ザ・パークハウス新浦安マリンヴィラ

[評判気になるさん]

ザ・パークハウス新浦安マリンヴィラについて語りましょう。

浦安市新町に進出した三菱地所の3件目で高洲6丁目の低層集合住宅の施工が始まったようです。
この物件は、RC造の低層集合住宅としては最も海に近いシーサイドの物件となります。
どのような街並が誕生するか、期待しています。

公式URL:https://www.mecsumai.com/tph-shinurayasu-mv/

所在地：千葉県浦安市高洲6丁目14番1（地番）
交通：JR京葉線・武蔵野線「新浦安」駅(南口)より18系統バス13分「高洲海浜公園」バス停下車徒歩1分。（徒歩2分の同バス停からJR京葉線・武蔵野線「新浦安」駅(南口)まではバス11分）
総戸数：528戸（テラスプラザ：101戸、ベイプラザ：133戸、サニープラザ：168戸、カームプラザ：126戸）

完成日または予定日：1工区：2021年10月上旬予定／2工区：2022年8月上旬予定
入居(予定)日：1工区：2021年12月下旬予定／2工区：2022年11月上旬予定

売主　三菱地所レジデンス　近鉄不動産株式会社
施工会社　株式会社長谷工コーポレーション
管理　三菱地所コミュニティ株式会社

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[321: 評判気になるさん]

オイコスは完売してたけどマリンヴィラはどうなるんでしょうねー

資産価値考える物件ではないんだろうけど、やはり気になってしまいますねー。。。

[322: 匿名さん]

>321

将来売る必要が生じたときに売れないと身動き取れなくなる。資産性は考えないと。

[323: マンション検討中さん]

周辺マンションの取引価格が、築年数に多少バラツキがあっても、だいたい100から120平米が5から6千万（明海のグランデはもう少し高いかもしれませんが）に収斂されているのを考えると、マリンヴィラだけが中長期的に高値維持できるとは考えにくいですよね。10年以上新しいのに、仕様はむしろ劣ってる感もありますし。

[324: マンション検討中さん]

何でこんな高価格なんだ
もっと安いかと思って期待してたのに

[325: 匿名さん]

ルーフテラス付きは億越えですか？
角度的に公園の山しか見えない気もするのですが。。

[326: 検討板ユーザーさん]

仕様の低さについては、地所レジの推進担当は考え直してほしい。今からでも変えられるものは変えないと売れるものも売れないと思う。

[327: 検討板ユーザーさん]

>>325
8500台でした。海はかすかに見えそうてすが、北側のマンションから丸見えなんですよね。。

[328: 匿名]

>>324 マンション検討中さん

いきなり買ってすぐに含み損ですね。

[329: マンション検討中さん]

>>327 検討板ユーザーさん

ルーフありとなして、価格差500万円。

いくらなんでもという感じ。

価格差の設定根拠が不透明。

[330: マンション検討中さん]

仕様の低さは気になります。。。

三菱の推進担当？の方に訴えかけていけば仕様変更あり得るんですかね？
他マンションでそういう事例あります？

もしあるなら本当に仕様について考え直してほしいです！！！！

是非！！

[331: 匿名さん]

ルーフがあると言っても専有の共有部分だから、毎月その分の管理費払いますよね。高いだけならいいですが、そうなると負動産では。

[332: 匿名さん]

330さん、
ですよね。半地下物件の方が1Fを犠牲にして他を普通にしているからまだ良かったのでは。今時階高低すぎでしょう。

[333: 匿名さん]

>>327 検討板ユーザーさん
ありがとうございます。
確かに。そもそも低層で見下ろされているので多くの家から丸見えですね。

[334: マンション検討中さん]

>>333 匿名さん

確かに後ろの潮音の街やパークシティから見下ろされて、丸見えですよね！

[335: マンション検討中さん]

どのあたりの部屋なら、資産性の高い部屋となり得るんですかね？
海側（テラスかベイ）の3階が狙い目なのかなー。

ルーフテラス付や角部屋は高すぎて購入直後に下がるイメージしか湧かないです。。。。

購入検討していただけに残念。。。

[336: マンション検討中さん]

>>335 マンション検討中さん

元々資産性なんてないから、どこの部屋でも同じです。


あなたは、資産性をどういう定義で使ってるの？(笑)

[337: マンション検討中さん]

>>336 マンション検討中さん
10年後に売却を検討した時に、売却価格が新築時価格から大きく下がっていることがないようにしたいです。
例えば、8000万円で購入した物件が10年後30％減の5,600万円になるのであれば資産性低いなーと判断してしまいます。

であれば、引っ越さなきゃ良いじゃんって話もあるとは思いますが、気にしているポイントではあります

[338: マンション検討中さん]

>>337 マンション検討中さん

買った時から、10年経ち、10年後に損が出るか出ないかは、資産性ではない。

10年後、減価償却こみでも、不動産価格(当該マンション価格)が上昇しているかどうか。

資産性ではなくて、当該地の不動産価格が減価償却以上に上昇するかの判断。

[339: 匿名さん]

>330

物件告知してから仕様を変更すると、錯誤が無いように変更を周知しなくてはならないので手間がかかる。基本ないよ。

おまけだけど、施工上の都合によりってのが結構あるんだよね。ちゃんとしたデベだと変更があると契約者に変更の内容の連絡と合意を求めるんだけど、ひどいところは内覧会の時にここが変わりましたでお終い。

[340: 匿名さん]

資産性は物件ごとの優劣を指す場合が多いんだけど、売却価格ってそのタイミングでの不動産相場の影響がかなり大きい。今買ったら高値つかみになる確率が高い。

アベノミクスマンションバブルで4割上がってるからね。バブルはいつかはじける。

[341: 匿名さん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[343: 匿名さん]

[No.342と本レスは、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[344: 検討板ユーザーさん]

別の会社の販売の方に、ここを検討していますって言ったら頭に?が飛んでいました。この物件って同業者さんには論外みたいです。

[345: マンション検討中さん]

>>344 検討板ユーザーさん
そうなんですね。。。
逆に同業者さんからするとどの辺りならおすすめできると言ってましたか？
参考にさせていただきたいです。

[346: 匿名さん]

新築の営業なら自社物件っていうでしょ（笑）。仲介業者のほうが客観的なんじゃない。系列は悪く言うことないから排除して、できれば複数に。

[347: 通りがかりさん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[348: 匿名さん]

液状化を気にするなら対策ではなくエリアを選ぶべき。みなとみらいは対策していて３・１１のとき液状化はしなかったけど被災。表層が緩いと大きく揺れるんだろうね。

[349: 匿名さん]

液状化は敷地だけ対策してもアウト。近隣で液状化して配管に損傷受けたら上下水道使えなくなって雪隠攻め。

[350: マンション検討中さん]

>>345 マンション検討中さん

こちらのブロガーさんのクオン新浦安を評価する記事が少しは参考になるのではないでしょうか。
https://x1mansion.com/quwon-shin-urayasu

> あらゆる不動産コンサルタントが「新浦安なんかでマンションを買ってはいけない」と言ってくる

[351: 匿名さん]

液状化をよく理解しておくべきでしょうね。
私は阪神大震災時に関西に居ましたが、対岸の三宮、灘、長田地区は何千人と死者が出たのに埋め立てのポートアイランドは激しく液状化したものの、建物倒壊や火災発生もなく死者が１人も出ていなかったという事実に注目すべきと思います。
ガス、水などのインフラが止まることはあっても死より勝るものではないでしょう。
特に支持層まで杭を打ち込んであるマンションは傾きすらしないのは東日本大震災で証明済み。

[352: マンション検討中さん]

>>351 匿名さん

そのとおりですね！新浦安に住んでる人は液状化については納得済みでしょ。都心の道狭い住居密集地や木造住宅の多い下町のほうがよほどリスクがありますね。まぁ、大地震が来たら電気、水などは液状化しなくてもどこでも止まりますしね。

[353: 匿名さん]

まあ、コロナ渦でのこのマンションの最善のシナリオとしては、

1. ワーケーションにも都心通勤にも適した新浦安に注目が集まる
2. 専有面積が広くて部屋数の多い割安な中古マンションが売れ始め、中古マンション価格が上がる
3. 戸建ても売れて、地価が上がる
4. 中古マンション価格と地価上昇によって、土地建物割合で土地割合の多いこの新築マンションの割安感が注目され、価格が上昇。資産価値があがる。

あたりで、逆に最悪のシナリオは

1. ワーケーションが一過性で終わり、東京一極集中が更に加速する。または、超郊外ワーケーションにトレンドが移り、新浦安がプール付一軒家に競り負ける。
2. ディズニーがVRやARに取って代わられ、人気に陰りが出る
3. 移動革命であるMaaSが夢で終わり、車が運転出来ないと生活しづらくなる
4. 人が減り始め、ゴーストタウンになる

あたりですかね。液状化は掲示板のおかずにはなりそうだけど、液状化後も全てのマンションでそのまま人が生活し続けられることが実証されちゃってるので、シナリオを方向づけるにはちょっと弱い気がします。

とりあえず燃料投下してみました。ツッコミおねがいします。

[354: 匿名さん]

>>347
>>348
>>349

わざわざこのスレに来て投稿しているのは何が目的か？　答えて貰いたいものだ。

[355: 匿名さん]

>>353

噴砂・不同沈下の次は、SARS-COV-2 の話ですか？
そんなものは、ほぼ100年前のH1N1インフルエンザパンデミックのあと世界はこの疫病からどのように立ち直ったか考えてみたことが無いんですかね？

[356: 匿名さん]

>>354 匿名さん

ご自身のお住まいの地域にもなにかしらのリスクがあるにも関わらず、わざわざ新浦安の心配をしてくださっている親切な方でしょう。

[357: 匿名さん]

>>356

311後、列島の自然災害がどれほど起こり犠牲者を出したか？
その方がリスク高いのではないか？
現在懸念されている自然災害は何？
何が親切？　意味不明。

[358: 匿名さん]

>>357 匿名さん

まさにそれらの自然災害が猛威を振るう中で、347,348,349 のお住まい地域もなにかしらの危険と隣り合わせである事を考えれば、自らの危険も顧みず、わざわざ新浦安の心配をしてくれているのだから、これほどの自他愛はないでしょう。

新浦安民は液状化が0リスクでは無い事を考えれば、意見を参考に適切な備えはしておきつつ、それ以外のリスクの高い自然災害への理解と備えがより大事ですよね。

特に高潮は、新町は直接的な被害はあまりないにしても、元町はかなり浸水する想定になっていることから陸の孤島になった場合の備えが必要かと。

https://www.pref.chiba.lg.jp/kakan/shinsui/takashio/documents/takashio...

http://urayasu-fan.com/tsunami-risk-update-201811/

[359: 匿名さん]

>>358

この物件は元町エリアにあるの？
去年の台風19号の時千曲川が氾濫するような状況時にどうだったの？　元町が陸の孤島になった？　
親切という寄り余計なお世話。

[360: 匿名さん]

>>310 買い替え検討中さん 3日前

>>すいません言葉足らずでした。海側という意味です。例えば三井ガーデンホテルが無くなってマンションになるならかなり引きがありそうな気がしています。

何故、こんな発想が出てくるのか不思議。

三井ガーデンホテルは、三井パークシティグランデとの業住ではなかったっけ？

[361: マンション検討中さん]

モデルルーム行ってきました。
こちらでの評判イマイチだったので覚悟していきましたがわりと良かったです。
皆さんのように目が肥えていないからだと思いますが
床や壁の色が選べないのも気になりません。

スロップシンクなしとのことですが1階住戸には全て付いているようです。
また、太陽光パネルは資産区分は関西電力になるようで修繕積立金には含まれないと聞いています。
管理費は200円/㎡ほどの見込みとのことです。
坪単価は220~230万とのことで想定通りでしたので、
我が家は10月に要望書出す予定です。

[362: 評判気になるさん]

共用施設はすごく良さそうですね！

ロンハーマンやESTNATIONなどが監修でお洒落な空間は評価できるポイントです！

[363: マンション検討中さん]

まあマニアではないから設備が微妙とかは多少目を瞑るけど、価格高すぎんよ

[364: マンション検討中さん]

いろいろマンション見てきたけど、ここは想定より数百万は高いね
もう少し安ければ売れるかもね

[365: 匿名さん]

目の前の道路は交通量によっては結構うるさいのではないでしょうかね。
速度出しやすい道なので海側の住戸は要注意ですね。特に夜は響くかもです。

[366: 匿名さん]

>>365 匿名さん 1時間前

>>目の前の道路は交通量によっては結構うるさいのではないでしょうかね。
>>速度出しやすい道なので海側の住戸は要注意ですね。特に夜は響くかもです。

あんた、何が目的でこのスレに投稿している？
じゃあ、中央公園通りの西側にある鉄鋼団地が何時くらいに終労して静かになる？

[367: 匿名さん]

マリンヴィラの住戸も多いですし、高洲がさらに開発されてくれば交通量が増加するのは必然ではないでしょうか。
昔道路正面の海園の街に住んでましたが、夜結構うるさいんです。特に橋が近いと道路の段差を車が通る時に無視できない騒音がします。
シャー、ガタン、シャーのような。

[368: 匿名さん]

>>359 匿名さん

どう返事するか悩んだのですが、水害については気になる人も多いと思うので、まとてみますね。なお結論から言うと、マリンヴィラの水害リスクはそれほど高くはないので過度に心配される必要はないかと思います（あくまでも相対的になので、リスクが無いということでは無いです。また、あくまでもこれは1個人の見解であり、なにか公的機関を代表するものではないので、その点はご留意下さい）。

○水害の想定に関して

まず、水害に関する被害想定は、浦安市と千葉県がそれぞれ公表しています。重要なものでいくと、浦安市の洪水ハザードマップと内水氾濫想定の2つ、また千葉県が平成27年に改正のあった水防法の規定に伴って行った、想定し得る最大規模の高潮による氾濫が、海岸や河川から発生した場合に、東京湾沿岸において浸水が想定される区域での、浸水の深さ（浸水深）、および発生頻度は極めて低いものの、発生すれば甚大な被害をもたらす、最大クラスの津波が沿岸に到達した場合の「浸水の区域（浸水域）及び水深（浸水深）」の2つがあります。

▼ 浦安市:浦安市水害ハザードマップ http://www.city.urayasu.lg.jp/todokede/anzen/bousai/1002110.html

▼ 千葉県:高潮浸水想定区域図（浸水深）
https://www.pref.chiba.lg.jp/kakan/shinsui/takashio/shinsuishin.html

▼ 千葉県:「津波防災地域づくりに関する法律」に基づく津波浸水想定の設定について
https://www.pref.chiba.lg.jp/kendosei/tsunami-shinsuisoutei.html

これを見ると、まず浦安市のハザードマップにおいては江戸川放水路の洪水は元町の一部までは浸水するものの浦安市域の大部分には影響は無い事が読み取れます。内水氾濫に関しても若干の冠水が見込まれる程度となっています。

次に、千葉県の資料によると、津波は元町と三番瀬沿岸の中町エリアの一部は浸水想定があるものの、市域の一部にとどまっています。しかし、高潮は他の水害よりも影響範囲が広く、市内全域になにかしらの影響がおよぶ想定となっています。

このマンションは半地下住戸が無いとのことですが、高潮時、および内水氾濫時の浸水リスクを考慮しての判断かと推測されます。クオンは半地下住戸がありますが、クオン宅地はかなり盛り土をした上での半地下となっていることから、浸水観点では半地下ではない住戸と差はないと考えれられます。

なお、これらの内容は「浦安ファン」さんのブログで私よりわかりやすくまとめられているので、ご覧いただくと良いと思います。私も市外から浦安に引っ越すときに勉強させていただきました。

http://urayasu-fan.com/tsunami-risk-update-201811/

○ 近年、頻発する台風、大雨での実被害に関して

上記はあくまでもシミュレーションですので、実際はどうなのかというのが気になるところかと思います。

昨年は、大きな台風が2つ来ましたが、どちらも大きな被害はありませんでした。まず電気に関して、瞬停は一部あったようですが、生活に支障の出る停電に至ったものは無さそうです。次に台風による高潮ですが、こちらも被害はありませんでした。台風19号上陸当日の動画がtwitterにありましたので、引用致します。

▼ 2019/10/12 の境川、高洲橋から上流方面
https://twitter.com/dicek0307/status/1182922158311260160?s=19

これを見ると、潮位は上がっているものの、まだ余裕があります。また、動画をみるとわかりますが、水が河口から内陸方面に流れています。つまり、境川は大雨によって増水する河川ではなく、海の満ち引きや高波によって増水することが予想できます。

たたし、昨年特別警報が発令された台風19号は、上陸前に勢力が若干弱まった（945hpa）のと、千葉から見るとすこし西にそれたので、想定しうる最大規模の台風には至らなかった模様です（このとき千葉県に特別警報は発令されませんでした）。昨年の台風でも被害が皆無だったので今後も被害は無いということでは無いので万が一への備えは必要かと思います。

最後に今日も大きな台風が日本列島に近づいているようで、被害が大きくならない事を祈るばかりです。

[369: 匿名さん]

>>367 と >>368 は無視した方が良いそう。

橋の名前も書けないし、鉄鋼団地の大型車の交通量の変化のネタもなし、世界的な海水温の変動や塩分濃度の変化による超大型台風の自然災害は浦安に限って起きる物では無く列島全体にかかわり起状のある地形の方が地滑りの影響を受けるって話も無し、液状化ネタすら消えた。

[370: マンション検討中さん]

うちは都内の億超えマンションで冷やかしでこのマンション見に行ったけど、今はこっちに魅了されてるけどなあ。ただ、いくら在宅とはいえ、駅から遠すぎるのがネック。これなら戸建にした方がいいのかなあ