【契約者専用】HARUMI FLAG

[匿名さん]

契約者専用スレを作りました。

検討スレ
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/555654/
検討スレの前スレ：
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/547759/
東京都HP：
http://www.metro.tokyo.jp/INET/OSHIRASE/2014/12/DATA/20ocja00.pdf
http://www.metro.tokyo.jp/INET/OSHIRASE/2014/12/20ocja00.htm
三井不動産HP：
https://www.31sumai.com/mfr/X1604/
日経新聞記事 2018.11.1：
https://www.nikkei.com/article/DGXMZO37179540R31C18A0L83000/


公式URL:https://www.31sumai.com/mfr/X1604/#!/

【概要】
棟 数
：住宅棟（板状/中層棟） 22棟
：住宅棟（超高層タワー） 2棟
：商業棟 1棟
階 数
：住宅棟（板状/中層棟） 14階～17階
：住宅棟（超高層タワー） 50階
：商業棟 ４階

最寄り駅：都営地下鉄 大江戸線「勝どき」駅 徒歩25分
総戸数：5,632戸 （分譲 4145戸、賃貸 1487戸）
売主：三井不動産レジデンシャル　三菱地所レジデンス　野村不動産　住友不動産　東急不動産　東京建物株式会社　大和ハウス工業　住友商事　NTT都市開発　新日鉄興和不動産
発売時期：2019年5月下旬
完成時期：板状/中層棟 2022年秋、高層タワー棟 2024年春

・SEA VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目502番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩17分(E棟)・18分(D棟)・19分(C棟)・20分(B棟)・21分(A棟)
専有面積：85.37㎡～152.10㎡(トランクルーム面積0.42㎡～1.58㎡含む)
間取り：3LDK～４LDK
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社

・SUN VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目503番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩17分(D棟)・18分(C棟)・19分(B棟)・20分(E棟)・21分(F棟)・22分(A棟)
専有面積：61.06㎡～116.58㎡
間取り：２LDK～４LDK
施工会社：前田建設工業株式会社
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

・PARK VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目504番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩20分(B・C・D棟)・21分(E棟)・22分(A・F棟)
専有面積：66.59㎡～108.31㎡
間取り：２LDK～４LDK
施工会社：三井住友建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

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HARUMIFLAGを売却してみて
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[4101: 契約済みさん]

久しぶりに来ました購入者です。
前回デベから「購入者様より頂いた質問に対しての回答を8月末にご連絡します」と連絡があったので今週末にちゃんと回答されるのを期待しています。

個人的にはデベから(三井不動産)、早く正式回答として説明して欲しいです。
もう色々聞きたいし、質問に答えてくれと思っているんだけど、


・入居時期

だけを早く決めて教えて下さい。
他の物件をちゃんと検討するか本格的に動けない。

オリンピックの再延期・中止の可能性をギリギリまで見極めようとしてるかもしれないけど、
その行為は購入者の他の選択肢も奪ってる認識もってほしい。
補償なしで突っぱねてくるんだったら、そこだけでも早く決めてくれ。

[4102: 住民板ユーザーさん1]

三井不動産は先月取締役に対して新株予約権を発行した。
フラッグの契約者に引き渡し延期の補償すると業績下がり自分達の報酬が減るから補償はないね。
三井不の役員は都民の血税を搾取し、フラッグの契約者にも１円も補償せず、自分達だけ莫大な利益を貪るという構図です。


三井不動産は取締役報酬と同社の業績および株主利益の連動性を高めることを目的に、社外取締役を除く取締役に対し株式報酬型ストックオプションとしての新株予約権を発行する。６月２８日開催の定時株主総会に付議する。普通株式で、各年の予約権の上限は１０万株。

[4103: 住民板ユーザーさん1]

>>4066 TBSテレビ「報道特集」さん

>>TBSテレビで毎週土曜日の午後5時半から放送しています
「報道特集」のスタッフです。
明日、8月22日（土）の「報道特集」で、晴海フラッグの問題を放送いたします。
ご覧いただければ幸いです。また、放送についてご意見や情報提供など頂ければ
と思います。[e-mail] よろしくお願いいたします。

拝見させて頂きました。
正直、マスメディアの限界を感じさせる内容で残念でした。

不当な廉価で、公開入札無しで、売却された晴海フラッグ用地。その経緯。
オリンピック延期中止という、至極基本的な可能性に敢えて言及しないマンション売買契約重説に基づく、不可抗力の主張。
これを機に、多くの天下りを都行政から受け入れたデベロッパー、とその報道規制。
おそらく取材の中で、明らかになった、違法性の追求の可能性が高い内容は避けたのでしょう。

最後のコメントは、東京オリンピック招致そのものの是非に言及、呆れました。
政府、地方行政に矛先を向け、もう一方の事業者であるデベを最終的には擁護。

もちろん、デベが首謀者とは言っていませんし、思っていませんが、
先ずは、民間の法律遵守性を解明するヒントを出していかないと、本丸に行き着きませんよね。

この内容では、制作者の方々の消化不良には同情まで感じますが、スポンサーありきのTVメディアの限界を見せつけられた結果でした。

[4104: 住民板ユーザーさん9]

>>4103 住民板ユーザーさん1さん

特定のスポンサーからの広告料ではなく、国民から広く受信料を徴収し、特定企業との利害関係がなく報道の公平性が相対的に担保されているNHK が、きっと踏み込んで報道してくれますよ。

NHK ご担当様
ここの問題は、日本国並びに日本の不動産業界における、消費者に対する保護の仕組みがきっちり機能しているかの試金石になると考えます。調査の上、報道していただきますよう強く希望します。

[4105: 住民板ユーザーさん2]

結構設備新しくなるんですねー

[4106: 住民板ユーザーさん5]

HARUMI　FLAG　PRESS
とは？

[4107: 住民板ユーザーさん1]

>>4106 住民板ユーザーさん5さん
知らないの？

[4108: 住民板ユーザーさん1]

モデルルームてやってるか知ってる人いますー？あと隣のリブスト決めたところとか。
書類届いて再度リブスト検討したくなって。。

[4109: 住民板ユーザーさん2]

>>4108 住民板ユーザーさん1さん

予約すれば大丈夫ですよー

[4110: 住民板ユーザーさん1]

>>4109 住民板ユーザーさん2さん
そうなんですね！！ありがとうございます。早速予約します。

[4111: とある購入者]

デベロッパーからQ&A届きました。
しかしながら、実際には文書で回答しているにも関わらずこちらのQ&Aでは言及されていない質問事項とその回答がたくさんあります。
slackの中の掲示板ではそちらをご覧になれます。現在、slack内全体での公開を検討中です。
slackへの参加は以下からどうぞ。
>>3114 birdさん

[4112: 住民板ユーザーさん12]

>>4111 とある購入者さん

なんと！晴海フラッグプレスには載ってないというか、載せてないことがあるんですか。
何故質問者によって個別に回答内容を分けてるのですか。具体的な対応も違うのかな。

[4113: とある購入者]

>>4112 住民板ユーザー12さん
そうなんです。おそらく全員に通知すると都合が悪い内容がプレスのQ&Aでは省かれているのだと思いますが、slack内でのアクションで他の質問事項への回答が得られております。例えば補償についての回答などです。
そもそも、今回このような形でプレスが発行されたりしたのも前回のお手紙が届いたタイミングからするとslackでのアクションがきっかけになっていると思われます。
ここではデベロッパーに情報が筒抜けになってしまいますので、是非slackへの参加をご検討下さい。

[4114: 住民板ユーザーさん1]

Slack入ったはいいけど、
その先の更に入会規制みたいになってるやつも契約者は覗いといた方がいい感じですか?

デベに意見した方々としなかった方々でそれぞれデベから違う対応をされている現象が今のところ起きているという感じなのでしょうか?

[4115: 住民板ユーザーさん6]

>>4106 住民板ユーザーさん5さん

Hot-Dog PRESS みたいなもんです。アレコレが写真付きで解説されてる。カタログのように最新の商品も紹介されとるし。これは売主にとっては小さな一歩だが、 買主にとっては大きな飛躍なのである。

[4116: 住民板ユーザーさん1]

買った住民が悪い。

ただそれに尽きる。

安かろう悪かろう。

首吊り？迷惑かけるなよ

[4117: 匿名さん]

>>4116 住民板ユーザーさん1さん

？

[4118: 住民板ユーザーさん1]

>>4114 住民板ユーザーさん1さん
> デベに意見した方々としなかった方々でそれぞれデベから違う対応をされている現象が今のところ起きているという感じなのでしょうか?

→端的にいうと、そういうことになります。
また、鍵付きページも入会規制はないですよ。デベ排除のためのものなので、契約者であることを証明できれば普通に入れます。詳しくはbirdさんにslack内で連絡すればokかと。

[4119: 住民板ユーザーさん1]

>>4103 住民板ユーザーさん1さん

1、オリンピックの延期が、デベロッパーにとって、契約時に完全に予測不可能な事由であったと認められる。
2、選手村の使用契約延長が、デベの意思によらない、不可避なものであることが証明できる。
この2つが揃えば、契約解除、手付け返却でいいんだろうけど、
今回は、どっちも該当しないから、やっぱり、引き渡し延期は契約不履行以外何者でも無いね。

契約不履行 手付け倍額返還をしない理由が見つからない。売主としての責任を全うすべき。

[4120: 住民板ユーザーさん6]

Q&Aに補償について言及が全くなかった。ということは、法解釈も明確でなく、支払われる可能性があるわけだね。

[4121: bird]

ご契約者の皆様

フラッグ引渡延期が通知された6月より、契約者専用の意見や情報交換、団体交渉の場としてSlackのワークグループを運用しています。

現在Slackは、①匿名参加②委任状参加(団体交渉)の2段階性となっております。

>>4111
>>4113
とある購入者さんも記載して下さいましたが、ハルミフラッグプレスに掲載のないQAも匿名参加の方でも閲覧できますので、未参加の方は是非ご参加ください。

これまでの取り組みについての個人的な感想ですが、個人レベルだと営業担当に「それはわかりません」で片付けられていたことが、法的手続きを踏んで質問をしたことで、書面での回答が得られたり、ハルミフラッグプレスによる情報公開が始まったりと、デベの対応も変わってきていると感じています。また、専門知識を持つ有志の方々が非常に頼もしく、ありがたいと思っております。

ただ、今回のハルミフラッグプレスでも特定の質問が公開されず、デベ側に都合の悪い事は情報統制されてしまうことが明らかです。こういった対応に不安,不満がある方は是非Slackにご参加いただき、できれば団体交渉の方にもご参加頂ければ幸いです。

【匿名参加方法】
Slackについて 匿名・捨てアド・無料でご参加可能です。 ご参加いただける場合は、[e-mail]までメールをください。 その際、購入者であることの証明として「売買契約書印紙の見えるページ＋メールアドレスを書いたメモ」を一枚の写真にとって添付してください。 （購入者以外の参加を排除したいための措置です。個人情報は見えないよう隠してください。） メールをいただきましたら、そのメールアドレスあてにSLACKのワークグループへ招待します。

団体交渉への参加方法はSlack内で開示しています。

[4122: 住民板ユーザーさん1]

結局slackもグチの言い合いだけで何も進展ないしここに戻ってきたよ。
自分の所にも通知来たけど、
結論、一番知りたい肝心な入居時期、補償は一切触れられずマニュアル的な引き延ばし回答のみ。
あわよくば倍返し期待してたけど時間も勿体ないし、此処への未練も無くなってきたから解約でいいかなって感じ。他当たった方が時間的にも精神的にも損は無い。

[4123: 住民板ユーザーさん1]

団体で倍返し交渉するの？無理でしょ。
万が一、受理されたとして既に解約した人は対象外だろうから、不公平感からさらに揉めることになる。

[4124: 住民板ユーザーさん7]

>>4122 住民板ユーザーさん1さん

ならいいじゃん。
グチをいう為にここに戻ってきたのね。アホらし。
ここにグチ書き込むのは時間的に損になるからやめといたら？

[4125: 住民板ユーザーさん13]

>>4123 住民板ユーザーさん1さん

売主からの倍返しは致し方無しだけど、こっちの方から進んで倍返しを望んでるものはおらんと思うが。地縛霊になっちゃったのかな。恨み辛みの念が強いとそうなるが、可哀想すぎる。こんなことになっちまったのも含め何もかもデベのせいだなこりゃ。怨み晴らしてやっからよ！

[4126: 住民板ユーザーさん1]

>>4123 住民板ユーザーさん1さん
上のどこにも倍返しなんて書いてないのだけど。。
ネガさんの方がよっぽどずっと倍返しにこだわってるよね。。

[4127: 住民板ユーザーさん1]

>>4121 birdさん
この参加方法だと購入者にはデベ関係者もいるでしょうからSlack内での話はデベ側に筒抜の可能性が高いというのはどうしようもないですかね。
またはデベ側が購入者を装うことは簡単にできてしまうということになりそうですね。

[4128: 住民板ユーザーさん6]

>>4127 住民板ユーザーさん1さん

何もわかっとらんのう。既に入り込んじゃった人が虚偽申告し実はデベの人で有ればもう証拠は既に消えない状態であって後から法人を特定の上公表され妨害責任を追及（以下略

[4129: 住民板ユーザーさん7]

>>4128 住民板ユーザーさん6さん
句読点を打つなど、最低限読みやすい文章を宜しく。
日本人ではないのか。

[4130: 住民板ユーザーさん1]

デベロッパーの社員が契約者ってこともあるでしょ。

[4131: 住民板ユーザーさん1]

>>4130 住民板ユーザーさん1
それは十分あり得るけど、まあ同じ購入者なら購入者側が不利になるような動きはしないでしょ。
売主側も購入した社員に情報とってこさせるような危ない橋は渡らない企業達だろうし。
でもまあご指摘はごもっとも。Slackもその前提で進めるべきですね。

[4132: 住民板ユーザーさん1]

デベの人間はこんな訳あり物件買わないでしょ。
内情知ってたら絶対選ばないと思うが。

[4133: 匿名さん]

>>4132 住民板ユーザーさん1さん
知り合いに今回のJVの社員で買ってる人が2人いる

[4134: 住民板ユーザーさん6]

>>4133 匿名さん

インテル　インサイド
インサイダー　入ってる

[4135: 住民板ユーザーさん1]

>>4132 住民板ユーザーさん1さん
早速薄っぺらい予想が外れてて草

[4136: 住民板ユーザーさん1]

>>4135 住民板ユーザーさん1さん
デベの社員がこんな所買うわけないだろ。。。
4133の知り合いが本当に買ったのだとしたら、ノルマ達成できずに自腹で買わされたとかじゃないの？
素直に信じる人がいることに驚きだ。。

[4137: 住民板ユーザーさん7]

>>4136 住民板ユーザーさん1さん
10社JVで社員数の合計は数十万人。そのうち1人もHARUMI FLAGを買う人がいないってこと？驚きだ。。
ノルマ達成のために自腹？カウンター営業でしょこれ。

[4138: 住民板ユーザーさん1]

完成してるのに、未だに入居時期未定って前代未聞ですよね。。。
まあデベにとってはタダ同然で仕入れた土地だから痛くも痒くも無く、ちょっとぐらい引き伸ばしてキャンセル増えても半分以上売れ残っても利益が出るから大丈夫なのでしょう。デベも慈善団体では無く企業ですから倍返しとか、利益につながらないことはしないと思いますよ。
購入者にとっては、マスコミに大きく報道されたことで見る目がないとか、残念な物件の購入者と後ろ指刺される結果になり、皆さん精神的にもかなり厳しい状態かと思います。ハルミフラッグ＝残念な物件というイメージを払拭できる日は来るのでしょうか？

[4139: 住民板ユーザーさん4]

三井不動産からの回答をまとめました。
自分達の会社を守るためには、なりふり構わず強気。契約者のことなど2の次3の次です。

①東京都から2021年も選手村として利用する要請に対して、なぜ売主はそれを承諾したのか？
→再開発事業の計画上、選手村としての仮使用が前提だから

②東京都からの要請には契約上「当然に」承諾し、その結果、引き渡し延期もあり得ることをなぜ事前に説明がないのか
→予見し得ない事象であったため説明しなかった

③買主のライフプランに大きく影響することが分かっていて、なぜ一方的に承諾したのか？
→売買契約第10条『売主の責めに帰する事のできない事由、予見し得ない事象により引き渡しが延期する場合は、売主は買主に通知し、買主はこれを認諾すること』による。買主が認諾することによって生ずる損害については答える立場にない(売主には関係ない話。だから補償も行わない)。

④入居延期による賃貸居住者の家賃負担増、借入金利変動と不動産相場の変動リスク、手付金金利分の経済的損失、開校に合わせて入学を計画していた場合の不要な入学と転校
→売主にとって予見し得ない事象により補償はいっさい行わない

⑤建物ができてから入居まで最短で5年(築5年の中古物件)経過することによる駆体部分の経年劣化および減価償却
→選手村として使用した後に改修し検査・性能評価を受けるので「新築」。価値は減価しない。

⑥オリンピック延期の影響をモロに受けた、いわく付きの訳ありマンション、風評被害、イメージ低下について
→他人のウワサは知るところではない。再販の際に「魅力」をPR

⑦再販開始時に、不動産相場の変動やキャンセル増による価格の見直し
→価格設定は1期販売時と変更なし。もし売れなかった場合も値引きはしない。販売期間の延長、またはイベントなどを開催。

⑧現時点でのキャンセル物件数は？契約の継続または解除の判断材料になるが
→キャンセル数は公表しない

⑨１年延期による選手村の所有権、収益・処分権は東京都にあるのか、デベロッパーにあるのか
→個別の契約の定めになるので答えられない

⑩契約者説明会を開く予定
→コロナ感染リスク、プライバシーの観点、場所と時間の制約のため説明会は不可。営業担当が個別で対応（責任者不在）。

表向きには「PRESS」でいろいろ書いてますが、これが三井不動産の契約者に対する基本姿勢です。※長文たいへん失礼致しました

[4140: 住民板ユーザーさん1]

>>4139 住民板ユーザーさん4さん

選手村での仮使用が前提だから、無条件に賃貸契約延長としておきながら、
オリンピックの延期を予見しえない事象と言うのは、無理がありますね。

選手村としての賃貸契約が、延期による自動契約延長が前提であれば、
当然、予見できた事象ということになりますね。

コロナ禍は、予見し得ない事象。
選手村賃貸契約延長は、予見し得た事象。

[4141: 住民板ユーザーさん1]

>>4139 住民板ユーザーさん4さん
結局slackでチマチマやってても、何も解決しなさそうだね。時間の無駄。
この調子だと入居引渡しまでの間にまた新たな問題が発生して更に引き延ばしなんてあり得そうだね。
その間、物件はどんどん劣化し、高齢化が進み、情勢も変わる。不安要素だらけだね。

[4142: 住民板ユーザーさん1]

>>4139 住民板ユーザーさん4さん

共有ありがとうございます。⑧ですが私は担当者から60前後と説明を受けました。口頭ベースで特別配慮ですが。個人的には多いと思いました。解約部屋の優先案内も検討しているようです。

[4143: 匿名さん]

>>4139 住民板ユーザーさん4さん
大変有益な情報をありがとうございます。やはりSlackの人達にしかいってない情報もあるんですね。

[4144: 住民板ユーザーさん1]

>>4139 住民板ユーザーさん4さん
まあ、デベのコメントもご尤もな話だよね。
捉え方は色々あるかも知れんが、元々契約書に書いてることを執行してるだけだから、裁判起こしても購入者は勝ち目ないでしょう。
そもそも、最初から五輪の跡地を分譲で売り出すというのが大前提だった訳ですから、五輪が延期になったら入居も1年遅れるのは当たり前っていうのが一般的な捉え方。
そんなリスクも承知で契約したんだから契約者にも非はある。
自分達が先に入居したいから、選手村はまた巨額の税金使って別のところに作れじゃあ、国民がだまっていないと思います。

[4145: 住民板ユーザーさん1]

ちなみに、5年間の間にまた別の問題が浮上してまた延期になる可能性もあります、気が持ちませんよ。
気長に5年でも10年でものんびり待ちましょうよ。

[4146: 住民板ユーザーさん13]

>>4144 住民板ユーザーさん1さん

そっくり返すとですね、一年以上の引渡遅延リスクがあることも承知で販売したんだから売主者に非があるってことな。貴方は解約済の立ち位置でしたっけ？

[4147: 住民板ユーザーさん9]

>>4144 住民板ユーザーさん1さん

売買契約第10条は新たな引渡日を認諾することにはなってるけど、それに伴う補償請求権喪失までは認諾してない。買主の立場で読んでて違和感が無いかな？買主の視点や立場に立脚した発言が皆無でしょう。つまりあれだけお客さんの為に商売してまっせって行動規範を定めてる割には、規範も何もあったもんじゃなくて、圧倒的な優越的地位の濫用で買主を虐め抜いてるってことです。
書いてて、独禁法の公取委みたいな水戸黄門が、成敗してくれないかなぁって、願望するようになってきた。不動産業界ってこれが弱いよな。国交省なんか消費者の方を向いて業者監督してるようにも見えないもんなあ。国交省とは別組織が取り締まる必要あるよなあ。

[4148: 住民板ユーザーさん1]

契約当初は夢や希望で溢れてたんだけどなあ。
今は不安と後悔しかない。
あの時比較していた物件は完売してしまったし選択肢も無くなってしまった。
妻にも、「やっぱり比較していたもう一つの物件の方がよかったじゃない！」と毎日のように言われる始末。近所にも触れ回ってたから会う人皆に哀れまれてるそう。妻の意見を押し切り独断でこちらに決めた自分の見る目がなかったと言われればそれまでだが。
やり場の無い怒りはやっぱり売主に向かってしまうよね。デベも被害者だから悪くないんだけどね。

[4149: 住民板ユーザーさん1さん]

>>4148 住民板ユーザーさん1さん
契約者じゃないのにあおり投稿して申し訳ありませんでした。

[4150: マンション住民さん]

>>4149 住民板ユーザーさん1さん
かまわんよ。