上の階のドンドンの方が地獄

[369: ご近所さん]

やっぱりうるさいですかねぇ。地形的に小学校・中学校は崖の下にあるので上（マンション）までは響かないかなと希望的観測をしているのですが。（過去にこの掲示板でもそう言っている人がいたが。）

[370: 匿名さん]

窓閉めれば無問題じゃないの？

[371: マンション掲示板さん]

子供の声は高いから、かなり響くよね。
学童で夜７時頃まで子供を預かるから、その時間までは声がするよね。
ほとんどの学校は、外部のサッカーとか野球クラブに校庭を貸してるから、土日もうるさそう。

[372: 匿名さん]

崖下にあるので直で響いてくるような騒音ではないと思うけど。音をもっと気にしなければいけないのは崖下のアレだね。でも安いからいいか。

[373: 検討ちゅうです]

>>372 匿名さん
崖下になにかありましたっけ？？
崖下のおにぎり屋の近くのマンションに住んでたことありましたが、騒音は気にしたことなかったです。鈍感なのもある気がしますが…。

[374: 匿名さん]

小学校と中学校両方あるのか。。。
育児世帯には最高の物件だな。

[375: 買い替え検討中さん]

文京区に住んでこんな高額物件にという世帯なら、普通は私立だろう。

[376: マンション検討中さん]

いくらなの？

[377: 匿名さん]

いまどきとしては安いと評判だけどね
国立私立中学進学率が四割とかいうから二人に一人は受験して入る中学に進学するのが文京区の特徴だよね。最近はコミュニティバスがあるので便利になったけどわざわざ大塚まで丸の内線で出て都電に乗り換えて東京音大や日本女子大の付属幼稚園に子供を送り迎えしているお母さんもいたなあ。車での送迎は路駐すると色々近隣からクレームがつくのでNGなんだよね。

[378: マンション検討中さん]

独立バルコニーなのが地味に良い

[379: 匿名さん]

元気な子供が飛び回る明るい雰囲気の住環境になりそうですね。

[380: 匿名さん]

高級マンションのはずですが、、、

[381: 匿名さん]

割安感ありますね。仕様も良かったです。敢えて競争のなさそうなところ選んだので買えるとよいですが…

[382: 匿名さん]

>>377 匿名さん
野村だから相場の先をよく見た値付けかも
最近は在庫は待っても売れなくなったから

[383: 匿名さん]

最近は駅近でもフラットアプローチが人気だよね。
しかしハザードマップで水没可能性を指摘されている低地の方が人気があって高値で取引されるというのも皮肉な話だね。時代の流れを感じる。

[384: 匿名さん]

>>383 匿名さん
フラットが一番。でも坂上とはいえ4分ならすぐだよ。フラットで7分とかよりいい。

[385: 検討ちゅうです]

前にも書いたのですが、高低差はちょっと気になりますよね。フラットアプローチだったらこの物件最強だったと思います。高いところにあると言っても、眺望はそこまで大したことないですので(池之端あたりにあるタワマンと比べると…)
ただし、近辺の土地としての格や背景はやっぱり坂上のほうが良いですね。あと、これからやっぱり大型台風や洪水は増えると言われているので、それが本当だったら資産価値も相対的に高くなる可能性はありますね。千駄木の坂下は、ひどい雨の時はそれなりに水たまりができます。

[386: 匿名さん]

「本郷台地に乗っている」と言われるが、台地の突端で本当に「盤石」なのか？

[387: 評判気になるさん]

日本に盤石なんて場所はない。
でもさすがに水害は大丈夫でしょう。

[388: 匿名さん]

「乗っている」というか「隅っこからこぼれ落ちている」よね。

[389: マンション検討中さん]

高台の端っこは災害で最初に崩れ落ちる最も危険な場所

[390: 周辺住民さん]

最近話題になりませんが、羽田の航路変更は間近です。文京区がこれで影響受けないのは利点です。

[391: 匿名さん]

>>389 マンション検討中さん
山手線内側でそんなこと歴史上あった？
交通事故の方が確率高いよ。

[392: 匿名さん]

>>385 検討ちゅうですさん
坂が多い地域の低層、高台でフラット、眺望を気にすること自体ナンセンス。温かいかき氷みたいな。
都心にすごく近いのに住居に片田舎の様な長閑さを求めるならばここはいい。それ以外なら別を探そう。

[393: 匿名さん]

田舎の小学校の中みたいな環境。

[394: 匿名さん]

>>390 周辺住民さん
本日、実機運航による羽田新ルートの飛行試験があり、夕方に新宿上空を立て続けに通り過ぎる航空機を目にしましたが、音はそれほどではありませんでした。現在の南風の悪天候時の計器飛行による着陸ルート直下にある江戸川区に住んでいますが、航空機のエンジン性能の向上もあって、騒音による不動産への影響は限定的と思われます。ただ、次々と上空に機影が現れるため、飛行高度の低い地域ほど、慣れないと心理的な圧迫を感じるかもしれません。

[395: 匿名さん]

>>394 匿名さん
反対運動しても効果ないだろうな。空路は米軍との兼合い、というか許可が必要たがら。普天間と同じ。日本は植民地なんだよな。
それに本気で風穴開けようとしたのが鳩山さん。すぐに潰されたね。日本人も鳩山の背中を押さず引きずり下ろした。

[396: 匿名さん]

>>389 マンション検討中さん
その点私も気になっていました。あの場所はやはり地震時には危険なのでしょうか
何か調べる術はないものでしょうか

[397: マンション検討中さん]

重ねるハザードマップでは、急傾斜地崩壊危険箇所になっていますね。この点については営業から説明あった方はいらっしゃいますか？

[398: 匿名さん]

>>397 マンション検討中さん
もしかしてハザードマップ信じるの？外れてるよ。地震予知連と変わらない。ニュース見てる？

[399: 匿名さん]

>>397 マンション検討中さん

重説に載るから必ず説明されると思うよ。

[400: 匿名さん]

確かに擁壁があるから急傾斜地なんだろうけどね。
裏に中学校と小学校があるから崩れたら可哀想なことが起こるね。たくさんの子供が犠牲になりそうだね、大惨事がおきるリスクを東京都も文京区も意識しておらずなんの対策もとっていなかっとしたらこの物件の問題だけではないね。文京区や東京都にも問い合わせたほうがいいよ。

[401: マンコミュファンさん]

豪雨のハザードマップは全て的中！！
近年、浸水して、塗られていない場所はない。

[402: 匿名さん]

>>401 マンコミュファンさん
各地で見直してるよ。色なし浸水、色あり問題なしが起きたから。

[403: マンコミュファンさん]

近年、浸水して色なし地域、言ってみ！

[404: 匿名さん]

>>403 マンコミュファンさん
教えて下さいでしょ！まずは自分で調べよう。これだから田舎もんはやなんだよ。
見直しとか想定域外とかキーワードが分からなければ、自治体よりは地方紙に電話しよう。自治体は正確とか大本営のとこもあるから。それ信じちゃった口？

[405: マンコミュファンさん]

ないから言ってんだけど…

[406: 匿名さん]

>>405 マンコミュファンさん
各地てハザードマップの想定外区域があって見直してる

[407: マンコミュファンさん]

見直してんのは、幼稚園児の娘も知ってる。
近年、浸水して色なし地域を教えて下さいって話…

[408: 匿名さん]

>>397 マンション検討中さん
完全に土砂災害警戒区域と急傾斜地崩壊危険箇所になってますね。契約に向け話を進めておりますが、担当の方からは特に説明はなかったです。これはどうしたものか…

[409: 匿名さん]

>>408 匿名さん
ここの位置かはわからないですが、昨年の台風の際は文京区は土砂災害警戒区域は避難準備勧告くらいは出してたと思うので、担当者か区に確認してみた方が良いと思います。内水被害ではそのような勧告は出ていませんでしたが。

[410: 匿名さん]

>>407 マンコミュファンさん
↓幼稚園児の親
>>401 マンコミュファンさん

[411: 匿名さん]

>>407 マンコミュファンさん　
見直してるのに全て的中？矛盾してますが。

[412: マンコミュファンさん]

気候変動で、今年も漏れなく異常気象だから、ハザードは危険側に見直してるよ。
それより、「近年、浸水して色なし地域」を必死でググってんの？
まだ、見つかんない？

[413: 匿名さん]

>>408
勘違いして間違えた情報書いたことがわかったら削除依頼出しておいた方がいいよ、最近キナ臭い。

[414: 匿名さん]

>>408 匿名さん

重事項説明案を請求するか直接聞いてみたら？

[415: 匿名さん]

>>414 匿名さん
そうします。おそらく担当者は最後の最後に説明しようとしていたのではと思います。

[416: 匿名さん]

>>413 匿名さん
勘違いではなく東京都の土砂災害警戒区域マップにきちんと載っています。確認してください。あなたの方がキナ臭いです。

[417: 匿名さん]

>>416
黄色になってる？

[418: 匿名さん]

>>417 匿名さん
黄色ですね。

[419: 匿名さん]

>>416
今見てきたら、やっぱり黄色になっていた。
すまないね、疑って
この辺のネガは平気で嘘をつくから疑り深くなってしまった。

文京区のハザードマップには載っていないし中学校や小学校の裏に危険な崖があったら文京区だとすぐ大騒ぎになりそうなもんだけどね。現在の対策の状況について業者に訊くのも重要だけど役所に訊くのも重要だね。ある意味お買い得な価格をつけているし。

[420: 匿名さん]

>>419 匿名さん

>>419 匿名さん
建設的な意見交換ができれば結構ですよ。
業者に聞くのはもちろんですが、まず役所に聞いてみようと思います。東京都のホームページ上の情報ではこの地域が土砂災害警戒区域になったのは去年の9月の様です。でも去年の台風の時にこの中学校が避難場所になっていたはずなんですけどね…

[421: 匿名さん]

さぁー購入希望者さん達の精神戦はもう始まってますよ！
あることないこと言って他の購入希望者を蹴落とそうとしています。

全ては精神戦ですよ！