マンション管理組合の顧問は必要か

[顧問を考える人達]

BSTマンション（超高層住居専用、築12年、600戸）は、弁護士を管理組合顧問として採用した。
東京弁護士会はマンション管理士の資格を有する弁護士を管理組合に紹介しておりその一環である。
半年後、理事長はこの弁護士を外部理事に選任した。

国交省の標準管理規約は、専門家の活用を挙げている。
理事会は素人集団だから管理規約や区分所有法及び関連法を正しく解釈できる専門家の起用は望ましいといえる。
企業顧問の大きな目的は、紛争処理よりも紛争を未然に回避する事にある。
管理組合顧問も同様の効果が期待される。

しかし、この弁護士が、弁護士の利益追求に走ったらどうなるか。
その恐れはないのか。
この板はBSTマンションでの事例を参考に皆さんで考えることを目的とする。

まずは、報酬問題から考えてみたい。
マンションでは以下の報酬を支払っている。
これが妥当なのか。

顧問報酬　　　月額162,000円
業務　　　　　法律顧問（月一回の理事会出席、電話メールによる相談）。

理事報酬　月額216,000円+日当半日54,000円（月額270,000円）
業務　　　法務担当理事（月一回の理事会出席、議決権無し）

[51: 匿名さん]

>>49 匿名さん

多分、このようなケースはその管理会社または管理会社の顧問弁護士と何らかの関係があったのでは？
弁護士同士が同じ派閥ないし弁護士会の場合、臭いものにはフタをして見ないフリをし、お互いにかばい合うことがあります。
依頼人から預かっているお金を使い込んでも業務停止数ヶ月で済むヌルい業界ですから。
会社組織なら懲戒解雇ですよ。

[52: 通りがかりさん]

私の住んでいるマンションは築30年になります。個数は約400個程の大規模マンション、管理費、修繕費も近隣のマンションよりかなり高く、滞納はほぼない物件です。ただ、高齢化が進み住人意識が低くなり、管理会社の思うがままになっています。新しい入居者も頑張っているのですが、30年も管理しているだけあって理事会の力も及ばない状況です。そんな事からこのサイトをみていたのですが、管理会社が不正を行えない様な活動をして頂ける弁護士さんはいないかな。と思い投稿しました。大規模マンションにもなると集まる金額も中小企業位の額になりますよね。
自分達が積立たお金が管理会社の良いなりで使われているのに、監視する弁護士は必要ないでしょうか？
確かに騙される理事会が悪いのですが、先程、申し上げた、旅行には行く体力はあるが、理事会に使う体力は無い老人ばかりなので、理事会側に立った顧問弁護士は必要なのでは無いかと思いました。
ここへ投稿された方々の主旨に合わなければ申し訳ございませんでした。

[53: マンコミュファンさん]

>>52 通りがかりさん
弁護士を入れてもあまり変わらないかなと思います。安かろうが高かろうが合意したら合法。改修の是非も弁護士には判断できない。
改善するにはやる気のある人が理事長となり、修繕委員を作り管理会社の年に一度の建物診断(してれば)を元に修繕を検討するのがいいかもです。

[54: 匿名さん]

>>53 マンコミュファンさん
この方法しかありません。
ただし、組合員の利益のためにやる気のある理事長は必ず悪徳管理会社と悪徳組合員の共謀でつぶされるが、
希少ではあるが、それを計算の上で10年間君臨した名理事長は存在します。
管理会社は悪徳組合員と常に裏で脈を通じて理事に送り込むがそのたびごとに排除される。
管理会社を変更しない理由を理事長に聞いてきたら、裏では絶えず変更先の管理会社とは脈を通じているが、
現在の管理手法を引き受けてくれないので変更はできないとの返事でした。
細かく聞くと現在の管理会社には基幹事務だけを委託して、
他の業務は専門業者に委託する分散管理だそうです。

[55: 通りがかりさん]

何か訴訟や紛争を抱えているのでなければ、特定の弁護士を顧問にして顧問料を支払い続けるより、他に方法を考えてみるのもいいのでは。
規模も大きいようなので、組合員の中にも弁護士だの司法書士だのが沢山いそうですけどね。
取りあえずスポットで色々な弁護士の意見を聞く方が費用もかからない。
弁護士だからということより、管理組合に特定の外部第三者が安易に入り込んだり、居座らせるのは疑問。悪徳もいるかもしれないし。
但し、弁護士には何かあったら懲戒請求できるし、懲戒処分は彼らにはそれなりに重い。マンション管理士等を入れるよりはずっと安心だとは思う。

[56: 匿名さん]

>>46 　
のようなマンションの事例を見ていると懲戒請求も意味がないと思いますが…。
厳しい言い方ですが、ダメな(ダメになってしまった)マンションを改善するには、想像できないような努力と時間がかかると思います。
そこまでなってしまった原因を根本から断たないと難しいのでは?
大事なのはそこに住む人の常識度と高い意識です。
意識高い系住民の数が多い所ほど、良いマンションが多いと思いますが。

[57: マンション検討中さん]

>>46 匿名さん
国交省や各利権団体が取り入れさせようとしている第三者による管理なんて、このような事例が起きるかもしれない可能性が増えるということですよね。
業者と癒着して管理組合に損害を与えるマン管士や顧客のお金を使い込む弁護士が多々いるような状況で、倫理感の欠如したそのような人たちに管理を委託するというのは大きなリスクだと思いますが。まず選定の段階で見分ける術もありませんから。

[58: 匿名さん]

弁護士の裏家業ってご存知ですか。
弁護士は高学歴・高収入と言われたが今や食えない士(サムライ)とも言われる。
武士は食わねど高楊枝から何でもする貧乏士、やむを得ないのだろう。

[59: 匿名さん]

弁護士の収入は弁護士の数が増えたために所得が減って
いるのは確かです。
しかし、稼いでいる者はべらぼうに稼いでいます。
仕事の依頼の少ない弁護士は国選弁護を引き受ければいいでしょう。

[60: 匿名さん]

第三者管理方式なんて危なすぎるでしょ。自分達の資産の命運と財布を赤の他人に預けるんですから。気が狂った制度としか思えません。

[61: 匿名さん]

自分たちのマンションぐらいは自分たちで管理しなさい。
戸建てであれば当然自分でやらなければならないだろう。

[62: 匿名さん]

第三者管理方式も全て悪いわけではない。
要は選ぶ相手次第ということだろう。

[63: 匿名さん]

マンション管理士の活用はすべきだ。

[64: 匿名さん]

輪番制の理事では当たり外れがあるからな。

[65: 匿名さん]

理事会に顧問をおくとしたら建築士とマンション管理士がいいだろう。

[66: 匿名さん]

やはりマンション管理士じゃないかな。

[67: 通りすがり]

>>58 匿名さん
「黒　転　白」で検索したら、
まぁ、こんなことまでやるところまで
士業の先生も落ちぶれたのかと思ってしまいますね。

[68: 顧問弁護士報酬]

ある期の理事長が顧問弁護士を採用した。
報酬は月額25万円を超えていた。

何年か後、疑問を持った理事が調べた。
この弁護士は管理会社の紹介だった。
弁護士のHPには
（相談料） 30,000円／時間
（顧問料）100,000円～／月
（訴訟等）300,000円～：着手金　と書かれている。

ネットで調べた他の顧問報酬は全て月額3ー5万円、相談料は時間1?2万円だった。
解約しようと思ったができない仕組みになっていた。
弁護士は怖い。

[69: 匿名さん]

>>68 顧問弁護士報酬さん
会社じゃないんだから、マンションの組合は顧問弁護士なんて雇わないよ

[70: 匿名さん]

マンション管理に顧問弁護士は必要ない。
つけるとしたら、マンション管理士か建築士の方が
ずっといい。

[71: 住民]

この弁護士は東京弁護士会が管理会社に紹介した人だと聞きました。

[72: 匿名さん]

弁護士とマンション管理士のW資格の人が、顧問は弁護士でなく、マンション管理士のほうが良いって言ってました。それで、御友人のマンション管理士を紹介してくれて、法的な問題が生じたときには、その方といっしょにサポートしてくれると約束してくれました。
うちはスッポンのような悪徳管理会社が入ってしまっているから、
スッポンと戦うために（リプレイスできるまで）マンション管理士とか専門家の顧問がどうしても必要。

[73: マンション掲示板さん]

>>72 匿名さん
規約違反、不良入居者に対する交渉権限ないので、結局マンション管理士だけじゃ無理よ。弁護士とマンション管理士のダブルなら、一石二鳥。そういう時代ですよね

[74: 匿名さん]

管理規約違反者に対しては、まず理事会が注意すべきだよ。

[75: 販売関係者さん]

食えない弁護士の駆け込み寺になってるんだろうな
依頼者とデキてたりして笑

[76: 匿名さん]

理事会の顧問として、マンション管理士とか建築士の
有資格者が住民にいればお願いしても良いと思いますが、
外部に依頼することまでは必要ないと思います。

[77: 匿名さん]

■顧問は不要です。

当方は以前、中堅ゼネコンで雨漏りや水漏れなど、クレーム対応を行う部署で働いていました。

退社して、コロナ禍で仕事が激減したことをキッカケに、清掃の仕事もするようになったのですが、一番得意なのは、雨漏り や 水漏れ の原因を突き止めることです。

今のところ、ワンルームの分譲マンション（別々の住所）を2戸、区分所有しています。

一つは、管理組合の理事長で、もう一つは、管理組合の理事をしております。

7月上旬の大雨で、専有部分に雨漏りが発生しました。

現地調査と対策（防水業者との打ち合わせ）、雨漏りの被害者（賃借人）への謝罪、保険会社との打ち合わせ等は全て、理事長である当方が行いました。

管理会社へ依頼したのは、他の理事への『原因と対策』の資料配布のみです。

■管理会社まかせにしないことが、コツでしょう。

[78: 匿名さん]

>>77 匿名さん
マンション管理は多岐にわたりますから、専門家資格を持つ顧問が必要です。
管理会社任せにしないことはもちろん重要ですが、
本当に優秀な専門家からは多くのことを学ぶことが出来ます。
あなたは雨漏りには詳しいのでしょうが、
それはマンション管理の中の狭い分野にすぎません。

[79: 匿名さん]

>>78 匿名さん


一級建築士と1級建築施工管理技士の資格を持っています。

[80: 匿名さん]

嘘だと思うよ。大ぼら。

[81: 匿名さん]

>>80 匿名さん

■顧問の出番なしですね。

[82: 匿名さん]

顧問はボランティアでやればいい。
管理組合相手に報酬をもらうことは考えなくていいんでは。

[83: 匿名さん]

顧問はマンションの住民で、マンション管理士や建築士の
有資格者がなればいい。

[84: 匿名さん]

顧問はいいんだけど、長老が理事長のところは採用に
反対するだろうね。
自分の意見が通らなくなるので。

[85: 匿名さん]

>>84 匿名さん

区分所有者の中に、
建築・給排水設備・電気工事に詳しい人が
いるでしょう。

区分所有者以外の人間の、口出し不要です。

[86: 匿名さん]

技術的なことは専門家に依頼すべきです。
へたに住民に依頼すると、それが悪い場合に交代もさせられなくなる。

[87: 匿名さん]

理事会でできるのなら、顧問とか採用する必要はないでしょう。
できない場合どうするかの問題です。

[88: 匿名さん]

>>85 匿名さん
>>区分所有者以外の人間の、口出し不要です。

そう言うなら、マンション管理について専門家レベルの勉強をしてほしい。
うちのマンションも顧問を格安金額で依頼しました。
自分個人としてはとても勉強になるし、有難いと思っています。
でもうちのマンションの理事になる人たちは学習能力の乏しい人たちで
マンション管理に関わる公式文書や法律文書が全く理解出来ないくせに
傲慢で態度がでかい。脳ミソがなく記憶力がおぼつかなくなっている奴ほど年功序列で威張りくさる。
おまけに無知なそいつらが管理委託費だけが安い悪徳管理会社にリプレイスしてしまったから、管理組合のカネがどんどん消えて行く。
こんな状況だから、うちは外部専門家の顧問招聘は必須だった。

[89: 匿名さん]

自分たちのマンションに管理のプロがいないのなら、
顧問等を外部委託した方がいいでしょう。

[90: 匿名さん]

>>89 匿名さん

一級建築士と1級建築施工管理技士の資格を持っています。

まさに、プロです！

プロ理事長　と呼ばれるような、新たな職種が生まれそうな予感。。。　

おみごと！

[91: 匿名さん]

>>90 匿名さん
ただの建築のプロであり管理に関しては素人ですって言ってるんですね。わかります。

[92: デベにお勤めさん]

マンションの管理は、工事だけではないよ。
大規模修繕工事は１３年周期だし、大型設備はまだその
周期は長い。何考えているんだか。それにね、大規模修繕工事の時は
プロの設計監理に特化した建築士を雇うんだよ。
中途半端に大規模修繕工事に口出しをしたらだめだね。

[93: 匿名さん]

>>92 デベにお勤めさん

大規模修繕工事は『２０年周期』で良しとします。

by　プロ理事長

[94: 匿名さん]

>>93 匿名さん
修繕積立金が少ないマンションは２０年でも３０年でも
いいでしょう。
但し、資産価値はどんどん落ちていくけどね。

[95: 匿名さん]

と宮爺が申しております。

[96: 匿名さん]

輪番制の理事のところであれば、マン管の有資格者や
建築士の有資格者に顧問がいてもいいですね。
輪番制であれば、人材の波がどうしても生じますから。

[97: 匿名さん]

但し、顧問の任期が長期化すれば、その顧問の力が強くなり
独裁化してしまう恐れもある。
何事にもほどほどが良い。
マンションの管理は、住民が交代でやるのにその価値があるのだが、
人材の質に濃淡があるからね。
それをカバーするのが顧問ということにはなるが。

[98: 匿名さん]

マンションの管理をしていく中で、理事会がその役割を
果たすことになるのだが、輪番制の理事ではどうしても
実力に大きな差が出てしまう。
やる気も知識も時間もない者はただ座って時間が経つのを
待つしかない。

[99: 匿名さん]

その時には、マンション管理に長けた顧問の活用が
必要となります。
但し、外部委託ではなく、マンションの住民に適材者が
いれば最高ですね。

[100: 匿名さん]

ここのスレ主の管理組合の外部顧問に対しての報酬は
めちゃくちゃ高いのではないですか。
毎回、弁護士とかに相談するような問題は発生しないでしょう。
問題が発生したら、それぞれのプロの士業に依頼すればいいんです。

[101: 匿名さん]

顧問は必要ないし、経費の無駄遣いですね。
必要があればプロに依頼すればいいだけです。

[102: 匿名さん]

顧問がいれば安心感はあるけどね。

[103: 匿名さん]

顧問　イラネ！

[104: 匿名さん]

別に必要はないけど、輪番制の理事を採用しているマンションでは
とんでもない者が理事や理事長になることもあるからね。

[105: 匿名さん]

マンション管理士や建築士がいれば、顧問というか、
相談はしてもいいかもね。

[106: 販売関係者さん]

特定の理事に便宜を図るような不届きものの弁護士もいますからね

さらに、工事業社からキックバックを得ようとする輩弁護士とか

理事会費で雇用していたら組合員に対する利益相反で弁護士懲戒請求の対象になるんじゃないですか

[107: 匿名さん]

それはないよ、勉強して出直し～

[108: 匿名さん]

■顧問不要でしょう！

7月上旬の大雨で、専有部分に雨漏りが発生しました。

現地調査と対策（防水業者との打ち合わせ）、雨漏りの被害者（賃借人）への謝罪、保険会社との打ち合わせ等は全て、理事長である当方が行いました。

管理会社へ依頼したのは、他の理事への『原因と対策』の資料配布のみです。

[109: 匿名さん]

昼夜逆転から治そうネ

[110: 匿名さん]

管理組合に外部顧問は必要ありません。
必要ならそのときに該当する専門家に相談すればいいんです。
マンションの管理は法律のトラブルや大規模修繕工事ばかりでは
ないんですよ。
通常の管理が一番なんです。
弁護士は法律しか分かりません。建築士は法律は分かりません。
税理士は税法しか分かりません。司法書士は登記だけです。
全部顧問にしますか。

[111: 匿名さん]

顧問で一番便利なのがマンション管理士かもしれないですね。
オールマイティだし、報酬も安くで済む。

[112: 匿名さん]

マンション管理士であれば、理事会や総会にも来てくれそうだし、
頼みやすいしね。

[113: 匿名さん]

でも、できることなら自分たちのマンションなんだから
自分たちで管理をしていった方がいいね。

[114: 匿名さん]

顧問というか工事に関することで分からない場合は、業者とか
建築士に聞くといいよね。

[115: 匿名さん]

顧問を採用すると、内外部を問わず、必要なくなった場合に
解雇が難しいですよ。
そのことを考えて顧問の採用に踏み切ってください。

[116: 匿名さん]

顧問ではなく、必要なときに必要な専門家を選定して
相談なりをしたてほうがいいのでは。

[117: 匿名さん]

管理組合、理事会に専属の顧問は不要です。
問題があればそれをいかにして解決できるかを
判断できる（専門家活用も含めて）能力が必要。

[118: 匿名さん]

理事会が相談するとしたら、弁護士か建築士じゃないかな。

[119: 匿名さん]

マンションの管理をしていく中で、弁護士に相談して
裁判にまでいく事案はまずないのでは。

[120: 匿名さん]

何回もいいますが、外部の専属顧問は必要ありません。

[121: 匿名さん]

それは大間違い。

[122: 匿名さん]

>>121 匿名さん
外部の専属顧問といいますと、弁護士、会計士、建築士、マンション管理士、
税理士、司法書士、行政書士等がいますが、どの分野に必要なのですか。

[123: 匿名さん]

マンション管理士が一番いいんじゃないの。
偏りがない万能向きだと思うから。

[124: 匿名さん]

それはマン側の考え

[125: 匿名さん]

管理士って訴訟で代理人になるわけでもなければ
細かい税務や会計の問題に対応できるわけでもない。
管理士試験の範囲が単純仕分け程度でせいぜい簿記３級レベルだし
結局のところ、偏りがないといえる一方でなにも専門性がないとも言える

[126: 匿名さん]

>>123 匿名さん
経験豊富なマンション管理士もしくはW資格の所有者をマンションが抱えている問題の専門分野の資格を持つ人が妥当かな。
理事会はしょせんはド素人の集まりだから、管理会社のいいカモかお財布クンに
されてしまう。
外部の専属顧問は必要ないなどとここでほざくのは、だいたい管理会社の工作員だと推測する。うちも管理会社のフロントがやりたい放題やるから、外部顧問を雇ったら、フロントが急に静かになって、外部顧問によって過去の不正が指摘されて
フロント交替になったけど、リプレイスも視野に入れているので
外部顧問は絶対に必要な存在。

[127: 匿名さん]

マンション管理士ぐらいでいいんじゃないの。
敷居が高い有資格者は扱いが大変だよ。

[128: 匿名さん]

マンションの住民は、管理会社のフロントと比較すると
確かにマンション管理に関する知識や情報はすくないだろう。
しかし、一人か二人勉強する者がいたら十分太刀打ちはできるよ。
管理組合は管理会社にとって大事なお客様だからね。

[129: 匿名さん]

>>128 匿名さん
うちの管理会社のフロントは無知で馬鹿で無資格で下請けとつるんでピンハネすることしか考えていない。

[130: 匿名さん]

>>129 匿名さん
それができるということは、優秀ということでは
ないのかな。

[131: 匿名さん]

>>130 匿名さん
それって、ある独立系の悪徳管理会社の基準だよね？

[132: 匿名さん]

悪いことができるぐらいのフロントでないと、理事会の
手助けはできないよ。

[133: 匿名さん]

>>132 匿名さん

悪いことをするフロントに、理事会の手助けなど誰も頼まない。

[134: 匿名さん]

その悪いことをするかどうかは、理事では分からないのでは。
管理会社に依頼したらそのフロントが選出され、そのフロントが
たまたま悪いことをしたということでしょう。

[135: マンション掲示板さん]

マンション管理士と顧問契約を結ぶ場合、何年くらい継続することが多いですか？
5年程度で解約になるのか、輪番が一巡するまではそのままなのか、どちらが多いのかを知りたいです

理事をやる中でマンション管理士への不信感が募ってきたけど、助かってる部分もあるから理事会への話の持って行き方を悩んでいます

[136: 匿名さん]

>>135 マンション掲示板さん
１年契約で毎年更新していくやり方がいいのではないですか。
何か問題があれば解約ができるようにしておいた方がいいと思います。

[137: 匿名さん]

マンション管理士は長期契約を希望するでしょう。
それに負けてはだめです。

[138: マンション掲示板さん]

>>136
>>137
ありがとうございます。気をつけます

もうひとつお伺いしたい事があるのですが、マンション管理士から自発的に工事業者を組合に紹介するということはよくある事なのでしょうか。
それとも、組合から依頼した場合のみ、でしょうか。

[139: 匿名さん]

マンションの管理について
なぜマンション管理士等の顧問等
を必要なのかが理解できない。
組合員が勉強すればいいだけで
大切な組合員の資産である管理費等
をそんなところに費やすのはどうか
と思う。
外部の者を頼らないで自分たちで
管理会社等に相談して運営した方が
賢い管理ですよ。
管理士等よりは国に登録している
管理会社の方がはるかに信用でき
ます。

[140: マンコミュファンさん]

>>139 匿名さん
理想はそうですが、現実的には…
コロナ禍でわかったように日本には指示待ち人間や事なかれ主義者が多く、自分から自発的に何かをする人は少ないです

[141: 匿名さん]

>>140 マンコミュファンさん
そんなことはないよ。
決めつけるな。何が言いたいんだ。

[142: 匿名さん]

比較的戸数が多いマンションでは、２－６－２の法則（働きアリの法則）が成り立つと思うが、小規模では難しいかもしれない。

[143: 匿名]

それは、片寄ってるな。

[144: 匿名さん]

管理組合は内部の件は内部で解決する
癖をつけましょう。
外部のマンション管理士などに依頼し
ては決していい結果は望めませんよ。
マンション内には合格者がいるでしょ
うが。

[145: 匿名さん]

>>138 マンション掲示板さん
うちのマンション管理士は、紹介とかは一切しないという立場を貫いています。
やめたほうがいいところとか黒いうわさのある所は教えてくれますけどね。
行政と連携しているマンション管理組合ネットワークがある程度の基準をクリアした業者のリストを持っているので参考にされたらいかがでしょうか。

[146: 匿名さん]

>>144 匿名さん
悪徳管理会社のフロントは、外部専門家の監視を拒みます。
やりたいほうだい出来なくなるから。

[147: 匿名さん]

>>146 匿名さん
それは逆だよ。
適正化法を見れば理解できる。
それ以外のものが区分所有建物の管理
に介入された方がはるかに危険である
。
組合員の中にマンション管理士等の有
資格者いれば管理に介入させて管理会
社のノウハウを利用した方がはるかに
安全で効率的である。
団体等に所属しているマンション管理
士でなくてもいい。
組合員の中には相当数の有資格者が存
在しています。

[148: 138]

>>145 匿名さん
やはり普通はそうですよね
そういうネットワークのリストに載っていました
管理会社もなんで指摘してくれなかったのかな
なんか誰も信じられませんね

[149: 匿名さん]

施工会社の候補業者の選定は、その地区の年間売り上げ
上位１０社、建設新聞とかでの公募の中から選べばいいのでは
ないでしょうか。

[150: 匿名さん]

特に管理会社や設計コンサルタント、住民からの推薦は
だめですね。