【契約者専用】HARUMI FLAG

[匿名さん]

契約者専用スレを作りました。

検討スレ
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/555654/
検討スレの前スレ：
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/547759/
東京都HP：
http://www.metro.tokyo.jp/INET/OSHIRASE/2014/12/DATA/20ocja00.pdf
http://www.metro.tokyo.jp/INET/OSHIRASE/2014/12/20ocja00.htm
三井不動産HP：
https://www.31sumai.com/mfr/X1604/
日経新聞記事 2018.11.1：
https://www.nikkei.com/article/DGXMZO37179540R31C18A0L83000/


公式URL:https://www.31sumai.com/mfr/X1604/#!/

【概要】
棟 数
：住宅棟（板状/中層棟） 22棟
：住宅棟（超高層タワー） 2棟
：商業棟 1棟
階 数
：住宅棟（板状/中層棟） 14階～17階
：住宅棟（超高層タワー） 50階
：商業棟 ４階

最寄り駅：都営地下鉄 大江戸線「勝どき」駅 徒歩25分
総戸数：5,632戸 （分譲 4145戸、賃貸 1487戸）
売主：三井不動産レジデンシャル　三菱地所レジデンス　野村不動産　住友不動産　東急不動産　東京建物株式会社　大和ハウス工業　住友商事　NTT都市開発　新日鉄興和不動産
発売時期：2019年5月下旬
完成時期：板状/中層棟 2022年秋、高層タワー棟 2024年春

・SEA VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目502番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩17分(E棟)・18分(D棟)・19分(C棟)・20分(B棟)・21分(A棟)
専有面積：85.37㎡～152.10㎡(トランクルーム面積0.42㎡～1.58㎡含む)
間取り：3LDK～４LDK
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社

・SUN VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目503番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩17分(D棟)・18分(C棟)・19分(B棟)・20分(E棟)・21分(F棟)・22分(A棟)
専有面積：61.06㎡～116.58㎡
間取り：２LDK～４LDK
施工会社：前田建設工業株式会社
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

・PARK VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目504番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩20分(B・C・D棟)・21分(E棟)・22分(A・F棟)
専有面積：66.59㎡～108.31㎡
間取り：２LDK～４LDK
施工会社：三井住友建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

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[5051: サンビレッジ]

>>5050 サンビレッジさん
住むなら別に気にしなくて良いと思います。F棟は眺望が売りではないですし、眺望は慣れなので。内廊下で良い物件だと思いますし、高倍率当たったのは羨ましい限りです

[5052: サンビレッジ]

間違えましたD棟とF棟勘違いです。
F棟のレインボービューなら絶対買いです。

[5053: 当選者乙]

まさか二つとも当選するとは思いませんでした。
二つはいらないしなー
でも全部買うかゼロか、なので悩みます。
その分、物件の見極めは厳しくなります。
一つなら、まっいいか^ - ^で気楽にポンと買えたけど。

[5054: 当選した者]

>>5052 サンビレッジさん　

ありがとうございます！
絶対に、買いでしょうか！？！？

[5055: サンビレッジ]

>>5054 当選した者さん
F棟レインボービューは二つでも三つでも買えるだけ買って良いと思います。二つが重いなら竣工で一つ売っても良いですが晴海フラッグの街としての価値は竣工後徐々に伸びると思うので一旦賃貸で回してで良いのでは。賃貸棟関係ないです、F棟レインボービュー有れば賃貸付けも余裕ですし賃料も賃貸棟に引っ張られないと思います。

[5056: 入居待ちさん]

>>5055 サンビレッジさん

5Ｆ83Ａの評価をお願いします。

[5057: サンビレッジ]

>>5056 入居待ちさん

坪単価が安いので普通に買いで良いと思います。賃貸は特段眺望に差別化要素が無いと賃貸棟の家賃の影響はあるかもしれません。賃貸棟がいくらの賃料で出るかは不明ですが分譲とはスペックが違うのと近隣相場からもそれなりに賃料は取れると思うので表面の数字は良い数字にはなると思います。ランニングコストあるので賃貸として収益で考えるとそれほどでも無いと思いますが住みながらいつでも損せず売れると思うので私が当たったなら買います。晴海フラッグの全物件住む予定があるなら買いで良いと思ってます。短期リセール狙いなら倍率20倍程度の物件なら問題なく10倍前後は実需売買なので儲かるとは思いますが売却まで時間はかかると思ってます。

[5058: 当選した者]

>>5055 サンビレッジさん

大変参考になります。
ありがとうございます。

流石はこちらのスレッド、見識のある方がおられます。

[5059: 当選した者]

>>5057 サンビレッジさん

ちなみにその部屋は坪単価350万弱です

[5060: サンビレッジ]

>>5059 当選した者さん

高層の分が乗ってるなら眺望があるはずなので上に書いた通り差別化できてるので気にしなくて良いと思います。
固定資産税についてこれは私見ですが売買契約は都からの払い下げの原価と建物原価で1対9で売買契約してるのでそれを元に固定資産税が概算ででてます。都の評価は竣工後に行われますので払い下げの土地原価ではなく商業エリアの500%容積で道路も含めて開発された段階の土地評価なのでここまで歪んだ割合にはならないはずなので固定資産税も見込みより落ち着いた数字になると思います。これは希望も含めてですが。

[5061: 契約者さん3]

>>5042 当選した者さん
5F92ってことですよね？
レインボービューの価格がしっかり乗せられているので5F85と違ってお買い得感はあまりないですが、あくまで晴海フラッグ内での話であり、そもそも2019年価格なので、他都内よりお買い得なのは間違いないです。
将来のリセールも考えつつの実需なら購入しても良いと思いますよ。ただ、最初から投資目的なら最上階でない限りはオススメはしないです。

なお、固定資産税はまだ未確定なのでリスクは考慮しておくべきですね。

[5062: 契約者さん1]

>>5056 入居待ちさん
実需なら買いで良いと思いますよ
ただ、リセールは他の部屋と差別化しにくい間取りなうえにレインボーブリッジはバルコニーから右向いて見える程度なため、競合は多いかもですね。
個人的にはF棟は都バスとBRT乗り場に近いし、1階カフェも使い勝手良さそうなので好きですよ。

[5063: 契約さん]

>>5057 サンビレッジさん
とても参考になります。
サンD85平米のお部屋はどうでしょうか？
賃貸付けに向いてる部屋なのか、短期リセールなのか、相談に乗っていただけないでしょうか。

[5064: 入居待ちさん]

>>5062 契約者さん1さん

的確なご回答をありがとうございました。
仰る通り、レインボーブリッジはベランダに出ないと見えませんが、カフェや他店舗が一階に入ることと、バス停が真下なので便利かなと思っております。また庭に向いてる棟よりは閉塞感がないと思います。
お近くに住まわれましたらよろしくお願いします。

[5065: 当選した者]

>>5061 契約者さん3さん

的確なアドバイス、ありがとうございます。
大いに参考にさせていただきます。

[5066: 匿名さん]

なんやこの流れ

[5067: お前こそなんや]

>>5066 匿名さん

せっかくいいムードなのに荒らすな

[5068: 契約者さん1]

車を買い換えようと検討してまして、
駐車場の抽選、何らかの情報早く欲しいですね
タワー棟竣工前にそれ以外の棟の人は入居するので、先行して抽選できたりしないかなー

[5069: 匿名さん]

>>5066 匿名さん
なんか庶民達が自分達の判断が誤っていないことを言い聞かせるような流れですね笑

[5070: 晴見台]

>>5069 匿名さん

それでええねん

[5071: 匿名さん]

>>5070 晴見台さん
まぁそれで引き渡しまでの2年ちょっとは心穏やかに過ごせますからねw

[5072: 庶民]

>>5069 匿名さん

人の幸せ、素直に喜んであげなよね
ここは紳士で大人の契約者スレなんだから

そして日本国民、大半は庶民でしょ　

これだけ毀誉褒貶あるマンション、
人に相談したくなるのが人情よ

[5073: 契約者さん1]

seaのビューバス部屋の資産価値は如何ですか。
E棟のビューバスはまだ販売されてない

[5074: 契約者さん2]

マンション内のテナント部分は、共用的な扱いかと思ったら、売主jvの占有部分で、賃貸にするか売っ払うか未定らしいですね。せめて商業施設と一体で三井に管理してもらいたかった。jvで所有し続けるのは可能性低いと思うので、売却かなあ。

[5075: サンビレッジ]

>>5074 契約者さん2さん

普通は賃貸でしょう。テナント部分を購入するる店子はいないと思うので。
テナント共有部分の管理は住居と同じだと思います。

[5076: 匿名さん]

やっぱ投資目当て多めなんだね
実需的にはうれしくない

[5077: 契約者さん1]

>>5076 匿名さん
どちらの情報ですか？
契約者の属性比率など公開されていたら知りたいです。

[5078: 契約者さん5]

>>5063 契約さん

よくそんな大事なことただで聞けるようなとこで聞くな。ロイヤルハウジングなり三井のリハウスにでもいって相談してきたら良いのに。

[5079: 契約者さん7]

スーパーの広さ一覧
http://www.jcsc.or.jp/data/popup/sclist2013_13.html

[5080: サンビレッジ]

>>5063 契約さん

実需で買って生活スタイルに応じて売却がベストだと思ってます。短期リセールは10年分の積立金前払などの購入諸経費と売却時の手数料があるのでなんとも。そもそもリセールはマーケット次第なのでここ数年リセールで儲かった人も今売ったら更に儲かった訳でマーケットがアップサイドになるかダウンサイドになるかは誰にも分からないです。なので実需で住みながら保有というスタイルが向いてると思ってます。
賃貸に向いてるかは個別部屋についてまで検討してないのでわからないです、すいません。

[5081: 契約者さん1]

>>5079 契約者さん7さん
これはスーパーではなくSCの広さ一覧ですね。
ハルフラ商業施設はイオン東雲くらいの規模かな？

[5082: 契約者さん1]

長期住宅サービスには、入りますか？

[5083: 契約さん]

>>5081 契約者さん1さん
それくらいの希望だろうね。充分大きいと思うよ。

[5084: 契約者]

夕方、現地見てきました。
セントラルロードからの夕陽です。
まだフェンス通行止めでしたのでこの先には入れませんでしたが、夕陽とレインボーブリッジがセントラルロードからばっちり見える風景でした。植栽や整備が進んだらよい街になりそうです。商業施設も大きかったですよ。はるみホットプラザも改築中でした。2024に向けて進んでますね。
楽しみです。

[5085: マンション検討中さん]

>>5082 契約者さん1さん

三井のprimeの方が安いですよね？

[5086: 契約者さん1]

>>5085 マンション検討中さん

そうですね。ありがとうございます。検討します。

[5087: 契約者さん]

>>5082 契約者さん1さん
高いし、サービスも大したことないから入らなかいかなぁ、、カードは解約するけど、、

[5088: 契約者さん]

>>5087 契約者さん
間違えたカードは契約するけど

[5089: 契約者さん1]

>>5087 契約者さん
ありがとうございます。

[5090: 契約者さん8]

>>5029 契約者さん6さん
こども園の場合、幼稚園利用の方も延長保育可能なのでしょうか？
保育園利用の方はもちろん延長保育できると思いますが、幼稚園利用の方は基本的には4時間程度のみではないのでしょうか？
保育枠は保育園利用の方で埋まってるのではないかと思います。
もし幼稚園利用の方が保育延長できる枠があるなら、保育園利用枠を増やせることになりますよね。
間違っていたらすみません！

[5091: 匿名さん]

商業施設の情報教えて！

[5092: 住民板ユーザーさん4]

>>5055 サンビレッジさん

>F棟レインボービュー有れば賃貸付けも余裕ですし賃料も賃貸棟に引っ張られないと思います

賃貸にもレインボービューかなりありますよね
常に賃料のリファレンスとなってしまう賃貸棟の影響は大きいと思います

[5093: 入居者]

あくまでご参考程度ですが

昨日時点での情報ですと

タワー案内開始2023／5頃
タワー契約開始2023／夏
タワー完成2025／9

[5094: 契約者さん8]

>>5092 住民板ユーザーさん4さん
タワー棟も建つので、賃貸棟はせいぜいベランダに出て端っこ見える程度
Fのレインボーブリッジ側とは前方が全く違う

[5095: ？]

>>5092 住民板ユーザーさん4さん

ポートビレッジからレインボービューがかなりあるというのはどこかに情報ありますか？
全体図からポートビレッジからレインボービューが見れる部屋がかなりあるとは到底思えないのですが。

[5096: 契約者さん2]

晴海フラッグは低炭素住宅ですよね？その場合、住宅ローン控除の上限は5000万になるのかよくわからないですね。
24年、25年の入居は減税対象とする借入残高の上限額を認定住宅は500万円下げるとあるから4500万

[5097: 契約者さん8]

低炭素住宅だよ。減税効果がどれほどあるか分からないですが、、

[5098: 住民板ユーザーさん]

>>5096 契約者さん2さん

低炭素住宅認定は標準プランのみで、セレクトプラン（無料の間取り変更）を選ぶと対象外になっていたと思います。
控除の上限額がいくらに該当するか気になりますよね。

[5099: 契約者さん4]

>>5098 住民板ユーザーさん
ありがとうございます！そうなのですか。。3LDKから2LDKに変更してしまったのですが、その場合低炭素住宅に認定されないということなのですね？知らなかったです。。どこかに記載ありましたかね。。

[5100: 契約者]

>>5098 住民板ユーザーさん

そんなこと知らずに変更してしまいました。
担当さんも何にも言ってなかったので…