マンション管理組合の顧問は必要か

[顧問を考える人達]

BSTマンション（超高層住居専用、築12年、600戸）は、弁護士を管理組合顧問として採用した。
東京弁護士会はマンション管理士の資格を有する弁護士を管理組合に紹介しておりその一環である。
半年後、理事長はこの弁護士を外部理事に選任した。

国交省の標準管理規約は、専門家の活用を挙げている。
理事会は素人集団だから管理規約や区分所有法及び関連法を正しく解釈できる専門家の起用は望ましいといえる。
企業顧問の大きな目的は、紛争処理よりも紛争を未然に回避する事にある。
管理組合顧問も同様の効果が期待される。

しかし、この弁護士が、弁護士の利益追求に走ったらどうなるか。
その恐れはないのか。
この板はBSTマンションでの事例を参考に皆さんで考えることを目的とする。

まずは、報酬問題から考えてみたい。
マンションでは以下の報酬を支払っている。
これが妥当なのか。

顧問報酬　　　月額162,000円
業務　　　　　法律顧問（月一回の理事会出席、電話メールによる相談）。

理事報酬　月額216,000円+日当半日54,000円（月額270,000円）
業務　　　法務担当理事（月一回の理事会出席、議決権無し）

[21: 匿名さん]

当マンションは顧問弁護士が特定の住民に肩入れして虚偽を記載した文書を法的見解と称して全住戸に配布して、住民はその虚偽を記載した文書をもとに総会承認しました。
法が機能していれば問題になる行為です。
虚偽の情報を用いて議決させた訳ですから。
この弁護士事務所は、マンション管理では名前が売れている京都のけやき法律事務所です。
これが顧問弁護士の実例です。そういう弁護士だけとは限りませんが、良い悪いの見極めは必要です。

[22: 匿名]

京都のけやき法律事務所、のHPを見ると立派な事務所のようですがこれが怖いのかも。
マンション会で名が売れた事務所こそ危険ということか。
弁護士名を知りたいです。弁護士登録番号でも結構です。

[23: 匿名]

顧問報酬　　　月額162,000円
業務　　　　　法律顧問（月一回の理事会出席、電話メールによる相談）。
理事報酬　月額216,000円+日当半日54,000円（月額270,000円）
業務　　　法務担当理事（月一回の理事会出席、議決権無し）

これ、本当の話？。信じられません。

[24: 匿名さん]

>>23 匿名
８９３より怖いの一言です。
標準管理規約や区分所有法にも触れませんので危険です。
標準管理規約の改正で第三者管理者制度はもともと悪用される危険性を内封している。
各管理組合はこの規約を抽象的表現に留めないで具体的に表現した方がいいでしょう。
とにかく悪用しないようにまた報酬など等々を具体的に決めた方がいいでしょう。
23さんの顧問報酬、理事報酬、業務内容等が事実ならとてもまともな管理をしている
とは思いません。
わたしは、マンションの悪徳役員と悪徳管理会社の悪事を証拠を示して十数人の弁護
士に相談しましたが、
この連中を代理人をさせると管理会社と共謀するのではないかとの危険を感じました
ので手を引いたことがあります。

正義感などはみじんも感じられなかったです。組合に弁護士等を顧問に迎えるのはど
うでしょうか。疑問です。

[25: 匿名さん]

これが基本でしょう。
まず報酬が高すぎます。マンション管理は複雑ですが、問題が発生したら
その都度弁護士、会計士、建築士、マン管士等に相談すればいいのではない
でしょうか。弁護士だけでは偏りがありますし、マンションの管理をしていく
中で仕業の必要性はほとんどないと思いますよ。

弁護士を顧問にするのにそんなに報酬が高いのですか。
マンション管理で弁護士に依頼するような問題はまず発生しません。
もし、そういう問題が発生したら、必要ならマンション管理に詳しい
弁護士に依頼すればいいだけのことですよ。
ところで顧問は毎月何をしているんですか？顧問がいなければ理事会は
運用できないのですか。
管理会社の活用をすれば、管理会社のフロントが答えられなければ
管理会社の顧問弁護士や建築士、マンション管理士等が答えてくれますよ。
削除

[26: 匿名さん]

マンションの管理に弁護士や建築士は必要ありません。
必要な時が来たときは、そのときに雇えばいいだけのこと。

[27: 匿名さん]

マンションに弁護士やマンション管理士等を顧問に迎えることには不賛成です。
管理会社のノウハウを利用すればいいでしょう。
今は、管理業務主任者はマンション管理士試験にはほとんど合格している。
理事長や理事や監事がそのノウハウを利用する方法を知っていれば顧問など
全く必要はないでしょう・

[28: 余計なお世話]

管理組合の理事長が組合員から提訴された。
顧問弁護士が被告代理人になったが原告に利益相反を指摘された。
慌てた顧問弁護士は知人の弁護士に代理人をするよう依頼。
謝礼の授受があった可能性は高い。
少なくとも弁護士倫理に反する行為と言える。

https://www.nikkei.com/article/DGXMZO56744730T10C20A3CE0000/

組合顧問弁護士は疑われるような事をしてはいけない。
いくら食えないといえども弁護士は武士でありたい。
士は侍にあらずと言えども。

[29: 匿名]

ある事例。
A理事長はB組合員から不正行為(管理会社への利益供与、組合財産の私物化)を指摘されていた。
そこでA理事長は自分を弁護させるためにN弁護士を採用した。
N弁護士のHPでは理事会顧問報酬は月額5万円とあったがA理事長は10万円に上乗せして総会承認を取った。
X組合員が理事に立候補したところA理事長は弁護士と相談しB組合員が理事に選任できない工作をした。
この為、X組合員はA理事長の不当行為を組合員に知らせようと管理組合を提訴した。
後任理事長と監事(A理事長の友人)はA理事長を弁護するために応訴する議案を総会に上程した。
応訴費用は約300万円。
監事と理事長がグルになって管理会社に便益を与え、顧問弁護士もそれを弁護した結果の出費と言える。

組合員の利益を守るべき理事長、監事、顧問弁護士のお粗末な事例です。

[30: 匿名さん]

＞この為、X組合員はA理事長の不当行為を組合員に知らせようと管理組合を提訴した。
裁判の結果はどうなりましたか？

[31: 匿名さん]

＞管理組合の理事長が組合員から提訴された。
裁判の結果はどうなりましたか？

[32: 匿名さん]

裁判の結果まで書いてくれないと、何をどう評価していいのかわからないのですが…。
原告が敗訴の腹いせに投稿しているのでしょうか？

[33: 匿名さん]

組合員個人が管理組合や管理会社等の団体を相手に提訴する場合の
弁護士の選定は充分気を付けられてください。
その前にマンション管理士に相談してみて下さい。被害が少ないです。

[34: 匿名さん]

弁護士つけずに本人訴訟で提訴してくる人もいるみたいだね。
28,29の事例はどうだったのかな。

[35: 匿名さん]

>>34 匿名さん
事例はあるが、希な例でしょう。最初から裁判の代理人は弁護士がいいでしょう。
ただし、３３のの意見は守られた方が良いでしょう。
私は、弁護士を使わず、最初から営業妨害及び名誉棄損等の告訴を受けることを
覚悟し組合員や関係者に公開して、理事長を辞任においやり、副理事長一人と
書記、監事は区分所有権を売却して退去。もう一人の副理事長と理事長は売却し
ても抵当権を外せる金額では売れず銀行の承諾が得られないので今も住んでいます。
裁判にして勝訴したところで何も解決しません。これを機に分譲マンションの管理
とはいかなるものかを啓蒙した。大変ですよ。相手が管理組合、そのパックに
管理会社とその顧問弁護士。よっぽど確固たる証拠を手元に置いておかないと、
証拠がないとみると裁判してきます。舐められてはいけません。やる気だけでは
負けますよ。

[36: 匿名さん]

弁護士が受任しないような内容の案件でも、本人訴訟で提訴してくる人もいるみたいだからね。
それでも組合側は弁護士つけて応訴しないといけないから、費用が大変。
組合側が勝訴しても、弁護士費用は組合負担だからね。
理事長個人相手の訴訟でも、組合運営に関することなら弁護士費用は組合負担でしょ…。

スレ主の事例には、組合の訴訟件数や頻度がなぜか書いてないけど、
報酬が高いのは、紛争を未然に回避する予防法務の域を超えて、常に紛争法務を想定せざるをえない状況でもあるんじゃないの。本人訴訟マニアのクレーマーがいるとか。
普通のマンションなら、顧問まで置かずとも、都度の法律相談で十分なんじゃないかな。

[37: 匿名さん]

組合が被告になれば組合の代表である理事長は裁判費用（弁護士費用含む）
を理事長単独で費やすことができる（組合員への報告義務要）

組合が原告の時は規約による理事会の理事の賛否要件を満たせば総会（臨時）
を開催して組合員の合意を要する（普通決議事項）

[38: 無文才さん]

>>36 匿名さん
当マンションの規約では弁護士費用等は敗訴側が支払う規定になっている。
３６の例でいえば組合側が勝訴したら敗訴した組合員が弁護士費用等を支払
わなければなりません

[39: 匿名]

顧問弁護士の役割

顧問弁護士制度は、企業が特定の弁護士と顧問契約を締結して毎月顧問料を支払うことにより、企業活動に関わる様々な法律問題について法律の専門家である弁護士から直接サポートを受けられる制度です。
顧問弁護士は、企業が法令を遵守した健全な活動が続けられるよう、その企業の業務内容や、業界内での立ち位置なども理解した上で企業が抱える法律問題の解決支援や法的なリスクマネジメントを継続的に行ないます。企業が法律問題に直面したり法律上のリスクを回避したいと考えたりした際にいつでも気軽に相談でき、法律のプロの視点から客観的なアドバイスを受けられることから、かかりつけ医に例えられることが多いです。

弁護士というとまず頭に浮かぶのが【裁判】ですね。
裁判が提起（提訴）されると原告と被告が公開の場で言い争う（実態は書面論争）ことになりこの経過はだれでも傍聴できるし資料は開示されます。
裁判は公開ですから争いはマスコミが取り上げます。
マスコミでさらに表面化されることにより企業利益の損失は拡大してゆきます。
事実の公表が社会的意義がある限り企業はこれに対抗できません。
米国などは訴訟社会といわれ、ちょっとした違法行為も裁判に持ち込まれるとききます。
そこで登場したのが顧問弁護士の採用だと私は理解しています。

裁判になってから、不正行為が発覚してからでは遅いのでそれを事前に防ぐことが顧問弁護士の大きな仕事と思います。
最近では、弁護士を社員に起用するいわゆる企業内弁護士が拡大しています。
マンション管理組合が外部専門家として弁護士を起用することはそれに似たものでしょう。
顧問弁護士を採用する目的は、管理組合が関与する業務において紛争が生じないように適切に助言することだと思いますがいかがでしょうか。

裁判（提訴）となり管理組合が被告となればその応訴は弁護士に依頼することになります。
簡単な訴訟でも、着手金は２０－５０万円、さらに成功報酬として15-30％くらいを弁護士（訴訟代理人）に支払うことになります。

管理組合が管理する業務に関する支出を巡り提訴（違法支出の確認事件）され、管理組合は約３００万円の費用を出費した事例があります。この事件は、従前から支出の違法性が指摘されていたものを理事会が放置して（違法性はないと理事長が独断）きたことが背景にあります。もし、弁護士が適切に助言していたら避けられたと思われます。

裁判を提起される前に事前に対策を取ること、これには多額を要しません。
引用した記述に【かかりつけ医】とあります。良心的な【かかりつけ医】なら手術費（裁判）に匹敵するような費用を要求しません。
問題を提起している事例は、患者の弱点、無知をついた悪徳弁護士といえるのではないでしょうか。

[40: 匿名]

38　無文才さん
＞当マンションの規約では弁護士費用等は敗訴側が支払う規定になっている。
３６の例でいえば組合側が勝訴したら敗訴した組合員が弁護士費用等を支払
わなければなりません

規約の定めがあっても勝訴側が敗訴側に弁護士費用を請求できません。
請求できるのは、訴訟費用（印紙）、郵便代、出廷費用であり、弁護医報酬は含まれません。
規約自体が意味のないものなのです。

[41: 監事の反省]

マンション管理新聞１０１２号８２８?７?２８）
最高裁が上告規約決定
７月１日付託児所運営めぐる訴訟

分譲時に売主が用意した託児所施設の運営赤字分について、管理組合が赤字を補てんしようと「補助金」名目で赤字分の支出を決めた総会決議の有効性が争われた裁判の上告審で最高裁第２法小法廷（鬼丸かおる裁判長）は７月１日、管理組合側の上告を棄却し、上告を受理しない決定を下した。総会決議を無効と判断した、今月１月２８日の東京高等裁判決が確定した。（２０１６年３月５日付・第９９９号に関係記事）。
事件の舞台になったマンションでは管理規約上、施設への費用出費は管理費の使途に定められておらず、赤字補てんは総会で決めたが、規約の改正は否決されていた。

[42: 監事の反省]

この裁判で管理組合は300万円の弁護士費用を払いました。

[43: 匿名さん]

しつこいね。

[44: 匿名さん]

>>41 監事の反省
役員はこの組合への損害をどう処理するのでしょう。
組合員も総会等で合意しているのだから組合員全員が
連帯して損害を負うのでしょう。
まともな役員を選任していればこういった事態は発生しなかったでしょう。
やはり、役員の選任は重要です。

[45: 匿名さん]

ＭＩＴＡＫＡを紹介します。
月額３０００円です。

https://bengoshihoken-mikata.jp/ad/pb/?utm_source=president-blog-mb&ut...

[46: 口コミ知りたいさん]

>>21
この弁護士事務所は、元々の相談者と敵対する勢力に肩入れして、嘘の文章を管理組合に配布したみたいですね。
私は、ウチの管理会社からこの話を聞きました。結構有名な話みたいです。

https://profile.ameba.jp/ameba/mansion-casestudy

[47: 評判気になるさん]

>>46 口コミ知りたいさん
昨今、企業ではコンプライアンスについて厳しく指導を受けるのですが、このケースは管理組合としてはパワハラ、偏った運営としてアウトでしょう?　
担当した弁護士も含めて公正公平性に問題があるという意味で。
それにしても、ここのマンションだけの話なのか、またはほとんどの弁護士、管理組合がこのような思考や行為に至るのか?　
そうであるならば、怖くてマンションには住めないですね。
マンションは管理を買え。という意味がわかったような気がします。

[48: 悩める理事]

>>47 評判気になるさん
弁護士は正義の味方、と思ってる人は多いと思います。
しかし、法律知識を悪用する弁護士もいます。
マンション管理士の資格を持つ弁護士を第三者管理者、外部理事として送り込んでる弁護士会もあります。
この弁護士と管理会社が結託すればマンションの財産がすっからかんになってしまいます。
弁護士会の意思に反して悪事を働く弁護士に気をつける必要があります。

[49: 匿名さん]

ある地方のマンション管理士会の女性理事がいるが、
主人が弁護士でマンション管理士でもある。
夫婦で管理士会に所属している。
ある日マンションのトラブルを相談したら管理会社の名前を聞いたとたんに相談内容も聞かずに断られた。
第三者管理者方式はどうもきな臭い制度に思えてならない。
やはり組合員同士での管理の方が良いように思えます。
食い物にされない保証があればいいでしょうが。？８９３管理より怖いように思える。

[50: ご近所さん]

600戸で162,000円なら一戸270円/月程度。
皆さん何を批判しているのだろうか。
何十億という、管理会社からの巨額のピンハネ構造から管理組合を守る戦術としては妥当です。
批判されるような案件でもないと思いますよ。

＞49 匿名さん
>相談内容も聞かずに断られた。
第三者管理方式だと伝えたから断られたのですか？
＞やはり組合員同士での管理の方が良いように思えます。
何を伝えたいのかよく理解できないのですが。
できれば詳しく説明してもらえませんか。

[51: 匿名さん]

>>49 匿名さん

多分、このようなケースはその管理会社または管理会社の顧問弁護士と何らかの関係があったのでは？
弁護士同士が同じ派閥ないし弁護士会の場合、臭いものにはフタをして見ないフリをし、お互いにかばい合うことがあります。
依頼人から預かっているお金を使い込んでも業務停止数ヶ月で済むヌルい業界ですから。
会社組織なら懲戒解雇ですよ。

[52: 通りがかりさん]

私の住んでいるマンションは築30年になります。個数は約400個程の大規模マンション、管理費、修繕費も近隣のマンションよりかなり高く、滞納はほぼない物件です。ただ、高齢化が進み住人意識が低くなり、管理会社の思うがままになっています。新しい入居者も頑張っているのですが、30年も管理しているだけあって理事会の力も及ばない状況です。そんな事からこのサイトをみていたのですが、管理会社が不正を行えない様な活動をして頂ける弁護士さんはいないかな。と思い投稿しました。大規模マンションにもなると集まる金額も中小企業位の額になりますよね。
自分達が積立たお金が管理会社の良いなりで使われているのに、監視する弁護士は必要ないでしょうか？
確かに騙される理事会が悪いのですが、先程、申し上げた、旅行には行く体力はあるが、理事会に使う体力は無い老人ばかりなので、理事会側に立った顧問弁護士は必要なのでは無いかと思いました。
ここへ投稿された方々の主旨に合わなければ申し訳ございませんでした。

[53: マンコミュファンさん]

>>52 通りがかりさん
弁護士を入れてもあまり変わらないかなと思います。安かろうが高かろうが合意したら合法。改修の是非も弁護士には判断できない。
改善するにはやる気のある人が理事長となり、修繕委員を作り管理会社の年に一度の建物診断(してれば)を元に修繕を検討するのがいいかもです。

[54: 匿名さん]

>>53 マンコミュファンさん
この方法しかありません。
ただし、組合員の利益のためにやる気のある理事長は必ず悪徳管理会社と悪徳組合員の共謀でつぶされるが、
希少ではあるが、それを計算の上で10年間君臨した名理事長は存在します。
管理会社は悪徳組合員と常に裏で脈を通じて理事に送り込むがそのたびごとに排除される。
管理会社を変更しない理由を理事長に聞いてきたら、裏では絶えず変更先の管理会社とは脈を通じているが、
現在の管理手法を引き受けてくれないので変更はできないとの返事でした。
細かく聞くと現在の管理会社には基幹事務だけを委託して、
他の業務は専門業者に委託する分散管理だそうです。

[55: 通りがかりさん]

何か訴訟や紛争を抱えているのでなければ、特定の弁護士を顧問にして顧問料を支払い続けるより、他に方法を考えてみるのもいいのでは。
規模も大きいようなので、組合員の中にも弁護士だの司法書士だのが沢山いそうですけどね。
取りあえずスポットで色々な弁護士の意見を聞く方が費用もかからない。
弁護士だからということより、管理組合に特定の外部第三者が安易に入り込んだり、居座らせるのは疑問。悪徳もいるかもしれないし。
但し、弁護士には何かあったら懲戒請求できるし、懲戒処分は彼らにはそれなりに重い。マンション管理士等を入れるよりはずっと安心だとは思う。

[56: 匿名さん]

>>46 　
のようなマンションの事例を見ていると懲戒請求も意味がないと思いますが…。
厳しい言い方ですが、ダメな(ダメになってしまった)マンションを改善するには、想像できないような努力と時間がかかると思います。
そこまでなってしまった原因を根本から断たないと難しいのでは?
大事なのはそこに住む人の常識度と高い意識です。
意識高い系住民の数が多い所ほど、良いマンションが多いと思いますが。

[57: マンション検討中さん]

>>46 匿名さん
国交省や各利権団体が取り入れさせようとしている第三者による管理なんて、このような事例が起きるかもしれない可能性が増えるということですよね。
業者と癒着して管理組合に損害を与えるマン管士や顧客のお金を使い込む弁護士が多々いるような状況で、倫理感の欠如したそのような人たちに管理を委託するというのは大きなリスクだと思いますが。まず選定の段階で見分ける術もありませんから。

[58: 匿名さん]

弁護士の裏家業ってご存知ですか。
弁護士は高学歴・高収入と言われたが今や食えない士(サムライ)とも言われる。
武士は食わねど高楊枝から何でもする貧乏士、やむを得ないのだろう。

[59: 匿名さん]

弁護士の収入は弁護士の数が増えたために所得が減って
いるのは確かです。
しかし、稼いでいる者はべらぼうに稼いでいます。
仕事の依頼の少ない弁護士は国選弁護を引き受ければいいでしょう。

[60: 匿名さん]

第三者管理方式なんて危なすぎるでしょ。自分達の資産の命運と財布を赤の他人に預けるんですから。気が狂った制度としか思えません。

[61: 匿名さん]

自分たちのマンションぐらいは自分たちで管理しなさい。
戸建てであれば当然自分でやらなければならないだろう。

[62: 匿名さん]

第三者管理方式も全て悪いわけではない。
要は選ぶ相手次第ということだろう。

[63: 匿名さん]

マンション管理士の活用はすべきだ。

[64: 匿名さん]

輪番制の理事では当たり外れがあるからな。

[65: 匿名さん]

理事会に顧問をおくとしたら建築士とマンション管理士がいいだろう。

[66: 匿名さん]

やはりマンション管理士じゃないかな。

[67: 通りすがり]

>>58 匿名さん
「黒　転　白」で検索したら、
まぁ、こんなことまでやるところまで
士業の先生も落ちぶれたのかと思ってしまいますね。

[68: 顧問弁護士報酬]

ある期の理事長が顧問弁護士を採用した。
報酬は月額25万円を超えていた。

何年か後、疑問を持った理事が調べた。
この弁護士は管理会社の紹介だった。
弁護士のHPには
（相談料） 30,000円／時間
（顧問料）100,000円～／月
（訴訟等）300,000円～：着手金　と書かれている。

ネットで調べた他の顧問報酬は全て月額3ー5万円、相談料は時間1?2万円だった。
解約しようと思ったができない仕組みになっていた。
弁護士は怖い。

[69: 匿名さん]

>>68 顧問弁護士報酬さん
会社じゃないんだから、マンションの組合は顧問弁護士なんて雇わないよ

[70: 匿名さん]

マンション管理に顧問弁護士は必要ない。
つけるとしたら、マンション管理士か建築士の方が
ずっといい。