ザ・レジデンス六本木(THE RESIDENCE ROPPONGI)ってどうですか？

[匿名さん]

公式URL：https://www.tr-roppongi.com/
所在地:東京都港区六本木一丁目9番4号
交通:東京メトロ南北線「六本木一丁目」駅徒歩3分
　　 東京メトロ日比谷線「神谷町」駅徒歩7分
総戸数:71戸(販売戸数48戸、事業協力者23戸含む)
構造及び階数:鉄筋コンクリート造地上23階地下2階建て
敷地面積:1,715.93㎡
竣工日:2019年9月30日
引渡日:2020年3月上旬
売主：森トラスト株式会社
販売会社:東急リバブル株式会社
施工会社：株式会社竹中工務店

【タイトルと公式URLを追記しました。2019．9．26　管理担当】

[51: マンション検討中さん]

エントランスがチープですよね。
共用もほぼない。分譲というより高級賃貸のような感じ。
もう少し頑張ってほしかった。

[52: 匿名さん]

>>49 マンション検討中さん

近隣の六本木グランドタワーレジデンスが坪単価896万円で中古成約しているのを見ちゃうと、まだ上がりそうな気もしてしまう。
https://diamond-fudosan.jp/articles/-/1110169

ここら一帯のエリアが化け物化する可能性はあるかもと、ふと考えてしまう。

いずれにしろ、このマンションは尾根道交通量増加の影響を一番受けることは確かだね。

[53: 匿名さん]

半世紀かけて整備してきた大街区エリアが、虎ノ門麻布台再開発でいよいよ完成しようとしている。色々と織り込んだ今の価格がピークのような気もする。かと言って将来値下がりするかというと、日本で最も値下がりしないエリアだと思う。
ただこの辺りは特別感のあるエリアなので、海外から東京に超高級レジデンスを求めるマネーが流入するとしたら、このエリアが第一候補になると思われるので、異次元の価格になってもおかしくないという予想も考えられなくはない。

[54: 匿名]

ここを買う日本人も外国人もいないよ。

内覧したら百人が百人愕然とするから。

安物買いの銭失いの典型。

[55: 名無しさん]

とても興味があります。
HPがありますでしょうか？

[56: 評判気になるさん]

>>54 匿名さん
物凄く53,54両方理解できる。 惜しむらくはこの物件が54のような考えを押しのけてまで買わしめるものでは、正直ないのではないかという思い。

[57: 匿名さん]

>>56 評判気になるさん

54さんは最上階見たのかしら。低層階の話かしら。

[58: マンション検討中さん]

売却時に弱いな。

まるでオフィスビルの外観で、ガラスの向こうのエレベーターしかないエントランスはビジネスホテルだ。

えっ、何も無い。

[59: 匿名さん]

まぁ、評価は後ほどって所だろうね。
白金とかで坪800超え買うよりは100倍ましではある

[60: 匿名]

まあ、内覧してからコメントしてくださいな。
私もこの価格なら即決だと意気込んで行きましたから。

[61: 評判気になるさん]

>>60 匿名さん
わかる、分かってしまう自分がいる。。。でも今後出てくる再開発案件はそもそも分譲あるのかもわからない中、納得してないけど買うのかかなり葛藤中。

[62: 匿名さん]

内覧してきたよ。立地に全振りした物件て感じで好みは分かれる所だと思うけど
癖がない分、言うてる間になくなってしまいそうな気はする。

[63: 匿名さん]

癖がないのは外人向けに売るときに重要だね。

[64: 匿名さん]

野村のタワーは定借なのですか・・・
では森トラストの駐車場跡地に期待することにします。
価格は上か横ばいか、、その時になってみないとわからないですね。
今度は車寄せつくってほしいです。

[65: 匿名さん]

定借といえども、渋谷クヤクション以上の値段になるだろうね。
六本木一丁目アドレスの43階タワマンで、アメリカ大使館至近となれば、弱気になる要素なし。

[66: 匿名さん]

ここと定借の野村オークラ跡地、虎ノ門ヒルズレジデンシャルタワーを比較したら、ここが一番お買い得価格なような気がしないでもない。
スウェーデン大使館北側の森トラスト駐車場、いまはフォレセーヌのモデルルームだけど、遠からずマンションになるはず。そのときは恐らくここはお買い得だったとなっているのではないかと思う。

[67: マンション検討中さん]

プラウド虎ノ門の横の三井とか、いろいろ出てくるからなー。

[68: 匿名さん]

プラウド虎ノ門横三井、忘れてた。
あそこもワールドゲート、城山トラスト、オークラ別館に隣接していて場所はなかなか良いよね。

[69: 匿名さん]

>>65 匿名さん

野村のタワマンは、虎ノ門ステーションタワーが完成すれば、虎ノ門新駅からも好アクセスになる点もポイントかと思う。
定借だとしても、多分、渋谷のクヤクションどころの騒ぎではない価格になるんじゃないかな。オークラからのケータリングサービスとかも普通に付けてきそう。

[70: 匿名]

虎ノ門ヒルズレジデンシャルタワーが坪1000万円なら1000人が1000人、虎ノ門ヒルズレジデンシャルタワーを買うよ。

[71: 匿名さん]

ここもオークラのケータリングついてるけどね。
虎ヒルのレジは、尾根道沿いとはまた違う良さがあるので一概には比較できないだろう。
少なくとも、この界隈が新航路の影響を受けない大型再開発恩恵立地なのは確か

[72: 匿名さん]

野村はオークラ別館跡よりも先に、六本木ヒルズ南隣の西麻布三丁目北東地区再開発で野村が住宅550戸と外資系高級ホテル、オフィスを含む複合タワーを建てる。尾根道エリアとは雰囲気が異なる立地だけど、いま判明しているスペックだけでもかなり魅力的。

[73: 匿名さん]

>>72 匿名さん

西麻布はホテルが上層階で住宅が下だから嫌だなあ?

[74: 匿名さん]

西麻布と尾根道は、実需なら客層の棲み分けありそうな気がする

[75: 匿名さん]

>>74 匿名さん
尾根道は都心勤務者？

[76: 匿名さん]

>>75 匿名さん

印象だけだけど、尾根道は落ち着いたタイプ、西麻布は派手系なタイプかなあ。
ここのスレ、近隣の方の書き込みが多いと思うけど、落ち着いた流れのやり取りが多くて、私にとってはよい雰囲気のスレ。

[77: 匿名さん]

>>69
オークラプレステージタワーとヘリテージウイングは虎ノ門ヒルズ駅か、好アクセスになると思いますが、オークラ別館は虎ノ門ヒルズ駅よりも神谷町駅からの方が近いと思います。神谷町駅はワールドゲートにも直結の出入り口ができるようなので、いま以上に神谷町駅からオークラ別館までのアクセスは良くなりそうです。

[78: 匿名さん]

>>77 匿名さん

神谷町駅は拡大しないのかしら。２番と４番の出口、つまりワールドゲートから虎ノ門麻布台ヒルズまで地下通路で行けるのかしら。

[79: 匿名さん]

>>78 匿名さん

現状だとホーム内を通るしかなそうですね。TSUTAYAが入っていた森トラストのビルなど、桜田通り沿いのビルが再開発されるまでは厳しそう。
でも、森と森トラストは連携してくれないイメージなので、将来的にも難しいですかね。
今回もザ・レジデンス六本木の公開空地とファーストビル公開空地も隣接なのに、行き来が出来ないのは残念。ここが繋がれば犬の散歩コースでいいなと淡い期待していたのですが。
もっとも、仙石山と城山の行き来が出来なかった例を見ていたので、やっぱりという感じではありました。

[80: 匿名さん]

神谷町駅と六本木一丁目駅が地下接続になるのは本当に助かる。地元が麻布十番駅最寄りなのですが、広尾恵比寿方面に行くのにとても便利になるので。

[81: 匿名さん]

公式ホームページがちょいちょい変更されているのですね。
以前掲載されていた150平米、200平米の間取りは非掲載となり、80Bと110Aが新たに掲載されているのでしょうか。
80Bは廊下を究極に短くしての1LDKで、間取り図を見る限り個人的には好きな感じなのですが、一般的な受けはどうなのでしょうかね。

[82: 匿名]

内覧したら、歓待してもらえるよ。
ビックリもするけどね。

[83: 口コミ知りたいさん]

虎ノ門ヒルズレジデンシャルタワーもだいぶ大きな部屋を用意すると思うけど、子供のいない世帯で都心に勤務する人には良いけど、幼小子育て世帯には価格に対してまったく魅力ないように思うけどどうでしょう。

[84: 匿名さん]

>>83 口コミ知りたいさん

ところが、先週の週末、小さな子供を連れた若夫婦が現地から出てくるのを丁度目撃した。自分のような日本企業リーマンにはどんな仕事をしているのか想像がつかないけど、高年収の若い人は、この辺りには結構いるのが、現実の世界。近所を歩いていたらよく見かける。

[85: 評判気になるさん]

>>83 口コミ知りたいさん
もう、この辺の市況はちょっと届かない人一杯いると思う。続くかなあ?というのと、新しい価格帯はニューノーマルとして認めたとして、ここは土地に満振りしただけ。 リセールが厳しそうだと思ってしまうが、、、。

[86: 口コミ知りたいさん]

その若夫婦の親が若夫婦世帯に買い与える、というパターンはあり得るね。ただ良さそうな私立幼稚園ほぼないね。

[87: 匿名さん]

>>84 匿名さん
あまり自分と同じ土俵で考えないほうがいいですよ。
サラリーマンでもスミフ賃貸200平米以上に住んでる人知ってるし、うちも家族の人数少ないけど、このあたりの何億かの物件買ってる。
知り合う人で年収5千以下はほぼいなそうだし、うちも含めてそもそも給与所得じゃない人が多い印象。

[88: 評判気になるさん]

>>82 匿名さん

見てきた。びっくりした、、、、。これは、ちょっと無いなぁ。 無印じゃないんだからさ、、、。

[89: 匿名]

でしょ。。。

[90: 匿名さん]

>>89 匿名さん

どの広さの部屋？

[91: 匿名さん]

近所住民です。私の周りは自営の方が多いです。あと、マンション内で令和の政治家の方もお見かけします。サラリーマンの方もいるかもしれませんが、知り合いにはいません。
こちらの物件、価格的にはこの立地ならこんなものかなと思います。ただ、いま住んでいるマンションと比べて、こちらの物件はあまりにあっさりしすぎていて、びっくりしました。

[92: 匿名さん]

ファーストビル／プラザが築26年。25年後くらいにアークフォレストとこの物件を併せて一体開発すれば、超大化け。
という長い目でここを買う人いるのかな？

[93: 匿名さん]

新築でそんなこと考えるわけないでしょ。
しかも森トラと森ビルにまたがる再開発なんて非現実的。

[94: マンション検討中さん]

禅の如き何もないマンションだね。

[95: 匿名さん]

「そうだ、六本人になろう」っていうCMが昔あったよね。
あれに憧れて六本木のマンションを買っていたら今頃大富豪だったな。

[96: 匿名さん]

2012年ごろが一番の安値だったのでは。

[97: 匿名さん]

>>96 匿名さん

時代は繰り返すよ。

[98: マンション検討中さん]

2億ションからスタートするのか。

ここって住みやすいの？

なぜ森ビルの分譲に行かないの？

いろいろ気になる。

[99: 評判気になるさん]

>>94 マンション検討中さん

爆笑

[100: 匿名さん]

>>98 マンション検討中さん

森ビルの分譲って例えば何？

[101: 匿名さん]

ここの事業協力者って、具体的にはどこですか？

[102: 匿名さん]

>>101 匿名さん

色々お世話になっている広い範囲の関係者だろうね。

[103: 匿名さん]

>>92 匿名さん
>>93 匿名さん

ファーストビル／プラザ、アークフォレスト、ザレジデンス六本木の一体開発は十分ありうる。
森トラは森ビルに囲まれたこの土地をタイミングを見つつ上物つけて放出した。あとは、森ビルがじっくり料理するに違いない。
アークフォレストとザレジデンス六本木の前の歩道の貧弱さは将来的に街区のネックになるし、いつまでも放置する気がしない。仙石山のように商業・住宅棟を1棟にすれば敷地は十分。
逆に、この物件、それ以外に旨味ある？

[104: マンション検討中さん]

数億で25年後のアップサイドを仕込む。
それはないだろ。

[105: 匿名さん]

>>104 マンション検討中さん

常識的にはそうだよね。ただ、立地に比べての禅仕様、販売方法など常識では考えづらい物件だから、買う人が常識外の発想をしてても不思議ではないという気もしてきた。

[106: 評判気になるさん]

>>105 匿名さん

笑。 とりあえず全戸販売出来たとか？凄いなあ。 これ見て森はここから値段上げながら小出しにするのかな。

[107: 匿名さん]

>>106 評判気になるさん

そうですか、売れていますか。
ここが不調なら仙石山中古を値引き交渉するシナリオを持っていた人はプランの見直しが必要になりますね。

[108: 匿名]

９戸完売？
９戸でも買う人がいたとは、、、。
あと何十戸？

[109: 匿名さん]

>>108 匿名さん

残り39じゃないかな

[110: 評判気になるさん]

>>109 匿名さん

ふむう、、。オークラ建て替えは定借までは織り込んでいるものの、来たる再開発案件がどのくらい販売されるかがカギですか。
販売戸数少なかった時、この禅マンションは爆発してしまうのか、、、。

[111: マンション検討中さん]

これはまずいなー。
首都直下地震が起きたら、免震でもどうなんでしょう。7メートル横のアークフォレストが倒れてきたらガラスが割れまくりですねー。

スマン！　フォレスト。南に倒れてくれ。ふー、助かったってなるといいんですけどね。アークフォレストは倒れませんか？

ぜひ、内見で販売員に聞いてみて下さい。

それと、今後30年で70%の確率で首都直下が起きるので、その時が一帯再開発ですかね。でも、森ビルはそれどころじゃなくなりそうですね。

[112: 名無しさん]

>>111 マンション検討中さん
その地震が来たら君のお家も漏れなく跡形もないと思うんだけど。。。首都圏外からのご投稿ですか？

[113: マンション検討中さん]

首都圏内から書き込んでますよ。

最近のマンションは共有部のビジュアル映えをアピールするのに対して、ここの禅の如きスタイルに驚きつつも、竹中工務店らしいんじゃないかある意味納得。

立地は尾根道も神谷町緑道も緑が多くて良いですし、建設中の気象庁？の建物に港区立のプラネタリウムや図書館が入るのはポイント高い。買い物はまいばすけっとは乾物屋さんみたい。福島屋は面白いけど、ちょっとDINKSに寄り過ぎてるかな。虎麻ヒルズは楽しみですね。
震災の観点では硬い高台にある分、揺れは逆に鋭いのかもだが、タワーというには低いのに免震の必要性はどうなんだろう。そしてアークフォレストが近すぎてそっちの方が気になる。南低層階だけ犠牲にして他のヌケ感を確保するにはよいポジションだけど。ちなみに壁面にプロジェクターを映して楽しめるぐらい近い。個人的には公開緑地は南面で良かったのではと思うところですね。

残念なのは駐車場のハイルーフが少ないのと、この時代、機械式でもEV充電設備つければいいのに。

[114: 匿名さん]

>>113 マンション検討中さん

一つだけ、きっぱり否定しておく必要があるな。
品揃えは、乾物屋＞まいばすけっと、だ。

[115: 匿名さん]

>>113 マンション検討中さん

建物と公開空地の配置は話題としては面白いよ

[116: マンション検討中さん]

駐車場の森トラストは何時頃なのか？？

[117: 匿名さん]

>>116 マンション検討中さん

それは自分も興味あるな。駐車場隣接の第47興和ビルの謄本あげてみて、所有権が森トラストになっていたら時期近しなんじゃないかね。誰か謄本見てくれないかな。

[118: 匿名さん]

>>117 匿名さん

興和は売ると公表しているのですか。

[119: 匿名さん]

>>118 匿名さん

公表していないので、水面下で動きがあるかどうか調べてみようというのが、>117さんの趣旨だと思われますね

[120: 匿名さん]

>>117 匿名さん

登記見たけど、もともと興和の土地ではないね。しかし最近、、、

[121: 評判気になるさん]

>>120 匿名さん
おおお？！

[122: 匿名さん]

>>120 匿名さん

是非、続きをお願いできれば
興味津々です！！

[123: 匿名さん]

>>122 匿名さん

期待させてすみません。
法人に名義変更してます。取得税や登記費用かかりますから、これからデベに売るようにはみえませんね？。ん?わかりませんね。

[124: 匿名さん]

>>123 匿名さん

そうですか。ご丁寧に教えてくださり、ありがとうございます。

[125: 匿名さん]

>>123 匿名さん

謄本見たよ。これは味わい深い取引だね。所有権を持った法人は不動産関係とも言える。
駐車場と一体開発があるかは、正に五分五分かね。

[126: 匿名さん]

>>125 匿名さん

どちらかというと長期保有計画の一環に見えるなあー

[127: 匿名さん]

>>126 匿名さん

うん、そうだよね。でも、法人が同時に根抵当の枠をドカンと設定しているのが気になった。

[128: 匿名さん]

>>127 匿名さん

うーん、第47興和ビルの所有権移転の真意は何だろう。関係者以外には分からんな、こりゃ。
こうなると、駐車場にマンションが出来るかどうかも予測不能だから、結局、ザ・レジデンス六本木に向き合って考えるしかないな、きっと。

[129: マンション検討中さん]

ここの値付けはどのくらいですか？
相場を知りたいです。

[130: 匿名さん]

>>129 マンション検討中さん

坪単価800万円から。このスレ、遡って読むと書いてあるよ。

[131: 匿名さん]

相場感として近隣新築で比較しやすいのが、プラウド虎ノ門。
プラウドとここは、規模、駅近、低層眺望なし、共用部シンプルといった共通点がある。
低層で比べれば、プラウドの坪単価700万円前後に対し、ここは800万円からだから、結構差がついた値付け。
高台で虎ノ門麻布台至近。立地の強さは素直に価格に反映されている。
眺望が確保できる中層階以上は、もっと価格差がでるだろう。
やっぱり尾根道は強いな。

[132: 匿名さん]

>>131 匿名さん

プラウド虎ノ門の最上階はどのくらい大きいの？でかい部屋がないとマンション自体のブランドグレードが下がる気がする。

[133: 匿名さん]

プラウド虎ノ門とオークラ別館との間にできる三井のはどんな値付けなんだろう。

[134: 評判気になるさん]

>>133 匿名さん
これは気になってる。情報全くないんでしょうか？

[135: 匿名さん]

三井の虎ノ門四丁目計画は21階建タワーということしかわかってない。

[136: 匿名さん]

三井の虎ノ門四丁目計画は、東京都環境局の資料では分譲となっているね。パークコートで出てくると考えておいてよいのかな。資料では建築物の高さは88.61ｍで屋根部(地上の高さ）77.31ｍとなっているのが今一つ意味が分からないが、階高も取れそうだよね。
http://www7.kankyo.metro.tokyo.jp/building/detail/190077_011.html

城山トラストタワーが南方向に鎮座しているのはハンデだが、東京タワービューはありそうだし、南西方向は森トラストの駐車場が高層化しない限り、スウェーデン大使館、スペイン大使館の緑が眺望に入りそう。
三井が気合いを入れて高級仕様にしてくることを期待。
プラウドより坂上でオークラ別館の直ぐ下だから、尾根道系の扱いになるだろうね。プラウドとはかなり格差がつく気がする。

[137: マンション検討中さん]

>>130
ありがとうございます。800?。
虎ノ門から神谷町、麻布台と再開発が進むので三井ができるからには相場は上がっていそうですね。麻布台はいくらからになるんだろう。

[138: 匿名さん]

>>137 マンション検討中さん

ザ・レジデンス六本木も低層800万円スタートだから、高層の東京タワービューありなら、1000万円は軽く超えそうな気がするけど、どうなのかな？
麻布台は地権者住戸放出があっても異次元価格だろうね。今の虎ノ門ヒルズの中古の価格は軽く上回りそう。

[139: 匿名さん]

中古マンション「価格」ランキングによれば、虎ノ門ヒルズの中古成約の坪単価は1415万円で、ぶっちぎりの第1位。ネットに出ている物件も坪単価1438万円で売り出し中。
https://diamond-fudosan.jp/articles/-/1110169

ついでだから、ランキングに登場する尾根道系のマンションを挙げておくよ。
9位　六本木グランドタワーレジデンス　坪単価896万円
14位　アークヒルズ仙石山レジデンス　坪単価861万円
22位　パークコート赤坂桜坂　坪単価759万円
30位　ホーマットロイヤル 坪単価723万円
38位　パークコート六本木ヒルトップ 坪単価708万円
おまけの参考
95位　グランスイート麻布台ヒルトップタワー 坪単価603万円

階数、方位など各戸の個性が勘案されていないランキングだから鵜呑みにするのは危険だけど、それでも近辺物件序列の目安にはなるかな。グランドタワーレジデンスは首都高渡るけど、尾根道系にしておいた。

[140: マンション検討中さん]

三井は800以上で1000越えも当然あるよって感じだろうなー
600台とかにはならないだろうけど、なれば瞬間蒸発は必至だろうね。

懸念点は
すき家が退かなかった事
お見合い多数な事
敷地が意外とそこまで大きくないので、前の狭い歩道の整備具合がどうなるか

いうても立地は良いですけど。

[141: 匿名さん]

あのすき家ね。何なのでしょうね？建物自体はすき家専用のコンパクトな二階建てのプレハブで、取り壊そうと思えば1日で更地にできそうな感じに見えるので、何らかの理由があって敢えて残しているようにも思えます。

[142: 匿名さん]

すき家ほんとに独特の出店で、すごく目立ちますよね。
どこかのビルの地下に入ってくれたらいいのに。
三井のところは土地が広くないようですが、車寄せ作ってください。

[143: 匿名さん]

あんな地価の恐ろしく高い場所に二階建てのプレハブで単独出店して、300円の牛丼を売って儲けが出るとはとても思えない。

[144: 匿名さん]

売ればよかったのにね。牛丼一人前100年分よりも儲け出せたんじゃない？

[145: 匿名さん]

すき家が気になり出すと、第47興和ビルみたいに謄本見たくなってくるな。
法務局のステマのようなスレだ。

[146: 匿名さん]

>>143 匿名さん

都市計画道路か何か建築制限がかかっているのでしょう。土地も売却されてる可能性もある。単なる一時使用とか。

[147: マンション検討中さん]

虎ノ門再開発と麻布台再開発でビジネスエリアとして発展した時に、住宅需要が喚起されたらむしろブランズ愛宕虎ノ門と隣の住友なんじゃないか。桜田通りの商業化も進むんじゃないのかな。

投資目線だとその方が流動性が高そうな気がする。

[148: 匿名さん]

>>147 マンション検討中さん

通りの反対側なのに？
割安というならわかるけど。

[149: マンション検討中さん]

虎ノ門も麻布台もそんなにオフィス需要あるのかな。
大丸有もオフィス拡大で、六本木五丁目や、高輪ゲートウェイやらできるけど。

15年で1600万人の日本人が減るのに、その後も同じペースで日本人減るのに、港区人口は増えるけどちょっと強気過ぎじゃないか？

どっからそんな金持ちが湧いてくる？

[150: マンコミュファンさん]

>>149 マンション検討中さん

その為の金持ち外人需要喚起の虎ノ門麻布ヒルズなんでしょ？
インターナショナルスクールに、国際医療機関に、国際ビジネスセンターやらなんやらで外需特化の再開発なのよ。調べてみて。
わかってる人は黙って買ってる。それだけ