シティハウス下目黒ってどうですか？

[マンション検討中さん]

シティハウス下目黒についての情報を希望しています。
旧東京学園跡地に建てられるみたいですね。
インテリアストリートにも近くて気になっています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/shimomeguro2/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00151154

所在地：東京都目黒区下目黒6丁目1007番1他（地番）
交通：JR山手線「目黒」駅からバス9分徒歩4分
　　　東急目黒線「武蔵小山」駅から徒歩15分
　　　東急東横線「学芸大学」駅から徒歩17分
間取：1LDK＋S～4LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：55.24平米～100.35平米
売主：住友不動産株式会社
施工会社：株式会社　長谷工コーポレーション
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[341: マンション検討中さん]

あんまり話題に上がらないけどD棟ってどうなのかな？
二人暮らし用だよね。リセールしやすそうな感じするけど。

[342: マンション検討中さん]

D棟は1階は地下住戸だと聞きあまりおすすめされませんでした。他の階については不透明ですが。。全体としての売れ行きは相当好調なようです。

[343: 名無し]

>>342 マンション検討中さん

相当好調なんですね！想定の販売ペースよりかなり早く売れてるということなのでしょうか？

[344: マンション検討中さん]

南向きの部屋が消えて、角部屋(南西)が出てますね。

[345: マンション検討中さん]

>>344 マンション検討中さん

だいぶ前ですが、南は人気が高く階あたり数部屋だとか。校舎の裏、教室も廊下側なので砂の懸念も低いですし良さそうでしたが。にしてもなぜここまで値段が上がるのか誰か聞いてませんか。

[346: 買い替え検討中さん]

直接聞いたわけではないですが、やはり需要と供給のバランスではないでしょうか。
それ以外にも、景況や相場、早期に購入を決断された方への配慮や優遇などもあるかもしれませんね。

今年の公示価格（参考にしかなりませんが）はまだ発表されていませんが、順調に上がっているようですし。。
https://tochidai.info/area/shimomeguro/

売れ行きが鈍化すれば、また下がるかもしれませんね。

[347: 匿名さん]

こちらはマンションの価格が大きく変わっているようですが、
住友不動産のマンションではそう珍しくないケースなんですか？
時期による値下げはともかく大幅値上げはあまり聞いた事のない
例だと思いました。

[348: マンション検討中さん]

>>347 匿名さん
マンション評論家の方のブログやTwitterなどが好きでよく見ていますが、住友不動産は第1期1次以降、値上げしていくケースがよく見られるようです。(仰るとおり、他社ではあまり見られないとのこと)
値上げの幅の大きさは需給に応じて決めていくのでしょうね

[349: マンション検討中さん]

>>348 マンション検討中さん
マンション評論家のブログなどで本物件がほぼ扱われていないのは、あまり需要がないと判断されているからなのでしょうかね。

[350: マンション検討中さん]

需要がないというよりは、駅遠、入居待ち期間の長さ、実需向けなど、他の都心マンションと少し毛色が違うというか、やや特殊なポジショニングの物件だとは思う。
ただ隣のシティテラスもリセール価格が維持されてることも踏まえると、万人ウケはしないけど確実に欲しい層はいるって感じじゃないかな。だから予想より販売も好調なのかと

[351: マンション検討中さん]

他の都心マンションとのポジショニングの違いはありそうです。この地域はなかなかこの規模でこのクオリティの物件が出てくる可能性を考えればバリューはありそうですね。それが好調な販売に反映されてるのかと。

[352: マンション検討中さん]

ここは都心ではないですからね。
都心からそう遠くなく、駅遠ではあるもののサラリーマンが子育てするのに適した地域というポジションですよね。
都心のマンションは高騰し過ぎていますし。

[353: 買い替え検討中さん]

入居待ちの期間がほぼ一年っていうのが耐えられずに候補から除外しました。
エリアはすごく良いマンションだったんですけどね。

[354: マンション検討中さん]

入居までが長いので、子供がいる場合は、進学などのタイミングが合わないと難しいですよね

[355: 匿名さん]

＞352 マンション検討中さん
それでもこの立地では高すぎる気がします。
まあスミフですからね。

[356: マンション検討中さん]

>>355 匿名さん
少なくとも値上げ後は高いですよね。値上げ前なら検討対象でしたが。

[357: マンション検討中さん]

駅遠な上にごく普通のファミリーマンションなので、値上げ後はどうしても割高に感じてしまいますよね。

[358: マンション検討中さん]

>>357 マンション検討中さん
ごく普通のファミリーマンションというのは、間取りが一般的な田の字型だったり、共用設備がラウンジ程度しかないという趣旨ですか？？

[359: 匿名さん]

駅は確かに遠いですがバスが通っていますし、
バスと徒歩で10分少々で山手線エリアまで行けるので個人的にはそこまでって感じです。
周辺環境はそれほど悪くないので、思ったより暮らしは悪くなさそうな印象です。

[360: マンション検討中さん]

>>359 匿名さん

同じくです。ただこれは実際に検証してみないと難しかったので中々わかりにくいなと。
それを踏まえての値段かぁと思案してますが。

[361: マンション検討中さん]

最高額がさらに値上がりしましたね。

[362: 匿名さん]

スミフはどんどん値段を上げていくから好きじゃないなあ。
恵比寿の物件はそのせいで自分達の首を締めているようだけど。

[363: 匿名さん]

バス移動が中心になってきますが、15分程度で駅まで歩いていける距離ならば、自転車でも行けそうですね。
もちろん歩くのが好きな方には徒歩で駅まで行くということもできます。
目黒駅までバスで10分程度でつくというのは利便性としてはいいんじゃないかな。
職場が目黒あたりなら最高ですね。

[364: マンション検討中さん]

>>363 匿名さん
目黒駅まで自転車でいくとなると、雅叙園前の坂または権之助坂を上ることになりますが、電動アシスト自転車が欲しくなります。電動アシスト自転車が置ける駐輪場に抽選で当選する確率が低すぎますので、抽選にはずれたら悲しいですね。

[365: 匿名さん]

通勤にバスを利用した経験がありませんが便数は豊富ですか？
徒歩、バス、自転車の三択があるので臨機応変に使い分けできればいいと
思いますが、自転車は駐輪場の問題もあるんですね・・・

[366: マンション検討中さん]

>>365 匿名さん

前聞いたところ、徒歩5分のバス停から2.3分おきに目黒駅行きが来るようなので、使うならバスメインにしたいかなーと思ってました。

[367: 匿名さん]

バス便が2、3分おきでしたら待ち時間もなく便利に利用できそうですね。
車内の混雑が気になりますが乗車時間が10分程度であれば座れなくても問題ないでしょう。
自転車は駅周辺の駐輪場が空いてないんですか？

[368: マンション検討中さん]

2月の平日通勤時間帯に現地を訪れ、バスで目黒駅に向かうシュミレーションを行いました。
何れもタイミングによりますが…
まず反対車線のバス停に向かう横断歩道の待ち時間が気になる点。
バスは5分以上待っても来ず、2、3台立て続けに到着したところで、1台目が満員になったら次のバスに乗車。車内は肩が触れ合うくらいの混雑。
専用レーンがあるとはいえ、目黒駅までずっと続いているわけではないので途中渋滞に巻き込まれることも。
最寄りのバス停から乗車して目黒駅まで15分は掛かりました。
ご参考までに。

[369: マンション検討中さん]

バスが電車並みに便利であれば、下目黒の土地価格はもっと上がっているかと思います。時間は読めないですし雨の日は更に遅くなります。

[370: マンション検討中さん]

5分以上まって、２、３台立て続けに来てるって本数はやはり多いんですね。
私も現地にいき、通勤時間帯に利用しましたがスムーズだったのか10分切るくらいでした。

[371: 通りがかりさん]

駅までバスというだけで抵抗感がある人や対象外になる人は一定数いるので、その分は土地価格に反映されていると思います。私は土日にバスを利用してみましたが、行きも帰りもバスはすぐ来て10分もかからず到着しました。これで山手線の目黒駅に出られるのはお買い得とみています。山手線から乗り換えが必要な駅徒歩5分に住んでるイメージですね。

[372: マンション検討中さん]

土日はまだマシですが平日の朝は混みますし、雨なんかだと乗れないほど混み合いびしょびしょになりますよ。

[373: マンション検討中さん]

本数が多ければそんなに混むイメージもないですが。。
まぁ雨がひどいようであればワンメーター前後のタクシーという手もありそうですね。

[374: 通りがかりさん]

土日よりも平日、さらに雨の日になればさらに混むことは電車も同じなので、それを「外で待つこと」への苦痛がバス利用の物件にはあるということですよね。それは確かにそうかなと思います。その分、この物件は閑静で上品な住宅街に位置するので、そことトレードオフできるかではないでしょうか。私は、正直バスを使うマンションは選択外でしたが、遊び心でモデルルームにいき、このマンションの環境、外観、間取り、都心へのアクセスと価格のバランスを総合的にみて購入しました。

[375: マンション検討中さん]

リセール軸なのか住環境軸なのかにより評価が分かれそうですね、特にこちらは。

[376: 匿名さん]

そうですね。「閑静な住宅街」は、少し前の人口増加の時期はリセールにプラスに働きましたが、高齢化人口減少の今の時期は、不便な場所の言い換えに過ぎないとされているので評価の分かれるところです。

[377: マンション検討中さん]

不動産価格が上がっているとは言え新築という点でしか、旧スミフ下目黒に何一つ優っていないのが何よりネックだな。

[378: eマンションさん]

>>373 マンション検討中さん
ワンメーターでは目黒川のあたりから歩きになります！
ちなみに、ワンメーター前後というのは、、(笑)
後はありありで、前は絶対にない！

[379: マンション検討中さん]

>>378 eマンションさん

ワンメーター前は確かにないですね。
失礼しました。笑

[380: 匿名さん]

>>373 マンション検討中さん
10年前に通学で使ってましたが、ピーク時は乗れない時ありましたよ。次のバス後ろに来てるんでーって飛ばされるんです笑
そういう時は次のバス待つと、急いでる人が前のバスに集中するので座れたりします笑

[381: 通りがかりさん]

実際に現地で見ましたが、大規模物件ならではの迫力やエントランスの邸宅感ある雰囲気、素敵ですねー

[382: 名無し]

>>381 通りがかりさん

もう完成間近というぐらい出来上がっているんでしょうか？

[383: 通りがかりさん]

こんな感じです！

[384: マンション検討中さん]

>>383 通りがかりさん
外観すごいですね！シティテラスと比べるとどうなんでしょうか？？

[385: 通りがかりさん]

>>384 マンション検討中さん
どちらも素敵ですね。外観はシティテラスの方が黒系、シティハウスは茶系です。またシティハウスの吹き抜け仕様は、外から見た時の印象として変わるのではないでしょうか。いずれも敷地内にゆったりと建てられており、マンションの顔となるエントランスはグレードの高さを感じられます。

[386: マンション検討中さん]

最高額がまた上がってますね

[387: マンション検討中さん]

>>386 マンション検討中さん

いくらぐらいになってるんですか？？

[388: マンション検討中さん]

>>387 マンション検討中さん
1.2億→1.3億です。SUUMO等ポータルサイトで確認できます。

[389: マンション検討中さん]

現地見てきました。
全体的に高級感があって雰囲気良かったですが、チラッと中に見える外廊下が黒い柵だけで、他の部分と比べてチープに見えて、残念でした。
外廊下だとそんなもんなんですかね。。。

[390: 匿名さん]

外廊下はどうしてもチープになるね。スミフの中目黒物件も外廊下を見るとチープ感が出ちゃうね。