パークホームズ柏タワーレジデンス

[マンション検討中さん]

パークホームズ柏タワーレジデンスについて情報交換お願いします。待望の駅近再開発物件ですね。仕様、将来性などを語りましょう。
住所 千葉県柏市柏４丁目６１番１（地番）他６筆（地番）
交通:常磐線「柏」駅　徒歩4分
千代田・常磐緩行線「柏」駅　徒歩4分
東武鉄道野田線「柏」駅　徒歩4分
総戸数:191戸（販売総戸数191戸、他に　店舗2戸）
入居時期:2021年10月下旬入居予定
構造・階数:鉄筋コンクリート造地上21階

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/G1704/

売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：三井住友建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス

[868: 評判気になるさん]

>>860
南船橋と松戸、柏を比較対象にするのが間違っている。

千葉県カーストでは
本八幡が地価＃１、ガレリアサーラだっけ？新築で出た時は８０㎡で２８００万くらいだったな。むろん２０００年初頭が一番安くて、シティタワー品川なんか坪１２０万だったけど。たった１０年、２０年で千葉県＃１が本八幡になり次に新浦安、浦安、市川、南行徳行徳ときて、西船橋、南船橋、次に津田沼駅、その次が船橋駅
千葉県カーストでは船橋の次が海浜幕張で、その次が千葉駅、千葉駅の次が松戸
松戸の次にやっと柏とくる。千葉県偏差値だと柏は偏差値３８くらいがちょうどいい

千葉県偏差値
本八幡　７０
新浦安　６７
浦安　　６２
市川　　６０
南行徳　５８
行徳　　５６
西船橋　５４
南船橋　５２
津田沼　５０
船橋　　４８
海浜幕張　４５
千葉　　４２
松戸　４０
柏　　３８（BF)

[870: 検討板ユーザーさん]

>>866 863さん
こちら２件を指すのでしょうか？

野村不動産
https://www.kensetsu-databank.co.jp/osirase/detail.php?id=63723

大和ハウス
https://www.kensetsu-databank.co.jp/osirase/detail.php?id=64181

[873: 863]

>>870 検討板ユーザーさん

そうです
それぞれ近くを通る機会がありましたが
現地着工してます
販売はまだ先でしょうかね

[874: マンション検討中さん]

>>873 863さん　あの6号の野田線の橋を越えた所あたりに
何かやってるなと思ったらマンションですか。しかも結構大規模ですね

[877: マンション検討中さん]

河合塾側のリパークにもマンション立てるみたいですね。賃貸のようですが。

[878: マンション検討中さん]

>>870 検討板ユーザーさん
確かにありますね。
でも本物件より規模小さそうですし、柏で比較するなら、あとは購入タイミングだけでしょうね。

[880: 評判気になるさん]

[NO.869～本レスまで、本レスは、他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言、及び、削除されたレスへの返信のため、一部の投稿を削除しました。管理担当]

[881: 検討板ユーザーさん]

どんな店舗が入るか楽しみですね！！

[882: 匿名さん]

>>881 検討板ユーザーさん
この大きさだとコンビニはなさそうですね。
最もコンビニは周りにたくさんあるので、構ってはいませんが…笑

個人的にはカフェかクリーニング屋とかが近くなあると便利だなぁと思いました。

[883: 評判気になるさん]

>>881
同族病院が目の前だから普通に薬局、路地にある不人気な通りだから飲食は入らない。西口の路地を見れば、同様に個人塾が極めて妥当。柏駅前ですら地方の駅にありがちなパチンコ大型店が目立つ。

パークホームズ柏を本気で考察してみる。
上にも出てたゴールドクレストだけでなく最近の三井も新築で強気な価格で出してくるのは業界では有名だが、中古だと築10年程度をリサーチしてもパークホームズ船橋ヒルトップテラス　築14年 81㎡ 3380万円（4LDK）が出ている。81㎡で3300は相場よりも高いんで実際の成約は3000くらいに落ち着くと考えられる。3000を切る可能性もかなり高い。
同スペックで考えた際、築13年 グランシティユーロレジデンスが81㎡で3100万だが、1年以上売れていないからだ。グランシティは市川市で新船よりは地価が高くとも、売れてない。原因は管理費が3万7000円だからか。管理費が高い物件はやはり一般的なサラリーマがターゲットとすれば雇われの人たちが買うには懸念材料になるから値上げが想定されるなら値上げ前のタイミングで売却しないと(売却できないと）かなり苦戦することになる。

パークホームズ柏は新築初っ端からGの80㎡で管理修繕費が3万OVER。金町駅1分のプラウドと変わらない価格厄介なのが給湯器リース料とネット費用が固定で動かない。既に5000円近く他のマンションと比較し高いということはかなりのデメリットになる。

おまけに市況的に最悪のタイミングでの売り出しになった。三井が強気で出した値段はコロナショックの前のだから買手はバブルの頂点で買ってしまった。
当該マンションは築10年で管理修繕が1万以上がり、Gタイプ80㎡で既に4－5万になることが予想される。駐車場が別途で台数も限られる。地下駐車場も存在しない。
ホームページは一般的なブラックでシックなサイトの構成というよりも若年層にターゲットを絞ったかのような内容。若年層は無知であるが故、この手の物件でも飛び込みやすい。賃貸で回しても回収には35年コース。実需なら相当なマイナスが発生するのは間違いない。津田沼タワーも転売組は失敗している。＋500で出しても一向に売れない。短売だと税金半分持ってかれるから＋500でもうれないなら＋300で出して仮に売れたとしても諸費用を考えると旨味がない。こういうマンションを買っていいの現金一括で購入でき、35年、40年賃貸に回せるゆとりがある人間か（いたとしても1人いるかどうか）、定年退職をして退職金で買っても大損してもあとは年金で暮らしていければいいと思っている層くらいだな。
以上、ガチのプロからの考察。

[884: マンコミュファンさん]

物販かカフェといったところでしょうか^_^

[885: 匿名さん]

>>884 マンコミュファンさん
あのひっそりとした場所に物販やカフェ入りますかね...？このマンションの人は使うかと思いますが。

[886: マンコミュファンさん]

>>885 匿名さん　周辺の居住人口は多いので、可能性はなくはないと思います。募集している通りカフェ、日用品、託児所のどれかかと。

[887: 匿名さん]

本当のプロはこんな匿名掲示板でメリットがある情報は書きませんよね。
プロはアドバイスも含めて付加価値としてお金とっているわけですから。

逆に言うとそんなネガを書いてしまうくらい良いマンションなんですね。

[888: 匿名]

購入者アンケートの年齢が実際の購入者の平均年齢とは違うこともわからないような人みたいですね。ここを購入した平均年齢は高く40代～60代はかなりの割合です。半数以上が2人世帯以下ですよ。

[889: マンション検討中さん]

プロの方は仲介か他社かは分かりませんが、そこまで仰るのですから、よほどご自身の紹介物件に自信をお持ちなのでしょう。
ぜひ教えてください。
ここのついでに見学して、一般人の感想をお知らせしますよ。

きっと、ここよりも仕様も良くて、立地も良くて、価格も安いんだろうなぁ。
いやー、一般人ですから楽しみです！

[890: 評判気になるさん]

見てきたけど、年齢は確かこんな感じだったと思う。

２０代　数％
３０代　４０％
４０代　２０％
５０代　１５％
６０代　２０％

[891: 匿名さん]

評判気になるさん VS 契約者たち ですな。

[892: 周辺住民さん]

抽象的にしか言えない人間は何もわかっていない証拠
>>883のように、買った信者にとっては「煽り」と思われている人の書き込みは実に具体的に言えている。

これに関してはガチプロの方が一枚上手だわ

[893: 匿名さん]

具体的でないのが>>883でしょう。

名前を出している築10年選手のマンションは、片方は野田線の駅遠、もう片方は混雑激しい東西線・千葉県側の駅遠物件。
駅距離もエリアも違うので比較対象としては不適切。

次に、津田沼は順調に中古物件の制約が続き、直近では高層階窓側が販売時＋1,000万円以上の価格で制約済み。

PT金町は、修繕積立金も高額になりかつ一次金も二度発生し、維持費は最終的に2倍近く変わります。

比較対象もデータも誤っているので、プロの仕事ではありませんし、仲介業者の営業がこれなら担当チェンジものですよね。

はい、涙を拭いて次の煽りを考えてください。