マンション管理組合の顧問は必要か

[顧問を考える人達]

BSTマンション（超高層住居専用、築12年、600戸）は、弁護士を管理組合顧問として採用した。
東京弁護士会はマンション管理士の資格を有する弁護士を管理組合に紹介しておりその一環である。
半年後、理事長はこの弁護士を外部理事に選任した。

国交省の標準管理規約は、専門家の活用を挙げている。
理事会は素人集団だから管理規約や区分所有法及び関連法を正しく解釈できる専門家の起用は望ましいといえる。
企業顧問の大きな目的は、紛争処理よりも紛争を未然に回避する事にある。
管理組合顧問も同様の効果が期待される。

しかし、この弁護士が、弁護士の利益追求に走ったらどうなるか。
その恐れはないのか。
この板はBSTマンションでの事例を参考に皆さんで考えることを目的とする。

まずは、報酬問題から考えてみたい。
マンションでは以下の報酬を支払っている。
これが妥当なのか。

顧問報酬　　　月額162,000円
業務　　　　　法律顧問（月一回の理事会出席、電話メールによる相談）。

理事報酬　月額216,000円+日当半日54,000円（月額270,000円）
業務　　　法務担当理事（月一回の理事会出席、議決権無し）

[51: 匿名さん]

>>49 匿名さん

多分、このようなケースはその管理会社または管理会社の顧問弁護士と何らかの関係があったのでは？
弁護士同士が同じ派閥ないし弁護士会の場合、臭いものにはフタをして見ないフリをし、お互いにかばい合うことがあります。
依頼人から預かっているお金を使い込んでも業務停止数ヶ月で済むヌルい業界ですから。
会社組織なら懲戒解雇ですよ。

[52: 通りがかりさん]

私の住んでいるマンションは築30年になります。個数は約400個程の大規模マンション、管理費、修繕費も近隣のマンションよりかなり高く、滞納はほぼない物件です。ただ、高齢化が進み住人意識が低くなり、管理会社の思うがままになっています。新しい入居者も頑張っているのですが、30年も管理しているだけあって理事会の力も及ばない状況です。そんな事からこのサイトをみていたのですが、管理会社が不正を行えない様な活動をして頂ける弁護士さんはいないかな。と思い投稿しました。大規模マンションにもなると集まる金額も中小企業位の額になりますよね。
自分達が積立たお金が管理会社の良いなりで使われているのに、監視する弁護士は必要ないでしょうか？
確かに騙される理事会が悪いのですが、先程、申し上げた、旅行には行く体力はあるが、理事会に使う体力は無い老人ばかりなので、理事会側に立った顧問弁護士は必要なのでは無いかと思いました。
ここへ投稿された方々の主旨に合わなければ申し訳ございませんでした。

[53: マンコミュファンさん]

>>52 通りがかりさん
弁護士を入れてもあまり変わらないかなと思います。安かろうが高かろうが合意したら合法。改修の是非も弁護士には判断できない。
改善するにはやる気のある人が理事長となり、修繕委員を作り管理会社の年に一度の建物診断(してれば)を元に修繕を検討するのがいいかもです。

[54: 匿名さん]

>>53 マンコミュファンさん
この方法しかありません。
ただし、組合員の利益のためにやる気のある理事長は必ず悪徳管理会社と悪徳組合員の共謀でつぶされるが、
希少ではあるが、それを計算の上で10年間君臨した名理事長は存在します。
管理会社は悪徳組合員と常に裏で脈を通じて理事に送り込むがそのたびごとに排除される。
管理会社を変更しない理由を理事長に聞いてきたら、裏では絶えず変更先の管理会社とは脈を通じているが、
現在の管理手法を引き受けてくれないので変更はできないとの返事でした。
細かく聞くと現在の管理会社には基幹事務だけを委託して、
他の業務は専門業者に委託する分散管理だそうです。

[55: 通りがかりさん]

何か訴訟や紛争を抱えているのでなければ、特定の弁護士を顧問にして顧問料を支払い続けるより、他に方法を考えてみるのもいいのでは。
規模も大きいようなので、組合員の中にも弁護士だの司法書士だのが沢山いそうですけどね。
取りあえずスポットで色々な弁護士の意見を聞く方が費用もかからない。
弁護士だからということより、管理組合に特定の外部第三者が安易に入り込んだり、居座らせるのは疑問。悪徳もいるかもしれないし。
但し、弁護士には何かあったら懲戒請求できるし、懲戒処分は彼らにはそれなりに重い。マンション管理士等を入れるよりはずっと安心だとは思う。

[56: 匿名さん]

>>46 　
のようなマンションの事例を見ていると懲戒請求も意味がないと思いますが…。
厳しい言い方ですが、ダメな(ダメになってしまった)マンションを改善するには、想像できないような努力と時間がかかると思います。
そこまでなってしまった原因を根本から断たないと難しいのでは?
大事なのはそこに住む人の常識度と高い意識です。
意識高い系住民の数が多い所ほど、良いマンションが多いと思いますが。

[57: マンション検討中さん]

>>46 匿名さん
国交省や各利権団体が取り入れさせようとしている第三者による管理なんて、このような事例が起きるかもしれない可能性が増えるということですよね。
業者と癒着して管理組合に損害を与えるマン管士や顧客のお金を使い込む弁護士が多々いるような状況で、倫理感の欠如したそのような人たちに管理を委託するというのは大きなリスクだと思いますが。まず選定の段階で見分ける術もありませんから。

[58: 匿名さん]

弁護士の裏家業ってご存知ですか。
弁護士は高学歴・高収入と言われたが今や食えない士(サムライ)とも言われる。
武士は食わねど高楊枝から何でもする貧乏士、やむを得ないのだろう。

[59: 匿名さん]

弁護士の収入は弁護士の数が増えたために所得が減って
いるのは確かです。
しかし、稼いでいる者はべらぼうに稼いでいます。
仕事の依頼の少ない弁護士は国選弁護を引き受ければいいでしょう。

[60: 匿名さん]

第三者管理方式なんて危なすぎるでしょ。自分達の資産の命運と財布を赤の他人に預けるんですから。気が狂った制度としか思えません。

[61: 匿名さん]

自分たちのマンションぐらいは自分たちで管理しなさい。
戸建てであれば当然自分でやらなければならないだろう。

[62: 匿名さん]

第三者管理方式も全て悪いわけではない。
要は選ぶ相手次第ということだろう。

[63: 匿名さん]

マンション管理士の活用はすべきだ。

[64: 匿名さん]

輪番制の理事では当たり外れがあるからな。

[65: 匿名さん]

理事会に顧問をおくとしたら建築士とマンション管理士がいいだろう。

[66: 匿名さん]

やはりマンション管理士じゃないかな。

[67: 通りすがり]

>>58 匿名さん
「黒　転　白」で検索したら、
まぁ、こんなことまでやるところまで
士業の先生も落ちぶれたのかと思ってしまいますね。

[68: 顧問弁護士報酬]

ある期の理事長が顧問弁護士を採用した。
報酬は月額25万円を超えていた。

何年か後、疑問を持った理事が調べた。
この弁護士は管理会社の紹介だった。
弁護士のHPには
（相談料） 30,000円／時間
（顧問料）100,000円～／月
（訴訟等）300,000円～：着手金　と書かれている。

ネットで調べた他の顧問報酬は全て月額3ー5万円、相談料は時間1?2万円だった。
解約しようと思ったができない仕組みになっていた。
弁護士は怖い。

[69: 匿名さん]

>>68 顧問弁護士報酬さん
会社じゃないんだから、マンションの組合は顧問弁護士なんて雇わないよ

[70: 匿名さん]

マンション管理に顧問弁護士は必要ない。
つけるとしたら、マンション管理士か建築士の方が
ずっといい。

[71: 住民]

この弁護士は東京弁護士会が管理会社に紹介した人だと聞きました。

[72: 匿名さん]

弁護士とマンション管理士のW資格の人が、顧問は弁護士でなく、マンション管理士のほうが良いって言ってました。それで、御友人のマンション管理士を紹介してくれて、法的な問題が生じたときには、その方といっしょにサポートしてくれると約束してくれました。
うちはスッポンのような悪徳管理会社が入ってしまっているから、
スッポンと戦うために（リプレイスできるまで）マンション管理士とか専門家の顧問がどうしても必要。

[73: マンション掲示板さん]

>>72 匿名さん
規約違反、不良入居者に対する交渉権限ないので、結局マンション管理士だけじゃ無理よ。弁護士とマンション管理士のダブルなら、一石二鳥。そういう時代ですよね

[74: 匿名さん]

管理規約違反者に対しては、まず理事会が注意すべきだよ。

[75: 販売関係者さん]

食えない弁護士の駆け込み寺になってるんだろうな
依頼者とデキてたりして笑

[76: 匿名さん]

理事会の顧問として、マンション管理士とか建築士の
有資格者が住民にいればお願いしても良いと思いますが、
外部に依頼することまでは必要ないと思います。

[77: 匿名さん]

■顧問は不要です。

当方は以前、中堅ゼネコンで雨漏りや水漏れなど、クレーム対応を行う部署で働いていました。

退社して、コロナ禍で仕事が激減したことをキッカケに、清掃の仕事もするようになったのですが、一番得意なのは、雨漏り や 水漏れ の原因を突き止めることです。

今のところ、ワンルームの分譲マンション（別々の住所）を2戸、区分所有しています。

一つは、管理組合の理事長で、もう一つは、管理組合の理事をしております。

7月上旬の大雨で、専有部分に雨漏りが発生しました。

現地調査と対策（防水業者との打ち合わせ）、雨漏りの被害者（賃借人）への謝罪、保険会社との打ち合わせ等は全て、理事長である当方が行いました。

管理会社へ依頼したのは、他の理事への『原因と対策』の資料配布のみです。

■管理会社まかせにしないことが、コツでしょう。

[78: 匿名さん]

>>77 匿名さん
マンション管理は多岐にわたりますから、専門家資格を持つ顧問が必要です。
管理会社任せにしないことはもちろん重要ですが、
本当に優秀な専門家からは多くのことを学ぶことが出来ます。
あなたは雨漏りには詳しいのでしょうが、
それはマンション管理の中の狭い分野にすぎません。

[79: 匿名さん]

>>78 匿名さん


一級建築士と1級建築施工管理技士の資格を持っています。

[80: 匿名さん]

嘘だと思うよ。大ぼら。

[81: 匿名さん]

>>80 匿名さん

■顧問の出番なしですね。

[82: 匿名さん]

顧問はボランティアでやればいい。
管理組合相手に報酬をもらうことは考えなくていいんでは。

[83: 匿名さん]

顧問はマンションの住民で、マンション管理士や建築士の
有資格者がなればいい。

[84: 匿名さん]

顧問はいいんだけど、長老が理事長のところは採用に
反対するだろうね。
自分の意見が通らなくなるので。

[85: 匿名さん]

>>84 匿名さん

区分所有者の中に、
建築・給排水設備・電気工事に詳しい人が
いるでしょう。

区分所有者以外の人間の、口出し不要です。

[86: 匿名さん]

技術的なことは専門家に依頼すべきです。
へたに住民に依頼すると、それが悪い場合に交代もさせられなくなる。

[87: 匿名さん]

理事会でできるのなら、顧問とか採用する必要はないでしょう。
できない場合どうするかの問題です。

[88: 匿名さん]

>>85 匿名さん
>>区分所有者以外の人間の、口出し不要です。

そう言うなら、マンション管理について専門家レベルの勉強をしてほしい。
うちのマンションも顧問を格安金額で依頼しました。
自分個人としてはとても勉強になるし、有難いと思っています。
でもうちのマンションの理事になる人たちは学習能力の乏しい人たちで
マンション管理に関わる公式文書や法律文書が全く理解出来ないくせに
傲慢で態度がでかい。脳ミソがなく記憶力がおぼつかなくなっている奴ほど年功序列で威張りくさる。
おまけに無知なそいつらが管理委託費だけが安い悪徳管理会社にリプレイスしてしまったから、管理組合のカネがどんどん消えて行く。
こんな状況だから、うちは外部専門家の顧問招聘は必須だった。

[89: 匿名さん]

自分たちのマンションに管理のプロがいないのなら、
顧問等を外部委託した方がいいでしょう。

[90: 匿名さん]

>>89 匿名さん

一級建築士と1級建築施工管理技士の資格を持っています。

まさに、プロです！

プロ理事長　と呼ばれるような、新たな職種が生まれそうな予感。。。　

おみごと！

[91: 匿名さん]

>>90 匿名さん
ただの建築のプロであり管理に関しては素人ですって言ってるんですね。わかります。

[92: デベにお勤めさん]

マンションの管理は、工事だけではないよ。
大規模修繕工事は１３年周期だし、大型設備はまだその
周期は長い。何考えているんだか。それにね、大規模修繕工事の時は
プロの設計監理に特化した建築士を雇うんだよ。
中途半端に大規模修繕工事に口出しをしたらだめだね。

[93: 匿名さん]

>>92 デベにお勤めさん

大規模修繕工事は『２０年周期』で良しとします。

by　プロ理事長

[94: 匿名さん]

>>93 匿名さん
修繕積立金が少ないマンションは２０年でも３０年でも
いいでしょう。
但し、資産価値はどんどん落ちていくけどね。

[95: 匿名さん]

と宮爺が申しております。

[96: 匿名さん]

輪番制の理事のところであれば、マン管の有資格者や
建築士の有資格者に顧問がいてもいいですね。
輪番制であれば、人材の波がどうしても生じますから。

[97: 匿名さん]

但し、顧問の任期が長期化すれば、その顧問の力が強くなり
独裁化してしまう恐れもある。
何事にもほどほどが良い。
マンションの管理は、住民が交代でやるのにその価値があるのだが、
人材の質に濃淡があるからね。
それをカバーするのが顧問ということにはなるが。

[98: 匿名さん]

マンションの管理をしていく中で、理事会がその役割を
果たすことになるのだが、輪番制の理事ではどうしても
実力に大きな差が出てしまう。
やる気も知識も時間もない者はただ座って時間が経つのを
待つしかない。

[99: 匿名さん]

その時には、マンション管理に長けた顧問の活用が
必要となります。
但し、外部委託ではなく、マンションの住民に適材者が
いれば最高ですね。

[100: 匿名さん]

ここのスレ主の管理組合の外部顧問に対しての報酬は
めちゃくちゃ高いのではないですか。
毎回、弁護士とかに相談するような問題は発生しないでしょう。
問題が発生したら、それぞれのプロの士業に依頼すればいいんです。