【契約者専用】HARUMI FLAG

[匿名さん]

契約者専用スレを作りました。

検討スレ
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/555654/
検討スレの前スレ：
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/547759/
東京都HP：
http://www.metro.tokyo.jp/INET/OSHIRASE/2014/12/DATA/20ocja00.pdf
http://www.metro.tokyo.jp/INET/OSHIRASE/2014/12/20ocja00.htm
三井不動産HP：
https://www.31sumai.com/mfr/X1604/
日経新聞記事 2018.11.1：
https://www.nikkei.com/article/DGXMZO37179540R31C18A0L83000/


公式URL:https://www.31sumai.com/mfr/X1604/#!/

【概要】
棟 数
：住宅棟（板状/中層棟） 22棟
：住宅棟（超高層タワー） 2棟
：商業棟 1棟
階 数
：住宅棟（板状/中層棟） 14階～17階
：住宅棟（超高層タワー） 50階
：商業棟 ４階

最寄り駅：都営地下鉄 大江戸線「勝どき」駅 徒歩25分
総戸数：5,632戸 （分譲 4145戸、賃貸 1487戸）
売主：三井不動産レジデンシャル　三菱地所レジデンス　野村不動産　住友不動産　東急不動産　東京建物株式会社　大和ハウス工業　住友商事　NTT都市開発　新日鉄興和不動産
発売時期：2019年5月下旬
完成時期：板状/中層棟 2022年秋、高層タワー棟 2024年春

・SEA VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目502番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩17分(E棟)・18分(D棟)・19分(C棟)・20分(B棟)・21分(A棟)
専有面積：85.37㎡～152.10㎡(トランクルーム面積0.42㎡～1.58㎡含む)
間取り：3LDK～４LDK
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社

・SUN VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目503番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩17分(D棟)・18分(C棟)・19分(B棟)・20分(E棟)・21分(F棟)・22分(A棟)
専有面積：61.06㎡～116.58㎡
間取り：２LDK～４LDK
施工会社：前田建設工業株式会社
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

・PARK VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目504番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩20分(B・C・D棟)・21分(E棟)・22分(A・F棟)
専有面積：66.59㎡～108.31㎡
間取り：２LDK～４LDK
施工会社：三井住友建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

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[6451: 入居予定さん]

引き渡しまで時間あるので、少しずつ管理費、修繕積立金の内容チェックしていますが、やはり今後大きな課題があると思います。

棟の管理費は、直接棟内に紐作くのでわかりやすいですが、街区の管理費や全体区の管理費は、予算の細かい紐付きが見えづらいと思います。

あと修繕積立金ですが、将来の引き上げについて一時金方式とするのか、均等方式とするのかを棟、街区、全体区ごとに決めないといけないですね。これはけっこう揉めるんじゃないかなと思いました。

[6452: 契約者]

>>6451 入居予定さん
ネガキャン乙です！たかだかランニングコストで頭を悩ますようならフラッグ住む選択を考え直した方がいいと思います

[6453: 契約者さん1]

>>6452 契約者さん
たかだかランニングコスト？他に悩むことありますか？

[6454: 契約者さん]

>>6451 入居予定さん
晴海フラッグは3階建ての管理構造なので、非常に複雑ですね。ほとんどの人が選任のプロセスすら理解してないと思うよ。棟部会委員の1人は街区の理事を兼任するとかね。

部会委員に就任して、さらに街区理事や全体理事もやるのは、非常に負担になる。やりたい人はいいけれど、やりたくない人まで人数合わせのために入れても、不幸になりそう。

早いうちから専門家も入れて、デベ管理会社の説明する管理費会計が適正なのかチェックする体制を作っていかないと、言葉は悪いですがデベロッパーの言いなりになる気がします。

[6455: 契約者さん3]

インターネット使用料も、全戸一律2,200円は明らかに高いですね。数千戸の超大規模マンションならスケールメリット働いてもっと安く済んで、月500円くらいになると思う。

回線速度もどれほどのものかわからないですが、
大概デフォ回線は遅くてクレーム多く出るので、早めに他の業者も検討することも始めたいですね。

今のままだとぼったくりのネット使用料だと思います。

[6456: 契約者さん1]

>>6455 契約者さん3さん

各戸1GBの光配線方式な上にエリア内の独自ネットワークがデータセンターに直結しているので、その辺のマンションとは比べ物にならないくらい回線は充実していると思いますよ

[6457: 契約者さん4]

>>6456 契約者さん1さん
国内でも10GBの環境に移行しつつあるので10年後が怖いです。10GB上位互換なケーブルを利用していることを期待します。

[6458: 契約者さん1]

>>6457 さん

確か将来的に回線増設出来るようになってるという話じゃなかったでしたっけ？

[6459: 契約者さん3]

>>6458 契約者さん1さん
増設したら、さらにネット使用料あがるのかな？

[6460: 契約者さん]

>>6455 契約者さん3さん

確かにスケールメリットを活かして値下げして欲しいと思ったのですが、あの規模・環境だとNTT以外で他に対応できる会社がないので、値下げ交渉も難しいと思うのですよね。

ただの回線だけならコンペなりできるでしょうが、無線もあって、データセンター直結でとなると、業者の切替も難しいような気がします。

[6461: 検討板ユーザーさん]

TTTはネット使用料990円ですし、ブランズタワー豊洲も1265円なので、ハイテク設備があったとしてもインターネット使用料は税抜1500円くらいが適正かなと思います。500円くらいは下げたいですね。

[6462: 契約者さん1]

>>6461 検討板ユーザーさん

個人的には数百円くらい別にいいですが、喜ぶ人がいるなら取り組みがいあるかもですね。
ぜひ理事になってもらって主導してくださるのを期待しています！

[6463: 契約者さん]

6456さんの記載の通り、サービスレベルが異なる(多分他所のマンションは1Gとか2Gをシェア)ので、費用だけ比較しても意味のある議論にならないのではないでしょうか。

[6464: 契約済みさん]

>>6461 タワマンの使用料と比較してもあまり意味がないですよ。

データセンターから各棟まで個別に物理回線を引いていて、そのコストを住戸数で割っているので、シービレのB棟/C棟（80部屋ちょっと）は2,200円でもかなりお得な方で、一方で大規模棟はもっと安くできるのではないかな？と思います。

[6465: マンション検討中さん]

いわゆるLAN配線方式とは品質が異なりますので、そのまま価格比較はできないですよね。
専用光配線方式は珍しいしIPv6なら2000円はむしろ安いと思いますが。

[6466: 契約者さん1]

これどうなんでしょうか。晴海フラッグは法人買いが多いので不安です。

https://www.sumu-log.com/archives/41449/

同じマンションの一室が、「サロン利用可能」として借り手を募集しているのを、不動産サイトで発見してしまいました。
防犯面から不安です。管理組合に連絡をしようと思うのですが、こういったケースの場合、具体的に管理組合はどういうことができるでしょうか。

回答
本当に個別に 1人1人やってきて施術を受けるようなもんだったら、ちょっと簡単に「禁止です」というのは難しいんじゃないかなと私は思います。

[6467: 契約者さん3]

>>6466 契約者さん1さん

【回答】
管理規約を変えることで防止可能です。

パターン1：用途を居住のみに変更

メリット：事業活動は一撃で禁止にできる
デメリット：公文式も禁止になる

パターン2：具体的な禁止活動を列挙していく

サロン、民泊、ネットワークビジネス等々、
NG行動を更新していくんですよ都度。

公文式のような活動は続けたいなら後者ですね。

布教活動とかテロ支援とか、とにかく禁止にしていけばやがて絶滅すると思いますよ。

[6468: 匿名]

>>6467 契約者さん3さん

ご近所のブリリアマーレでは徹底された管理規約に居住のみとありますが国税庁の法人サイトを見てみるとマンションの部屋それぞれに未だ120件の会社が登録されており中々撲滅は難しいみたいです。

[6469: 契約者さん1]

>>6468 匿名さん
↑ののらえもんとはるぶーの記事がミスリードなので。

法人登記と事務所としての使用は別。そのマンションの一室が法人の本店として登記されてても、本店機能や事務所としての実態は一切無く、事実上の本店事務所は別の場所にあるっていうのは普通の話。

住んでる人が資産運用目的で法人を持ってる場合や、副業の会社を建てて、自宅兼にしてる場合もあるし。

[6470: 契約者さん3]

>>6469 契約者さん1さん
たしかにミスリーディングですよね。法人登録だけが目的の人はたくさんいるだろうから、リストに名前があることが悪いことではないですね。

人呼んで、怪しいことやる活動を防ぐには罰則等が大事ですね。

[6471: 匿名]

>>6469 契約者さん1さん

ほお！勉強になりました。教えてくれてありがとう。

[6472: 契約者さん1]

>>6467 契約者さん3さん
法人割合が多い場合は、管理規約を一般的なマンション向けに変えることも難しいのでは無いでしょうか。
ここは法人が多そうなイメージありますし、買ってから賃貸運用がままならない場合、サロンなどやりたがる法人も多いかも知れません。

[6473: 契約者さん3]

>>6472 契約者さん1さん
では早いうちに規約を変えてしまうのがいいですね。

[6474: 契約者]

>>6473 契約者さん3さん
なにがいけないのか、禁止されていない以上、住人のエゴではないか？

[6475: 匿名]

>>6474 契約者さん
規約を変えないとスポバ！が乱立するでしょう？

[6476: 匿名さん]

>>6475 匿名さん
スポバは少ない方が交流しやすいから困るなぁ。
テーマ別にするか。それなら交流にも拍車がかかりそうだ。

[6477: 契約者さん4]

ウッドショックきましたね。契約者の我々には追い風ですよ。勝組にふさわしい資産価値の上昇を感じる。

[6478: 契約者1さん]

>>6477 契約者さん4さん
スポバ！

[6479: 契約者さん1]

引き渡しまで長すぎて、待つの疲れちゃいますね。

[6480: 住民さん]

住まいの環境・秩序を悪くする具体的事項を管理規約で禁止するのは妥当だと思うけれども、法人登記の様な人様に迷惑をかけないことまで禁止するのならさすがにそれは行き過ぎでは。(人に迷惑をかけない)自由な経済活動を阻む権利は第三者にはないと思う。琇和幡カ谷レジスタンスか何かの様な管理状態を誰も望んではいないでしょう。私権を過度に制限して統制したら、不自由で誰も住みたがらない物件に成り下がると思います。

[6481: 契約者さん1]

>>6480 住民さん
とりあえず民泊、マッサージ、ネットワークビジネス禁止にしとけば、8割方うまくいきますよ。

[6482: 契約者2さん]

>>6481 契約者さん1さん
IAEAじゃないけど、隣人等から複数通報があったら組合が立入検査出来るような規程にしておけばいいんじゃないかな。
実際入ることが難しくても規程で構えておくこと、牽制しておくことも大事。

[6483: マンション検討中さん]

湾岸でサロン検索すると結構出てきますね。
同じ晴海のドゥ・トゥールの掲示板見ると何年も前から問題視されてるようですが、現在もあるようです。当時の理事が法人登記してたりな状況もあってか現在は議論すら風化しているようです。
規約がガバガバだとやったもん勝ちで、掲示板では違反だ！と威勢のいい書き込みもあるのですが、会員制で不特定多数に当たらないと反論されたり、一度許すと撲滅は簡単ではないのですね。
報告があっても俺のフロアじゃねーしとハナホジでスルーして、いざ自分のフロアで開業されてから騒いでも同じようにスルーされる例もあり、やはり皆が当事者意識が高い初めの段階で、厳しく具体的に規約で規定していくしか無いように思います。

[6484: 契約者さん1]

>>6483 マンション検討中さん
理事もサロンのお世話になってると、もう手遅れってやつね。
あそこはネットワークビジネスもたくさん発生してるみたいだから無法地帯かも。

[6485: 契約者さん6]

スポバでサロンドコーリュー！

[6486: 匿名さん]

>>6483 マンション検討中さん

ドゥ・トゥールはSOHOで販売してる部屋は事務所やサロンは規約上認められているから、住居系フロアと一緒には語ることが出来ないのでは無いでしょうか？

[6487: 契約者さん6]

>>6485 契約者さん6さん
個人的にはハマムとかホットヨガとかあるといいなぁ。スポバ後のリラックス

[6488: 契約者さん3]

>>6487 契約者さん6さん
交流に拍車がかかりそうで良いですね。

[6489: 契約者さん1]

>>6487 契約者さん6さん
ヨガ教室なら、共用施設使えばできそうですね。

[6490: 契約済みさん]

よく勘違いされているのですが、マンションの管理規約は、第一目的は「マンションの共有設備の使い方と管理」についてルールで定めるものです。個人の財産権や行動を制限するためのものではありません。

【例えば】
・専有部での商業営業の禁止　→　規約で制限できる。商業営業目的では、共有設備（廊下やエレベーター）を使わせない、という制限。
・専有部でのサロン開業の禁止　→　規約で制限できる。同上。来客が廊下やエレベーターを使うこと、そのものを禁止しています。

・専有部での喫煙／飲酒の禁止　→　規約で制限できません。その活動が、完全に個人の財産権（自分の部屋の中）で完結してるからです。※ベランダは共有部分なのでNGにできる。
・専有部を法人として登記する　→　規約で制限できません。登記することそのものは、共有部分に一切関係ないからです。
・専有部の中だけで、住民が商業活動をする（ITエンジニアが自宅でフリーランス開業する、来客を伴わない）　→　規約で制限できません。↑と同じ理由です。

はるぶーさんとのらえもんさんの記事でも同じ趣旨のコメントがありましたね。完全に専有部内で完結する商業活動（例えばネット通販の転売）は禁止できない、と。

[6491: 契約者さん1]

>>6490 契約済みさん
みんな気にしてるのは、マッサージ、民泊、ネットワークビジネスを禁止にできるかどうかだからね。

法人登記とか問題ないのはわかってるよ。

[6492: 契約者さん2]

>>6489 契約者さん1さん
スパ関係だったら女性に人気なのは間違いないですからね

[6493: 契約者さん]

契約者には管理規約（案）と使用細則（案）が渡されていて、最初の方に全部書かれていますが。

[6494: マンション検討中さん]

>>6490 契約済みさん
この例であってもデリヘルは開業できてしまいますよね
法人登記してあり嬢は客ではなく社員なので部屋は待機場として実質不特定多数のに使われてしまいます

[6495: 今は]

>>6494 マンション検討中さん

女性専用の風○がブームなんですよ。こんな近くにできても行きませんけどね。

[6496: 契約者さん1]

>>6493 契約者さん
残念ながら、使用細則案で民泊は禁止されてると読めるけど、その他のビジネスは禁止されてるとは読めないと思うよ。

たとえば有料の休憩所として使用禁止と書いてあっても、それでマッサージルームとしての使用禁止はできないと思うよ。

[6497: 契約者さん1]

使用細則に具体的にハッキリと書かないと禁止の効力が生じないから、難しいんだよね。

[6498: 匿名さん]

現在審査中なのですが住宅ローンの本審査ってどれくらい待つものですか？

[6499: 契約済みさん]

>>6498 匿名さん
追加資料がなければ一週間ぐらいです。

[6500: 契約者さん2]

>>6498 匿名さん
GW明けの申請でしたが、今週頭には審査完了しましたよ！