プラウド文京千駄木ヒルトップ

[買い替え検討中さん]

東京都心で利便性が高く、住環境も良い立地なので前から注目していました。

森鴎外記念館（森鴎外旧居跡）が隣にあり、休日は風情ある「谷根千」散策も楽しめそうです！

文京区の駅近・高台で、広い間取りを売りにしているので、かなりの高額帯になりそうですね。


公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/a115560/

物件名：プラウド文京千駄木ヒルトップ

所在地：東京都文京区千駄木一丁目１７番１(地番)　他１６筆

交通：東京メトロ千代田線　「千駄木」駅　徒歩4分
　　　東京メトロ南北線　　「本駒込」駅　徒歩9分
　　　都営地下鉄都営三田線　「白山」駅　徒歩11分

売主：野村不動産株式会社

総戸数：50戸 (非分譲1戸含む)

専有面積：71.43m2 ～ 121.08m2

間取り：3LDK ～ 4LDK

施工会社：東洋建設株式会社

管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社に委託（予定）

[301: 買い替え検討中さん]

文士村は田端にも山王にもあるけど、それがどうしたっていう話だよ。

[302: 匿名さん]

380万台からあるのか。悪くないね。
まあ広さはあるからグロスは嵩むが。

[303: 匿名さん]

ちょっとユーモラスに言わせて貰えば、森鴎外一騎で並の文士一個師団を壊滅できるような違いがあるけどね。昭和生まれにとってはビッグネームの一つだよね。確かに単なる歴史上の人物というとらえかたもあるが、たとえば後の時代の三島の流麗なことばと比べるのはちょっとかわいそう。

[304: 匿名さん]

多分文京区の富裕層vs港区富裕層の空中戦になる気がする。文京区は安くて実需の下支えが厚い値下がりリスクが非常に低いからね。

港区はとんでもないと思っていても文京区だとなんとなく買える気がするのが普通人の感覚

[305: 匿名さん]

マンマニさん、ありがとうございます。ヤバイ、安すぎる。瞬間蒸発決定です

[306: 匿名さん]

来週MR予約しようと思うけど、多分もうダメだね、しまった、死んだわ

[307: 匿名さん]

　倍率何倍になるかな、野村何がしたい、やばい

[308: 匿名さん]

販売戸数49戸しかないから、要望書入れる部屋と本登録する部屋をどこにするか見極めるのが重要。
抽選は避けたいねー

[309: 匿名さん]

安過ぎないかこれ・・・

[310: マンション検討中さん]

坪単価でみると単価差あって坪単価400切りのかなり安いんだけど、グロスだと高くて買えない。1億前後の部屋は瞬間蒸発しそう。

[311: 匿名さん]

どの部屋でもいいから買えればラッキー。
3年後くらいに売りに出せばムフフ

[312: 買い替え検討中さん]

一部の部屋をのぞいて高いでしょ。瞬間蒸発するわけがない。

[313: 匿名さん]

400切りの部屋はかなり条件悪い
日光入ってこないと思われ

[314: 名無しさん]

>>313 匿名さん

3階以下ということですか？
南東は問題ない気がしますが…どうでしょう。南も全く入らないわけではないかと考えています。

[315: 匿名さん]

南側は三階建の住宅が建っているが、この高さまでが限界だとすると眺望は難しいかな。プランのところにある平面図をみるとドライエリアがあって少し離れているものの一階の日当たりはだいぶ悪そう。ただ午前中は東南から日が入ると思うので真っ暗は言い過ぎかと。東南は藪下通りを挟んで家や中学校が崖下に建っているおかげで日当たりはあまり問題にならないだろうね。通行量の少ない一方通行道路で駐停車も困難な狭さなので排ガスや騒音の問題も限定的だろう。

[316: 匿名さん]

しかし吹き抜けまで作って通風採光に配慮した作りに余裕の広い部屋、風呂もでかいのがついていて、経験的にはこれぐらいの風呂がついていた物件で仕様が悪かったことはない。高台の住宅地の低層マンション、坂は急だが駅近には間違いない。それでこの値段でしょ、ありえないわ。まさか敷地内に幽霊がでたりしないよね、と勘ぐりたくなるレベル。

[317: 匿名さん]

もう精神戦始まってるからな。
みんな本音と逆のこと言ってる。

[318: 匿名さん]

抽選、即完の予感しかしない。
このご時世にこの広さは希少だから、潜在ニーズはかなり溜まっているのではないだろうか。
上手く値付けして、本登録が散らばるといいですね。

[319: 匿名さん]

野村としては低層高級マンションとして仕様も上げ高値で売ろうとしたが、現市況と千駄木という立地での顧客層をリサーチした結果、この価格になったのでは。
まあ、山手線内側で９０㎡が１億って、奇跡のようなもんだな。しかも高仕様となると。

[320: 匿名さん]

>>314 名無しさん

400切りは南の三階以下です。お隣住宅の後ろ側が目の前です。日が全く入らない事はないと思いますが。

[321: 職人さん]

精神戦、本音と逆とは？抽選勝率上げるための駆け引きってこと？？？

[322: マンション検討中さん]

Googleアースで確認したけど、確かに南向きの部屋の低層階は日当たり厳しそうな感じはするね。ただ自分もそうだけど、日当たりほとんど気にしないタイプもいるし、この坪単価なら買いかと。少しエリア異なるけど、普通借地権のリビオとさほど単価変わらないし、近くのオプレジの千駄木ヒルズよりも安い。

[323: マンション検討中さん]

思ったよりは安かったですが、管理費と修繕積立は思った以上にお高いです。あと南向きの隣のマンションまで5m程度でしたので、かなり接してます。ご参考までに。

[324: 匿名さん]

>>323 マンション検討中さん

管理費と修繕積立高かったですね。担当者が5年ごとに最大1万とか言ってましたが、それってきつすぎです。

[325: 買い替え検討中さん]

野村としては、南側はお見合いで高級マンションの体じゃないからそれなりの値付けにしたというだけの話。南東はしっかり高い。
山手線内側をばかの一つ覚えのように言うのは恥ずかしいかと。
中央線より上側で、なおかつほぼ荒川区のこんなはしっこはたいした事はない。

[326: 匿名さん]

>中央線より上側で、なおかつほぼ荒川区
地理感がないね、地図もういちど見直したら？

[327: 匿名さん]

>>325
>山手線内側をばかの一つ覚えのように言うのは恥ずかしいかと。

山手線内側は一つの目安。外側だと90㎡1億なんてざらだし、ちょっと離れれば逆にそんな高いのないって話になるでしょ。
あ、代官山とかは出さないでね（笑）

[328: 買い替え検討中さん]

ほぼ荒川区で間違いなし！

[329: 匿名さん]

ほぼ台東区ならまだわかるが。。。

[330: 買い替え検討中さん]

盲腸のように台東区からぴゅっと部分的に荒川区の方に食い込んでいるのが谷中3丁目。
ほぼ日暮里なのです。

[331: 匿名さん]

何が言いたいのかよくわからん。
その地図みたってやっぱり近いのは台東区だろうに。

[332: 買い替え検討中さん]

どちらにしても50歩100歩というものだよ君。

[333: 匿名さん]

>>325 買い替え検討中さん
山手線内側立地がなんで価値を持っているのか理解をしていないままでのその投稿は、中々恥ずかしい投稿だねー。

[334: マンション検討中さん]

価格的にも場所的にも、いいなぁと思ったので抽選覚悟に当たればラッキーというくらいで申し込んでみようと思います！

[335: 匿名さん]

>>325 買い替え検討中さん
買い替え検討してるのにたいした事ないと言ったり、ほぼ荒川区で間違いなしと言いながら50歩100歩と言ったり、矛盾してて何が言いたいのかわかりません。これが精神戦ってやつですか？

[336: 匿名さん]

団子坂の上の高台と西日暮里あたりの低地と比べるのはどうなんだろう

地盤的にも台地１と沖積低地２の違いは大きいと思うよ

印象操作でうまいこと倍率下げてかっさらおうとしているね

[337: 検討板ユーザーさん]

隣の小学校、中学校は海抜が低くなっていますが、この物件の脇から崖みたくなってるのでしょうか？
大雨が降り洪水が起きたときに23区内でも地盤が崩れる危険性があるとのことなので、心配です。
白山駅辺りまで行けば平気なのでしょうか？
教えてください。

[338: マンコミュファンさん]

近隣に住んでいますが、数分で荒川区なのは間違いないと思います。
ここは、文京区でも端の下町区域ではないでしょうか？仕方ないですけどね。

[339: 匿名さん]

>>337
その道路なんだけど個人の持ち物ではないので私たちの税金でしっかり整備されていると思いますよ。文京区も土砂災害ハザードマップを作成していますが、この近所だと危険ゾーンは須藤公園の崖とその上の土地ですね。

https://www.city.bunkyo.lg.jp/var/rev0/0172/7395/201811714399.pdf

[340: 匿名さん]

文京区は町丁目で住環境を分けづらい地域だからしょうがないか。
低地と高台が同じ町内に存在するなんてのはザラなので、現地踏査しないと簡単に騙されますよ

[341: 匿名さん]

>>338
大和郷なんて歩いて数分で庶民の街、豊島区巣鴨ですよ。
まあ大阪の人とか博多の人ならそのロジックで騙せるでしょうが...

[342: マンション検討中さん]

床快fullっていいのでしょうか？
亀戸や高田馬場の物件と並んで導入、とのことですが、あまり評判も訊かないので...

[343: 検討板ユーザーさん]

それって、ノロウイルスとかインフルエンザウイルスを色んな部屋に撒き散らす空調ってこと？
ウイルスをキャッチできるフィルターなんてないもんね。

[344: 匿名さん]

MRの連絡来る前に、販売終了しちゃうのかな…残念すぎる。

[345: マンション検討中さん]

一階南側は光全く入らないと思う。
二階南東側は実質1.5階だから歩行者の目が気になる。
北側は意外に穴場かも。
私は普通に南東側四階より上を買う予定だけど、そういう階を買うのってどうしてなの？

[346: 匿名さん]

>>345 マンション検討中さん

安いから。
転売目的なら割り切って低層一択。

[347: 匿名さん]

常盤松ハウスとかも条件の悪い部屋はかなりお得だったからな、あんな感じだろうね。

[348: マンション検討中さん]

日照や眺望で条件が悪いところで思いっきり単価差あるような物件は、分譲時ほどリセールの時差がつかないよね。ここでいうとAタイプ低層階とGタイプ高層階でリセール3000万も差が出るとは思えない。

[349: 匿名さん]

戸数少ないと管理組合頻繁にやらされるから大変

[350: 買い替え検討中さん]

低層で値付けが安くても、明らかに日当たりが悪いなどのマイナス要素があると
値段は伸びないよ。
それに昨今の高値相場じゃ転売益出そうなんていうフェーズじゃない。
1割儲けたいなら株買って儲けりゃ済む話。2割も値上がり望める代物ではない。

[351: マンション検討中さん]

月末に契約のための面談してくるけど、不動産価格がピークの時期に買うのに抵抗ある。オリンピック、万博の後に大幅な下落があると考えると、多少どころじゃない値下がりしそう。

[352: マンション検討中さん]

>>350 買い替え検討中さん
転売益がでるかではなくて、単純にリセールの話。基本的に北向きと南向きでは北向きの方がリセール率が良い。分譲時の価格差ほどは日当たりの市場評価は高くない。永住なら日当たりを高値で買うのもありだと思うけど、住み替えも視野にいれるなら市場価格以上では買わない方がいい。

[353: 検討ちゅうです]

ここから先の面談等に進めて行くか迷ってます。
正直、思ったより価格は安かったです。とくに１階であれば半地下ながら90平米でも1.1億円とかなので、一般的にプラウドよりも低グレードな他社物件(千駄木近辺)が70平米で8000万円台半ば～であることを踏まえると、予想外に安いな、というのが思ったところです。
ただ、管理費とかがまだもらえてないので、高い(らしい)のと、やっぱり坂上なのを気にしています。団子坂にエスカレーター出来たら、各段に違ってくると思いますが…。
スケジュール的にあと1～2週間くらいで決断のしどころが来そうです。

[354: 匿名さん]

2階以上、90m2以上、1.1億以下、角部屋だったら買いたい。
1階は嫌だけど…

[355: 検討ちゅうです]

>>354 匿名さん
南で2階であればかなり金額は近いと思いますよ！少しは超えるかもしれませんが。

[356: 検討板ユーザーさん]

エントリー済みですが、まだMR案内が来ません…
もしかして見ずして終了？あるかもです。

[357: 匿名さん]

>>356 検討板ユーザーさん

エントリー者限定サイトから予約取れますよ。
待ってても案内はきません。

[358: 検討板ユーザーさん]

>>357 匿名さん

そうなんですか？ありがとうございます。

[359: 匿名さん]

>>358 検討板ユーザーさん

正確にはアンケートですけど、アンケート回答した方から案内しているみたいです。

[360: 匿名]

南向きは安いようでも、半地下だったり、お見合いだったりで微妙だと思うんですけど、皆さんはどのような評価をしていますか？

[361: 検討板ユーザーさん]

>>359 匿名さん

ありがとうございます。アンケートは回答済みですので、とりあえず連絡を待ってみます。

[362: 匿名さん]

>>360 匿名さん

南向きなら5階か4階選ぶ。

[363: マンション検討中さん]

まだ連絡こねぇよ馬鹿野郎！

[364: 匿名さん]

ひょっとしてブラックリストに載っているんじゃない？

[365: 匿名さん]

>>363 マンション検討中さん
電話しよう

[366: 検討ちゅうです]

>>360 匿名さん
特に展望にこだわらないとかだと、ありかなとは思いますよ。そもそもこのマンションは全体的に展望については優位性がありません。ただしそれ以外はやはりすべての要素が高い水準でまとまっています。
展望を捨てれば、他の要素が割安感をもって手に入る。展望まで手に入る部屋ならば1.5億くらいからになる。そういうことかなと思います！

[367: 匿名さん]

小学校の隣だからむちゃくちゃうるさそう。
小学生の子供がいる人にとっては安心ですね！

[368: 匿名さん]

>>367 匿名さん
声は昼間だけだから気にすんな。上の階のドンドンの方が地獄

[369: ご近所さん]

やっぱりうるさいですかねぇ。地形的に小学校・中学校は崖の下にあるので上（マンション）までは響かないかなと希望的観測をしているのですが。（過去にこの掲示板でもそう言っている人がいたが。）

[370: 匿名さん]

窓閉めれば無問題じゃないの？

[371: マンション掲示板さん]

子供の声は高いから、かなり響くよね。
学童で夜７時頃まで子供を預かるから、その時間までは声がするよね。
ほとんどの学校は、外部のサッカーとか野球クラブに校庭を貸してるから、土日もうるさそう。

[372: 匿名さん]

崖下にあるので直で響いてくるような騒音ではないと思うけど。音をもっと気にしなければいけないのは崖下のアレだね。でも安いからいいか。

[373: 検討ちゅうです]

>>372 匿名さん
崖下になにかありましたっけ？？
崖下のおにぎり屋の近くのマンションに住んでたことありましたが、騒音は気にしたことなかったです。鈍感なのもある気がしますが…。

[374: 匿名さん]

小学校と中学校両方あるのか。。。
育児世帯には最高の物件だな。

[375: 買い替え検討中さん]

文京区に住んでこんな高額物件にという世帯なら、普通は私立だろう。

[376: マンション検討中さん]

いくらなの？

[377: 匿名さん]

いまどきとしては安いと評判だけどね
国立私立中学進学率が四割とかいうから二人に一人は受験して入る中学に進学するのが文京区の特徴だよね。最近はコミュニティバスがあるので便利になったけどわざわざ大塚まで丸の内線で出て都電に乗り換えて東京音大や日本女子大の付属幼稚園に子供を送り迎えしているお母さんもいたなあ。車での送迎は路駐すると色々近隣からクレームがつくのでNGなんだよね。

[378: マンション検討中さん]

独立バルコニーなのが地味に良い

[379: 匿名さん]

元気な子供が飛び回る明るい雰囲気の住環境になりそうですね。

[380: 匿名さん]

高級マンションのはずですが、、、

[381: 匿名さん]

割安感ありますね。仕様も良かったです。敢えて競争のなさそうなところ選んだので買えるとよいですが…

[382: 匿名さん]

>>377 匿名さん
野村だから相場の先をよく見た値付けかも
最近は在庫は待っても売れなくなったから

[383: 匿名さん]

最近は駅近でもフラットアプローチが人気だよね。
しかしハザードマップで水没可能性を指摘されている低地の方が人気があって高値で取引されるというのも皮肉な話だね。時代の流れを感じる。

[384: 匿名さん]

>>383 匿名さん
フラットが一番。でも坂上とはいえ4分ならすぐだよ。フラットで7分とかよりいい。

[385: 検討ちゅうです]

前にも書いたのですが、高低差はちょっと気になりますよね。フラットアプローチだったらこの物件最強だったと思います。高いところにあると言っても、眺望はそこまで大したことないですので(池之端あたりにあるタワマンと比べると…)
ただし、近辺の土地としての格や背景はやっぱり坂上のほうが良いですね。あと、これからやっぱり大型台風や洪水は増えると言われているので、それが本当だったら資産価値も相対的に高くなる可能性はありますね。千駄木の坂下は、ひどい雨の時はそれなりに水たまりができます。

[386: 匿名さん]

「本郷台地に乗っている」と言われるが、台地の突端で本当に「盤石」なのか？

[387: 評判気になるさん]

日本に盤石なんて場所はない。
でもさすがに水害は大丈夫でしょう。

[388: 匿名さん]

「乗っている」というか「隅っこからこぼれ落ちている」よね。

[389: マンション検討中さん]

高台の端っこは災害で最初に崩れ落ちる最も危険な場所

[390: 周辺住民さん]

最近話題になりませんが、羽田の航路変更は間近です。文京区がこれで影響受けないのは利点です。

[391: 匿名さん]

>>389 マンション検討中さん
山手線内側でそんなこと歴史上あった？
交通事故の方が確率高いよ。

[392: 匿名さん]

>>385 検討ちゅうですさん
坂が多い地域の低層、高台でフラット、眺望を気にすること自体ナンセンス。温かいかき氷みたいな。
都心にすごく近いのに住居に片田舎の様な長閑さを求めるならばここはいい。それ以外なら別を探そう。

[393: 匿名さん]

田舎の小学校の中みたいな環境。

[394: 匿名さん]

>>390 周辺住民さん
本日、実機運航による羽田新ルートの飛行試験があり、夕方に新宿上空を立て続けに通り過ぎる航空機を目にしましたが、音はそれほどではありませんでした。現在の南風の悪天候時の計器飛行による着陸ルート直下にある江戸川区に住んでいますが、航空機のエンジン性能の向上もあって、騒音による不動産への影響は限定的と思われます。ただ、次々と上空に機影が現れるため、飛行高度の低い地域ほど、慣れないと心理的な圧迫を感じるかもしれません。

[395: 匿名さん]

>>394 匿名さん
反対運動しても効果ないだろうな。空路は米軍との兼合い、というか許可が必要たがら。普天間と同じ。日本は植民地なんだよな。
それに本気で風穴開けようとしたのが鳩山さん。すぐに潰されたね。日本人も鳩山の背中を押さず引きずり下ろした。

[396: 匿名さん]

>>389 マンション検討中さん
その点私も気になっていました。あの場所はやはり地震時には危険なのでしょうか
何か調べる術はないものでしょうか

[397: マンション検討中さん]

重ねるハザードマップでは、急傾斜地崩壊危険箇所になっていますね。この点については営業から説明あった方はいらっしゃいますか？

[398: 匿名さん]

>>397 マンション検討中さん
もしかしてハザードマップ信じるの？外れてるよ。地震予知連と変わらない。ニュース見てる？

[399: 匿名さん]

>>397 マンション検討中さん

重説に載るから必ず説明されると思うよ。

[400: 匿名さん]

確かに擁壁があるから急傾斜地なんだろうけどね。
裏に中学校と小学校があるから崩れたら可哀想なことが起こるね。たくさんの子供が犠牲になりそうだね、大惨事がおきるリスクを東京都も文京区も意識しておらずなんの対策もとっていなかっとしたらこの物件の問題だけではないね。文京区や東京都にも問い合わせたほうがいいよ。