シティハウス下目黒ってどうですか？

[マンション検討中さん]

シティハウス下目黒についての情報を希望しています。
旧東京学園跡地に建てられるみたいですね。
インテリアストリートにも近くて気になっています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/shimomeguro2/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00151154

所在地：東京都目黒区下目黒6丁目1007番1他（地番）
交通：JR山手線「目黒」駅からバス9分徒歩4分
　　　東急目黒線「武蔵小山」駅から徒歩15分
　　　東急東横線「学芸大学」駅から徒歩17分
間取：1LDK＋S～4LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：55.24平米～100.35平米
売主：住友不動産株式会社
施工会社：株式会社　長谷工コーポレーション
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[381: 通りがかりさん]

実際に現地で見ましたが、大規模物件ならではの迫力やエントランスの邸宅感ある雰囲気、素敵ですねー

[382: 名無し]

>>381 通りがかりさん

もう完成間近というぐらい出来上がっているんでしょうか？

[383: 通りがかりさん]

こんな感じです！

[384: マンション検討中さん]

>>383 通りがかりさん
外観すごいですね！シティテラスと比べるとどうなんでしょうか？？

[385: 通りがかりさん]

>>384 マンション検討中さん
どちらも素敵ですね。外観はシティテラスの方が黒系、シティハウスは茶系です。またシティハウスの吹き抜け仕様は、外から見た時の印象として変わるのではないでしょうか。いずれも敷地内にゆったりと建てられており、マンションの顔となるエントランスはグレードの高さを感じられます。

[386: マンション検討中さん]

最高額がまた上がってますね

[387: マンション検討中さん]

>>386 マンション検討中さん

いくらぐらいになってるんですか？？

[388: マンション検討中さん]

>>387 マンション検討中さん
1.2億→1.3億です。SUUMO等ポータルサイトで確認できます。

[389: マンション検討中さん]

現地見てきました。
全体的に高級感があって雰囲気良かったですが、チラッと中に見える外廊下が黒い柵だけで、他の部分と比べてチープに見えて、残念でした。
外廊下だとそんなもんなんですかね。。。

[390: 匿名さん]

外廊下はどうしてもチープになるね。スミフの中目黒物件も外廊下を見るとチープ感が出ちゃうね。

[391: マンション検討中さん]

>>388 マンション検討中さん

武蔵小山駅前1号タワマンの販売当時も高すぎと思いましたが、今や同じくらいの坪単価になってますね。ほんと購入はタイミングが命ですね。

[392: マンション検討中さん]

>>391 マンション検討中さん

これは最近も価格変更あったようですが売れ行きいいんですかねぇ。聞かれたかたいましたら。。

[393: 買い替え検討中さん]

スミフの営業方針に呆れてここは断念しました。顧客ファーストではなく自社ファーストの典型ですね。

[394: マンコミュファンさん]

>>393 買い替え検討中さん
私も同じくです。
物件自体はかなり気に入り、ローンの事前審査も済ませ後は決断するのみ、というところまで行きましたが、最後の決断をする直前に営業から「明日から値上げ予定です」と言われ、それまでもチクチク値上げされていたので、なんか一気に冷めてこの物件はパスしました。
施工から入居まで10ヶ月というのも正直いかがなものかと。
物件自体はすごく良いだけに、少し残念ですね。
スミフ物件は、即断即決できる人じゃないと、悩んでるうちにどんどん値上げされて買いづらいですよね。

[395: 買い替え検討中さん]

>>393, 394
同感ですね笑

スミフは、発売と同時に一気に売り切るのではなく、一定数を着実に毎月販売するという方針なので、売り過ぎた時はブレーキがかかるし、その逆もあるので、買手は価格と売り出す部屋にかなり振り回されますね。

入居も似た様な方針で、入居のタイミングが売上げ計上になるので、こちらも一気に進めるのではなく、継続的に売り上げがたつように調整を図っていると思われます。

会社としては、販売期間が長くなるとその分の固定費もかかるので、決していいことではないのですが、これぐらいの戸数になると、販売調整を頻繁に行なった方が最終的には利益がとれるということなのでしょう。

こういう物件の場合、一番お買い得なのは、広告として利用されている部屋だと思います。
一応客引き用なので、やや割安にしていると思います。

ま、買ってしまえば、スミフは関係ないと言えばないのですが笑

[396: 匿名さん]

スミフ物件は購入して入居しても、ずっと売出し中だったりするから、入居者としても気分は良くないですよ。
物件によっては分譲中の旗とか出ていて見栄えも良くないし。スミフの実態を知らない人は、ああこのマンション売れていないんだなあ、って勘違いされたりするし（実際に売れていないパターンもある）。

[397: マンション検討中さん]

なんとなくですが、検討中に値上げされた方が多そうですね。

[398: 匿名さん]

396さま

入居後も売り出し中だと、価格などもずっと出たままになるので
確かに気分はよくないですよね。
まぁ、他の物件でも売れ残ってしまうと同じようなことが言えるのですが…。
でも、ここもあと３邸ですかね。順調に売れているようなので完売も時間の問題かも。

[399: マンション検討中さん]

>>398 匿名さん

あと3邸の根拠は、ポータルサイトの売出区画数ですか？ポータルサイトは全てを表示する趣旨ではないと思いますが。。。

[400: マンション検討中さん]

残り3戸の根拠はよく分かりませんが、少なくとも公式HPの物件概要には先着順で20戸とありますね。

[401: マンション検討中さん]

戸建てに隣接している東側は完成後販売と伺ったので、まだそれなりに残っていそうですが。

[402: 匿名さん]

21戸ということになっていますね。
商談中だったところが戻ってきたのでしょうか。
値段も値段ですし、駅に近いわけでもないですから
ゆっくり売っていくようなイメージなのかもしれないですね^^;
サイクルポートとか
内容だけ見ているといい感じだけど。

[403: マンション検討中さん]

最近、久々にRMから電話かかってきましたね。
検討していた時からの値上げっぷりに驚きました笑
ここ、いつ頃完成予定なんでしょうかね？
かなり格好いい自分好みな感じに仕上がってそうなので、完成したら一目見に行きたいな。

[404: マンション検討中さん]

見に行きました。いい感じですね。ただ、シティテラスの中古も見ましたが、仕様は明らかにシティテラスの方が上です。シティハウスが優っているのは新築であることぐらいかな。悩みます。

[405: 検討板ユーザーさん]

現地の建物の雰囲気かなり良いですね！まもなく竣工ですね

[406: 検討板ユーザーさん]

かなり良い雰囲気です

[407: 検討板ユーザーさん]

アップロード失敗したので上げ直してみます。これで上がるかな。。。

[408: 検討板ユーザーさん]

>>407 検討板ユーザーさん
画像を選択してフル画面表示したらgif動画になってます

[409: 通りがかりさん]

>>404 マンション検討中さん
シティテラスの外観も落ち着いた黒ベースで素敵ですよね。個人的にはエントランスはシティハウスの方が迫力があり、吹き抜けがオシャレで素敵だと思います。茶系ベースの柔らかい色味もいいですね。
シティテラスの仕様の方が明らかに優っているとは、キッズルームのや中庭の有無、ベランダの広さのことでしょうか。
部屋の中は、キッチン板のグレード、食洗機の有無、引き戸の収納、ウォークインクローゼットの大きさ等々、シティハウスの方が築年数分の進化はあると思いましたが、感じ方は色々ですね。

[410: 通りがかりさん]

シティハウス下目黒のことを解説している気がします。

https://youtu.be/eYcGbpjad3U

[411: マンション検討中さん]

>>410 通りがかりさん
よく見つけましたねw

[412: 通りがかりさん]

>>411 マンション検討中さん

たまたま検索していたら見つけました。
この方の解説は他の動画も勉強になりますよ。

[413: 411]

>>412 通りがかりさん
勉強になりますよね、私がこの動画内の質問者ですので、存じ上げております笑

[414: 検討板ユーザーさん]

>>413 411さん
そうなんですね笑
おかげさまで専門家の視点から解説いただけて有り難かったです。
個人的には穴場の良い物件に巡り会えたと思っています。
私は来年度入居予定です。もし、契約されていて、ご縁があればいずれお目にかかるのを楽しみにしています。

[415: 匿名さん]

毎週金曜に数百万値上げするんですって。決断が1.2週間遅れると車一台買える

[416: 匿名さん]

スミフってそのときの高値掴みになっちゃうから、リセールのときに残債割れが怖いよね。そのためスミフ中古は周辺相場とかけ離れている。

[417: 匿名さん]

>>416 匿名さん
一括で買えるとか残債割れとか気にしない層の人が相手なんでしょうね。あの立地であの価格はいくらバスが便利であるとは言えリセール考えたらバクチです。

[418: 匿名さん]

動画見ましたが、まとを得ていますが今は坪300.400じゃないですからね。今買うとやはりバクチです。300.400なら買ってました。

[419: 匿名さん]

>>418 匿名さん
ちょっと前は坪単300後半~400前半だったのですが、今はさらに上がってますもんね

[420: 匿名さん]

こちらは毎週金曜に数百万単位で値上しているんですか？
マンション市況に詳しい方にお聞きしますが、オリンピック後、コロナ収束後には少しは価格が落ち着いてくるのでしょうか？

[421: 通りがかりさん]

>>420 匿名さん
一般論でいうと、コロナが収束すると景気回復?需要増大?価格上昇となるから、ますます価格は上がると思う。

[422: 匿名さん]

>>421 通りがかりさん
収入減による借入枠の減少、住宅ローン減税の改悪など、反対要素もなくはないですが、私も大枠では、コロナ終息後は需要増大、価格上昇になると思ってます。

[423: マンション検討中さん]

>>420 匿名さん
ここというか住友不動産は毎週金曜日に住友不動産物件全体で価格改定があります。実際に訪問やオンラインしたことある方はご存じでしょうが、見積もりもらうと見積書に有効期限が書かれてます。それが翌週の金曜日まで有効と記載があります。手をあげて購入意思を伝えると1.2週間程度は当時の価格で本部に掛け合ってくれます。

詳しくは担当営業に聞いてみてください。この事実を自発的に伝える営業とそうでない営業がいますが、聞くと必ず教えてくれます。

[424: マンション検討中さん]

スミフに関しては発売当初に買わないとかなり値上げしている状態で買わされることになります。客層がそんなのどうでもいいよ、そんな数百万誤差でしょ。欲しいから買うって方が多いのでしょうが。
あと、価格表に記載の供給済みと記載があるものは実際に売れてるものだけでなく後から出してくるものが大半です。未販売も供給済みと記載してます。
高く売るための賢いやり方ですね。スミフの強さを感じました。買う側からすると困りますが、商売ですからうまいやり方です。ビジネスってこうなんだっていう、見習うべきやり方です。

[425: 匿名さん]

マンションの販売状況は買う側から見ると不透明で自分で選べないヤキモキが
ありますよね。
商売上手なデベロッパーはお客をうまくコントロールしながら最も効率的な
販売方法で売り捌いていくのでしょう。

[426: 匿名さん]

単に商売上手なのではなくて、財閥系デベであるために資金調達力が高いからですよね。普通のデベだと、金融機関等から調達した資金（借入金）を回しながら土地購入・建設・販売を繰り返しているわけで、借入金にかかる利子の支払いを出来るだけ抑えるためにどうしても早期完売（資金回収→借入金返済）を実現しなくちゃいけない。スミフさんは資金調達上有利な立場にあるから、焦って早期完売を目指す必要がない。それで、需要が供給に追いつくのを待って、ゆっくり売り抜けることができる。真似したくてもなかなか真似できない事業モデルだと思いますよ。

[427: マンション検討中さん]

>>426 匿名さん
なるほど。私は知らないですけど野村、三菱、三井さんとかメジャーデベもそうなんですかね。値上げで掴まされるのは庶民でなくとも富裕層にとっても消費者としてはありがたくないですけど。スミフは特に目立ちますね。勉強になりました。ありがとうございます。

この手の話は目黒関係なくなったので、ここでなくてデベのスレでやれって話ですね。

[428: マンション検討中さん]

>>420 匿名さん
終息するかは誰もわかりませんが、終息もしくは気にしなくなると普通に考えると景気はあがります。景気があがると便利な都心の家の価格はあがります。郊外は色んな要素があるので上がる下がるはさっぱりわかりません。ただ、アメリカのREITはめちゃくちゃ上がってるので短期的には日本も同じような傾向になるのではないでしょうか。

[429: 匿名さん]

住友不動産は毎週価格改定が行われているとは知りませんでした。
販売期毎に調整しているのかな？程度の認識でしたがそんなに細かい調整が
かけられていたんですね。
住友不動産に限っては第一期で購入するのが一番お買い得という事ですかね。

[430: 匿名さん]

その時の市場の高値掴みだから、スミフでお買い得ということは想定しづらいのでは。

[431: マンション検討中さん]

上記お二人の「お買い得」の定義が違うので、噛み合ってない印象です。
そもそも①第一期以降値上がりすることや、②スミフが常に市場の高値をつけることなど、(傾向はあるかもしれませんが)不確定要素が前提となっているので、どうしても抽象的な議論は難しいように思います。

本物件で言えば、今年の年明け頃までは坪単420弱程度だったので、①その後値上がりした本物件単体で見ても、また、②当時の他の物件と比較しても、当時買えばお買い得だったのではないかと考えています。

[432: 匿名さん]

環境も良さそうで前向きに検討してましたが、第一期時からの短期間での値上がりで退散しました。
同じ新築でこれだけ金額の差があるのが、感情論ですがあまり気分良くなくて。
数百万から1000万近くの値上がりが余り気にならないファミリー層の方は、小学校も近いですし良い物件かと思います。

[433: 買い替え検討中さん]

下の「価格調査を見る」によると、今8400万で売り出されている部屋は、一時6900万で売り出されていた部屋とほぼ同じ条件のようなので相当ですね。。最近の値上がり傾向は、おそらく物件がほぼ完成したので、見てから購入したい層にあてて強気に出ているのではないかと想像されます。

[434: 検討板ユーザーさん]

>>433 買い替え検討中さん

青田の場合はCGと現物が全然違うこともありますが、現地行かれた方はお分かりの通りこの物件の仕上がりのクオリティはかなり高いですよね。
また、コロナ禍早々に販売開始された第一期の頃と比べて、東京の新築マンションの相場自体が大きく上昇していることも要因だと思います。
今が高いというよりは、景気の先行きも見えない20年度の初頭に青田買いに踏み切れた人が超ラッキーだったという印象です。当時の売出価格は周辺に何軒かある築7-8年マンションとほぼ同じ坪単価でしたからね。

[435: 匿名さん]

>>434 検討板ユーザーさん
仕上がり良いですよね。現物はパースどおりになっていると思います。

[436: 匿名さん]

なるほど。
現物を見られるっていう安心感をプラス1000万で獲得すると思えば良いのですね。

[437: 匿名さん]

第一期販売と第二期販売で価格差が生じると入居後にぎすぎすしてしまいそうな気がしますが
そもそもどの部屋に住む人が第一期で購入したかなど判断がつかないので無問題なのでしょうね。
売れ行きが思わしくなく値下げするマンションも然り。

[438: 匿名さん]

安心感で１０００万円ですか・・・

[439: 匿名さん]

>>438 匿名さん
私は1000万ローンが増える方が安心できないです。

[440: 匿名さん]

>>423 マンション検討中さん
金曜日までなのですね。明日になると価格が改定となる・・・？
我が家は家族が超多忙のため、なかなかタイミングが合いません。

売れ行きなど様子を見てマンション値段が上がるかもしれないと聞くと、ちょっとイヤだなと感じてしまいます。
まあでも、ガソリン価格が週によって違うように、不動産も値段が変わると考えればいいのでしょうか？
でも1000万円違うとショックうけそうですけど・・・。

[441: 口コミ知りたいさん]

100万200万をガソリンの値上がりと同じと感じられる方は少ないかと。ちなみガソリンは下がりますがスミフは下がりません。

[442: 口コミ知りたいさん]

>>440 匿名さん
Zoomでいつでも説明会していただけますよ。ハンコなしで仮審査もやってくれます。多忙を理由にしてたらガソリンのように500万位上がっちゃいますよ。

[444: 匿名さん]

[NO.443と本レスは、他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言、及び、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[445: 検討中]

最近状況を聞きませんが今こちらどうなっているのですかね。相変わらず高いままですがそれでも結構売れているのですかね。最近話された方いましたら教えてください。。

[446: 匿名さん]

そもそも販売中のマンション価格が刻々と変動する事に疑問を感じますが
値上げはあっても値下げはないんですよね。
だとしたら住友不動産に関しては初動に遅れないよう一番安い時期に
購入するのが賢明という事なのでしょう。

[447: 匿名さん]

>>446 匿名さん
そうですね。
でも最初の販売時に希望の部屋が売り出されない可能性もあるという…難しいですね

[448: 口コミ知りたいさん]

再来年の完成になりますが、徒歩圏内油面交差点のところにスーパーができるみたいですね。

[449: 検討板ユーザーさん]

>>448 口コミ知りたいさん

交差点の角のいま工事をしているところでしょうか？どんなスーパーが出来るかご存知ですか？

[450: 検討板ユーザーさん]

竣工のプレスリリースが出てますね。
30-40代が約7割らしいです。
http://www.sumitomo-rd.co.jp/uploads/20210827_release_cityhouse-shimom...

[451: マンション掲示板さん]

>>449 検討板ユーザーさん

そうです。11階建の有料老人ホームの下にライフ（だったかな？）が入るそうですよ。近隣の説明会に出た父に聞きました。

[452: 匿名さん]

>>451 マンション掲示板さん
ライフ良いなぁ

[453: 評判気になるさん]

売れ行き好調のようです。
http://yoiie1.sblo.jp/article/188958617.html?amp=1&__twitter_impre...

[454: 匿名さん]

B-F　３LDK 79.25ｍ２
3階　12000万円　坪単価500万円

[455: 匿名さん]

>>454 匿名さん
これはどこの情報ですか？

[456: 匿名さん]

>>455 匿名さん
自分が購入したときの情報です。

[457: 匿名さん]

そういえば消防署横のニトリにスーパーが入るって話はどうなったんでしたっけ？

[458: 購入経験者さん]

>>452 匿名さん
ライフで売っているパンは、マーガリン等の添加物を使用しているパンが多いので残念です。

[459: 坪単価比較中さん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[460: 坪単価比較中さん]

>>457 匿名さん
私は、スーパーが入るという情報までは聞いていませんでした。スーパーが入ってほしいという希望的観測にとどまっていたと理解しています。

[461: 通りすがり]

>>460 坪単価比較中さん
451さんの情報の通り油面交差点の老人ホームの敷地にスーパーが入るなら、すぐ近くのニトリには入らないかもしれないですね。
ただ、かなり大きい敷地なので、ニトリ以外何も入らない、というのも想像がつかないですよね。スーパーじゃないとすると、飲食店とか家電店とかが入ったりするんでしょうか。

[462: 匿名さん]

緊急事態宣言中は内見できないと言われたんですが、今もできないですか？

[463: 匿名さん]

清水台の東急ストアがあまり広くないので、ぜひ、ライフできてほしいです。

[464: マンション検討中さん]

>>463 匿名さん
あのあたりに大きめのスーパーができたら利用する人かなり多そうですよね。
徒歩圏内の近隣の方はもちろん、目黒通り沿いで車をお持ちの方も、今だと碑文谷イオンまで行っている人も多いと思いますし。

[465: 検討板ユーザーさん]

>>445 検討中さん
だいぶ残り少なくなってました。一階か、戸建てとお見合いのところくらいで後はだいぶ売れてますね。

[466: 購入経験者さん]

テレワークが普及してくると、駅から徒歩15分というこの物件のデメリットは緩和されるでしょう。

[467: 匿名さん]

結局、近くにスーパーはできるんでしたっけ？

[468: マンション検討中さん]

>>465 検討板ユーザーさん

そうなんですね。あと何割ぐらい残っているのかご存知だったりしますか？

[469: 匿名さん]

４６８さん、今は２３邸が販売中ですね。
これが最終期なのかなと思います。
まだ完成して日が浅いのでお値引きはありませんが
かなりの高額のみ残っている感じです。

[471: 匿名さん]

目黒って、これくらいの価格帯なんですね。
住みやすくて便利そうだと思っていましたが
ここまでの価格帯、普通のサラリーマンでは手が出しにくい。。
残念だなぁ。

[472: 購入経験者さん]

>>471 匿名さん
このマンションは地元の人の購入が多い。私は転居の多い人生でしたが、目黒区は特に気に入っているので、今後はおそらく目黒区に住み続けます。

[473: マンション検討中さん]

東横線渋谷方面・日比谷線に乗るなら、学芸大学駅だけでなく祐天寺駅も使える。（急行は停車しないけど。）

[474: 匿名さん]

この物件は、もともと東京学園が底地を所有していたため、デベは、（複数の地権者から土地を買い取る場合よりも）仕入れコストを抑えることができているはずです。当初はそれが価格に反映されていたので狙い目だったと思いますが、今ではすっかり周りの市況に合わせた価格になってしまっていますね。。。

[475: 匿名さん]

おっしゃるとおり。それにアクセスの悪さで低価格だった。
いつのまにか近傍と比較してもかなり高い物件になりました。

[476: 匿名さん]

発売当初は低価格だったものが値上がりしてしまったとは知りませんでした。
マンションの販売価格はマンションそのものの売れ行きではなく
近隣マンションの相場に合わせるものなんですね。
周りと比べて割安であればすぐに売れそうですがスミフマンションに限っては
すぐに売れては都合が悪いんでしたっけ。

[477: 匿名さん]

時差販売のスミフはますますこれで味を占めましたね。
以前はアクセスが悪いけどこの低価格なら・・・という検討ができましたが、今ではものすごい高騰して検討すらできません（したくない）。

[478: 匿名さん]

1期からそんな上がってるとは。
静かで良い場所ですが、スーパーやドラッグストアなど生活に関わるものがもう少し近くにほしいなー武蔵小山まで少しあるし。
駐輪場沢山あるので自転車あればどこでもという感じかな。

[479: マンション検討中さん]

静かってのは「何もない」の言い換えですから、人口が縮小し人々やサービスが駅前に集まる時代にあってはマイナスですね。

[480: 匿名さん]

体感として１期から1,000万円以上上がっている気がするね。