マンション管理組合の顧問は必要か

[顧問を考える人達]

BSTマンション（超高層住居専用、築12年、600戸）は、弁護士を管理組合顧問として採用した。
東京弁護士会はマンション管理士の資格を有する弁護士を管理組合に紹介しておりその一環である。
半年後、理事長はこの弁護士を外部理事に選任した。

国交省の標準管理規約は、専門家の活用を挙げている。
理事会は素人集団だから管理規約や区分所有法及び関連法を正しく解釈できる専門家の起用は望ましいといえる。
企業顧問の大きな目的は、紛争処理よりも紛争を未然に回避する事にある。
管理組合顧問も同様の効果が期待される。

しかし、この弁護士が、弁護士の利益追求に走ったらどうなるか。
その恐れはないのか。
この板はBSTマンションでの事例を参考に皆さんで考えることを目的とする。

まずは、報酬問題から考えてみたい。
マンションでは以下の報酬を支払っている。
これが妥当なのか。

顧問報酬　　　月額162,000円
業務　　　　　法律顧問（月一回の理事会出席、電話メールによる相談）。

理事報酬　月額216,000円+日当半日54,000円（月額270,000円）
業務　　　法務担当理事（月一回の理事会出席、議決権無し）

[268: 匿名さん]

>>267 匿名さん
信頼関係を妄信するよりも、利益相反を常に意識することのほうが
現実的態度であると思いますから。

[269: 匿名さん]

利益相反もいいけど、要するに適正利益であれば
いいんだよね。

[270: 匿名さん]

管理会社と管理組合はお互いに信じあえる
間柄でないとね。

[271: 匿名さん]

共存・共栄ですね。

[272: 匿名さん]

適正利潤と共存・共栄です。

[273: 匿名さん]

マンション管理についていろいろ聞きたいことがあったら
地域のＮＰＯ法人やマンション管理センターに質問すれば
いいと思います。
マンション管理センターに質問すれば、すぐマン管の有資格者が
丁寧に教えてくれます。

[274: 匿名さん]

マンション管理センターの活用はいいですよ。
誰でもいいですからね。
マンション名と名前をいうだけで答えてくれます。
理事とかの必要もありません。

[275: 匿名さん]

それに、す・まいる債の購入も関係なく質問に
答えてくれます。
窓口はマンション管理士の有資格者です。

[276: 匿名さん]

>>272 匿名さん
利益相反って言葉知ってる？

[277: 匿名さん]

>>276 匿名さん
しらないおしえて

[278: 匿名さん]

>>277 匿名さん
条文
（利益相反取引の防止）
第３７条の２　役員は、次に掲げる場合には、理事会において、当該取引につき重要な事実を開示し、その承認を受けなければならない。
一　役員が自己又は第三者のために管理組合と取引をしようとするとき。
二　管理組合が役員以外の者との間において管理組合と当該役員との利益が相反する取引をしようとするとき。
コメント
第37条の2関係
　役員は、マンションの資産価値の保全に努めなければならず、管理組合の利益を犠牲にして自己又は第三者の利益を図ることがあってはならない。とりわけ、外部の専門家の役員就任を可能とする選択肢を設けたことに伴い、このようなおそれのある取引に対する規制の必要性が高くなっている。そこで、役員が、利益相反取引（直接取引又は間接取引）を行おうとする場合には、理事会で当該取引につき重要な事実を開示し、承認を受けなければならないことを定めるものである。
　なお、同様の趣旨により、理事会の決議に特別の利害関係を有する理事は、その議決に加わることができない旨を規定する（第53条第3項）とともに、管理組合と理事長との利益が相反する事項については、監事又は当該理事以外の理事が管理組合を代表する旨を規定する（第38条第6項）こととしている。
解説
　コメント内の直接取引とは第一号を、間接取引とは第二号に当てはまる取引を指す。平成28年改定により標準管理規約では外部役員を選任できるようになったため、利益相反取引に関する条項を追加したが、外部役員のいない管理組合にとっても利益相反取引に当てはまる時は、細心の注意を持って当たる必要がある。

　利益相反取引の具体例のうち直接取引とは、理事長が取締役である建設会社に工事を発注するなど。その価格が適正であっても管理組合と建設会社の利益が相反するため利益相反取引とみなされる。また間接取引とは、理事長が組合のお金を担保としてお金を借りる時など。その時は理事会で重要な事実を開示して承認を受けなければならない。

　管理組合は利益相反取引に関しては損害が発生しないようにかなり注意を必要とする。場合によっては損害賠償の対象ともなり得る。

参照条文等
民法　第108条
同一の法律行為については、相手方の代理人となり、又は当事者双方の代理人となることはできない。ただし、債務の履行及び本人があらかじめ許諾した行為については、この限りではない。
マンション管理適正化指針
二
6 発注等の適正化
管理業務の委託や工事の発注等については、利益相反等に注意して、適正に行われる必要があるが、とりわけ外部の専門家が管理組合の管理者等又は役員に就任する場合においては、マンションの区分所有者等から信頼されるような発注等に係るルールの整備が必要である。
標準管理規約第53条（理事会の会議及び議事）
　理事会の会議は、理事の半数以上が出席しなければ開くことができず、その議事は出席理事の過半数で決する。
２　次条第1項第五号に掲げる事項については、理事の過半数の承諾があるときは、書面又は電磁的方法による。
３　前２項の決議について特別の利害関係を有する理事は、議決に加わることができない。
標準管理規約第38条
６　管理組合と理事長との利益が相反する事項については、理事長は、代表権を有しない。この場合においては、監事又は理事長以外の理事が管理組合を代表する。

[279: 匿名さん]

>>278 匿名さん
管理組合と管理会社の関係は書かれてないね

[280: 匿名さん]

マンションの顧問としては、弁護士は必要ないと思います。
必要なときは、弁護士に依頼すればいいのです。
やはり通常の理事会で顧問が必要なのは、マンション管理士と
建築士ではないかと思います。

[281: 匿名さん]

>>280 匿名さん
その通りだと思います。マンション管理士と建築士のW資格ならば、なおOK.
特に老朽化マンションで、人材不足の場合。

[282: 匿名さん]

できれば外部の顧問の力を借りずに理事だけで
マンション管理をしたいですね。

[283: 匿名さん]

>>282 匿名さん
全員のIQが160以上でボケがいなかったら可能かも。
シロウトの理事は区分所有法はもちろん、
自分のマンションの管理規約もちんぷんかんぷんのやつがいる。
そういうバカに限ってめちゃくちゃ威張っていたりする。

[284: 匿名さん]

マンションの管理にＩＱは関係ないのでは。

[285: 匿名さん]

>>284 匿名さん
マンション管理は広範な知識が必要で
悪徳管理会社と戦わなくちゃいけない。
自分のマンションの管理規約もちんぷんかんぷんなくせに
威張り散らすような理事はいらない。

[286: 匿名さん]

>>283 匿名さん
僕のＩＱは１８５だけど、頭いい方かな。

[287: 匿名さん]

>>286 匿名さん
さあどうでしょう？
公式文書や法律文書が理解できないと、IQだけやたら高くてもダメ。

[288: 匿名さん]

司法書士の資格はもっているんだけど。
それでもだめかな。

[289: 匿名さん]

虚言癖のある高齢者がマンション管理について口出しをすると・・・

組合員は不幸になる。

[290: 匿名さん]

>>287 匿名さん

良い回答ですね　　IQだけやたら高くてもダメ。

[291: 匿名さん]

マンションの管理に顧問まではいらない。
理事と管理会社のフロントで十分だろう。

[292: 匿名さん]

マンションの管理に顧問まではいらない。
理事と管理会社のフロントで十分だろう。

by 悪徳管理会社のフロントくん

[293: 匿名さん]

>>292 匿名さん
俺は管理会社のフロントではないよ。

[294: 匿名さん]

管理会社に信頼をおいていない管理組合が多いな。
だったら何故管理会社のリプレイスをしないんだ。
理事会主導でやれないのだったら管理会社に頼るしか
ないんだよ。

[295: 匿名さん]

>>294 匿名さん
もう何度もリプレイスしたよ

[296: 匿名さん]

>>295 匿名さん
何度もリプレイスをしなければならないほど
管理会社の選定がわるいんだな。
理事会よしっかりせえ。

[297: 匿名さん]

>>296 匿名さん
本当にその通りだよね

[298: 匿名さん]

管理会社と管理組合は共存・共栄でやるべきだよ。

[299: 匿名さん]

信じ信じられる関係になりたいものだね。

[300: 匿名さん]

>>299 匿名さん
週刊現代の最新号を読んでごらん。
そんなことばかり言っていると、ぼったくられても気づかない人になるよ。

[301: 匿名さん]

性悪説ですね。
人を信用することも大事ですよ。
そこから信頼関係が産まれます。

[302: 匿名さん]

>>301 匿名さん
ここで＊＊＊＊ごっこはしないでください。

[303: 匿名さん]

マンションというか理事会に顧問は基本的には
不要です。
必要な時は、その都度専門家に依頼すればいいんです。

[304: 匿名さん]

>>303 匿名さん
理事会はしょせんドシロウトの集まりで、熱心な人とそうでない人との温度差も激しい。
顧問料なんてたかが知れているので、理事会には来てもらって内容チェックをしてもらっている。管理会社のおバカフロントに「喝」を入れてくれるし、何でも上から目線で牛耳るのが好きな（ついでに管理会社との癒着も大好きな）シニア組合員の言動を抑制してくれる。何より専門知識とその実践的応用のテクニックが学べる。日常的に忙しい組合員にとって、マンション管理の知識とスキルアップのチャンスにもなっているので、顧問のマンション管理士には心から感謝している。

[305: 匿名さん]

理事会に弁護士や建築士は必要ないけど、マンション管理士なら
いてもいいかな。

[306: 匿名さん]

>>305 匿名さん
業界の人手不足問題のおかげでフロントの質がどんどん低下しているのが現状であるため、デタラメし放題にさせないためにも専門家であるマンション管理士のサポートが必要だと思う。うちのフロントもダメダメで無資格だが、自らをマンション管理のプロであると豪語して、工事報酬を得るためのボッタクリ工事を繰り返していた。
区分所有法についても学んでおらず、標準管理規約もうちのマンションの管理規約も読んでいないことがわかる発言がよくあった。

今後も、フロントの質の低下は、どこのマンション管理組合でも避けられないのではないかと思う。自衛手段として、マンション管理の質を高め、資産を守るためには、
顧問のアドバイスは重要不可欠だと考えざるを得ない。

[307: 匿名さん]

理事会にマンション管理士の参加をさせれば、管理会社も
いい加減なことはできなくなる。

[308: 匿名さん]

マンション管理士の約２割がマンション管理業の会社員。

[309: 匿名さん]

裏切者

[310: 匿名さん]

気を付けないと、管理会社は管理組合の骨の髄までしゃぶり尽くそうとする。

[311: 匿名さん]

管理会社性悪説かね。

[312: 匿名さん]

>>311 匿名さん
マンションの管理人さん？
ならば、雇い主の管理会社を悪く言えないよね。

[313: 匿名さん]

その考えが性悪説そのものだよ。
僕は管理人でもないし、管理会社の者でもない。

[314: 匿名さん]

人の批判は簡単だね。特に匿名掲示板だから。

[315: 匿名さん]

馬鹿の一つ覚えみたいに性善説とか性悪説とか言うのはそろそろやめたほうがいい。
中身がなさすぎ。

[316: 匿名さん]

ここは匿名掲示板だよ。
管理人でも容易に管理会社の悪口はいえるよ。

[317: 匿名さん]

管理会社が管理組合を食い物にする？
理事会がしっかりしていないからだよ。
勉強しなよ。そうならないように。