パークホームズ柏タワーレジデンス

[マンション検討中さん]

パークホームズ柏タワーレジデンスについて情報交換お願いします。待望の駅近再開発物件ですね。仕様、将来性などを語りましょう。
住所 千葉県柏市柏４丁目６１番１（地番）他６筆（地番）
交通:常磐線「柏」駅　徒歩4分
千代田・常磐緩行線「柏」駅　徒歩4分
東武鉄道野田線「柏」駅　徒歩4分
総戸数:191戸（販売総戸数191戸、他に　店舗2戸）
入居時期:2021年10月下旬入居予定
構造・階数:鉄筋コンクリート造地上21階

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/G1704/

売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：三井住友建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス

[670: マンション購入検討]

>>668 匿名さん　それほどパークホームズ柏が注目されているってことなんですよね。結局は！陽の当たらないマンションに荒らしなんて来ませんから　...

[671: マンション検討中さん]

人類は感染症との闘いともいわれますが、
一つの感染症が流行し収束すれば、数年後また新たな感染症が流行する。いつの時代も世界中がその繰り返しです。

はたまた、高い確率での発生が想定される首都圏直下型地震。そして、多くの自然災害。

角度や目線を変えれば、
（都心に比べ）幾らかでも密を回避出来る環境、
さらには、（沿岸部に比べ）幾らかでも津波や台風などの自然災害のリスクを回避出来る内陸部、
そういう観点からあえて、（都心や沿岸部ではなく）柏という土地柄を選択する購入者や検討者も少なからずおられるものと考えています。

[672: 検討者]

>>671 マンション検討中さん
まさに、おっしゃっている理由も鑑みて本物件を購入しました。
災害軽減だけで言うと、おおたかの森も有力候補でしたが、好みの物件が無かった事と、住民属性がファミリー層に偏り過ぎているのが不安で断念しました。
誤解して欲しくないのですが、我が家にマッチしなかっただけで、おおたかもとても良い街だと思っていますので、時々はドライブがてら柏から遊びに行くつもりです。

[673: 匿名さん]

現実を突きつけられてるだけなのに荒らしって、、、

[674: 匿名さん]

>>667 匿名さん
予算的に浦安や市川、船橋のマンションが買えないのでここを検討しています。
まあ、マンション価格から見ても柏が安いです。これは事実かと。

[676: 匿名]

>>674 匿名さん、今の現状は角部屋はほぼ完売で3ＬＤＫは選べるタイプが少なくなりつつあります。2ＬＤＫはまだまだ選べると思いますので気になるのであれば来店予約されるといいと思います。

船橋は徒歩10分前後ですと3980万～ぐらいから新築マンションありますよ。ここよりお安い部屋も。いい部屋が見つかるといいでね。

[677: 匿名]

>>672 検討者さん、私もほぼ同じ理由で購入しました、購入者の家族構成や人数にも多様性があったこと、加えて地盤が強く土地が低くないこと、海や川が近すぎないことです。

治安は自分で気を付けることが出来ますが地盤は変更しようがないので。将来の災害に備えると低い土地の地域や湾岸の選択肢はありませんでした。何に重点を置くかは人それぞれですね。

[678: 検討者]

[No.675と本レスを、スレッドの趣旨に反する投稿、および削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[679: 検討者]

>>677 匿名さん
100%の災害回避はできませんが、いろんなハザードマップ確認しました。あとは富士山に何かあった時の降灰も都心よりは少ないハズ、なんて勝手な妄想したりして(笑)。

住民属性については、おおたかの森の話ではなく一般論として、将来の人口ピラミッドとか、見えない同調圧力的なものがありそうで個人的に不安を感じてしまいます、考え過ぎでしょうか？
キャンパス物件の営業さんは、大学がある事で少なくとも日中は若者が滞留し活気が失われない事を売りの一つにされていました。

[680: マンション検討中さん]

災害リスクはどこにでもあります。
現に3.11の震災では柏の一部でホットスポットができましたしね。

[681: 匿名]

>>680 マンション検討中さん、こちらのマンションをご検討でしょうか？でしたら安心して下さい。
詳細な現在の数値が三井側から説明ありました。当然基準値以下です。検査した場所もかなりあり、深さまでです。過去のデータも参考にしますが現在の正確な数値の方が重要です。

[682: マンション検討中さん]

>>681 匿名さん
もちろん今は基準値以下に下がってるのは知ってますよ。
災害のリスクはどこにでもあるという話です。

[683: 柏住民]

ルピアグランデの広告が毎週のように入ってくる。どんだけ売れてないんだか
あと柏駅からバス10分もすれば築20年台で3LDK、700万とかで中古が出てくる。まだネットに載ってないが営業マンから電話かかってきた。あと10年もすればこの地域は暴落するんだろうな。

[684: 通りすがり]

>>683 柏住民さん
柏に限らず、常磐線、TX沿いは駅前以外は値段総崩れでしょうね。バス物件は数百万円で買えるようになるでしょうね。駅から徒歩分数の2乗で物件が増えていくので、中古マンションはコモディティ化して価格下落が早いです。逆に駅前は物件数が限られるため、ある程度、価値が保たれます。
そのため、駅前物件とバス徒歩物件を、比較するのはナンセンスです。
実際に、柏駅徒歩5分以内の100戸以上のマンションは限られており、上昇は？ですが、10年後売った時は、借りるよりもぜんぜん安かったということは考えられます。
1人用物件については、新築賃貸物件がより駅前にも多数建築中で、そことの比較になるので、賃貸目的の場合は収益が期待ほど見込めない事も十分に考えられます。

[685: マンション比較中さん]

TX柏の葉キャンパス駅前の賃貸タワーはびっくりするぐらいの空き状況ですよね。

[686: 通りがかりさん]

この物件の最大の懸念は10数年後の大規模修繕です。なんちゃってタワマンとはいえ、タワマンなので通常のマンションよりも修繕費がかかります。順次修繕積立費は上がっていくと思いますが、早めに管理組合で大規模修繕の長期計画をコンサルを入れて見直した方がいいと思います。
通常、系列の管理会社に利益が入る過剰な計画になっています。
皆さんが大規模修繕前に住替えを予定されているなら、問題ないのですが。

[687: 通りがかりさん]

あと、管理組合の理事会や総会もwebなど遠隔からでもできるような規約に変えておいた方がいいと思います。掲示板の内容もメールで届くとか。
不動産業界はFAXが基本の旧態依然とした業界なので、IT化が販売以外大して整備されていないのが現状です。

[688: 匿名]

>>685 マンション比較中さん、あそこは三井側が意図的に賃貸に変更しているところですよね。周りの分譲マンションの価格維持とその後、長期で企業誘致を計画しており必要になる賃貸需要確保かと。

柏のこのマンションとキャンパスのマンションを迷いましたがキャンパスは駅前のタワマンの多さで中古市場に出た時苦しくなるかと思いこちらにしました。

もちろん柏は郊外なので価格がある程度下落することは想定内。かといって同じ規模の駅徒歩5分以内の物件が少ないのも事実。柏郊外と駅前とでは価格の下落は単純に比較出来ないと思います。

[689: 匿名さん]

>>675 eマンションさん

>>674ですが、別荘持ってる云々の人ではないです。
匿名掲示板で特定の人物と決めつけて書き込みするのやめた方がいいですよ。
マンション価格が柏の方が安いのは事実だと思うんですが、そんなに気に食わなかったですかね。すみません。
事実予算的な意味で浦安とかは買えないので、ここを購入したor検討している方いらっしゃると思いますが。
ここの購入者か知らないですが、ちょっと噛みつきすぎかと思いますよ。

[690: 契約者]

>>687 通りがかりさん
ここは理事長の代行まで含めた第三者管理ですから、そのような見直しは現実問題として難しいと思います…恐らく誰も総会開催請求なんてできないでしょうし。
最も、決断一つできない抽選・輪番理事が続いて、修繕がままならずボロくなるよりはマシだとは思います。

なお、積立金は2-10年目でも段階的に上がり、以降40年目まではフラットな内容で長計が組まれています。

正直なところ、管理に関しては懸念の通り割高になる構造だと思います。
とはいえ、コストダウンを頑張っても管理費は1割程度くらいしか変えられないでしょうし、この規模で管理士を雇用するには少し重いですし、理事会で休みの日を潰してまで頑張るくらいなら、1割くらい高くても金で解決するというのは一つの選択肢だとは思いますね。

私は過去に理事会で委託費値下げ、積立金の値上げをしたことがあり、活動にどれほどのパワーと時間が必要か理解しているので、それを避けられる意味において納得して契約しています。
逆に「1円でも安くないと許せない」と思っているなら別の物件で自ら理事長やって取り組めば良いと思います。ここは不適切でしょう。