マンション管理組合の顧問は必要か

[顧問を考える人達]

BSTマンション（超高層住居専用、築12年、600戸）は、弁護士を管理組合顧問として採用した。
東京弁護士会はマンション管理士の資格を有する弁護士を管理組合に紹介しておりその一環である。
半年後、理事長はこの弁護士を外部理事に選任した。

国交省の標準管理規約は、専門家の活用を挙げている。
理事会は素人集団だから管理規約や区分所有法及び関連法を正しく解釈できる専門家の起用は望ましいといえる。
企業顧問の大きな目的は、紛争処理よりも紛争を未然に回避する事にある。
管理組合顧問も同様の効果が期待される。

しかし、この弁護士が、弁護士の利益追求に走ったらどうなるか。
その恐れはないのか。
この板はBSTマンションでの事例を参考に皆さんで考えることを目的とする。

まずは、報酬問題から考えてみたい。
マンションでは以下の報酬を支払っている。
これが妥当なのか。

顧問報酬　　　月額162,000円
業務　　　　　法律顧問（月一回の理事会出席、電話メールによる相談）。

理事報酬　月額216,000円+日当半日54,000円（月額270,000円）
業務　　　法務担当理事（月一回の理事会出席、議決権無し）

[218: 匿名さん]

管理組合に顧問を設けるのであれば、建築士が
いいとは思うけど、大規模修繕工事のときは相見積もりは
取らずにその顧問にしなければならなくなるね。

[219: 匿名さん]

設計コンサルタントについては、相見積もりを取り選定すべき
でしょうね。
特に大規模修繕工事時の設計監理業者の選定は。

[220: 匿名さん]

管理組合に顧問が必要だということだが、弁護士が
毎回理事会に出席して何をするんだろうね。

[221: 匿名さん]

>>220 匿名さん
顧問になるのは、ふつうはマンション管理士でしょ。

[222: 匿名さん]

マンション管理士でもいいけどね。

[223: 匿名さん]

マンション管理士が一番オールマイティかもね。

[224: 匿名さん]

今回からマンション管理士の５年講習は
ＷＥＢでの受講になりました。

[225: 匿名さん]

ＷＥＢでの受講は楽でした。
１５分おきに更新していけばいいから。
聞きたい時間にきけばいいし、何日かかってもいいんでね。

[226: 匿名さん]

ＷＥＢでの受講は１５分おきにパスワードを打ち込まないと
先に進めないようになっています。
全て受講すれば修了証書が発行されますが、自分でプリントアウト
しなければなりません。

[227: 匿名さん]

マンション管理センターもＷＥＢ化に目覚めたか。

[228: 匿名さん]

理事会に顧問はいらない。
自分のマンションは自分で守るんだ。

[229: 匿名さん]

でもね、理事会に建築士が出席していれば
なにかと便利だね。

[230: 匿名さん]

工事に関することは建築士でいいが、マンション管理に関する
内容であれば、マンション管理士の方がいいね。

[231: 匿名さん]

法律に関してはマンション管理士でも答えられるが
裁判になれば弁護士を使えばいい。

[232: 匿名さん]

顧問は雇わずに自分たちでやれ。
戸建てなら自分ですべて対応するだろう。

[233: 匿名さん]

しかし、小規模マンションでは、人材がいないから
専門家の活用も仕方ないかもしれないが、経費が
あまりかけられないからね。

[234: 匿名さん]

理事会に顧問は出席するのかな。
それとも何かあるときだけその顧問に相談するのかな。

[235: 匿名さん]

>>234 匿名さん
うちの管理組合ではまず悪徳管理会社のフロントの見張り役が必要だった。
通常は一年契約で顧問は理事会にも出席してもらう。
理事長直属顧問みたいにして、問題があるときだけ相談するという形式は
無意味だ。（過去に理事長が内通者となるケースが多かったので、監視機能が十分発揮できなくなる。）
優秀なマンション管理士からは学べることは本当に多い。
輪番制だと救いようのないボケが理事になることもよくあるが、
どんなボケにとっても学びは重要だと思う。
報酬は想像より安かった。

[236: 匿名さん]

悪徳管理会社のフロントとかいっているが、管理会社の
リプレイスとかフロントとの交代は考えないのかな。

[237: 匿名さん]

管理組合に顧問というか、何かあればすぐ対応できる
専門家は準備してた方がいいでしょう。
何かあったときのために顧問として契約しておく必要は
まったくありません。

[238: 匿名さん]

契約はしなくても、何かあったときの備えとして
修理業者や点検業者、専門家等の名簿を準備しておくと
いいでしょう。

[239: 匿名さん]

準備がしてないと、いざというときに良い業者や
専門家が見つけられない。

[240: 匿名さん]

顧問をつけなければならないマンションは
それなりに苦労しているんですね。

[241: 匿名さん]

>>236 匿名さん
リプレイスはもちろん秘かに進行中。
公にすると、妨害されたり、仕事しなくなると困るからね。
これは常識。

[242: 匿名さん]

そう、秘密裏に動かなければならないでしょうね。

[243: 匿名さん]

理事会に顧問は必要ありません。

[244: 匿名さん]

いいえ、必要です。

[245: 匿名さん]

必要なマンションはつければいいだけのこと。

[246: 匿名さん]

>>245 匿名さん
そうそう。そのとおり。
うちのマンションは管理会社がリプレイスしたばかりだというのに信頼を裏切ることをたくさんやってくれたので、絶対に必要だった。

[247: 匿名さん]

マンション管理士に依頼すればいいよ。
ちゃんとやってくれるよ。

[248: 匿名さん]

マンションの管理では、圧倒的にマンション管理士が
使えるね。

[249: 匿名さん]

マンション管理に何故顧問が必要なのかという
ことを考えることが大切です。

[250: 匿名さん]

理由はいろいろあると思います。
小規模マンションであるとか、輪番制で役員の能力に
ムラがあるとか、管理会社に完全に主導権をとられている
とかの事由等のために自分たちでは対応できなくなったと
いうときに顧問が必要になるのだと思います。

[251: 匿名さん]

上記の理由で顧問をつけなければならないマンションは
つければいいでしょう。

[252: 匿名さん]

>>251 匿名さん
顧問を付けるのにあなたの許可などいらない。

[253: 匿名さん]

>>252 匿名さん
ひねくれ者だね。

[254: 匿名さん]

>>252 匿名さん
つけなければならないようなマンションならつければ
いいといっているんだけど、あなたのマンションはそういう状況に
おかれているんだね。

[255: 匿名さん]

顧問はやはりマンション管理士が一番でしょう。
オールマイティだし。

[256: 匿名さん]

輪番制の理事になっても、事前に勉強してから
理事になりましょう。

[257: 匿名さん]

一度組合員全員にマンション管理士の受験を
奨めたらどうでしよう。
合格者には報奨金とかを出すとかして。

[258: 匿名さん]

定年退職後の高齢者にとっては新しいいきがいになるかもしれませんね。

[259: ご近所さん]

誰でも出来る下世話な役目

[260: 匿名さん]

>>257 匿名さん

自分は受ける気ないくせして…

[261: 匿名さん]

僕はもう資格はもってるよ。

[262: 匿名さん]

社会保険労務士とマンション管理士だけどね。
どちらもただもってるだけ。

[263: 匿名さん]

理事会に顧問が必要がどうかは分かりません。
ただ、問題があったときは、それぞれの専門家に
依頼した方がいいのではと思います。

[264: 匿名さん]

顧問にする必要はない。
必要な時に、必要な専門家に依頼する方が良い。

[265: 匿名さん]

>>264 匿名さん
組合費の保管は国への登録管理会社に委託してその他の管理は理事会が決めればいいよ。他の管理士等に依頼すればトラブルが発生して遺恨が残る。

[266: 匿名さん]

>>265 匿名さん
最終決定権はもちろん区分所有者にある。だが、専門知識は専門家から得られるものである。顧問として雇うべきか、一時的に相談するか否かは各マンション管理組合の財政状況や人材状況にもよる。だいたい区分所有法や適正化法だけでなく、自分のマンションの管理規約すら読まない（読めない？）人もいたりするわけだから、そういう場合は、専門家に何らかの形で依頼しないと、管理会社の言うなりになりやすく、
自らのマンション資産を危険にさらすまえに、専門家に相談することは必須だと思う。

[267: 匿名さん]

そんなに管理会社は信頼がないのかね。

[268: 匿名さん]

>>267 匿名さん
信頼関係を妄信するよりも、利益相反を常に意識することのほうが
現実的態度であると思いますから。

[269: 匿名さん]

利益相反もいいけど、要するに適正利益であれば
いいんだよね。

[270: 匿名さん]

管理会社と管理組合はお互いに信じあえる
間柄でないとね。

[271: 匿名さん]

共存・共栄ですね。

[272: 匿名さん]

適正利潤と共存・共栄です。

[273: 匿名さん]

マンション管理についていろいろ聞きたいことがあったら
地域のＮＰＯ法人やマンション管理センターに質問すれば
いいと思います。
マンション管理センターに質問すれば、すぐマン管の有資格者が
丁寧に教えてくれます。

[274: 匿名さん]

マンション管理センターの活用はいいですよ。
誰でもいいですからね。
マンション名と名前をいうだけで答えてくれます。
理事とかの必要もありません。

[275: 匿名さん]

それに、す・まいる債の購入も関係なく質問に
答えてくれます。
窓口はマンション管理士の有資格者です。

[276: 匿名さん]

>>272 匿名さん
利益相反って言葉知ってる？

[277: 匿名さん]

>>276 匿名さん
しらないおしえて

[278: 匿名さん]

>>277 匿名さん
条文
（利益相反取引の防止）
第３７条の２　役員は、次に掲げる場合には、理事会において、当該取引につき重要な事実を開示し、その承認を受けなければならない。
一　役員が自己又は第三者のために管理組合と取引をしようとするとき。
二　管理組合が役員以外の者との間において管理組合と当該役員との利益が相反する取引をしようとするとき。
コメント
第37条の2関係
　役員は、マンションの資産価値の保全に努めなければならず、管理組合の利益を犠牲にして自己又は第三者の利益を図ることがあってはならない。とりわけ、外部の専門家の役員就任を可能とする選択肢を設けたことに伴い、このようなおそれのある取引に対する規制の必要性が高くなっている。そこで、役員が、利益相反取引（直接取引又は間接取引）を行おうとする場合には、理事会で当該取引につき重要な事実を開示し、承認を受けなければならないことを定めるものである。
　なお、同様の趣旨により、理事会の決議に特別の利害関係を有する理事は、その議決に加わることができない旨を規定する（第53条第3項）とともに、管理組合と理事長との利益が相反する事項については、監事又は当該理事以外の理事が管理組合を代表する旨を規定する（第38条第6項）こととしている。
解説
　コメント内の直接取引とは第一号を、間接取引とは第二号に当てはまる取引を指す。平成28年改定により標準管理規約では外部役員を選任できるようになったため、利益相反取引に関する条項を追加したが、外部役員のいない管理組合にとっても利益相反取引に当てはまる時は、細心の注意を持って当たる必要がある。

　利益相反取引の具体例のうち直接取引とは、理事長が取締役である建設会社に工事を発注するなど。その価格が適正であっても管理組合と建設会社の利益が相反するため利益相反取引とみなされる。また間接取引とは、理事長が組合のお金を担保としてお金を借りる時など。その時は理事会で重要な事実を開示して承認を受けなければならない。

　管理組合は利益相反取引に関しては損害が発生しないようにかなり注意を必要とする。場合によっては損害賠償の対象ともなり得る。

参照条文等
民法　第108条
同一の法律行為については、相手方の代理人となり、又は当事者双方の代理人となることはできない。ただし、債務の履行及び本人があらかじめ許諾した行為については、この限りではない。
マンション管理適正化指針
二
6 発注等の適正化
管理業務の委託や工事の発注等については、利益相反等に注意して、適正に行われる必要があるが、とりわけ外部の専門家が管理組合の管理者等又は役員に就任する場合においては、マンションの区分所有者等から信頼されるような発注等に係るルールの整備が必要である。
標準管理規約第53条（理事会の会議及び議事）
　理事会の会議は、理事の半数以上が出席しなければ開くことができず、その議事は出席理事の過半数で決する。
２　次条第1項第五号に掲げる事項については、理事の過半数の承諾があるときは、書面又は電磁的方法による。
３　前２項の決議について特別の利害関係を有する理事は、議決に加わることができない。
標準管理規約第38条
６　管理組合と理事長との利益が相反する事項については、理事長は、代表権を有しない。この場合においては、監事又は理事長以外の理事が管理組合を代表する。

[279: 匿名さん]

>>278 匿名さん
管理組合と管理会社の関係は書かれてないね

[280: 匿名さん]

マンションの顧問としては、弁護士は必要ないと思います。
必要なときは、弁護士に依頼すればいいのです。
やはり通常の理事会で顧問が必要なのは、マンション管理士と
建築士ではないかと思います。

[281: 匿名さん]

>>280 匿名さん
その通りだと思います。マンション管理士と建築士のW資格ならば、なおOK.
特に老朽化マンションで、人材不足の場合。

[282: 匿名さん]

できれば外部の顧問の力を借りずに理事だけで
マンション管理をしたいですね。

[283: 匿名さん]

>>282 匿名さん
全員のIQが160以上でボケがいなかったら可能かも。
シロウトの理事は区分所有法はもちろん、
自分のマンションの管理規約もちんぷんかんぷんのやつがいる。
そういうバカに限ってめちゃくちゃ威張っていたりする。

[284: 匿名さん]

マンションの管理にＩＱは関係ないのでは。

[285: 匿名さん]

>>284 匿名さん
マンション管理は広範な知識が必要で
悪徳管理会社と戦わなくちゃいけない。
自分のマンションの管理規約もちんぷんかんぷんなくせに
威張り散らすような理事はいらない。

[286: 匿名さん]

>>283 匿名さん
僕のＩＱは１８５だけど、頭いい方かな。

[287: 匿名さん]

>>286 匿名さん
さあどうでしょう？
公式文書や法律文書が理解できないと、IQだけやたら高くてもダメ。

[288: 匿名さん]

司法書士の資格はもっているんだけど。
それでもだめかな。

[289: 匿名さん]

虚言癖のある高齢者がマンション管理について口出しをすると・・・

組合員は不幸になる。

[290: 匿名さん]

>>287 匿名さん

良い回答ですね　　IQだけやたら高くてもダメ。

[291: 匿名さん]

マンションの管理に顧問まではいらない。
理事と管理会社のフロントで十分だろう。

[292: 匿名さん]

マンションの管理に顧問まではいらない。
理事と管理会社のフロントで十分だろう。

by 悪徳管理会社のフロントくん

[293: 匿名さん]

>>292 匿名さん
俺は管理会社のフロントではないよ。

[294: 匿名さん]

管理会社に信頼をおいていない管理組合が多いな。
だったら何故管理会社のリプレイスをしないんだ。
理事会主導でやれないのだったら管理会社に頼るしか
ないんだよ。

[295: 匿名さん]

>>294 匿名さん
もう何度もリプレイスしたよ

[296: 匿名さん]

>>295 匿名さん
何度もリプレイスをしなければならないほど
管理会社の選定がわるいんだな。
理事会よしっかりせえ。

[297: 匿名さん]

>>296 匿名さん
本当にその通りだよね

[298: 匿名さん]

管理会社と管理組合は共存・共栄でやるべきだよ。

[299: 匿名さん]

信じ信じられる関係になりたいものだね。

[300: 匿名さん]

>>299 匿名さん
週刊現代の最新号を読んでごらん。
そんなことばかり言っていると、ぼったくられても気づかない人になるよ。

[301: 匿名さん]

性悪説ですね。
人を信用することも大事ですよ。
そこから信頼関係が産まれます。

[302: 匿名さん]

>>301 匿名さん
ここで＊＊＊＊ごっこはしないでください。

[303: 匿名さん]

マンションというか理事会に顧問は基本的には
不要です。
必要な時は、その都度専門家に依頼すればいいんです。

[304: 匿名さん]

>>303 匿名さん
理事会はしょせんドシロウトの集まりで、熱心な人とそうでない人との温度差も激しい。
顧問料なんてたかが知れているので、理事会には来てもらって内容チェックをしてもらっている。管理会社のおバカフロントに「喝」を入れてくれるし、何でも上から目線で牛耳るのが好きな（ついでに管理会社との癒着も大好きな）シニア組合員の言動を抑制してくれる。何より専門知識とその実践的応用のテクニックが学べる。日常的に忙しい組合員にとって、マンション管理の知識とスキルアップのチャンスにもなっているので、顧問のマンション管理士には心から感謝している。

[305: 匿名さん]

理事会に弁護士や建築士は必要ないけど、マンション管理士なら
いてもいいかな。

[306: 匿名さん]

>>305 匿名さん
業界の人手不足問題のおかげでフロントの質がどんどん低下しているのが現状であるため、デタラメし放題にさせないためにも専門家であるマンション管理士のサポートが必要だと思う。うちのフロントもダメダメで無資格だが、自らをマンション管理のプロであると豪語して、工事報酬を得るためのボッタクリ工事を繰り返していた。
区分所有法についても学んでおらず、標準管理規約もうちのマンションの管理規約も読んでいないことがわかる発言がよくあった。

今後も、フロントの質の低下は、どこのマンション管理組合でも避けられないのではないかと思う。自衛手段として、マンション管理の質を高め、資産を守るためには、
顧問のアドバイスは重要不可欠だと考えざるを得ない。

[307: 匿名さん]

理事会にマンション管理士の参加をさせれば、管理会社も
いい加減なことはできなくなる。

[308: 匿名さん]

マンション管理士の約２割がマンション管理業の会社員。

[309: 匿名さん]

裏切者

[310: 匿名さん]

気を付けないと、管理会社は管理組合の骨の髄までしゃぶり尽くそうとする。

[311: 匿名さん]

管理会社性悪説かね。

[312: 匿名さん]

>>311 匿名さん
マンションの管理人さん？
ならば、雇い主の管理会社を悪く言えないよね。

[313: 匿名さん]

その考えが性悪説そのものだよ。
僕は管理人でもないし、管理会社の者でもない。

[314: 匿名さん]

人の批判は簡単だね。特に匿名掲示板だから。

[315: 匿名さん]

馬鹿の一つ覚えみたいに性善説とか性悪説とか言うのはそろそろやめたほうがいい。
中身がなさすぎ。

[316: 匿名さん]

ここは匿名掲示板だよ。
管理人でも容易に管理会社の悪口はいえるよ。

[317: 匿名さん]

管理会社が管理組合を食い物にする？
理事会がしっかりしていないからだよ。
勉強しなよ。そうならないように。