【契約者専用】HARUMI FLAG

[匿名さん]

契約者専用スレを作りました。

検討スレ
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/555654/
検討スレの前スレ：
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/547759/
東京都HP：
http://www.metro.tokyo.jp/INET/OSHIRASE/2014/12/DATA/20ocja00.pdf
http://www.metro.tokyo.jp/INET/OSHIRASE/2014/12/20ocja00.htm
三井不動産HP：
https://www.31sumai.com/mfr/X1604/
日経新聞記事 2018.11.1：
https://www.nikkei.com/article/DGXMZO37179540R31C18A0L83000/


公式URL:https://www.31sumai.com/mfr/X1604/#!/

【概要】
棟 数
：住宅棟（板状/中層棟） 22棟
：住宅棟（超高層タワー） 2棟
：商業棟 1棟
階 数
：住宅棟（板状/中層棟） 14階～17階
：住宅棟（超高層タワー） 50階
：商業棟 ４階

最寄り駅：都営地下鉄 大江戸線「勝どき」駅 徒歩25分
総戸数：5,632戸 （分譲 4145戸、賃貸 1487戸）
売主：三井不動産レジデンシャル　三菱地所レジデンス　野村不動産　住友不動産　東急不動産　東京建物株式会社　大和ハウス工業　住友商事　NTT都市開発　新日鉄興和不動産
発売時期：2019年5月下旬
完成時期：板状/中層棟 2022年秋、高層タワー棟 2024年春

・SEA VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目502番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩17分(E棟)・18分(D棟)・19分(C棟)・20分(B棟)・21分(A棟)
専有面積：85.37㎡～152.10㎡(トランクルーム面積0.42㎡～1.58㎡含む)
間取り：3LDK～４LDK
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社

・SUN VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目503番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩17分(D棟)・18分(C棟)・19分(B棟)・20分(E棟)・21分(F棟)・22分(A棟)
専有面積：61.06㎡～116.58㎡
間取り：２LDK～４LDK
施工会社：前田建設工業株式会社
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

・PARK VILLAGE
所在地：東京都中央区晴海五丁目504番(地番)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3b出口利用)下車徒歩20分(B・C・D棟)・21分(E棟)・22分(A・F棟)
専有面積：66.59㎡～108.31㎡
間取り：２LDK～４LDK
施工会社：三井住友建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

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[2308: 住民板ユーザーさん]

>>2307 住民板ユーザーさん11さん
もし隔離施設にされるのであれば、最低でも白紙撤回プラス優先交渉権をつけて欲しいです。
軽症者といえど、死者がでる可能性もあるわけなので、状況を見極めてから再度契約するか否かは決めたい。何事もなかったかのように引き渡されるのは嫌です。

[2309: 住民板ユーザーさん]

このままだと来年は無理そうですね。
https://www.google.co.jp/amp/s/www.newsweekjapan.jp/amp/stories/world/...

[2310: 契約君]

[削除に関する話題のため、削除しました。管理担当]

[2311: 匿名]

感染症は第２波、第３波が予測されること、また新興国での感染拡大はこれからでと思われること等から来年のオリパラの開催は極めて不透明。IOCは再来年への再延期はないと今は言っているけどどうなるでしょうか。
また清水建設に続いて他の建設会社も作業の一時停止を検討しているような状況から、シービレ、パービレの既契約の部屋だけ突貫工事するなどということもありえないでしょう。
これらから既契約分の引き渡しの遅れはは１年では済まない可能性が高いと思っています。いずれにしてもデベからの提案待ちですね。

[2312: 住民板ユーザーさん4]

>>2307 住民板ユーザーさん11さん
> 他契約者さん達はいかがでしょうか。
ニュースでは、オリパラの警備で日本全国から数千人の警察官が宿泊する施設が大田区にあり、それを隔離施設にする方向で検討がされているそうです。
それでも足りなければ、ハルミフラッグには賃貸棟ポートビレッジ4棟1487戸があろので、そちらが検討されるでしょう。ホテルも有りますし権利関係が複雑な分譲棟まで広げることは無いと思います。

[2313: 住民板ユーザーさん3]

>>2312 住民板ユーザーさん4さん
ホテルが手を挙げてるのでそちらを使うんじゃないでしょうか？
晴海フラッグを使うと補償問題等、後々面倒なことになるので避けてると思いますが。

[2314: 住民板ユーザー]

>>2312 住民板ユーザーさん4さん
競技場の野戦病院て手も残ってるからね。
フラッグを使いにはいかないなきっと。

[2315: 住民板ユーザーさん1]

隔離施設になれば手付け返金でキャンセル可能になるかもしれないです。
正直ケチがついてしまったので、住みたい意欲がかなり失せてしまいました。
どっちがいいんだろう。

[2316: 匿名さん]

担当者から留守電がありました。表向きはクローズですが担当者は現場に出てるようです。契約者専用ダイヤルはわかりませんがメールすれば返答ありますよ。

[2317: レオーンハルト]

安倍総理とＩＯＣバッハ会長とで、中止はない、ということがクリアになり、
２０２１年の夏までに開催することが、ＩＯＣの理事会で承認されたのは記憶に新しい。
都が、国が(IOCと)意思決定したのだ、という旨の表現をしているのはさすがなところ↓
https://www.2020games.metro.tokyo.lg.jp/news/2020/0325_3198.html

ところで、これに関して買主として非常に大事だと思うことがある。
組織委員会のホームページの中に、↓
https://tokyo2020.org/ja/organising-committee/games-plan/
（ちなみに、別の資料には選手村の要件があるがハイスペック。関係者全員集合が条件。）

開催都市契約がある。そのP14の条項↓
https://gtimg.tokyo2020.org/image/upload/production/tzzaloxopk1ohgcqg5...

9. IOC に対する請求の補償と権利放棄　
d) 補償の軽減の禁止：本契約に基づきIOC がいかなる承認または同意を行ったとしても、
開催都市、NOC(国内オリンピック委員会)、および／またはOCOG(オリンピック競技大会組織委員会) が、第三者への責任から解放されたり、または、本第9 条にて定めるかかる当事者の補償義務が損なわれたりもしくは減じられたりすることは一切ないものとする。

IOCの下した意思決定に係る事項につき、第三者への責任や補償義務をしっかり果たすことが、開催都市契約においても求められている。
今回の延期で言えば、「IOCは中止ではなく延期につき承認したけど、それって開催都市の事由だよね。第三者への責任から逃げてはならないし、IOCの承認したことで、第三者と揉め事を起こしてIOCを困らせるなよ」、ということか。
IOC最強すぎる・・・どおりで２３０４で貼っていただいた記事にあるように組織委が丁寧なわけだ。

また長いと言われるな・・

[2318: 住民板ユーザーさん4]

>>2317 レオーンハルトさん

ナイスおっさん！

[2319: 住民板ユーザーさん]

>>2317 レオーンハルトさん
ごめんなさい、やはり初めのURLまでしか読む気力持たなかったです。
結論を先に、要点3点に絞ってご説明いただけますか？

[2320: 匿名さん]

読みやすかったですよ。いつも有難うございます。

[2321: 住民板ユーザーさん]

>>2310 契約君
お疲れ様です。
管理の強化お願いします！
ここは、ひどくなってしまった。

[2322: レオーンハルト]

２３１９様　失礼いたしました。

結論↓
１．IOCは延期を認めました。都は国を上手に巻き込みましたね。
２．IOCが認めたことによる全責任と補償義務から、組織委員会と東京都は逃げちゃダメという約束です。組織委は、全てのリスクを補償対象とする保険を掛けることになってますしね(P67)。
3.この約束からも、第三者である買主の(売主も)正当な権利は保護されると思われます。現に、組織委の第三者への対応も丁寧のようですし。

今後長いのは、結論を初めに言うようにします。

[2323: レオーンハルト]

>>2318 住民板ユーザーさん4さん

おっさん言うな！
言うなら
ナイスレオーンハルト！
だよ将来管理組合の会で会うのかなマナーを大事に

[2324: レオーンハルト]

>>2320 匿名さん

どういたしまして。
IOCは全知全能の王様のようですね。
売主の諸提案はこれだけでも想定できますが、興味ある買主さんに、国内法と契約について考えるきっかけとなる素材をあといくつか出して、売主との話し合いに、備えられればと思います。

[2325: 住んでみたかった]

いやぁー、ここのマンションを早くから買われた方々は本当にお目が高い！
人生で1番高いお買い物！いいの買えて良かったですね！
ではっ！

[2326: 地域住人兼契約者]

>>2316 匿名さん
たしかにパビリオン門開いてて中に人が入ってました。ご丁寧に特定郵便で手紙おくるなら電話一本くらいできないですかね。最終決定は当分先なのは理解できるけど、これまでの交渉経緯とか、心情論ですけど。。
あとこのお金をかけたモデルもおそらく定借、更地返し。色々大変だなとつくづく思いました。

[2327: 住民板ユーザーさん4]

>>2323 レオーンハルトさん

ナイスおっさん！

[2328: 住民板ユーザーさん]

あと4年も不安に怯えながら入居を待つのは正直キツイ。買い得感もあり軽い気持ちで契約したがまさか五輪が延期になるなんて予想だにしなかったし、今後どんなことが起こるか分からなくなってきた。
暴落が起こったら超割高で購入したことになるし、
どうせ築5年とかで買うなら今中古で買って入居した方がトータルコストでは安くなるんじゃないかと思い出した。失敗したかなあ、、、
手付金全額、いや8割でも返金が認定されればすぐにでもキャンセルするのだが。

[2329: 住民板ユーザーさん1]

>>2328 住民板ユーザーさん

後悔するならやめましょ。

[2330: レオーンハルト]

２３２７様　どういたしまして！おかわりです。
「仮使用で選手村」という仕組みに何かあるのでは、と思って調べてみた。

結論↓
１．仮使用は以前は3年までOK、2015年に何年でも仮使用できるよう法改正されている。
２．買主と適法に合意に至る前に、仮使用を延長する手続きを踏めば、契約違反になるのではないかと思う。


背景（細かいのでリンクは貼りません）↓
以前は建築物の仮使用期間は最長3年以内であり、それ以上は法律上不可だった。平成27年の建築基準法改正により、仮使用を再申請すれば、たとえ4年以上でもOKになっている。
つまり、オリンピックが仮に4年繰り延べされたとしても、(因果関係は分からないが)状況としては適法になっているのだ。

また、最近のオリンピック憲章や開催都市契約を見ても、開催延期を禁止するような文言は見受けらない(昔の憲章には記載あったのは確認済)。
官僚による「計画変更の準備」に抜かりはない。疫病蔓延は想定外でも計画変更による延期自体は想定内だ。
さすが。この選手村建設スキームを考えた人、改めて尊敬に値する。

ところで、都と売主(通常)のどちらが申請するかは、この事業があまりに特殊でよく分からない。どちらにせよ、国交省資料によれば、仮使用認定を受けた後に計画変更を行った場合は、仮使用認定を取り直す必要がある(特殊な事業なので手続き不要だったりして）。

一国民としても、オリンピック開催は是非とも実現してもらいたい。
が、そのようななか、契約外事項の補償協議で合意するか、或は、売主から解約手付による解除権行使をする等の前に、買主への債務不履行を引き起こすであろう手続きを勝手に進めないか、買主として気を付けていたほうがいいと思う。

[2331: 住民板ユーザーさん]

>>2330 レオーンハルトさん
ちょっと読みやすくなりましたね。
結論の部分までしか読んでないですが。

ちなみに仮使用の延長が問題としても、
「購入者が使用の延期に反対しているから選手村が使えない」
なんて報道されたら全国民から大ブーイングの嵐が待ち構えてると思います。オリンピックに非協力的だ！自分の利益しか考えない！なんてバッシングされ、曰く付き物件になりうると思うのですが、そこはどのようにお考えでしょうか？

[2332: レオーンハルト]

>>2331 住民板ユーザーさん
ご指摘ありがとうございます！
売主が、己れの権利である、解約手付の解除権を行使すれば一発解決です。

[2333: レオーンハルト]

今回の延期に関して、売主に過失はなかったのか、考えてみた。

結論↓
・都の特定建築者募集要領でも、計画変更は想定していることから、契約(非開示)でも内容的に延期はあると想定しているはず。
・そのようななか売主が、万が一にも買主へ、不可抗力の名の一方的な負担を押し付けてくるなら、倍返しだ！


（興味があれば）理由↓
宅建業法の他人物売買契約の例外とは、その効力の発生が条件に係る宅地建物については、売買契約を結んじゃダメということ。
今回の延期で、「開催されたら引き渡す」(開催しないと引き渡さない)という効力停止の条件があぶり出された。
仮使用認定制度を活用しているが、そもそも直近の実態としては、選手村の方が「本使用」であって、開催時の選手村こそがメインの目的の事業だと考える。

感染症蔓延という間接原因はさすがに想定外だろうが、延期の直接原因は、IOC会長の発言にあった他の宿泊施設、中止の選択肢もあるなかでの国・都・IOCの意思決定だ。
この都の事由による事業計画変更は、２１０３のスレッドのとおりで、内容、時期共に当然あり得るものと、都と特定建築者間の契約でも謳っているであろう(推測)。
また国も、２３３０のとおり、ちゃんと4年の延期も想定していることが推察される。

では、開催前の2019年販売開始時期は妥当だったのであろうか。開催前の相当前の販売開始により、一期買主は現に不安定な立場に置かれている。
考えてみると、全部で約4,000戸だから、2019年に販売開始して毎年1,000件さばいて2023年初め頃の竣工時には完売するつもりだったのだろう。
今回の「販売上の都合により引き起こされた負担」を、もし万が一、不可抗力の名のもとに、買主へ一方的に押し付けるのであれば、「販売開始時期の妥当性」につき、疑義を呈したい。
その時は、売主の免許権者である国交省に相談すればいいのでしょうか、よく分かりませんが。

[2334: レオーンハルト]

これまでのまとめです。もう長いのはよっぽどのことがないと書かないと思います。

結論↓
全ての登場人物の問題課題を解決するには、売主から解約手付による解除権行使をしてもらうしかない。
そのうえで気長に待てる買主に対し、購入優先権の付与を。


理由（興味があれば）↓
買主は、元々3年半でリスクがかなり高い（買う前から評論にあるとおり）が、3年半がやっとの人、気長に待っても買える人、リスク許容度は人それぞれです。脱落組が必ずいます。
また、箱だけ渡されても困るし、重説では仮使用は一年だし、また万が一中止になったらレガシーでなくなる分価値が減るなど重説と乖離が発生します。
売主は、近隣家賃相当、建屋が劣化する分及びその他損害を、引き渡すまでに補償するとすれば、手付よりも高くなる可能性もあると思います。
国や都では、疫病はさすがに想定外でしょうが、オリンピック延期のシナリオを元々ちゃんと想定していたと思います。オリンピック決定後の2年後、４年繰り越してもいいように客観的に適法にしたので。
一国民としても是非開催してほしいが、もっと延びる可能性もあります。そうなると買主は益々不安定になります。
また売主は直近では適法に買主と対峙し、長期的には残り物件を完売する必要があります。都もIOCとの契約を遵守しなければならないです。
コロナ施設は自明すぎて言いませんでしたが、これを含め、全てを解決するには、皆さんが最初におっしゃっていた案が一番妥当だと思います。

なお、実際の売主の提案は、一律ではなく個別で、「不可抗力だから、ひたすら待ってね。だって認諾するって書いてますよね。」
と、延期が決まった際一般論を語る評論家が最初に話したようなことを言ってくるかもしれません。
これまで考えたことを活かして乗り切っていきましょう！

[2335: 住民板ユーザーさん]

>>2334 レオーンハルトさん
結論、「手付金全額返金で解除可能」が落とし所ってことですか。
詳しそうなので、もう少し捻った斬新な結論かと思いましたが普通すぎて拍子抜けでした。。。
ただ手付金全額返金の条件が出れば、うちもそうですが
ほとんど皆さん解約してしまうのでは？
デベもそれを懸念して、なかなかその条件は出さないと思いますがね。

[2336: レオーンハルト]

>>2335 住民板ユーザーさん

ご指摘ありがとうございます。違います。
手付倍返しのことです。今回よく分かったのは、契約や法律では考えず、売主になぜ弱気なのか知りませんが貴方案で御の字の人も多そうですね。これは不可抗力の補償ゼロから交渉スタートでしょうね。。
私はスレッド
1216
1359
1430
1975
1979
のような立場です。お互い頑張りましょう！

[2337: 住民板ユーザーさん1]

>>2336 レオーンハルトさん
私も同意見です

[2338: 住民板ユーザーさん2]

>>2336 レオーンハルトさん
いや、恐らく他人が得をすることがどうしても許せないネガの仕業でしょう。
ここに参加していない契約者の方もたくさんいますが普通の感覚なら手付け倍返し+優先交渉権でしょう。
私もどんな手を使ってでも抵抗しますよw

レオーンハルトさんとちょっと考え方が違うのは三井不動産他の売主が争う姿勢をみせてくるかというところです。
これだけ注目度が高く三井不動産の名前が全面に出ている(方針立てるのは三井不でしょうし)うえに今後も販売を控えていることもあり、他デベを説得してでも買主保護の姿勢で来てくれるのではないかと期待しています。
今後のマンション業界全体のイメージ(特に引き渡しまで2年以上あるタワマンとか)にも関わってきますしね。
三井不動産信じてるよw

[2339: 匿名さん]

在宅勤務でやりづらいとか言っている場合ではないでしょう。

[2340: 住民板ユーザーさん]

[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[2341: レオーンハルト]

2338 住民板ユーザーさん2
なるほどそういうことですね。どおりで手付すら分かってないのになぜ不動産が買えたのか分かりました。またそういう意見の「買主」はデべの回し者かなとも思ってました。
私の見立てでは、このＰＪは出資比率で１１社の力関係を決めつつ、一方で言わば共有みたいな仕組みなので、対外的方針はJVの中で、一枚岩に揃えてくると思います。そのなかでも一番強い意向を示せるのは、当ＪＶの代表会社、三井不の100％子会社である三井不動産レジデンシャルですね。
私も三井不を信じてますよ。なぜなら同社は、コンプライアンスの実践をグループ経営の最重要課題の一つとして位置付け、法令・社会規範の遵守はもとより、企業倫理に従った公正で透明性の高い企業活動を遂行する方針ですから。これ、コンプラが本気な会社では上っ面の御託ではなく、会社を動かすリアルなエンジンにしてますから。

[2342: 匿名さん]

オリンピックを来年実施できず再延期の可能性もあるから、突貫工事で無理矢理引き渡しまで持ってくる計画も描くことが出来ないのでは？

[2343: 住民板ユーザーさん2]

>>2340 住民板ユーザーさん
いやいや、格好のネタになるのが狙いだから。
心強いお言葉ありがとう。
無理やり引き渡して買主と泥沼裁判やってるマンション買える勇気のある人いますかね？
ところで、住民板の39702と文体と投稿時間が被ってるよw
文体位変えなさい。

>>2341 レオーンハルトさん
少なくともここに名を連ねてるデベが社員にここに書き込ませるようなことはしないでしょう。新入社員がノリで書いちゃうことはあるかもだけど。
世の中暇な人が結構いるみたい。
手付け倍返し+優先交渉権なら私はここに住むつもりなので入居したらどこかで飲めるといいですね。

[2344: レオーンハルト]

2343 住民板ユーザーさん2
そうなんですね。２ＣＨか５ＣＨか知らないが文体がそんな感じで、論拠が人からどう見られるか。人の目を異様に気にしすぎ。捺印した重みと買主の立場が1㎜も感じられない。かつ不動産の最低限の知識もなさそう。倍返しの半分は補償＝買主被った損失を補う性質という認識もない。ここは住民スレだという認識もない。恥ずかしくないのかな。確かにそうです。デべという表現をする人の中にあやしいのが多い印象。

私もそうなれば住みます。将来晴海フラッグのお店で飲みましょう！

[2345: マンション検討中さん]

[ご本人様からの依頼、削除しました。管理担当]

[2350: 匿名さん]

[No.2346から本レスまで、削除されたレスへの返信の為、削除しました。管理担当]

[2351: 住民板ユーザーさん]

三井不動産の広報担当者は、コロナ患者の受け入れの打診はないと話している記事があった。
とにかく早く返事欲しいけど、いつまで待たせる気なのでしょう。もうすぐゴールデンウィークなのに。
https://dot.asahi.com/wa/2020041800031.html?page=1

[2352: 住民板ユーザーさん]

オリンピック会場の使用も、すでに来年は予約が入っていて、補償を含めた交渉をするみたいですね。

https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20200420-00000014-dal-spo

[2353: 住民板ユーザーさん]

それぞれの立場で言うこともそれぞれ。

https://www3.nhk.or.jp/news/html/20200421/amp/k10012398101000.html

[2354: 住民板ユーザーさん]

五輪の追加費用と時期で気になる記事がありました。

五輪の延期費用 欧米に「日本に支払い義務」の論調も…
https://www.chunichi.co.jp/chuspo/article/sports/news/CK20200422021001...

安倍首相「延期1年以内」ゴリ押しのせいで東京五輪が中止に！ すでにIOCと森喜朗会長は「安倍首相が来夏といったから」と弁明
https://lite-ra.com/i/2020/04/post-5387-entry.html

[2355: 住民板ユーザーさん6]

そろそろ1ヶ月経ちますね。連休前にはデベから何かしら連絡であったり、方針について説明が欲しいです。

[2356: 契約済みさん]

何の説明が欲しいですか。
オリンピック１年延期が決まっただけで中止もあり得る現状でデベは何も決められないと思うのですが。

[2357: 住民板ユーザーさん6]

営業から正式な回答するのに1ヶ月時間をくれとの言われたので、そう言ったのですが、営業と話してないの？