パークホームズ柏タワーレジデンス

[マンション検討中さん]

パークホームズ柏タワーレジデンスについて情報交換お願いします。待望の駅近再開発物件ですね。仕様、将来性などを語りましょう。
住所 千葉県柏市柏４丁目６１番１（地番）他６筆（地番）
交通:常磐線「柏」駅　徒歩4分
千代田・常磐緩行線「柏」駅　徒歩4分
東武鉄道野田線「柏」駅　徒歩4分
総戸数:191戸（販売総戸数191戸、他に　店舗2戸）
入居時期:2021年10月下旬入居予定
構造・階数:鉄筋コンクリート造地上21階

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/G1704/

売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：三井住友建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス

[681: 匿名]

>>680 マンション検討中さん、こちらのマンションをご検討でしょうか？でしたら安心して下さい。
詳細な現在の数値が三井側から説明ありました。当然基準値以下です。検査した場所もかなりあり、深さまでです。過去のデータも参考にしますが現在の正確な数値の方が重要です。

[682: マンション検討中さん]

>>681 匿名さん
もちろん今は基準値以下に下がってるのは知ってますよ。
災害のリスクはどこにでもあるという話です。

[683: 柏住民]

ルピアグランデの広告が毎週のように入ってくる。どんだけ売れてないんだか
あと柏駅からバス10分もすれば築20年台で3LDK、700万とかで中古が出てくる。まだネットに載ってないが営業マンから電話かかってきた。あと10年もすればこの地域は暴落するんだろうな。

[684: 通りすがり]

>>683 柏住民さん
柏に限らず、常磐線、TX沿いは駅前以外は値段総崩れでしょうね。バス物件は数百万円で買えるようになるでしょうね。駅から徒歩分数の2乗で物件が増えていくので、中古マンションはコモディティ化して価格下落が早いです。逆に駅前は物件数が限られるため、ある程度、価値が保たれます。
そのため、駅前物件とバス徒歩物件を、比較するのはナンセンスです。
実際に、柏駅徒歩5分以内の100戸以上のマンションは限られており、上昇は？ですが、10年後売った時は、借りるよりもぜんぜん安かったということは考えられます。
1人用物件については、新築賃貸物件がより駅前にも多数建築中で、そことの比較になるので、賃貸目的の場合は収益が期待ほど見込めない事も十分に考えられます。

[685: マンション比較中さん]

TX柏の葉キャンパス駅前の賃貸タワーはびっくりするぐらいの空き状況ですよね。

[686: 通りがかりさん]

この物件の最大の懸念は10数年後の大規模修繕です。なんちゃってタワマンとはいえ、タワマンなので通常のマンションよりも修繕費がかかります。順次修繕積立費は上がっていくと思いますが、早めに管理組合で大規模修繕の長期計画をコンサルを入れて見直した方がいいと思います。
通常、系列の管理会社に利益が入る過剰な計画になっています。
皆さんが大規模修繕前に住替えを予定されているなら、問題ないのですが。

[687: 通りがかりさん]

あと、管理組合の理事会や総会もwebなど遠隔からでもできるような規約に変えておいた方がいいと思います。掲示板の内容もメールで届くとか。
不動産業界はFAXが基本の旧態依然とした業界なので、IT化が販売以外大して整備されていないのが現状です。

[688: 匿名]

>>685 マンション比較中さん、あそこは三井側が意図的に賃貸に変更しているところですよね。周りの分譲マンションの価格維持とその後、長期で企業誘致を計画しており必要になる賃貸需要確保かと。

柏のこのマンションとキャンパスのマンションを迷いましたがキャンパスは駅前のタワマンの多さで中古市場に出た時苦しくなるかと思いこちらにしました。

もちろん柏は郊外なので価格がある程度下落することは想定内。かといって同じ規模の駅徒歩5分以内の物件が少ないのも事実。柏郊外と駅前とでは価格の下落は単純に比較出来ないと思います。

[689: 匿名さん]

>>675 eマンションさん

>>674ですが、別荘持ってる云々の人ではないです。
匿名掲示板で特定の人物と決めつけて書き込みするのやめた方がいいですよ。
マンション価格が柏の方が安いのは事実だと思うんですが、そんなに気に食わなかったですかね。すみません。
事実予算的な意味で浦安とかは買えないので、ここを購入したor検討している方いらっしゃると思いますが。
ここの購入者か知らないですが、ちょっと噛みつきすぎかと思いますよ。

[690: 契約者]

>>687 通りがかりさん
ここは理事長の代行まで含めた第三者管理ですから、そのような見直しは現実問題として難しいと思います…恐らく誰も総会開催請求なんてできないでしょうし。
最も、決断一つできない抽選・輪番理事が続いて、修繕がままならずボロくなるよりはマシだとは思います。

なお、積立金は2-10年目でも段階的に上がり、以降40年目まではフラットな内容で長計が組まれています。

正直なところ、管理に関しては懸念の通り割高になる構造だと思います。
とはいえ、コストダウンを頑張っても管理費は1割程度くらいしか変えられないでしょうし、この規模で管理士を雇用するには少し重いですし、理事会で休みの日を潰してまで頑張るくらいなら、1割くらい高くても金で解決するというのは一つの選択肢だとは思いますね。

私は過去に理事会で委託費値下げ、積立金の値上げをしたことがあり、活動にどれほどのパワーと時間が必要か理解しているので、それを避けられる意味において納得して契約しています。
逆に「1円でも安くないと許せない」と思っているなら別の物件で自ら理事長やって取り組めば良いと思います。ここは不適切でしょう。

[691: 匿名]

同じく購入者ですがマンション購入後気になるのが管理組合でした。仕事と両立しながらの負担の大きい役員は希望する方もほぼいないと想像します。輪番理事で苦労された話はよく聞きます。

うちも少々高くてもプロの管理士の方が住民同士揉めて話が進まないよりいいと思いました。不満があれば一定期間ごとに見直しもできるようですし。修繕費にしても最初だけ安く後で負担が重いよりも12年後からはフラットの計画は明瞭です。あくまで計画なのでもちろん値上げや変更はあるかもしれませんが。

マンションの管理体制や修繕計画は購入を決める重要な要素です。10年以内に売却したい方や、ずっと住み続けたい方もいるのでその制度を納得するかはそれぞれの判断です。

[692: 口コミ知りたいさん]

ここが第三者管理方式だというのは知っていましたが、それはイコール総会もないということでしょうか？
三井不動産が第三者管理方式を採用したのは今年からで、竣工したマンションでは未だ実績がないと認識していますが、この件に関して誰かフォローしていただけると助かります。

[693: 契約者]

>>692 口コミ知りたいさん
区分所有法に定められているので総会はありますし、現に既に横浜の方のマンションでは総会が招集されていること、また理事会の議事録が配信されめいることが確認できます。

[694: 口コミ知りたいさん]

>>693 契約者さん

692です。コメントありがとうございます。
文脈的に前の方が云うところの見直しのための総会開催要求は、でしたね。失礼しました。
さしつかえ無ければ参考までに横浜の方の、とは具体的にどこの物件かご教示願えますか？ダメなら良いです。

[695: 匿名]

>>694 口コミ知りたいさん、管理体制等は重要事項説明で詳しく説明されますが冊子も厚く量も多いです。マンションギャラリーに行かれたかは存じませんが気になる事はデベに直接確認された方が確実ですよ。

[696: 通りがかりさん]

>>695 匿名さん
その通りです。手続きの直前に説明されても、もう一度持ち帰って考える気になりませんから。

[697: 口コミ知りたいさん]

>>695 匿名さん

694,692です。
勉強します。ありがとうございました。

[698: 通りすがり]

>>690 契約者さん
>686です。このマンションが第三者管理というのをしらず、コメントしてしまいました。
あくまで、大規模修繕は子会社の管理会社の収益なので、基本的に各スパンが推奨の最短に設定されているという一般論を述べたものです。
管理費はケチらない方がよいというのには賛同します。
690さんのご意見は、「このマンションは困りごとはお金で第三者に解決してもらうマンションなので、お金に余裕がない人は住民方針と違うので、やめておいた方がいいよ。」という忠告として受け止めています。

さて、昔くじの結果、貧某マンションの理事長をした私としては、二度と理事長をしたいとは思わないので、第三者管理というのは合理的なシステムだと思います。
当然、三井不動産グループは経験もあるようですね。
http://www.fields.ac/blog/accounting/348.html
通常、リゾートマンションや投資（賃貸用）マンションに多いとのことなので、長期購入用に問題がないか、もう少し勉強してみます。

[699: 通りすがり]

＞686です。
管理費の収入源になる店舗2戸との調整を考えた場合に、通常の管理組合では決断が遅くなるため、第三者管理の方が優れていると感じました。
また、すでに多くの人が第三者管理によるわずらわしさからの解放を理解して契約したことを考えると、区分所有者全体の4分の3以上の賛成が必要な規約を変えて、管理組合を作ること自体がナンセンスですね。
690さんのおっしゃられる通り、管理費の1割（年額1～２万円）程度ですむのであれば、冷静に考えると、安上がりですね。

>>６９４さん
臨時総会要求は1/5以上の区分所有者（39戸）の同意を集めることでできるようです。
（生半可な気持ちでは実質不可能ということですね。）
http://ilodolist.me/kanrisya-kanri1811/

三井さんは管理がしっかりしているので、管理自体は不安はありません。
定期総会などで、意見を伝えることで住民目線を伝えていくことなのでしょうね。
将来的に起きうる（多くのマンションで起きている）、やむをえない管理費の値上げや修繕積立金の値上げ、規約改正については、区分所有者の責任を意識して賛成や反対をするということですかね。だいぶ、自分の中で整理ができました。

[700: 販売関係者さん]

2012年の１０月、柏駅徒歩１５分、４LDK、１２８㎡の４０坪、駐車場１台、庭付き
戸建　を９８０万で購入した。チャリだと柏駅まで４分

５年後に売却したけど
戸建だから駐車場０円　管理費０円　修繕費０円

このマンション、駐車場に２万もするのか。年間２４万、５年で１２０万かよ。
管理修繕に別途２万なら５年で１２０万、合計別途２４０万か