シティハウス下目黒ってどうですか？

[マンション検討中さん]

シティハウス下目黒についての情報を希望しています。
旧東京学園跡地に建てられるみたいですね。
インテリアストリートにも近くて気になっています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/shimomeguro2/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00151154

所在地：東京都目黒区下目黒6丁目1007番1他（地番）
交通：JR山手線「目黒」駅からバス9分徒歩4分
　　　東急目黒線「武蔵小山」駅から徒歩15分
　　　東急東横線「学芸大学」駅から徒歩17分
間取：1LDK＋S～4LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：55.24平米～100.35平米
売主：住友不動産株式会社
施工会社：株式会社　長谷工コーポレーション
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[401: マンション検討中さん]

戸建てに隣接している東側は完成後販売と伺ったので、まだそれなりに残っていそうですが。

[402: 匿名さん]

21戸ということになっていますね。
商談中だったところが戻ってきたのでしょうか。
値段も値段ですし、駅に近いわけでもないですから
ゆっくり売っていくようなイメージなのかもしれないですね^^;
サイクルポートとか
内容だけ見ているといい感じだけど。

[403: マンション検討中さん]

最近、久々にRMから電話かかってきましたね。
検討していた時からの値上げっぷりに驚きました笑
ここ、いつ頃完成予定なんでしょうかね？
かなり格好いい自分好みな感じに仕上がってそうなので、完成したら一目見に行きたいな。

[404: マンション検討中さん]

見に行きました。いい感じですね。ただ、シティテラスの中古も見ましたが、仕様は明らかにシティテラスの方が上です。シティハウスが優っているのは新築であることぐらいかな。悩みます。

[405: 検討板ユーザーさん]

現地の建物の雰囲気かなり良いですね！まもなく竣工ですね

[406: 検討板ユーザーさん]

かなり良い雰囲気です

[407: 検討板ユーザーさん]

アップロード失敗したので上げ直してみます。これで上がるかな。。。

[408: 検討板ユーザーさん]

>>407 検討板ユーザーさん
画像を選択してフル画面表示したらgif動画になってます

[409: 通りがかりさん]

>>404 マンション検討中さん
シティテラスの外観も落ち着いた黒ベースで素敵ですよね。個人的にはエントランスはシティハウスの方が迫力があり、吹き抜けがオシャレで素敵だと思います。茶系ベースの柔らかい色味もいいですね。
シティテラスの仕様の方が明らかに優っているとは、キッズルームのや中庭の有無、ベランダの広さのことでしょうか。
部屋の中は、キッチン板のグレード、食洗機の有無、引き戸の収納、ウォークインクローゼットの大きさ等々、シティハウスの方が築年数分の進化はあると思いましたが、感じ方は色々ですね。

[410: 通りがかりさん]

シティハウス下目黒のことを解説している気がします。

https://youtu.be/eYcGbpjad3U

[411: マンション検討中さん]

>>410 通りがかりさん
よく見つけましたねw

[412: 通りがかりさん]

>>411 マンション検討中さん

たまたま検索していたら見つけました。
この方の解説は他の動画も勉強になりますよ。

[413: 411]

>>412 通りがかりさん
勉強になりますよね、私がこの動画内の質問者ですので、存じ上げております笑

[414: 検討板ユーザーさん]

>>413 411さん
そうなんですね笑
おかげさまで専門家の視点から解説いただけて有り難かったです。
個人的には穴場の良い物件に巡り会えたと思っています。
私は来年度入居予定です。もし、契約されていて、ご縁があればいずれお目にかかるのを楽しみにしています。

[415: 匿名さん]

毎週金曜に数百万値上げするんですって。決断が1.2週間遅れると車一台買える

[416: 匿名さん]

スミフってそのときの高値掴みになっちゃうから、リセールのときに残債割れが怖いよね。そのためスミフ中古は周辺相場とかけ離れている。

[417: 匿名さん]

>>416 匿名さん
一括で買えるとか残債割れとか気にしない層の人が相手なんでしょうね。あの立地であの価格はいくらバスが便利であるとは言えリセール考えたらバクチです。

[418: 匿名さん]

動画見ましたが、まとを得ていますが今は坪300.400じゃないですからね。今買うとやはりバクチです。300.400なら買ってました。

[419: 匿名さん]

>>418 匿名さん
ちょっと前は坪単300後半~400前半だったのですが、今はさらに上がってますもんね

[420: 匿名さん]

こちらは毎週金曜に数百万単位で値上しているんですか？
マンション市況に詳しい方にお聞きしますが、オリンピック後、コロナ収束後には少しは価格が落ち着いてくるのでしょうか？

[421: 通りがかりさん]

>>420 匿名さん
一般論でいうと、コロナが収束すると景気回復?需要増大?価格上昇となるから、ますます価格は上がると思う。

[422: 匿名さん]

>>421 通りがかりさん
収入減による借入枠の減少、住宅ローン減税の改悪など、反対要素もなくはないですが、私も大枠では、コロナ終息後は需要増大、価格上昇になると思ってます。

[423: マンション検討中さん]

>>420 匿名さん
ここというか住友不動産は毎週金曜日に住友不動産物件全体で価格改定があります。実際に訪問やオンラインしたことある方はご存じでしょうが、見積もりもらうと見積書に有効期限が書かれてます。それが翌週の金曜日まで有効と記載があります。手をあげて購入意思を伝えると1.2週間程度は当時の価格で本部に掛け合ってくれます。

詳しくは担当営業に聞いてみてください。この事実を自発的に伝える営業とそうでない営業がいますが、聞くと必ず教えてくれます。

[424: マンション検討中さん]

スミフに関しては発売当初に買わないとかなり値上げしている状態で買わされることになります。客層がそんなのどうでもいいよ、そんな数百万誤差でしょ。欲しいから買うって方が多いのでしょうが。
あと、価格表に記載の供給済みと記載があるものは実際に売れてるものだけでなく後から出してくるものが大半です。未販売も供給済みと記載してます。
高く売るための賢いやり方ですね。スミフの強さを感じました。買う側からすると困りますが、商売ですからうまいやり方です。ビジネスってこうなんだっていう、見習うべきやり方です。

[425: 匿名さん]

マンションの販売状況は買う側から見ると不透明で自分で選べないヤキモキが
ありますよね。
商売上手なデベロッパーはお客をうまくコントロールしながら最も効率的な
販売方法で売り捌いていくのでしょう。

[426: 匿名さん]

単に商売上手なのではなくて、財閥系デベであるために資金調達力が高いからですよね。普通のデベだと、金融機関等から調達した資金（借入金）を回しながら土地購入・建設・販売を繰り返しているわけで、借入金にかかる利子の支払いを出来るだけ抑えるためにどうしても早期完売（資金回収→借入金返済）を実現しなくちゃいけない。スミフさんは資金調達上有利な立場にあるから、焦って早期完売を目指す必要がない。それで、需要が供給に追いつくのを待って、ゆっくり売り抜けることができる。真似したくてもなかなか真似できない事業モデルだと思いますよ。

[427: マンション検討中さん]

>>426 匿名さん
なるほど。私は知らないですけど野村、三菱、三井さんとかメジャーデベもそうなんですかね。値上げで掴まされるのは庶民でなくとも富裕層にとっても消費者としてはありがたくないですけど。スミフは特に目立ちますね。勉強になりました。ありがとうございます。

この手の話は目黒関係なくなったので、ここでなくてデベのスレでやれって話ですね。

[428: マンション検討中さん]

>>420 匿名さん
終息するかは誰もわかりませんが、終息もしくは気にしなくなると普通に考えると景気はあがります。景気があがると便利な都心の家の価格はあがります。郊外は色んな要素があるので上がる下がるはさっぱりわかりません。ただ、アメリカのREITはめちゃくちゃ上がってるので短期的には日本も同じような傾向になるのではないでしょうか。

[429: 匿名さん]

住友不動産は毎週価格改定が行われているとは知りませんでした。
販売期毎に調整しているのかな？程度の認識でしたがそんなに細かい調整が
かけられていたんですね。
住友不動産に限っては第一期で購入するのが一番お買い得という事ですかね。

[430: 匿名さん]

その時の市場の高値掴みだから、スミフでお買い得ということは想定しづらいのでは。

[431: マンション検討中さん]

上記お二人の「お買い得」の定義が違うので、噛み合ってない印象です。
そもそも①第一期以降値上がりすることや、②スミフが常に市場の高値をつけることなど、(傾向はあるかもしれませんが)不確定要素が前提となっているので、どうしても抽象的な議論は難しいように思います。

本物件で言えば、今年の年明け頃までは坪単420弱程度だったので、①その後値上がりした本物件単体で見ても、また、②当時の他の物件と比較しても、当時買えばお買い得だったのではないかと考えています。

[432: 匿名さん]

環境も良さそうで前向きに検討してましたが、第一期時からの短期間での値上がりで退散しました。
同じ新築でこれだけ金額の差があるのが、感情論ですがあまり気分良くなくて。
数百万から1000万近くの値上がりが余り気にならないファミリー層の方は、小学校も近いですし良い物件かと思います。

[433: 買い替え検討中さん]

下の「価格調査を見る」によると、今8400万で売り出されている部屋は、一時6900万で売り出されていた部屋とほぼ同じ条件のようなので相当ですね。。最近の値上がり傾向は、おそらく物件がほぼ完成したので、見てから購入したい層にあてて強気に出ているのではないかと想像されます。

[434: 検討板ユーザーさん]

>>433 買い替え検討中さん

青田の場合はCGと現物が全然違うこともありますが、現地行かれた方はお分かりの通りこの物件の仕上がりのクオリティはかなり高いですよね。
また、コロナ禍早々に販売開始された第一期の頃と比べて、東京の新築マンションの相場自体が大きく上昇していることも要因だと思います。
今が高いというよりは、景気の先行きも見えない20年度の初頭に青田買いに踏み切れた人が超ラッキーだったという印象です。当時の売出価格は周辺に何軒かある築7-8年マンションとほぼ同じ坪単価でしたからね。

[435: 匿名さん]

>>434 検討板ユーザーさん
仕上がり良いですよね。現物はパースどおりになっていると思います。

[436: 匿名さん]

なるほど。
現物を見られるっていう安心感をプラス1000万で獲得すると思えば良いのですね。

[437: 匿名さん]

第一期販売と第二期販売で価格差が生じると入居後にぎすぎすしてしまいそうな気がしますが
そもそもどの部屋に住む人が第一期で購入したかなど判断がつかないので無問題なのでしょうね。
売れ行きが思わしくなく値下げするマンションも然り。

[438: 匿名さん]

安心感で１０００万円ですか・・・

[439: 匿名さん]

>>438 匿名さん
私は1000万ローンが増える方が安心できないです。

[440: 匿名さん]

>>423 マンション検討中さん
金曜日までなのですね。明日になると価格が改定となる・・・？
我が家は家族が超多忙のため、なかなかタイミングが合いません。

売れ行きなど様子を見てマンション値段が上がるかもしれないと聞くと、ちょっとイヤだなと感じてしまいます。
まあでも、ガソリン価格が週によって違うように、不動産も値段が変わると考えればいいのでしょうか？
でも1000万円違うとショックうけそうですけど・・・。

[441: 口コミ知りたいさん]

100万200万をガソリンの値上がりと同じと感じられる方は少ないかと。ちなみガソリンは下がりますがスミフは下がりません。

[442: 口コミ知りたいさん]

>>440 匿名さん
Zoomでいつでも説明会していただけますよ。ハンコなしで仮審査もやってくれます。多忙を理由にしてたらガソリンのように500万位上がっちゃいますよ。

[444: 匿名さん]

[NO.443と本レスは、他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言、及び、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[445: 検討中]

最近状況を聞きませんが今こちらどうなっているのですかね。相変わらず高いままですがそれでも結構売れているのですかね。最近話された方いましたら教えてください。。

[446: 匿名さん]

そもそも販売中のマンション価格が刻々と変動する事に疑問を感じますが
値上げはあっても値下げはないんですよね。
だとしたら住友不動産に関しては初動に遅れないよう一番安い時期に
購入するのが賢明という事なのでしょう。

[447: 匿名さん]

>>446 匿名さん
そうですね。
でも最初の販売時に希望の部屋が売り出されない可能性もあるという…難しいですね

[448: 口コミ知りたいさん]

再来年の完成になりますが、徒歩圏内油面交差点のところにスーパーができるみたいですね。

[449: 検討板ユーザーさん]

>>448 口コミ知りたいさん

交差点の角のいま工事をしているところでしょうか？どんなスーパーが出来るかご存知ですか？

[450: 検討板ユーザーさん]

竣工のプレスリリースが出てますね。
30-40代が約7割らしいです。
http://www.sumitomo-rd.co.jp/uploads/20210827_release_cityhouse-shimom...

[451: マンション掲示板さん]

>>449 検討板ユーザーさん

そうです。11階建の有料老人ホームの下にライフ（だったかな？）が入るそうですよ。近隣の説明会に出た父に聞きました。

[452: 匿名さん]

>>451 マンション掲示板さん
ライフ良いなぁ

[453: 評判気になるさん]

売れ行き好調のようです。
http://yoiie1.sblo.jp/article/188958617.html?amp=1&__twitter_impre...

[454: 匿名さん]

B-F　３LDK 79.25ｍ２
3階　12000万円　坪単価500万円

[455: 匿名さん]

>>454 匿名さん
これはどこの情報ですか？

[456: 匿名さん]

>>455 匿名さん
自分が購入したときの情報です。

[457: 匿名さん]

そういえば消防署横のニトリにスーパーが入るって話はどうなったんでしたっけ？

[458: 購入経験者さん]

>>452 匿名さん
ライフで売っているパンは、マーガリン等の添加物を使用しているパンが多いので残念です。

[459: 坪単価比較中さん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[460: 坪単価比較中さん]

>>457 匿名さん
私は、スーパーが入るという情報までは聞いていませんでした。スーパーが入ってほしいという希望的観測にとどまっていたと理解しています。

[461: 通りすがり]

>>460 坪単価比較中さん
451さんの情報の通り油面交差点の老人ホームの敷地にスーパーが入るなら、すぐ近くのニトリには入らないかもしれないですね。
ただ、かなり大きい敷地なので、ニトリ以外何も入らない、というのも想像がつかないですよね。スーパーじゃないとすると、飲食店とか家電店とかが入ったりするんでしょうか。

[462: 匿名さん]

緊急事態宣言中は内見できないと言われたんですが、今もできないですか？

[463: 匿名さん]

清水台の東急ストアがあまり広くないので、ぜひ、ライフできてほしいです。

[464: マンション検討中さん]

>>463 匿名さん
あのあたりに大きめのスーパーができたら利用する人かなり多そうですよね。
徒歩圏内の近隣の方はもちろん、目黒通り沿いで車をお持ちの方も、今だと碑文谷イオンまで行っている人も多いと思いますし。

[465: 検討板ユーザーさん]

>>445 検討中さん
だいぶ残り少なくなってました。一階か、戸建てとお見合いのところくらいで後はだいぶ売れてますね。

[466: 購入経験者さん]

テレワークが普及してくると、駅から徒歩15分というこの物件のデメリットは緩和されるでしょう。

[467: 匿名さん]

結局、近くにスーパーはできるんでしたっけ？

[468: マンション検討中さん]

>>465 検討板ユーザーさん

そうなんですね。あと何割ぐらい残っているのかご存知だったりしますか？

[469: 匿名さん]

４６８さん、今は２３邸が販売中ですね。
これが最終期なのかなと思います。
まだ完成して日が浅いのでお値引きはありませんが
かなりの高額のみ残っている感じです。

[471: 匿名さん]

目黒って、これくらいの価格帯なんですね。
住みやすくて便利そうだと思っていましたが
ここまでの価格帯、普通のサラリーマンでは手が出しにくい。。
残念だなぁ。

[472: 購入経験者さん]

>>471 匿名さん
このマンションは地元の人の購入が多い。私は転居の多い人生でしたが、目黒区は特に気に入っているので、今後はおそらく目黒区に住み続けます。

[473: マンション検討中さん]

東横線渋谷方面・日比谷線に乗るなら、学芸大学駅だけでなく祐天寺駅も使える。（急行は停車しないけど。）

[474: 匿名さん]

この物件は、もともと東京学園が底地を所有していたため、デベは、（複数の地権者から土地を買い取る場合よりも）仕入れコストを抑えることができているはずです。当初はそれが価格に反映されていたので狙い目だったと思いますが、今ではすっかり周りの市況に合わせた価格になってしまっていますね。。。

[475: 匿名さん]

おっしゃるとおり。それにアクセスの悪さで低価格だった。
いつのまにか近傍と比較してもかなり高い物件になりました。

[476: 匿名さん]

発売当初は低価格だったものが値上がりしてしまったとは知りませんでした。
マンションの販売価格はマンションそのものの売れ行きではなく
近隣マンションの相場に合わせるものなんですね。
周りと比べて割安であればすぐに売れそうですがスミフマンションに限っては
すぐに売れては都合が悪いんでしたっけ。

[477: 匿名さん]

時差販売のスミフはますますこれで味を占めましたね。
以前はアクセスが悪いけどこの低価格なら・・・という検討ができましたが、今ではものすごい高騰して検討すらできません（したくない）。

[478: 匿名さん]

1期からそんな上がってるとは。
静かで良い場所ですが、スーパーやドラッグストアなど生活に関わるものがもう少し近くにほしいなー武蔵小山まで少しあるし。
駐輪場沢山あるので自転車あればどこでもという感じかな。

[479: マンション検討中さん]

静かってのは「何もない」の言い換えですから、人口が縮小し人々やサービスが駅前に集まる時代にあってはマイナスですね。

[480: 匿名さん]

体感として１期から1,000万円以上上がっている気がするね。

[481: 通りすがり]

>>476 匿名さん
ですが、大手の中でスミフだけが前年比業績悪化。
『値上げの住友不動産』として有名になっているため、この手の販売戦略はオワコンな気がしますね…。
トップダウンの体育会系な社内体質で社員の方も疲弊していそうですし、傍から見ていて気の毒な会社に見えます。

[482: 匿名さん]

私は営業さんあたりでした。すごく丁寧に対応してくれて分からないことも調べて折り返してくれました。
かなり印象決めますよね。人で。

[483: 周辺住民さん]

https://news.goo.ne.jp/article/goguynet/region/goguynet-20211031162646...
【目黒区】「ニトリ アトレ目黒店」が11月7日（日）で閉店、来春目黒通り沿い油面に新大型店舗がオープン！

[484: T]

[公序良俗に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[485: 匿名さん]

スミフの業績ですが3月期決算で売上高は前年比9.5％減の9174億円、
営業利益は前年比6.4％減の2192億円となっていますが
当期利益は0.3％増の1413億円で減収増益ということらしいですよ。

[486: マンション検討中さん]

近隣に住む友人から、近くにスーパーができると聞きました。ニトリもですし、本当なら駅から距離があっても住みやすそうです。

[487: 匿名さん]

>>486 マンション検討中さん
毎日出勤や通学しないなら、とても住みやすいですよね！

[488: マンション検討中さん]

近隣のマンションよりかなり高額で販売中なのにびっくりしました。

[489: 口コミ知りたいさん]

シティハウス下目黒のメリット
・大規模
・低層
・災害に強そう
・目黒駅へのバスの本数が多い。
・幹線道路から離れている
・上水道が増圧直結
・向かいの不動前小学校の児童は、所得の高い家庭が多そう。
・林試の森公園に近い
・販売・設計施工が大手

[490: 口コミ知りたいさん]

>>489 口コミ知りたいさん
訂正
×不動前小学校→〇不動小学校

[491: マンション検討中さん]

今年の初めに聞いた価格だと、駅までの遠さ、近隣のスーパーまでの距離など価格に反映されているのかなぁという印象でしたが、都内のマンションの高騰も続いているようですし、近くにスーパーができるのも確定したようで強気の価格設定になりましたね。

[492: 販売関係者さん]

スーパーってどのあたりですか？ニトリ１Fにでも出店するのですかね？出店場所もあまりないような気がしており、、もしよろしければ教えてください。

[493: 匿名さん]

もう賃貸で出てるんですね。
結局あと何部屋残ってるんでしょう。
今から未就学児のいるご家庭は小学校近いのは安心材料ですよね。
この短期間でお隣さんより1000万高く買うことになるかもしれないのは悔しいですが。

閑静な住宅街ですし、民度も良さそうですが、
駅までは結構あるのでそこは人を選びそうですね。

[494: 周辺住民さん]

>>492 販売関係者さん
ニトリの並びの建設中の老人ホームの1Fらしいです。油面交番の向かい。
https://www.google.co.jp/maps/@35.6305744,139.7012606,3a,75y,160.48h,91.65t/data=!3m7!1e1!3m5!1sxnC3p7R0crolAaUzAPa0CQ!2e0!6shttps:%2F%2Fstreetviewpixels-pa.googleapis.com%2Fv1%2Fthumbnail%3Fpano...!7i16384!8i8192?hl=ja&authuser=0

[495: 周辺住民さん]

今後出産する方は、お子さんが小学生になる頃、不動小学校の校舎が建て替えられているかと思います。碑小学校のような校舎になるといいですね。

[496: 匿名さん]

>>495 周辺住民さん
たて替えている間はどこに通うんですか？

[497: 周辺住民さん]

>>496 匿名さん
不明です。もしも校庭に新校舎を建てて現校舎が無くなれば、日当たりがよくなりそうですね。

[498: マンション比較中さん]

>>494 周辺住民さん
493です。なぜか販売関係者という名前に・・。ありがとうございます！そこに出来たらかなり助かりますね！

[499: マンション検討中さん]

C棟４F(96.92㎡) / 5F(100.35㎡） の 4LDK の第１期の値段ご存知の方は教えて頂けますでしょうか？　また、C棟側は北面なので日が当たるのは朝だけでしょうか？

[500: 匿名さん]

地下の部屋の動画が追加されていましたね。
https://www.youtube.com/watch?v=M5A1NqocyRc

[501: 匿名さん]

リンクして下さった動画を拝見しました。
マンションの公式として実際にモデルルーム見学しているような動画を公開してもらえるのはいいですね。
一番気になるテラスも日照や周りの建物の様子が確認でき、参考になりました。

[502: マンション検討中さん]

2020年12月より前に契約して、2022年4月に入居の場合、住宅ローン減税は全く適用されないんですかね。。

[503: マンション比較中さん]

2021年11月契約までが今のローン減税適用と聞きましたよ。

[504: マンション検討中さん]

>>503 マンション比較中さん
2021年11月までに契約且つ2022年4月入居で今のローン減税(13年)適用なのですか？それはどなたの情報でしょうか？

[505: マンション比較中さん]

住友不動産の営業の方から伺いました。
下記サイトなども参考になるかと、、、（情報の真偽はご自身でお確かめください）
https://www.jutakujohokan.co.jp/article/2021/10/07/mortgage-tax-cut_20...

[506: 匿名さん]

＞＞502 マンション検討中さん
ご指摘のとおり、全く適用されません（延長の可否というレベルではなくそもそも不適用）。
ポイントは契約締結日です。2020年12月１日より前に契約している場合には適用されません。
同じ物件でも契約締結日によって住宅ローン減税の適用・非適用が変わり不平等が生じることになりますが、ご認識のとおり適用されません。
失礼ながら、上の方（＞＞503、＞＞505）のご認識は間違っております。
私はわざわざ税理士に確認をとっています。

[507: マンション検討中さん]

>>502 マンション検討中さん
契約時期により適用されないなんてそんな馬鹿な、と思って国税庁のページで調べてみましたが、確かに2020年12月1日より前の契約締結で2022年1月1日以降に入居の場合に適用されるという記載はないですね。

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1212.htm

そもそもの適用要件の一つに「新築又は取得の日から6か月以内に居住の用に供し、適用を受ける各年の12月31日まで引き続いて住んでいること。」とあって、減税幅は減少しつつも継続される制度で、契約時期と入居時期で適用されないパターンがあるというのは理由がよくわからないですね。マンションだと契約から入居まで期間が空くのは普通にあることですし。契約者の都合で上記要件を満たさないなら別ですが。

[508: 通りがかりさん]

年末に出る令和4年度税制改正の大綱を待つのが良いかと。2020年12月より前に契約して来年 4月入居はまだこれまでの制度範囲に含まれてないだけで、新しく延長される来年度からの制度の範囲に含まれることになると個人的には予測してます。どこにも入らないのは制度の穴になりますし。ただ、含まれたとしても、控除額がこれまでより減るので、買い替えで不動産売却益がある方は3000万円控除とローン控除のどちら使うか悩むこともあるかもですね。

[509: マンション比較中さん]

>>506 匿名さん
503、505を記載したものです、すみません、再度調べたら仰る通りですね。
2020年12月以降だったら良いようですね。
https://www.mlit.go.jp/common/001379200.pdf
契約締結日でそこまで変わるのですね、、、

[510: 匿名さん]

きっと2020年12月以前の契約の方は、今度決まる制度0.7%かな？に当てはまるんですかね

[511: 匿名さん]

＞＞508 通りがかりさん
私はまさに非適用に該当するんですが（ダブルローンなので大体７００万円の損）、これ以外にも国の制度の穴で、これまで他の人は享受できたのに自分はちょうど享受できないことに悩まされてきました。
なので、はなから期待しないことにしています・・・・。
自分よりももっと運が悪い人はたくさんいると思うので。

[513: マンション検討中さん]

期末なので。。。とこちらの営業から電話が来たので、何百万いけます？と直球で返したら、いや、手付けの10%を入居も近いので調整が可能という意味でして。。。値引きは絶対ないですし、この先またあげるならありますがと嘲笑するような反応…。感じ悪いので、であればもう結構ですと電話を切りました。強気もいいですが、まだ売り切れてないですからね。まあ、この値段でも買う人がいれば買えばいいでしょう。わたしは抜けることにしました。

[514: 匿名さん]

どうしても値引きで買いたいなら、竣工1年経過の直前の時期を狙ってみるのも一案。（その頃には残っていないかもしれませんが。）

[515: 匿名さん]

>>514 匿名さん
すみふ には、それは通用しません。竣工後５年で完売すればOK

[516: マンション比較中さん]

>>513 マンション検討中さん
ああ、ニュアンスなんとなくわかります。。。。今までマンション販売上位企業のマンションでなかったので、もっと寄り添ってくれる感じの営業だったので今回ちょっと驚きました。大手はこういう感じの営業が普通なのですかね？それともこの会社が特殊です？値下げしてくれるとかしてくれないとかではなくて、言い方ですよね、、

[517: 匿名さん]

売る気あるんですかね？

[518: デベにお勤めさん]

「期末なんで、、、」なんて営業トークするなら、入居待ちの購入者を入居させた方がいいですね笑 入居を来期に設定しているぐらいなので今期の売上には困ってませんよ、きっと。そして、今の購入者の入居時期は7月なのですね。以前は4月入居だったのでちょうど四半期空けてというのは随分露骨ですね笑 第1四半期の売上が見えたのでしょうか。

[519: 職人さん]

相場の価格で売るのは企業として当然ですが、購入者・契約者の入居を先延ばしさせるのはその間の家賃負担が高額になるので何とかしてほしい。企業イメージも悪くなる。

[520: 匿名さん]

>>519 職人さん
決算月を跨ぐ先延ばしは脱税行為なんですよね。
本来、今期売上げた利益は今期納税しなければならない。
来期納税するから同じじゃないですかというのは税務署に通用しない。
竣工済物件を契約して今期中に引き渡せられない理由を税務署に説明できるのかな。

[521: 匿名さん]

なんで入居をこんなに待たせるんだって思ってたんですが、そういう理由だったんですね。
感じ悪い！！
完全会社側の理由！
待たされてる間家賃もかかるし、新築なのに中古に引越すみたい…

[522: 匿名さん]

>>521 匿名さん
売上げ・利益が毎年順調に伸びていますという数字をつくるのが目的ですが
それが結果的に脱税行為になっているという事です。

[523: 匿名さん]

>>522 匿名さん
皆さん凄いです！
私入居先なの嫌だなぁ、マンション古くなっちゃうじゃん！としか考えてなくボーッと生きてました。

脱税行為って法に反してますよね。
問題にならないんですか？？

[524: 契約済さん]

住友不動産株式会社
総合マンションギャラリー渋谷館
冬期休業期間は、12/22（水）～1/1（土）
だそうです。

[525: 口コミ知りたいさん]

【シティハウス下目黒】モデルルームご紹介　住友不動産のマンション
2021/12/21
https://www.youtube.com/watch?v=HwTtlJg_O8I

[526: マンション検討中さん]

完成済みにも関わらず、入居者が非常に少ないようですが、現在、どのような販売状況でしょうか？
ご存知の方は教えてください。よろしくお願いします。

[527: 周辺住民さん]

>>526 マンション検討中さん
現地に行って見たところ、エアコンの室外機←→外壁の配管がついている住戸が少ないので、引渡済の住戸が少ないようですね。

[528: 掲示板ユーザー]

>>527 周辺住民さん
22年4月入居者が多そうですよね。

[529: 匿名さん]

>>528 掲示板ユーザーさん
空気の入れ替えとかしていて欲しい

[530: 名無しさん]

このマンション結構人気高そうですが、どんな人が住まわれるんですかね。

[531: 掲示板ユーザー]

>>530 名無しさん
プレスリリースを見る限り、30-40代のDINKsとDEWKsが中心のようですね

http://www.sumitomo-rd.co.jp/uploads/20210827_release_cityhouse-shimom...

[532: 匿名さん]

>>531 掲示板ユーザーさん
DEWKsって初めて聞きました。
勉強になります！

[533: 匿名さん]

>>530 名無しさん
人気なんですね。
まだまだ空室沢山あるのはわざと販売しない作戦なんですか？
竣工してだいぶ経ちますが。

[534: 匿名さん]

>>533 匿名さん
住友は売り切らない戦略ですからね。
まだ一般公開していないお部屋もあると思います。

[535: 周辺住民さん]

南側の棟の最上階を指さしていた熟年カップル（＝妻は日本人？・夫は白人）が、白いベンツに乗って会話をしていました。こういう階層の方がここを買うのでしょうね。

[536: 掲示板ユーザー]

この物件の「断熱等性能等級」と「一次エネルギー消費量等級」をご存知の方っていらっしゃいますか？
改定された税制において、この両方ともが4以上なら住宅ローン減税の借入限度額が4000万円になるらしいのですが、どちらかが3以下だと3000万円になってしまうようで。

[537: eマンションさん]

>>536 掲示板ユーザーさん
設計住宅性能評価書を見ると、「断熱等性能等級」は1?4の数字のうち4にマークされていますが、「一次エネルギー消費量等級」はグレー文字で「1--45」と書かれているだけでいずれにもマークはされていませんでした。(調べたところそもそも等級2,3は存在しないそうです)
新築マンションであればおそらく4は満たしているとは思うのですが、詳しい方がいらっしゃれば教えて頂きたいです。

改正後のローン控除についても、住友不動産に問い合わせても「自分で調べてくれ」とのことでイマイチ正解がわかりません…
先方都合でイレギュラーなタイミングでの入居条件を飲んでいるにも関わらず、不親切に感じました…
齟齬を防ぐために営業担当からは色々言えないとしても、契約時にいらっしゃった税理士の方との無料相談くらいセットしてほしいです。。

[538: 掲示板ユーザー]

>>537 eマンションさん

情報ありがとうございます！一次エネルギー消費量等級については2や3は無いんですね。
省庁に問い合わせたところ、必要な場合は販売元にエビデンス提出を求めてください、との回答でした。
もし住友が対応してくれないとなると八方塞がりですね。。。
上限額が3000万円なのか4000万円では総控除額が数十万円(ちゃんと計算しないとわかりませんがペアローンなら100万円とか？)変わってくるはずなので、検討者にとっても購入者にとってもかなり大きな差がありますよね。

[540: マンション検討中さん]

>>538 掲示板ユーザーさん
住友不動産に確認した方がよいとは思いますが、設計住宅性能評価書をみる限り「一次エネルギー消費量等級」は評価項目としてチェックが入っていないので、評価未実施なんだと思います。

「断熱等性能等級」と「一次エネルギー消費量等級」の両方とも要件に入っているのであれば、難しいと思われます。

確実にするなら、「断熱等性能等級」(こちらは4)、「一次エネルギー消費量等級」を住友不動産に確認、その後、税理士相談(これは無料でやってくれるはず。私は年末にオンラインでやりました)ですね。

[541: 掲示板ユーザー]

>>540 マンション検討中さん

一次エネルギー消費量等級の性能評価ってコスト掛かるものなんですかね？
「未実施なので減税額がいくらになるかは分からないです！」って接客するのでしょうかね。。。？

[542: マンション検討中さん]

>>541 掲示板ユーザーさん
未実施の評価項目に対して新たに評価するのであれば、おそらくコストは掛かるでしょうね。ダメ元で聞いてみるくらいかと。

営業担当は物件の性能評価結果は答えてくれると思いますが、減税額は答えてくれないと思います(責任を持って答えられない)。

[543: 匿名さん]

ローン控除の件は売主からアナウンスがあるのではなく
自分で調べてくれと言われているんですね（汗）
でも自分で調べるにしても一体どうやって調べられるんでしょう？？

[544: 匿名さん]

お金払って税理士に聞けば良くないですか？

[546: 検討板ユーザーさん]

現場を見て綺麗だなと思ったのですがまだたくさん残ってるんでしょうか？それとももう相場よりは高すぎますかね。

[547: 匿名さん]

>>546 検討板ユーザーさん
とりあえず先着で27件ありますよ。
少なくともここ半年はずっとあります。

[548: 匿名さん]

駅まで遠いのがここの場合は一番ハードルになってしまっていると思います。
それならば価格帯がこなれていればいいのだけど、
かなり高めの印象も受ける。
低層のマンションは人気だと聞くけれど、値段が高すぎるとさすがに動きは鈍いのかも？

[549: 名無しさん]

去年の5月に竣工していてもう住われている方もいるのに、今契約すると2023年にならないと入居出来ないシステムってなんなんですか？
マンション初心者なのでよくわからないのですが。

[550: マンション検討中さん]

都内もどんどん用地がなくなっており、デベも提供できる物件数が年々減ってきているのだと思います。
なので、売上を先に繰り延べるために人気のマンションはこのような売り方をしているのだと思います。

[551: 周辺住民さん]

>>548 匿名さん
駅まで遠いですが、駅までのバスが何本線でありながら、ちょっと20分ほどでの散歩距離がいいと思います。逆に、目黒駅前ではバスがほぼ間隔なしで発車します。家まで10分以内です。だからこそ、人気があるかもしれないと思うんです。

[552: 匿名さん]

駅までの距離が10分程度なら気分によって徒歩通勤も可能かもしれませんが20分以上あれば自転車かバスの2択になりそうです。
豊富なバス便の人気ではなく、駅までの距離を考慮し価格が安ければ人気が集まりそうですよね。

[553: 通りがかりさん]

徒歩20分以上とは目黒駅を想定していますかね。武蔵小山駅なら徒歩15分のようですが。

[554: 匿名さん]

すでにご存じかもしれませんが、2021/04/02の動画です。
Ｑ. 「下目黒」の立地評価、どう思われますか？
https://www.youtube.com/watch?v=eYcGbpjad3U

[555: ご近所さん]

新しく賃貸の部屋が出ましたね。
https://www.athome.co.jp/chintai/1032227762/?DOWN=4&BKLISTID=004LP...

[556: 周辺住民さん]

新着？
https://mobile.twitter.com/CH_shimomeguro/status/151086823137202
9952

[557: マンション検討中さん]

「ニトリ」が都内最大級の新店舗を目黒にオープン
https://www.fashionsnap.com/article/2022-04-15/nitori-meguro/

[558: 匿名さん]

ニトリ勢いありますね。
本当にいろいろなところに出店している。
シンプルなものだから、ちょっとした小物だったら普通に日常生活に取り入れられると思う。
わかりやすい家具とかは、こだわりのある人は好きなブランドで揃えていたとしても。
個人的にはあの場所にスーパーも一緒に入ってくれれば嬉しかったけど…

[559: マンション掲示板さん]

>>558 匿名さん

ニトリのすぐ近くにスーパーできますよ。油面交差点のところです。

[560: 匿名さん]

スーパーの情報、あったんですね。ありがとうございます。
この辺りはもっとスーパーがあってもいいのにと常々感じておりましたので、
かなり朗報じゃないかなー、と。
この辺りも住んでいる人がそれなりにいるので、需要はあると思うんですよね。

[561: 匿名さん]

駐輪場やサイクルポート、駐車場などはもうさすがに全て埋まってしまっている状態なのでしょうか。
今から購入しても、入居は1年以上先じゃないと無理なので、
その時に駐輪スペースなどをどうするのかはまた考えないとならないでしょうね。
自宅に自転車を持ち込むにしても
マンションによっては自転車をそのままエレベーターに乗せるのはNGのところもあるようです。
こちらの場合はどうなっているのだろう。

[562: マンション住民さん]

駐輪場やサイクルポート、駐車場も空いています。各期毎に割り振って抽選しているのかもしれません。住友不動産に質問してみるのがよいと思います。

[563: 匿名さん]

空きがある状態なのは意外。
ここは駐車場は競争率が激しいと思っていたし
車があったほうが暮らしやすい地域だと思っていたので。
確かに住友不動産の方に確認いれなければですね。
あえて敷地内に停めていないという方もおられｒのかな。

[564: 匿名さん]

みなさんのお話を伺うと自転車必須のようなので、駐輪場の空き情報はありがたいです。
人気が高そうなサイクルポートはさすがに埋まっているかもしれませんが、駐輪場や駐車場の抽選方法はマンション毎に異なるのでとりあえず問い合わせするのがいいんでしょうね。

[565: マンション住民さん]

駐車場はドイツ車だらけです。一部日本車もありますが。

[566: su]

【シティハウス下目黒】皆さまからのご質問にお答えします　住友不動産のマンション
https://www.youtube.com/watch?v=M4mV_DcpUIg

[567: 匿名さん]

こういうところを購入される方は、そもそもいい車が購入できる収入でしょうからね…ドイツ車だらけなのもそうだろうなぁっていう感じです。
日本車だとプリウスだったりするのでしょうか？
普段車に乗られない方は、バスを使ったり場合によってはタクシーを利用されたりして移動しているのかなと推察。
実際はどうなんでしょう？

[568: ご近所さん]

目黒区の目黒通りに近い築浅戸建ての駐車場は、ドイツ車が目立ちます。
近隣のスーパーの駐輪場では、電動アシスト自転車だらけです。
目黒区内の不動産を購入する方は、やはり高収入または多額の資産を持っている方が多いと思います。遺産相続で富裕層になった成金の方もいると思います。
駅から離れていますが、民度の低い方の比率は非常に少ない地域だと思います。
近隣でタトゥーをしている人が歩いている姿を見たことがありません。
それでいて安いスーパーもあり、生活しやすい地域だと思います。
目黒駅発の目黒通りの路線バスは乗客が多く、本数も多くて便利です。

[569: 入居済みさん]

バスの本数が多くて本当に便利ですよね。バス停からも近いので、実質駅近物件のような感覚です。

[570: マンション検討中さん]

ここまだ売れてないんですかね。時間かかり過ぎですね

[572: 買い替え検討中さん]

すでに2023年入居分は売り切ったようです。
今購入しても入居できるのは2024年。。

[573: 検討板ユーザーさん]

スミフの牛歩戦術も限界じゃね？
竣工から3年後に入居て。

[574: 匿名さん]

バスの便が良いので実質駅近マンションと考えるのは無理があるとして、便数が多いのはありがたいです。
質問ですが朝の混雑する時間帯でも座れそうですか？
それから帰りのバスの便数（21時以降）は1時間何本あるのでしょう？

[575: デベにお勤めさん]

>>573 検討板ユーザーさん
何が限界なのかわからないので詳しく教えてください。
大手デベロッパーは供給を絞って大崩れしないように調整してるので、素人が適当なこと言うよりちゃんと考えてると思いますよ。

[576: 匿名さん]

>>574 匿名さん
朝座るのは厳しいかもしれませんが、目黒消防署から目黒駅前なら割とすぐに駅に着きますよ。
また、21時台でも4分-8分に一本はあるので、バスの時刻を調べる必要がないぐらいだと思います。

[577: 名無しさん]

>>575 デベにお勤めさん
まず経年劣化と固定費が無駄に生じる。
3年後のセールス見通しが悪いから、無理やり売上計上を後ろ倒しにしてると。調子が良かったら、ガンガンマンション建てて営業マンを回して回転を早くするのが普通。
利益が毎年のように上がって、保有資産の値上がりも凄いのに、株価は10年間かわってない。

限界と考える理由

[578: 匿名さん]

昨年完成しているのに、入居は再来年なんですね。
かなりタイムラグがある…
こういう場合って
設備とかの保証期間はどういう扱いになるのですか？
入居からのカウントですか？

[579: 匿名さん]

基本的には引き渡されてからの保証になると聞いたことがあるのですが、きちんと契約前にその辺りは確認はしてみてください。例えば家電に関しても買ったときから保証対象になりますよね？それと基本、同じ考え方らしいです。ただ何か契約によって異なっている可能性もないわけではないですから、要チェックではあるかなと。

[580: マンション掲示板さん]

>>578 匿名さん
多分引き渡しからじゃないかな
でもエアコンとか住居内の設備保証なんて2、3年くらいたかが知れてるから、どのタイミングでも保証を使うことなんて無さそう
どっちかっていうと、躯体とか共用部の配線配管といった保証期間が10年とかのレンジの対象物についてはよく確認した方が良さそうだと思う。結構、シビアに期間切れた切れないの確認になるケース多そう。
通りがかりで書き込みすみません。
でもここまだ売れてないんだ。その割に会社都合で入居先延ばしにするっていかにもスミフらしいね。
どうも好きになれない。関西デベ

[581: 口コミ知りたいさん]

引き渡しが来年だから、その間に金利上がったら嫌だな。ギャンブル性が高すぎる。

[582: 通りがかりさん]

竣工済物件なのに引き渡し待たされるって本当に最悪ですよね。

[583: マンション検討中さん]

1階(実質地下1階)の購入を検討しているのですが、将来的に世田谷区のような条例が出来て、既存不適格になってしまうリスクもあるのでしょうか？

[584: 入居済]

>>583 マンション検討中さん
住友不動産販売に質問してみれば？？

[585: 買い替え検討中さん]

最近、内覧に行ってきました。
正直、どうかなと思って見に行きましたが部屋を実際に見ると良かったです。
リビングは間仕切りで区切ることも、広々ワンルームとして使うことも出来そう。
景色は開けてはいませんが、周辺はとても静かで子育てには向いてますね。

キッチンのディスポーザー、食洗器やリビング床暖房などが標準装備。
私も実際、住友の別物件に住んでいますが、これらの機能はもはや欠かせません。

住友は分割して販売するので、今期の販売は来年春入居分です。
すでに、ほぼ埋まってきているとのこと。

1億円越えの物件なので、手付金10％（頭金ではなく、契約時に必須のもの）
を支払える力のある方でないと中々購入は厳しそうです。

車通勤、バス通勤が苦にならない人向きですね。
決して駅チカ物件ではないので、そのあたりとの兼ね合いでしょうか。
30~40代のファミリー層、高齢富裕層がターゲットな感じです。

[586: 匿名さん]

>>582 さん

>>582 通りがかりさん
リセールの時に、築年数の数字が大きくなるのはなんだかな。
絶対影響するでしょ。

[587: 坪単価比較中さん]

中古で出ていたお部屋、520万円値下がりしましたね。
https://www.homes.co.jp/archive/b-43400003/

[588: 匿名さん]

いいマンションなのだろうな、とは思いますが
入居時期が相当先なのだけが気になるポイントですね…。
竣工してから3年経って、というのは
あまり特別感がないような感じになってしまう。
デベ的には販売計画があって、その通りにやっているだけなのだろうけれど。

[589: 匿名さん]

入居まで時間がかかるのは住友不動産のマンションあるある^^;
その間に家具とかインテリア類をゆっくり選べるとか
メリットはなくはないですが。

デベとして力があるからこそ
そういう売り方ができるっていうことなんでしょうきっと。

[590: 名無しさん]

自社の売上計上タイミングとか当初からアナウンスしてるにせよ、実は購入者のことなんか全く考えてない殿様感覚なんですよ。きっと。
特に安い物件の購入者なんてハナから小馬鹿にしてるんじゃない？高額賃貸物件の入居者達の方がむしろ大事にされてそう。

[591: 匿名さん]

今現在、中古でも出されていますが、
新築でこれから出す分と競合しちゃうかんじはしちゃいますね。

かなり先に入居になるけど、
それでも埋まってきているっていうのはすごいなぁ。
比較的人気なエリアだっていうのもあるのだろうか。

[592: 周辺住民さん]

2階のお部屋(西向き)が新築1.2億円で売りに出ていますが、また値上がりしたのでしょうか。近場のライフも秋には完成予定ですし、落ち着いた生活を好む方にとってはやはり人気のエリアなんですね…

[594: 周辺住民さん]

【シティハウス下目黒】林試の森ご紹介動画　住友不動産のマンション
https://www.youtube.com/watch?v=tWfMkMSlMKA

[595: 管理担当]

[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[596: eマンションさん]

まだ売ってるのか。　2021年5月竣工。

[597: 匿名さん]

そもそも引き渡しが現時点で2024年4月下旬なんですよね。
まだ販売しているのは、社内調整をしていて、ゆっくりデベ側が販売しているっていう事情が大きいと思います。
目の前に完成した家があるのに、入居できないのはもどかしい感じかも^^;
仕方がないのかもですが。

[598: マンション検討中さん]

まだ残ってるんですね。今どうなってるんでしょう。
近くにライフができるから便利で落ち着いてる場所だな、とか思いつつ。

[599: 匿名さん]

入居時期がかなり先過ぎるっていうのもあって、販売し続けていえる状況なんだと思います。
すみふあるある、というか。
人気がない、というわけではなく、
なるべく全体的に高く販売したい、という思惑は感じられますかね。

[600: 匿名さん]

長期で販売するマンションなのでまだ在庫が残っている間に中古が出回ってしまうのは住人にとってはマイナスのように思います。
売主さんとしては完売まで何年計画で販売しているんでしょうね。