【契約者専用】HARUMI FLAG

[匿名さん]

契約者専用スレを作りました。

検討スレ
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/555654/
検討スレの前スレ：
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/547759/
東京都HP：
http://www.metro.tokyo.jp/INET/OSHIRASE/2014/12/DATA/20ocja00.pdf
http://www.metro.tokyo.jp/INET/OSHIRASE/2014/12/20ocja00.htm
三井不動産HP：
https://www.31sumai.com/mfr/X1604/
日経新聞記事 2018.11.1：
https://www.nikkei.com/article/DGXMZO37179540R31C18A0L83000/


公式URL:https://www.31sumai.com/mfr/X1604/#!/

【概要】
棟 数
：住宅棟（板状/中層棟） 22棟
：住宅棟（超高層タワー） 2棟
：商業棟 1棟
階 数
：住宅棟（板状/中層棟） 14階～17階
：住宅棟（超高層タワー） 50階
：商業棟 ４階

最寄り駅：都営地下鉄 大江戸線「勝どき」駅 徒歩25分
総戸数：5,632戸 （分譲 4145戸、賃貸 1487戸）
売主：三井不動産レジデンシャル　三菱地所レジデンス　野村不動産　住友不動産　東急不動産　東京建物株式会社　大和ハウス工業　住友商事　NTT都市開発　新日鉄興和不動産
発売時期：2019年5月下旬
完成時期：板状/中層棟 2022年秋、高層タワー棟 2024年春

・SEA VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目502番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩17分(E棟)・18分(D棟)・19分(C棟)・20分(B棟)・21分(A棟)
専有面積：85.37㎡～152.10㎡(トランクルーム面積0.42㎡～1.58㎡含む)
間取り：3LDK～４LDK
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社

・SUN VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目503番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩17分(D棟)・18分(C棟)・19分(B棟)・20分(E棟)・21分(F棟)・22分(A棟)
専有面積：61.06㎡～116.58㎡
間取り：２LDK～４LDK
施工会社：前田建設工業株式会社
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

・PARK VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目504番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩20分(B・C・D棟)・21分(E棟)・22分(A・F棟)
専有面積：66.59㎡～108.31㎡
間取り：２LDK～４LDK
施工会社：三井住友建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

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[2321: 住民板ユーザーさん]

>>2310 契約君
お疲れ様です。
管理の強化お願いします！
ここは、ひどくなってしまった。

[2322: レオーンハルト]

２３１９様　失礼いたしました。

結論↓
１．IOCは延期を認めました。都は国を上手に巻き込みましたね。
２．IOCが認めたことによる全責任と補償義務から、組織委員会と東京都は逃げちゃダメという約束です。組織委は、全てのリスクを補償対象とする保険を掛けることになってますしね(P67)。
3.この約束からも、第三者である買主の(売主も)正当な権利は保護されると思われます。現に、組織委の第三者への対応も丁寧のようですし。

今後長いのは、結論を初めに言うようにします。

[2323: レオーンハルト]

>>2318 住民板ユーザーさん4さん

おっさん言うな！
言うなら
ナイスレオーンハルト！
だよ将来管理組合の会で会うのかなマナーを大事に

[2324: レオーンハルト]

>>2320 匿名さん

どういたしまして。
IOCは全知全能の王様のようですね。
売主の諸提案はこれだけでも想定できますが、興味ある買主さんに、国内法と契約について考えるきっかけとなる素材をあといくつか出して、売主との話し合いに、備えられればと思います。

[2325: 住んでみたかった]

いやぁー、ここのマンションを早くから買われた方々は本当にお目が高い！
人生で1番高いお買い物！いいの買えて良かったですね！
ではっ！

[2326: 地域住人兼契約者]

>>2316 匿名さん
たしかにパビリオン門開いてて中に人が入ってました。ご丁寧に特定郵便で手紙おくるなら電話一本くらいできないですかね。最終決定は当分先なのは理解できるけど、これまでの交渉経緯とか、心情論ですけど。。
あとこのお金をかけたモデルもおそらく定借、更地返し。色々大変だなとつくづく思いました。

[2327: 住民板ユーザーさん4]

>>2323 レオーンハルトさん

ナイスおっさん！

[2328: 住民板ユーザーさん]

あと4年も不安に怯えながら入居を待つのは正直キツイ。買い得感もあり軽い気持ちで契約したがまさか五輪が延期になるなんて予想だにしなかったし、今後どんなことが起こるか分からなくなってきた。
暴落が起こったら超割高で購入したことになるし、
どうせ築5年とかで買うなら今中古で買って入居した方がトータルコストでは安くなるんじゃないかと思い出した。失敗したかなあ、、、
手付金全額、いや8割でも返金が認定されればすぐにでもキャンセルするのだが。

[2329: 住民板ユーザーさん1]

>>2328 住民板ユーザーさん

後悔するならやめましょ。

[2330: レオーンハルト]

２３２７様　どういたしまして！おかわりです。
「仮使用で選手村」という仕組みに何かあるのでは、と思って調べてみた。

結論↓
１．仮使用は以前は3年までOK、2015年に何年でも仮使用できるよう法改正されている。
２．買主と適法に合意に至る前に、仮使用を延長する手続きを踏めば、契約違反になるのではないかと思う。


背景（細かいのでリンクは貼りません）↓
以前は建築物の仮使用期間は最長3年以内であり、それ以上は法律上不可だった。平成27年の建築基準法改正により、仮使用を再申請すれば、たとえ4年以上でもOKになっている。
つまり、オリンピックが仮に4年繰り延べされたとしても、(因果関係は分からないが)状況としては適法になっているのだ。

また、最近のオリンピック憲章や開催都市契約を見ても、開催延期を禁止するような文言は見受けらない(昔の憲章には記載あったのは確認済)。
官僚による「計画変更の準備」に抜かりはない。疫病蔓延は想定外でも計画変更による延期自体は想定内だ。
さすが。この選手村建設スキームを考えた人、改めて尊敬に値する。

ところで、都と売主(通常)のどちらが申請するかは、この事業があまりに特殊でよく分からない。どちらにせよ、国交省資料によれば、仮使用認定を受けた後に計画変更を行った場合は、仮使用認定を取り直す必要がある(特殊な事業なので手続き不要だったりして）。

一国民としても、オリンピック開催は是非とも実現してもらいたい。
が、そのようななか、契約外事項の補償協議で合意するか、或は、売主から解約手付による解除権行使をする等の前に、買主への債務不履行を引き起こすであろう手続きを勝手に進めないか、買主として気を付けていたほうがいいと思う。

[2331: 住民板ユーザーさん]

>>2330 レオーンハルトさん
ちょっと読みやすくなりましたね。
結論の部分までしか読んでないですが。

ちなみに仮使用の延長が問題としても、
「購入者が使用の延期に反対しているから選手村が使えない」
なんて報道されたら全国民から大ブーイングの嵐が待ち構えてると思います。オリンピックに非協力的だ！自分の利益しか考えない！なんてバッシングされ、曰く付き物件になりうると思うのですが、そこはどのようにお考えでしょうか？

[2332: レオーンハルト]

>>2331 住民板ユーザーさん
ご指摘ありがとうございます！
売主が、己れの権利である、解約手付の解除権を行使すれば一発解決です。

[2333: レオーンハルト]

今回の延期に関して、売主に過失はなかったのか、考えてみた。

結論↓
・都の特定建築者募集要領でも、計画変更は想定していることから、契約(非開示)でも内容的に延期はあると想定しているはず。
・そのようななか売主が、万が一にも買主へ、不可抗力の名の一方的な負担を押し付けてくるなら、倍返しだ！


（興味があれば）理由↓
宅建業法の他人物売買契約の例外とは、その効力の発生が条件に係る宅地建物については、売買契約を結んじゃダメということ。
今回の延期で、「開催されたら引き渡す」(開催しないと引き渡さない)という効力停止の条件があぶり出された。
仮使用認定制度を活用しているが、そもそも直近の実態としては、選手村の方が「本使用」であって、開催時の選手村こそがメインの目的の事業だと考える。

感染症蔓延という間接原因はさすがに想定外だろうが、延期の直接原因は、IOC会長の発言にあった他の宿泊施設、中止の選択肢もあるなかでの国・都・IOCの意思決定だ。
この都の事由による事業計画変更は、２１０３のスレッドのとおりで、内容、時期共に当然あり得るものと、都と特定建築者間の契約でも謳っているであろう(推測)。
また国も、２３３０のとおり、ちゃんと4年の延期も想定していることが推察される。

では、開催前の2019年販売開始時期は妥当だったのであろうか。開催前の相当前の販売開始により、一期買主は現に不安定な立場に置かれている。
考えてみると、全部で約4,000戸だから、2019年に販売開始して毎年1,000件さばいて2023年初め頃の竣工時には完売するつもりだったのだろう。
今回の「販売上の都合により引き起こされた負担」を、もし万が一、不可抗力の名のもとに、買主へ一方的に押し付けるのであれば、「販売開始時期の妥当性」につき、疑義を呈したい。
その時は、売主の免許権者である国交省に相談すればいいのでしょうか、よく分かりませんが。

[2334: レオーンハルト]

これまでのまとめです。もう長いのはよっぽどのことがないと書かないと思います。

結論↓
全ての登場人物の問題課題を解決するには、売主から解約手付による解除権行使をしてもらうしかない。
そのうえで気長に待てる買主に対し、購入優先権の付与を。


理由（興味があれば）↓
買主は、元々3年半でリスクがかなり高い（買う前から評論にあるとおり）が、3年半がやっとの人、気長に待っても買える人、リスク許容度は人それぞれです。脱落組が必ずいます。
また、箱だけ渡されても困るし、重説では仮使用は一年だし、また万が一中止になったらレガシーでなくなる分価値が減るなど重説と乖離が発生します。
売主は、近隣家賃相当、建屋が劣化する分及びその他損害を、引き渡すまでに補償するとすれば、手付よりも高くなる可能性もあると思います。
国や都では、疫病はさすがに想定外でしょうが、オリンピック延期のシナリオを元々ちゃんと想定していたと思います。オリンピック決定後の2年後、４年繰り越してもいいように客観的に適法にしたので。
一国民としても是非開催してほしいが、もっと延びる可能性もあります。そうなると買主は益々不安定になります。
また売主は直近では適法に買主と対峙し、長期的には残り物件を完売する必要があります。都もIOCとの契約を遵守しなければならないです。
コロナ施設は自明すぎて言いませんでしたが、これを含め、全てを解決するには、皆さんが最初におっしゃっていた案が一番妥当だと思います。

なお、実際の売主の提案は、一律ではなく個別で、「不可抗力だから、ひたすら待ってね。だって認諾するって書いてますよね。」
と、延期が決まった際一般論を語る評論家が最初に話したようなことを言ってくるかもしれません。
これまで考えたことを活かして乗り切っていきましょう！

[2335: 住民板ユーザーさん]

>>2334 レオーンハルトさん
結論、「手付金全額返金で解除可能」が落とし所ってことですか。
詳しそうなので、もう少し捻った斬新な結論かと思いましたが普通すぎて拍子抜けでした。。。
ただ手付金全額返金の条件が出れば、うちもそうですが
ほとんど皆さん解約してしまうのでは？
デベもそれを懸念して、なかなかその条件は出さないと思いますがね。

[2336: レオーンハルト]

>>2335 住民板ユーザーさん

ご指摘ありがとうございます。違います。
手付倍返しのことです。今回よく分かったのは、契約や法律では考えず、売主になぜ弱気なのか知りませんが貴方案で御の字の人も多そうですね。これは不可抗力の補償ゼロから交渉スタートでしょうね。。
私はスレッド
1216
1359
1430
1975
1979
のような立場です。お互い頑張りましょう！

[2337: 住民板ユーザーさん1]

>>2336 レオーンハルトさん
私も同意見です

[2338: 住民板ユーザーさん2]

>>2336 レオーンハルトさん
いや、恐らく他人が得をすることがどうしても許せないネガの仕業でしょう。
ここに参加していない契約者の方もたくさんいますが普通の感覚なら手付け倍返し+優先交渉権でしょう。
私もどんな手を使ってでも抵抗しますよw

レオーンハルトさんとちょっと考え方が違うのは三井不動産他の売主が争う姿勢をみせてくるかというところです。
これだけ注目度が高く三井不動産の名前が全面に出ている(方針立てるのは三井不でしょうし)うえに今後も販売を控えていることもあり、他デベを説得してでも買主保護の姿勢で来てくれるのではないかと期待しています。
今後のマンション業界全体のイメージ(特に引き渡しまで2年以上あるタワマンとか)にも関わってきますしね。
三井不動産信じてるよw

[2339: 匿名さん]

在宅勤務でやりづらいとか言っている場合ではないでしょう。

[2340: 住民板ユーザーさん]

[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]