シティハウス下目黒ってどうですか？

[マンション検討中さん]

シティハウス下目黒についての情報を希望しています。
旧東京学園跡地に建てられるみたいですね。
インテリアストリートにも近くて気になっています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/shimomeguro2/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00151154

所在地：東京都目黒区下目黒6丁目1007番1他（地番）
交通：JR山手線「目黒」駅からバス9分徒歩4分
　　　東急目黒線「武蔵小山」駅から徒歩15分
　　　東急東横線「学芸大学」駅から徒歩17分
間取：1LDK＋S～4LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：55.24平米～100.35平米
売主：住友不動産株式会社
施工会社：株式会社　長谷工コーポレーション
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[451: マンション掲示板さん]

>>449 検討板ユーザーさん

そうです。11階建の有料老人ホームの下にライフ（だったかな？）が入るそうですよ。近隣の説明会に出た父に聞きました。

[452: 匿名さん]

>>451 マンション掲示板さん
ライフ良いなぁ

[453: 評判気になるさん]

売れ行き好調のようです。
http://yoiie1.sblo.jp/article/188958617.html?amp=1&__twitter_impre...

[454: 匿名さん]

B-F　３LDK 79.25ｍ２
3階　12000万円　坪単価500万円

[455: 匿名さん]

>>454 匿名さん
これはどこの情報ですか？

[456: 匿名さん]

>>455 匿名さん
自分が購入したときの情報です。

[457: 匿名さん]

そういえば消防署横のニトリにスーパーが入るって話はどうなったんでしたっけ？

[458: 購入経験者さん]

>>452 匿名さん
ライフで売っているパンは、マーガリン等の添加物を使用しているパンが多いので残念です。

[459: 坪単価比較中さん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[460: 坪単価比較中さん]

>>457 匿名さん
私は、スーパーが入るという情報までは聞いていませんでした。スーパーが入ってほしいという希望的観測にとどまっていたと理解しています。

[461: 通りすがり]

>>460 坪単価比較中さん
451さんの情報の通り油面交差点の老人ホームの敷地にスーパーが入るなら、すぐ近くのニトリには入らないかもしれないですね。
ただ、かなり大きい敷地なので、ニトリ以外何も入らない、というのも想像がつかないですよね。スーパーじゃないとすると、飲食店とか家電店とかが入ったりするんでしょうか。

[462: 匿名さん]

緊急事態宣言中は内見できないと言われたんですが、今もできないですか？

[463: 匿名さん]

清水台の東急ストアがあまり広くないので、ぜひ、ライフできてほしいです。

[464: マンション検討中さん]

>>463 匿名さん
あのあたりに大きめのスーパーができたら利用する人かなり多そうですよね。
徒歩圏内の近隣の方はもちろん、目黒通り沿いで車をお持ちの方も、今だと碑文谷イオンまで行っている人も多いと思いますし。

[465: 検討板ユーザーさん]

>>445 検討中さん
だいぶ残り少なくなってました。一階か、戸建てとお見合いのところくらいで後はだいぶ売れてますね。

[466: 購入経験者さん]

テレワークが普及してくると、駅から徒歩15分というこの物件のデメリットは緩和されるでしょう。

[467: 匿名さん]

結局、近くにスーパーはできるんでしたっけ？

[468: マンション検討中さん]

>>465 検討板ユーザーさん

そうなんですね。あと何割ぐらい残っているのかご存知だったりしますか？

[469: 匿名さん]

４６８さん、今は２３邸が販売中ですね。
これが最終期なのかなと思います。
まだ完成して日が浅いのでお値引きはありませんが
かなりの高額のみ残っている感じです。

[471: 匿名さん]

目黒って、これくらいの価格帯なんですね。
住みやすくて便利そうだと思っていましたが
ここまでの価格帯、普通のサラリーマンでは手が出しにくい。。
残念だなぁ。

[472: 購入経験者さん]

>>471 匿名さん
このマンションは地元の人の購入が多い。私は転居の多い人生でしたが、目黒区は特に気に入っているので、今後はおそらく目黒区に住み続けます。

[473: マンション検討中さん]

東横線渋谷方面・日比谷線に乗るなら、学芸大学駅だけでなく祐天寺駅も使える。（急行は停車しないけど。）

[474: 匿名さん]

この物件は、もともと東京学園が底地を所有していたため、デベは、（複数の地権者から土地を買い取る場合よりも）仕入れコストを抑えることができているはずです。当初はそれが価格に反映されていたので狙い目だったと思いますが、今ではすっかり周りの市況に合わせた価格になってしまっていますね。。。

[475: 匿名さん]

おっしゃるとおり。それにアクセスの悪さで低価格だった。
いつのまにか近傍と比較してもかなり高い物件になりました。

[476: 匿名さん]

発売当初は低価格だったものが値上がりしてしまったとは知りませんでした。
マンションの販売価格はマンションそのものの売れ行きではなく
近隣マンションの相場に合わせるものなんですね。
周りと比べて割安であればすぐに売れそうですがスミフマンションに限っては
すぐに売れては都合が悪いんでしたっけ。

[477: 匿名さん]

時差販売のスミフはますますこれで味を占めましたね。
以前はアクセスが悪いけどこの低価格なら・・・という検討ができましたが、今ではものすごい高騰して検討すらできません（したくない）。

[478: 匿名さん]

1期からそんな上がってるとは。
静かで良い場所ですが、スーパーやドラッグストアなど生活に関わるものがもう少し近くにほしいなー武蔵小山まで少しあるし。
駐輪場沢山あるので自転車あればどこでもという感じかな。

[479: マンション検討中さん]

静かってのは「何もない」の言い換えですから、人口が縮小し人々やサービスが駅前に集まる時代にあってはマイナスですね。

[480: 匿名さん]

体感として１期から1,000万円以上上がっている気がするね。

[481: 通りすがり]

>>476 匿名さん
ですが、大手の中でスミフだけが前年比業績悪化。
『値上げの住友不動産』として有名になっているため、この手の販売戦略はオワコンな気がしますね…。
トップダウンの体育会系な社内体質で社員の方も疲弊していそうですし、傍から見ていて気の毒な会社に見えます。

[482: 匿名さん]

私は営業さんあたりでした。すごく丁寧に対応してくれて分からないことも調べて折り返してくれました。
かなり印象決めますよね。人で。

[483: 周辺住民さん]

https://news.goo.ne.jp/article/goguynet/region/goguynet-20211031162646...
【目黒区】「ニトリ アトレ目黒店」が11月7日（日）で閉店、来春目黒通り沿い油面に新大型店舗がオープン！

[484: T]

[公序良俗に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[485: 匿名さん]

スミフの業績ですが3月期決算で売上高は前年比9.5％減の9174億円、
営業利益は前年比6.4％減の2192億円となっていますが
当期利益は0.3％増の1413億円で減収増益ということらしいですよ。

[486: マンション検討中さん]

近隣に住む友人から、近くにスーパーができると聞きました。ニトリもですし、本当なら駅から距離があっても住みやすそうです。

[487: 匿名さん]

>>486 マンション検討中さん
毎日出勤や通学しないなら、とても住みやすいですよね！

[488: マンション検討中さん]

近隣のマンションよりかなり高額で販売中なのにびっくりしました。

[489: 口コミ知りたいさん]

シティハウス下目黒のメリット
・大規模
・低層
・災害に強そう
・目黒駅へのバスの本数が多い。
・幹線道路から離れている
・上水道が増圧直結
・向かいの不動前小学校の児童は、所得の高い家庭が多そう。
・林試の森公園に近い
・販売・設計施工が大手

[490: 口コミ知りたいさん]

>>489 口コミ知りたいさん
訂正
×不動前小学校→〇不動小学校

[491: マンション検討中さん]

今年の初めに聞いた価格だと、駅までの遠さ、近隣のスーパーまでの距離など価格に反映されているのかなぁという印象でしたが、都内のマンションの高騰も続いているようですし、近くにスーパーができるのも確定したようで強気の価格設定になりましたね。

[492: 販売関係者さん]

スーパーってどのあたりですか？ニトリ１Fにでも出店するのですかね？出店場所もあまりないような気がしており、、もしよろしければ教えてください。

[493: 匿名さん]

もう賃貸で出てるんですね。
結局あと何部屋残ってるんでしょう。
今から未就学児のいるご家庭は小学校近いのは安心材料ですよね。
この短期間でお隣さんより1000万高く買うことになるかもしれないのは悔しいですが。

閑静な住宅街ですし、民度も良さそうですが、
駅までは結構あるのでそこは人を選びそうですね。

[494: 周辺住民さん]

>>492 販売関係者さん
ニトリの並びの建設中の老人ホームの1Fらしいです。油面交番の向かい。
https://www.google.co.jp/maps/@35.6305744,139.7012606,3a,75y,160.48h,91.65t/data=!3m7!1e1!3m5!1sxnC3p7R0crolAaUzAPa0CQ!2e0!6shttps:%2F%2Fstreetviewpixels-pa.googleapis.com%2Fv1%2Fthumbnail%3Fpano...!7i16384!8i8192?hl=ja&authuser=0

[495: 周辺住民さん]

今後出産する方は、お子さんが小学生になる頃、不動小学校の校舎が建て替えられているかと思います。碑小学校のような校舎になるといいですね。

[496: 匿名さん]

>>495 周辺住民さん
たて替えている間はどこに通うんですか？

[497: 周辺住民さん]

>>496 匿名さん
不明です。もしも校庭に新校舎を建てて現校舎が無くなれば、日当たりがよくなりそうですね。

[498: マンション比較中さん]

>>494 周辺住民さん
493です。なぜか販売関係者という名前に・・。ありがとうございます！そこに出来たらかなり助かりますね！

[499: マンション検討中さん]

C棟４F(96.92㎡) / 5F(100.35㎡） の 4LDK の第１期の値段ご存知の方は教えて頂けますでしょうか？　また、C棟側は北面なので日が当たるのは朝だけでしょうか？

[500: 匿名さん]

地下の部屋の動画が追加されていましたね。
https://www.youtube.com/watch?v=M5A1NqocyRc

[501: 匿名さん]

リンクして下さった動画を拝見しました。
マンションの公式として実際にモデルルーム見学しているような動画を公開してもらえるのはいいですね。
一番気になるテラスも日照や周りの建物の様子が確認でき、参考になりました。

[502: マンション検討中さん]

2020年12月より前に契約して、2022年4月に入居の場合、住宅ローン減税は全く適用されないんですかね。。

[503: マンション比較中さん]

2021年11月契約までが今のローン減税適用と聞きましたよ。

[504: マンション検討中さん]

>>503 マンション比較中さん
2021年11月までに契約且つ2022年4月入居で今のローン減税(13年)適用なのですか？それはどなたの情報でしょうか？

[505: マンション比較中さん]

住友不動産の営業の方から伺いました。
下記サイトなども参考になるかと、、、（情報の真偽はご自身でお確かめください）
https://www.jutakujohokan.co.jp/article/2021/10/07/mortgage-tax-cut_20...

[506: 匿名さん]

＞＞502 マンション検討中さん
ご指摘のとおり、全く適用されません（延長の可否というレベルではなくそもそも不適用）。
ポイントは契約締結日です。2020年12月１日より前に契約している場合には適用されません。
同じ物件でも契約締結日によって住宅ローン減税の適用・非適用が変わり不平等が生じることになりますが、ご認識のとおり適用されません。
失礼ながら、上の方（＞＞503、＞＞505）のご認識は間違っております。
私はわざわざ税理士に確認をとっています。

[507: マンション検討中さん]

>>502 マンション検討中さん
契約時期により適用されないなんてそんな馬鹿な、と思って国税庁のページで調べてみましたが、確かに2020年12月1日より前の契約締結で2022年1月1日以降に入居の場合に適用されるという記載はないですね。

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1212.htm

そもそもの適用要件の一つに「新築又は取得の日から6か月以内に居住の用に供し、適用を受ける各年の12月31日まで引き続いて住んでいること。」とあって、減税幅は減少しつつも継続される制度で、契約時期と入居時期で適用されないパターンがあるというのは理由がよくわからないですね。マンションだと契約から入居まで期間が空くのは普通にあることですし。契約者の都合で上記要件を満たさないなら別ですが。

[508: 通りがかりさん]

年末に出る令和4年度税制改正の大綱を待つのが良いかと。2020年12月より前に契約して来年 4月入居はまだこれまでの制度範囲に含まれてないだけで、新しく延長される来年度からの制度の範囲に含まれることになると個人的には予測してます。どこにも入らないのは制度の穴になりますし。ただ、含まれたとしても、控除額がこれまでより減るので、買い替えで不動産売却益がある方は3000万円控除とローン控除のどちら使うか悩むこともあるかもですね。

[509: マンション比較中さん]

>>506 匿名さん
503、505を記載したものです、すみません、再度調べたら仰る通りですね。
2020年12月以降だったら良いようですね。
https://www.mlit.go.jp/common/001379200.pdf
契約締結日でそこまで変わるのですね、、、

[510: 匿名さん]

きっと2020年12月以前の契約の方は、今度決まる制度0.7%かな？に当てはまるんですかね

[511: 匿名さん]

＞＞508 通りがかりさん
私はまさに非適用に該当するんですが（ダブルローンなので大体７００万円の損）、これ以外にも国の制度の穴で、これまで他の人は享受できたのに自分はちょうど享受できないことに悩まされてきました。
なので、はなから期待しないことにしています・・・・。
自分よりももっと運が悪い人はたくさんいると思うので。

[513: マンション検討中さん]

期末なので。。。とこちらの営業から電話が来たので、何百万いけます？と直球で返したら、いや、手付けの10%を入居も近いので調整が可能という意味でして。。。値引きは絶対ないですし、この先またあげるならありますがと嘲笑するような反応…。感じ悪いので、であればもう結構ですと電話を切りました。強気もいいですが、まだ売り切れてないですからね。まあ、この値段でも買う人がいれば買えばいいでしょう。わたしは抜けることにしました。

[514: 匿名さん]

どうしても値引きで買いたいなら、竣工1年経過の直前の時期を狙ってみるのも一案。（その頃には残っていないかもしれませんが。）

[515: 匿名さん]

>>514 匿名さん
すみふ には、それは通用しません。竣工後５年で完売すればOK

[516: マンション比較中さん]

>>513 マンション検討中さん
ああ、ニュアンスなんとなくわかります。。。。今までマンション販売上位企業のマンションでなかったので、もっと寄り添ってくれる感じの営業だったので今回ちょっと驚きました。大手はこういう感じの営業が普通なのですかね？それともこの会社が特殊です？値下げしてくれるとかしてくれないとかではなくて、言い方ですよね、、

[517: 匿名さん]

売る気あるんですかね？

[518: デベにお勤めさん]

「期末なんで、、、」なんて営業トークするなら、入居待ちの購入者を入居させた方がいいですね笑 入居を来期に設定しているぐらいなので今期の売上には困ってませんよ、きっと。そして、今の購入者の入居時期は7月なのですね。以前は4月入居だったのでちょうど四半期空けてというのは随分露骨ですね笑 第1四半期の売上が見えたのでしょうか。

[519: 職人さん]

相場の価格で売るのは企業として当然ですが、購入者・契約者の入居を先延ばしさせるのはその間の家賃負担が高額になるので何とかしてほしい。企業イメージも悪くなる。

[520: 匿名さん]

>>519 職人さん
決算月を跨ぐ先延ばしは脱税行為なんですよね。
本来、今期売上げた利益は今期納税しなければならない。
来期納税するから同じじゃないですかというのは税務署に通用しない。
竣工済物件を契約して今期中に引き渡せられない理由を税務署に説明できるのかな。

[521: 匿名さん]

なんで入居をこんなに待たせるんだって思ってたんですが、そういう理由だったんですね。
感じ悪い！！
完全会社側の理由！
待たされてる間家賃もかかるし、新築なのに中古に引越すみたい…

[522: 匿名さん]

>>521 匿名さん
売上げ・利益が毎年順調に伸びていますという数字をつくるのが目的ですが
それが結果的に脱税行為になっているという事です。

[523: 匿名さん]

>>522 匿名さん
皆さん凄いです！
私入居先なの嫌だなぁ、マンション古くなっちゃうじゃん！としか考えてなくボーッと生きてました。

脱税行為って法に反してますよね。
問題にならないんですか？？

[524: 契約済さん]

住友不動産株式会社
総合マンションギャラリー渋谷館
冬期休業期間は、12/22（水）～1/1（土）
だそうです。

[525: 口コミ知りたいさん]

【シティハウス下目黒】モデルルームご紹介　住友不動産のマンション
2021/12/21
https://www.youtube.com/watch?v=HwTtlJg_O8I

[526: マンション検討中さん]

完成済みにも関わらず、入居者が非常に少ないようですが、現在、どのような販売状況でしょうか？
ご存知の方は教えてください。よろしくお願いします。

[527: 周辺住民さん]

>>526 マンション検討中さん
現地に行って見たところ、エアコンの室外機←→外壁の配管がついている住戸が少ないので、引渡済の住戸が少ないようですね。

[528: 掲示板ユーザー]

>>527 周辺住民さん
22年4月入居者が多そうですよね。

[529: 匿名さん]

>>528 掲示板ユーザーさん
空気の入れ替えとかしていて欲しい

[530: 名無しさん]

このマンション結構人気高そうですが、どんな人が住まわれるんですかね。

[531: 掲示板ユーザー]

>>530 名無しさん
プレスリリースを見る限り、30-40代のDINKsとDEWKsが中心のようですね

http://www.sumitomo-rd.co.jp/uploads/20210827_release_cityhouse-shimom...

[532: 匿名さん]

>>531 掲示板ユーザーさん
DEWKsって初めて聞きました。
勉強になります！

[533: 匿名さん]

>>530 名無しさん
人気なんですね。
まだまだ空室沢山あるのはわざと販売しない作戦なんですか？
竣工してだいぶ経ちますが。

[534: 匿名さん]

>>533 匿名さん
住友は売り切らない戦略ですからね。
まだ一般公開していないお部屋もあると思います。

[535: 周辺住民さん]

南側の棟の最上階を指さしていた熟年カップル（＝妻は日本人？・夫は白人）が、白いベンツに乗って会話をしていました。こういう階層の方がここを買うのでしょうね。

[536: 掲示板ユーザー]

この物件の「断熱等性能等級」と「一次エネルギー消費量等級」をご存知の方っていらっしゃいますか？
改定された税制において、この両方ともが4以上なら住宅ローン減税の借入限度額が4000万円になるらしいのですが、どちらかが3以下だと3000万円になってしまうようで。

[537: eマンションさん]

>>536 掲示板ユーザーさん
設計住宅性能評価書を見ると、「断熱等性能等級」は1?4の数字のうち4にマークされていますが、「一次エネルギー消費量等級」はグレー文字で「1--45」と書かれているだけでいずれにもマークはされていませんでした。(調べたところそもそも等級2,3は存在しないそうです)
新築マンションであればおそらく4は満たしているとは思うのですが、詳しい方がいらっしゃれば教えて頂きたいです。

改正後のローン控除についても、住友不動産に問い合わせても「自分で調べてくれ」とのことでイマイチ正解がわかりません…
先方都合でイレギュラーなタイミングでの入居条件を飲んでいるにも関わらず、不親切に感じました…
齟齬を防ぐために営業担当からは色々言えないとしても、契約時にいらっしゃった税理士の方との無料相談くらいセットしてほしいです。。

[538: 掲示板ユーザー]

>>537 eマンションさん

情報ありがとうございます！一次エネルギー消費量等級については2や3は無いんですね。
省庁に問い合わせたところ、必要な場合は販売元にエビデンス提出を求めてください、との回答でした。
もし住友が対応してくれないとなると八方塞がりですね。。。
上限額が3000万円なのか4000万円では総控除額が数十万円(ちゃんと計算しないとわかりませんがペアローンなら100万円とか？)変わってくるはずなので、検討者にとっても購入者にとってもかなり大きな差がありますよね。

[540: マンション検討中さん]

>>538 掲示板ユーザーさん
住友不動産に確認した方がよいとは思いますが、設計住宅性能評価書をみる限り「一次エネルギー消費量等級」は評価項目としてチェックが入っていないので、評価未実施なんだと思います。

「断熱等性能等級」と「一次エネルギー消費量等級」の両方とも要件に入っているのであれば、難しいと思われます。

確実にするなら、「断熱等性能等級」(こちらは4)、「一次エネルギー消費量等級」を住友不動産に確認、その後、税理士相談(これは無料でやってくれるはず。私は年末にオンラインでやりました)ですね。

[541: 掲示板ユーザー]

>>540 マンション検討中さん

一次エネルギー消費量等級の性能評価ってコスト掛かるものなんですかね？
「未実施なので減税額がいくらになるかは分からないです！」って接客するのでしょうかね。。。？

[542: マンション検討中さん]

>>541 掲示板ユーザーさん
未実施の評価項目に対して新たに評価するのであれば、おそらくコストは掛かるでしょうね。ダメ元で聞いてみるくらいかと。

営業担当は物件の性能評価結果は答えてくれると思いますが、減税額は答えてくれないと思います(責任を持って答えられない)。

[543: 匿名さん]

ローン控除の件は売主からアナウンスがあるのではなく
自分で調べてくれと言われているんですね（汗）
でも自分で調べるにしても一体どうやって調べられるんでしょう？？

[544: 匿名さん]

お金払って税理士に聞けば良くないですか？

[546: 検討板ユーザーさん]

現場を見て綺麗だなと思ったのですがまだたくさん残ってるんでしょうか？それとももう相場よりは高すぎますかね。

[547: 匿名さん]

>>546 検討板ユーザーさん
とりあえず先着で27件ありますよ。
少なくともここ半年はずっとあります。

[548: 匿名さん]

駅まで遠いのがここの場合は一番ハードルになってしまっていると思います。
それならば価格帯がこなれていればいいのだけど、
かなり高めの印象も受ける。
低層のマンションは人気だと聞くけれど、値段が高すぎるとさすがに動きは鈍いのかも？

[549: 名無しさん]

去年の5月に竣工していてもう住われている方もいるのに、今契約すると2023年にならないと入居出来ないシステムってなんなんですか？
マンション初心者なのでよくわからないのですが。

[550: マンション検討中さん]

都内もどんどん用地がなくなっており、デベも提供できる物件数が年々減ってきているのだと思います。
なので、売上を先に繰り延べるために人気のマンションはこのような売り方をしているのだと思います。