ザ・パークハウス新浦安マリンヴィラ

[評判気になるさん]

ザ・パークハウス新浦安マリンヴィラについて語りましょう。

浦安市新町に進出した三菱地所の3件目で高洲6丁目の低層集合住宅の施工が始まったようです。
この物件は、RC造の低層集合住宅としては最も海に近いシーサイドの物件となります。
どのような街並が誕生するか、期待しています。

公式URL:https://www.mecsumai.com/tph-shinurayasu-mv/

所在地：千葉県浦安市高洲6丁目14番1（地番）
交通：JR京葉線・武蔵野線「新浦安」駅(南口)より18系統バス13分「高洲海浜公園」バス停下車徒歩1分。（徒歩2分の同バス停からJR京葉線・武蔵野線「新浦安」駅(南口)まではバス11分）
総戸数：528戸（テラスプラザ：101戸、ベイプラザ：133戸、サニープラザ：168戸、カームプラザ：126戸）

完成日または予定日：1工区：2021年10月上旬予定／2工区：2022年8月上旬予定
入居(予定)日：1工区：2021年12月下旬予定／2工区：2022年11月上旬予定

売主　三菱地所レジデンス　近鉄不動産株式会社
施工会社　株式会社長谷工コーポレーション
管理　三菱地所コミュニティ株式会社

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[251: 周辺住民さん]

>250 グランデはそうなんですよ。屋根付き駐車場の住戸入り口に一番近い場所が最上階テラス付き等の住戸分リザーブされてるんですよね。同じ三井のモアナとかもそうなのかな？

[252: 匿名さん]

ここの建築確認、都市居住評価センターだね。小石川で建築確認取り消しになった物件手掛けたところ。

デベは分かってるから訳アリでも通してくれるところに依頼する。

[253: 匿名さん]

>>241 匿名さん

電気を使ってお湯を沸かすエコキュート（エコキュートは商標なので、専門的にはヒートポンプ）を、屋上に設置した太陽光パネルで沸かすみたいです。

お湯をガスではなく電気で作ることと、自家発電にすることで託送料金（発電所から自宅までの電気の送料）分のコスト削減と環境負荷削減を実現する試みですね。

[254: 匿名さん]

>>253 匿名さん

書き忘れました。お湯は太陽光パネルで沸かすので、天気が良い日には電気代は無料かもしくはかなりの低料金で沸かせます。

[255: 匿名さん]

エコキュートってリプレース費用が高いから省エネで羽化したお金でペイできるか微妙。あと、低周波振動の問題がある。エコキュートって主流派戸建てで戸外に設置されてなので、住戸のそばに設置するマンションでどうなるかはフィールド実験に近い。

[256: 匿名さん]

太陽光発電って初期費用を回収するのに15年かかるといわれている。一方で10年までに何らかの故障ってアンケート結果も。

[257: 匿名さん]

太陽光を始めとした再エネ発電は本質的には限界費用0なので、いずれは普及すると思うけど、過渡期のいま都市部の自家発電で太陽光やるのは災害時の緊急電源ぐらいしか明確なメリットは無くて、ただ、それだけだと勿体ないので色々活用しようというのが今ですよね。

[258: 匿名さん]

太陽光発電はタカラが数年前まで売りにしてたけどやめちゃった。実際の販売にはつながらなかったのかもね。

[259: 匿名さん]

エコキュートを日中に使用って説明で、従来の電気使用が昼間に下がる図になってるから昼間は外出って想定なのかな。在宅勤務だと昼間も電気使うようになるからその辺対応できるような設計になってるか要確認だね。

その辺対応できないと昼間にエアコンとエコキュート動かして一時に電気いっぱい使うと、かえって電気代かかっちゃうかも。

[260: 匿名さん]

モデルルーム見学に行った方はいらっしゃいますか？

[261: 検討者さん]

まだ行ってないよ！

[262: 買い替え検討中さん]

今日モデルルームへ行ってきました。高い、そして仕様が低いとの感想です。
買い替え検討していましたが、だいぶトーンダウンしたのが正直なところです。

[263: マンション検討中さん]

今日行ってきました。
人はたくさん来てました！

天井高2.45mで少し低め
床暖房無し
駐車場のEVスペース少なめ
部屋のオプションプラン無し

等私にとって悪い部分もあったものの、共用部分や間取りなど総合的に見ると良かったとは思います！
海側で検討中

[264: 匿名さん]

うちは来週の予約なのですが、もう行かれた方、最低価格帯でおいくらぐらいだったでしょうか？
説明含めて2時間以上とのことで、あまりにも予算と合わないようでしたら辞退しようと考えております。

[265: 匿名さん]

>264

予算的に無理でも練習に見に行くってのもありだよ。大手だと強引な営業ってないし。

ちなみにお見合いの法則では最初の3人は無条件で断って、そのあとで今まででベストと思った人に決めると確率的に最高の選択ができる。

[266: 買い替え検討中さん]

来場者は、地元習志野ナンバーが半分、残りは品川、足立、横浜等、結構広いエリアから来られている感じでした。

[267: マンション検討中さん]

昨日行ってきました！
262さんと全く同じ感想で、高い、それ以上に仕様が低すぎな印象でした。
この価格で出すなら、せめて仕様は頑張って欲しかった。。それだけ土地代が高かったんですかね。
環境はとても素敵だと思いましたし、間取りもいいので、新浦安に地縁があればお見合い住戸なら検討可、ってとこでしょうか。
海側住戸は戸数少ないので、価格を高くせざるを得ないのは仕方ないですね。。もはやあの価格は趣味の領域でしょう。
周辺の中古相場とのバランスが正直取れていないと思います。

[268: 買い替え検討中さん]

詳細の価格表はまだいただけなかったのですが、一部だけメモさせていただく形でした。
ちなみに以下のような感じです。
海側126平米　9千万から１.１億（角部屋４階は１億超ばかり）
海側112平米　7.5千万から８.５千万
海側107平米　7.3千万から8千万
海側99平米　7千万から7.7千万
中住戸86平米　5.7千万（今日見せていただいた価格表では最安値）から6.4千万

[269: マンション検討中さん]

全体平均226万円／坪という話でした。

ただ海側はかなり高かったです。

まあそれでも海側は売れるんだろうな

[270: 買い替え検討中さん]

この価格にしては残念に感じたのは以下の点です。
各部屋のカラー、キッチンの高さ等、何も選択できない。カラーは狭い部屋がライトブラウン、中間がホワイト（薄いグレー）、広い部屋がダークブラウンであらかじめ固定。
そして床暖房もなし。バルコニーのスロップシンクもなし。二重床ではなく一重床。
各ウォークインクローゼット内に梁が出ていて、上部の棚が使い物にならない。廊下や洗面の収納が奥行きが全くなくて、これも使い物になりそうにない　等。
（なお床暖房がないため、リビングと主寝室にはエアコンがついているそうですが、ビルトインではなく、普通のエアコンでした）

[271: 匿名さん]

>266

そりゃテレビCMしてるくらいだから広いエリアから集客が必要なんでしょ。地元ではける見込みだったらそんなコストのかかることしない。そのコストも物件価格にオン。

[272: 買い替え検討中さん]

逆に頑張っているなと思ったのは液状化対策。周辺で敷地全体に液状化対策をしてあるのはUR物件とクオンぐらいだったと思うのですが、ここも敷地全体に対策実施。ただ建物直下は支持地盤まで杭で支えていますが、他は地下５メートルまでの地盤改良。どこまで有効かは若干疑問でした。ただやはりここに相当コストがかかっているゆえのこの価格帯なんだろうなと感じました。

[273: 買い替え検討中さん]

ちなみに、１階1が半地下？みたいな情報がありましたが、そんなことはなかったです。

[274: 匿名さん]

＞どこまで有効かは若干疑問

液状化対策していたみなとみらいでも３・１１の時、液状化しなかったけど免震物件でも被災。表層が緩いと揺れが大きくなる。

[275: 匿名さん]

273さん

なるほど、、、逆に全戸の天井高及び2重床と床暖房スペースを諦めて1階を半地下にしなかった形なのですね。新しいアプローチですね、少し驚きました。

[276: 買い替え検討中さん]

各階３メートルで１２メートルギリギリになっているそうです。そのため二重床は採用できず（もともと長谷工は二重床はやらないみたいですが）、床暖房も犠牲になっているようです。一重床でクッション＆防音材の上にフローリングが貼ってあるので、床がプニョプニョ柔らかい感触で、個人的には若干違和感を感じました。

[277: 匿名さん]

液状化ネタを進めたいなら、TDRの噴砂・不同沈下の状況はどうだったのか？だろう。
TDLの地平駐車場は地盤改良をしていなかったため、大規模な噴砂と不同沈下が起きていたが。
東北地方太平洋沖地震後、TDSの園内を見た事が有る。
園内では縁石ブロックとの間にわずかに隙間が出来ているのを見かけたが、殆ど無傷。
ただ、東京ディズニーシー・ステーション駅周辺は、地面の起状が見られた。
液状化ネタを挙げて過度に心配するのであれば中町・新町エリアは向かない。

[278: 買い替え検討中さん]

277さん
新浦安がらみのスレッドで液状化の話題になるとよく登場されますが、何を仰りたいのか皆様理解に苦しむと思いますので、ご遠慮いただけませんでしょうか。

[279: 匿名さん]

新浦安の海側新町でも311でほぼ無傷のエリアがありますよね。例えば海園の街から先はびっくりするぐらい何も起きてなかったですね。
あの辺りの道路は311以降一度も工事入って無いはずです。
私当時大手町から浦安経由で歩いて帰って来たのですがヨーカドーあたりの破壊っぷりをみて完全に諦めて絶望しました。ですが海園の辺りまで来たら地震どこという感じでしたよ。

[280: 匿名さん]

>276

買い替え検討中のようだけど前回購入は10年以上前かな。最近は長谷工でも二重床だよ。それだけにここは異例。

ちなみに直床ね。

[281: 匿名]

>>276 買い替え検討中さん

うそ、

３メートルなんてないよ

[282: 匿名]

>>276 買い替え検討中さん

まず、土曜日モデルルーム行っての感想。

プニョプニョというより、ぐにゃぐにゃ。

それと、50センチかさ上げしているから、平均250センチ程度、詳しくはパンフ参照。

モデルルーム来訪者も小さな子ども連れ多く、シアター、相談ルームでもうるさく、親も全く注意しない。

価格的に合わなさそうなイメージあるも、うるさくて、また、騒がしい。
こういうのと一緒の棟になるのも？と思える雰囲気でしたね。

海側、110～120平米、４階
8000万円強
ちょっと海の眺望も大したことなく、この値段はあり得ない。

３階以下も、同じく、価格は、立地条件悪すぎ。

目の前がバス停始発駅だけが取り柄？

まして、エントランスの前に車寄せのロータリーもないので、駐車場から人や荷物を降ろすのに相当苦労する物件。

マンション内遊歩道も一般住民通行可能、駐車場もチェーンさえもなく、マンションだけオートロックでは、、セキュリティレベルは相当低い。

これを買うのは、地所ブランドだけに踊らされる者か、最後の新浦安大規模物件ということに、慌てるものだね。

[283: 買い替え検討中さん]

現地初めて見たのですが、海側に視界を遮るような電柱が連なっているのが気になりました。こちらは、建設終わったら撤去されるなどあるのでしょうか？
高洲地区は未だプラウド新浦安を始めとして周辺を電柱で囲われるような感じだと、実際に見て回って思いました。

[284: 匿名さん]

電線地中化するなら工事前にやってるでしょ。

[285: 匿名さん]

>281

エレベーターの上が少し出っ張るから12m/4ってならないんだよね。

[286: 周辺住民さん]

>> 283　買い替え検討中さん

新浦安の電柱地中化は新町地区の日の出と明海に限定されています。境川渡れば
高洲も電柱が立ってますし、今後地中化するかどうかは未定でしょう。ですので、
どうしても新町地区でも日の出、明海に比べると高洲は駅から遠くなるし景観も
良くないです。このことは新町住民はみなさん周知のことです。

[287: 買い替え検討中さん]

>> 286さん
貴重な情報ありがとうございます。新浦安の海側と言ってもそのような違いがあるのですね。マンションHPにもそのような説明も当然ながらありませんし、助かりました。
低層ということもあり、ちょうど電柱が視界にかかりそうで少し残念な気持ちです。
完成CGには当然省かれていますしね。

[288: 評判気になるさん]

もう少し安ければなー。。。
周りの環境は悪くないし、車生活をしたい私にとっては良い物件なんですがクオリティと価格が合わない気がするんですよね。。。

直床
天井高2.45
セキュリティ

などなど

[289: 買い替え検討中さん]

大型SUV所有しているのですが、平置きに当選しなかったら売却ですかね・・・
将来売却する時にも、購入候補者が同じようなジレンマになってしまうかと思うと購入迷いますね。

[290: 匿名さん]

駐輪場、子供用と来客用を設置してるのはめったにないし評価するけど、二段ラック式ってのがね。上段に割り当てられちゃうとつらい。

[291: 匿名さん]

>289

駐車場の抽選って契約の後だから判断、難しいよね。

[292: マンション検討中さん]

147平米の価格気になるなー

[293: 匿名さん]

147平米のお部屋（川沿い北側角）は、海側角部屋127平米と同じぐらいの価格帯だったと思います。確か1億をギリギリ超えないぐらい。メモしてこなかったので、不確実なのはご容赦ください。

[294: 匿名さん]

駐車場は広い部屋から順に、希望の場所を優先的に割り当てする予定だとの説明がありました。

[295: 匿名さん]

>294

住民同士平等なはずなんだけどね。高い部屋を売らんがためにそういうことするのっていかがなものか。

[296: 匿名さん]

管理費・修繕積立金は未定（検討中）との事で、9月中旬に説明できそうと言われました。おそらく100平米で4から5万ぐらいになると思うとの事でしたが、分譲時のデベ設定の修繕積立金では全然足りないのが通例なので、入居10年後ぐらいにはさらに2万程度は引き上げを検討せざるを得ないでしょうね。そう考えると、世帯数が多い割に各戸負担が大きいですね。

[297: 匿名さん]

海側の価格で特徴的だったのは、同じ間取りでも2階と3階でいきなり3から4百万ぐらい上がる点。海眺望のためとの説明でしたが、いくら何でも価格差つけすぎでは。周辺マンションの高層階に比べてそれほど眺望が良いとも思えないのにと感じました。

[298: 匿名さん]

>296

長期修繕計画で段階的値上げになってるのが一般的。早いタイミングで確認したほうがいいよ。

ただ、販売時に計画する期間以降に、竪配水管、エレベーター、機械式駐車場の交換といったそれまでにない大物が控えている。計画以上の値上げは必至。

[299: 匿名さん]

本仮屋ユイカの収録、公開でやったら行きたかったな。

[300: 名無しさん]

>>295 匿名さん
高い額出してる方からすれば不平等だろ
平等にするのであれば駐車場を与えるのが一般論
ペントハウスは平置き枠が当たり前だが？
こんな意識の貧乏人が新浦安には居るのか